113. člen SZ

Predpostavka stranske intervencije je poseben intervencijski interes, ki je podan, kadar je intervenient z eno izmed strank v materialnopravnem razmerju tako, da utegne sodba neposredno ali posredno vplivati na njegov pravni položaj. Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup. Tožnik ima pravico zahtevati sklenitev kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki, saj njegov zahtevek ne posega v lastninska upravičenja drugih solastnikov tj. naslednikov upravičencev iz postopkov vrnitve podržavljenega premoženja. Upravičenci lahko uveljavljajo pravico do nakupa stanovanja z zakonsko določenimi popusti v zakonsko določenem roku. Prekluziven je rok za vložitev zahteve za prodajo stanovanja, ne rok za vložitev tožbe. Ker je postopek za vrnitev podržavljenega/zaplenjenega premoženja predstavljal pravno oviro za odločanje o zahtevi za odkup stanovanja, je šteti, da je zahteva za odkup, ki jo je tožnik podal 13. 11. 1991 ter ponovno 29. 9. 2014, ohranila svoje pravne učinke.

Nepremičnini sta bili do uveljavitve Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju: SZ) dne 19. 10. 1991 družbena lastnina, na kateri je bilo priposestvovanje, v skladu z ustaljeno pravno teorijo in sodno prakso, izključeno. Z dnem uveljavitve SZ je postala lastnica družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš drugo tožeča stranka kot občina (111. in 113. člen SZ)

V tej zadevi je ključno vprašanje lastninjenja in nadaljnje privatizacije vtoževane nepremičnine, ki je bila nekdaj v družbeni lastnini. Ker gre za stanovanje, je potrebno pri reševanju spora izhajati iz predpisa, ki je urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj, to je SZ iz leta 1991. Pravna prednica tožnikov je kot imetnica stanovanjske pravice odkupila stanovanje s pogodbo, sklenjeno na podlagi privatizacijskih določb SZ. V tej pogodbi z dne 11.10.1993 je kot prodajalec in lastnik nastopala družba C.I. S tem trenutkom je lastninska pravica prejšnjega lastnika (ne glede, kdo dejansko je to bil) prenehala. To v konkretnem primeru pomeni, da je (morebitna) toženkina lastninska pravica, tudi če je do sklenitve Pogodbe z dne 11.10.1993 obstajala, s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe prenehala.

Prvotno določeni rok dveh let se na imetnike stanovanjske pravice na stanovanjih iz drugega odstavka 113. člena SZ, ob dejstvu, da lastniki teh stanovanj vse do leta 1994 niso bili dolžni prodati, ni mogel nanašati, zamuda tega roka pa za bivše imetnike stanovanjske pravice ne more imeti za posledico izgubo pravice do odkupa.

Po določbah SZ so lastniki stanovanj dolžni skleniti prodajno oziroma najemno pogodbo z občani, ki so imeli stanovanjsko pravico na stanovanju, te pa tožnik ni imel. Pismo o nameri sodi v fazo pogajanj, pogajanja pa ne zavezujejo.

Rok za vložitev zahteve za odkup stanovanja je prekluzivni rok materialnega prava. Pri prekluzivnih rokih pravica preneha ipso iure.

Okoliščina, da je tožnik kot dedič univerzalni pravni naslednik bivše imetnice stanovanjske pravice, je glede na zakonsko določbo 3. odstavka 147. člena SZ brez pomena za vprašanje njegove stvarne legitimacije do zahtevka za odkup stanovanja. Pravica do odkupa bi lahko prešla na tožnika le v primeru, če bi bilo tožeči stranki mogoče očitati opustitev kontrahirne dolžnosti po določbah SZ še za časa življenja pokojne (nekdanje) imetnice stanovanjske pravice.

Prepoved razpolaganja z nacionaliziranimi nepremičninami iz ZZPS je bila podaljšana do uveljavitve ZDen. Zato je nična 19.11.1991 po določbah SZ sklenjena pogodba. Navedeni zakon s svojimi lastninsko-privatizacijskimi določbami ni odpravil prepovedi družbenopolitičnim skupnostim in družbeno-pravnim osebam iz ZZPS.

V primerih preureditve skupnih prostorov v stanovanjske ne gre za ustvaritev nove stvari. Zgraditev podstrešnega stanovanja v podržavljeni stavbi, katere lastnica je postala občina po 2. odstavku 113. člena SZ, predstavlja investicijo, ki jo je potrebno obravnavati na podlagi 25. člena ZDen.

Denacionalizacijska upravičenka, ki ji je bila zaradi izpolnjenih pogojev iz drugega odstavka 29. člena ZDen, stanovanjska hiša vrnjena v last, ima glede stanovanj v vrnjeni nepremičnini, obremenjenimi z najemnimi razmerji, le tiste pravice oziroma upravičenja, ki izhajajo iz določb 125. člena Stanovanjskega zakona. Ta določba je ne upravičuje k izpraznitvenim zahtevkom ali k zahtevku, po katerem mora prvotoženka, ki je kot najemodajalka sklepala najemne pogodbe, ostalim tožencem priskrbeti druga primerna stanovanja.

Toženec je pridobil stanovanjsko pravico na prejšnjem stanovanju, zato kasnejša nezakonita dodelitev drugega stanovanja ne more povzročiti izgube pravnega varstva v obsegu, ki bi ga imel na prejšnjem stanovanju.

1. Lastniki stanovanj lahko sklenitev najemne pogodbe odklonijo le v obsegu razlogov, navedenih v 148. členu SZ. 2. Izrek sodbe po tožbi na sklenitev najemne pogodbe mora vsebovati celotno najemno pogodbo, oz. vse obvezne sestavine najemne pogodbe v smislu 41. člena SZ, tudi višino najemnine.

Z vključitvijo predsobe in sanitarij v dvosobno stanovanje leta 1968, kar je bilo tedaj vse družbena lastnina, sta postala tudi vključena prostora sestavina stanovanja ter je imelo stanovanje že leta 1968 enoten in nedeljiv materialnopravni položaj. Zato je imetnica pravice uporabe postala lastnica celega stanovanja po določbi 112. člena SZ že z uveljavitvijo SZ. Ker je bilo sporno stanovanje pridobljeno s kupno pogodbo in torej ni postalo splošno ljudsko premoženje na podlagi v 3. in 4. členu Zakona o denacionalizaciji navedenih predpisov o podržavljenju (drugi odstavek 113. člena SZ), je prva toženka morala prodati to stanovanje tožniku.

Lastnik stanovanja po 129. členu SZ je le oseba, ki jo zavezuje dolžnost prodaje stanovanja po 117. členu SZ. Prvotožena stranka ni taka oseba, ker je stanovanje pridobila s kupno pogodbo od dedičev denacionalizacijskega upravičenca. Zato tožečima strankama ni dolžna omogočiti nakupa drugega primernega stanovanja.

Glede na kronologijo denacionalizacijske zakonodaje je utemeljeno skleniti, da je 88. člen ZDen dejansko le podaljšal veljavnost prepovedi prometa z nepremičninami, ki je bila sprejeta že z ZZPS o in da je slednji prepovedoval družbenopravnim osebam in družbenopolitičnim skupnostim promet z vsemi nepremičninami, ki so prešle v državno oziroma družbeno lastnino na način iz 1. do 6. točke prvega odstavka 2. člena citiranega zakona, ne glede na obliko lastnine tega premoženja v času prepovedi. Družbenopolitične skupnosti so sicer postale lastnice med drugim po določbah Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč podržavljenega premoženja (kakršne narave je bilo tudi sporno stanovanje), vendar lastnice z obveznostmi do denacionalizacijskih upravičencev (115. člen SZ): do poteka roka za uveljavljanje zahtevkov za denacionalizacijo oziroma do odločitve o takih zahtevkih, torej za čas, ko je obstajala možnost obstoja obveznosti za vrnitev premoženja, je bil pravni promet s takim premoženjem prepovedan.

Najemnik stanovanja, ki je bil ob uveljavitvi SZ imetnik pravice do uporabe stanovanja v zasebni lasti, po izselitvi iz tega stanovanja in dodelitvi drugega primernega stanovanja na podlagi 1. odst. 155. čl. SZ, ni upravičen do odkupa tega drugega stanovanja po določbah 117. čl. in naslednjih SZ o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš.

Zakonski pogoji 64. člena ZSR za odpoved stanovanjskega razmerja J. K. niso bili izpolnjeni. Kljub oddaji celega stanovanja v podnajem ji stanovanjsko razmerje ni prenehalo niti na podlagi prvega odstavka 58. člena ZSR, saj gre za izjemo iz 5. točke tretjega odstavka istega člena. Toženkin pravni položaj v stanovanju je bil zato še naprej odvisen od pravnega položaja imetnice stanovanjske pravice. V stanovanju je bivala zakonito, ker je z imetnico stanovanjske pravice 1.2.1988 sklenila podnajemno pogodbo. Z uveljavitvijo SZ toženka ni pridobila nobene samostojne pravice. Imetnica stanovanjske pravice je umrla 5.2.1992. Z njeno smrtjo je prenehala pravna podlaga za toženkino bivanje v spornem stanovanju, saj toženka niti ne zatrjuje, da bi z lastnikom stanovanja poskušala skleniti najemno pogodbo. Pravna podlaga za izpraznitveni zahtevek proti toženki je zato v 58. členu SZ.

Sodišče druge stopnje je zmotno uporabilo prvi odstavek 126. člena SZ, ko je odločilo, da je tožena stranka, ki je bila po nespornem stanju (po navedbah tožene stranke, ki jim tožeča stranka ni nasprotovala) ob koncu glavne obravnave še "začasni " lastnik stanovanja na podlagi drugega odstavka 113. člena SZ, tožeči stranki dolžna izplačati zahtevano odpravnino. Tožeča stranka namreč še ni pridobila zahtevka nasproti toženi stranki, kakršnega je postavila v tej pravdi. Pravnomočna odločba v denacionalizacijskem postopku bo šele dala odgovor na vprašanje, ali je tožena stranka dolžna izplačati tožeči stranki odpravnino. Za odpravnino bo lahko pasivno legitimirana le v primeru pravnomočne zavrnitve zahteve za denacionalizacijo.

Toženki sta bili ob denacionalizaciji stanovanj, ko sta stanovanji prešli v last tožnikov, že najemnici po predpisih Stanovanjskega zakona. Po določbi 1. odst. 125. čl. Stanovanjskega zakona ostanejo v veljavi določila pogodbe med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom tudi po denacionalizaciji. Novi lastnik kot najemodajalec torej ne more enostransko spreminjati pogojev najema. Najemnik ima pravico odkloniti lastnikove zahteve, ki presegajo obveznosti po najemni pogodbi s prejšnjim lastnikom.

SZ je v razmerju do ZPN specialni predpis. Spor zaradi ničnosti pogodb, v katerih tožnik ni bil pogodbena stranka, - je mogoče reševati tako iz procesnopravnih kot materialnopravnih izhodišč. Posebno pri ugotovitvenih tožbah, ko je ugotovitveni zahtevek postavljen samostojno brez oblikovalnega ali dajatvenega, je potrebno najpreje dognati, ali je na tožnikovi strani podana pravna korist od vložitve tožbe (drugi odstavek 187. člena ZPP) oziroma ali je tožnik zainteresirana oseba (prvi odstavek 109. člena ZOR).