UPRS sodba I U 1792/2013

I. Tožba se zavrne.
II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ odločil, da se tožnica po dokončnosti te odločbe izbriše iz registra upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju MOL) kot upravnik večstanovanjske stavbe … in nato družba A. d.o.o., vpiše v register upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu kot upravnik večstanovanjske stavbe … po Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja št. PU-2013-004-FN z dne 15. 2. 2013. V obrazložitvi se sklicuje na določbe 2., 48., 53., 161. in 167. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in na 5. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik). Navaja, da v skladu z navedenimi pravnimi podlagami ter stališči drugostopenjskega organa in sodne prakse upravni postopek vpisa upravnika v register upravnikov stavb ni konstitutivne, temveč zgolj evidenčne narave. Takšna narava vpisa v register upravnikov stavb pa upravnemu organu ne daje podlage, da bi v postopku vpisa presojal način odpovedi dosedanjemu upravniku in njene pravilnosti in ugotavljal veljavnost sklenitve pogodbe o opravljanju upravniških storitev, ker to ni predmet upravnega, temveč izključno civilnega sodnega postopka. Naloga upravnega organa v upravnem postopku izbrisa in vpisa v register upravnikov je, da formalno preveri, ali je pogodba o opravljanju upravniških storitev, glede na seznam etažnih lastnikov, podpisnikov pogodbe, podpisana s strani etažnih lastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico etažne lastnine večstanovanjske stavbe, ali je bila odpoved vročena prejšnjemu upravniku in ali je potekel odpovedni rok. Prvostopenjski organ je v predmetnem postopku ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za izbris tožnice iz registra upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu za večstanovanjsko stavbo na naslovu … na podlagi sklepa nadzornega odbora z dne 15. 10. 2012 o odstopu od pogodbe o opravljanju storitev, sklenjene s tožnico, ki ga je tožnica prejela 16. 10. 2012, pri čemer je bil upoštevan trimesečni odpovedni rok. Etažni lastniki so hkrati z glasovanjem o odpovedi pooblastili nadzorni odbor za sprejem takega sklepa. Prvostopenjski organ je tudi ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za vpis družba A. d.o.o. v register upravnikov stavb kot upravnika večstanovanjske stavbe na tem naslovu, ker je bila ta družba s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki jo je 15. 2. 2013 z njo sklenil nadzorni odbor predmetne stavbe, določena za upravnika.

Drugostopenjski organ je z odločbo z dne 7. 10. 2013 pritožbo tožnice zoper izpodbijano prvostopenjsko odločbo zavrnil. Poudarja, da iz dokumentacije izhaja, da je večina lastnikov stanovanj v obravnavanem objektu soglašala z odpovedjo pogodbe o opravljanju storitev ter da je bil sklep o odpovedi tožnici vročen 16. 10. 2012, kar je izkazano s povratnico. Iz zavrnitve sklepa o odstopu od pogodbe o opravljanju storitev s tožnico kot upravnikom tega objekta tudi nedvomno izhaja, da je odpoved prejela. Odpovedni rok treh mesecev pa je bil tudi spoštovan. V zvezi s pritožbenim ugovorom glede pooblaščenca pritožbeni organ pojasnjuje, da ima v skladu s 53. členom Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) stranka lahko pooblaščenca. Kot neutemeljeno zavrača tudi pritožbeno navedbo, da je o zadevi odločil stavno nepristojni organ, v zvezi s čimer se sklicuje na 161. člen SZ-1 in 6. člen Odloka o ustanovitvi Javnega stanovanjskega sklada.

Tožnica v tožbi ugovarja stvarni pristojnosti prvostopenjskega organa za odločanje o vpisu v register upravnikov. Meni, da je po določbi 15. člena ZUP in 161. člena SZ-1 stvarno pristojen za vodenje registra za stavbe na območju mestnih občin in za vodenje postopkov v zvezi z vpisi in izbrisi organ mestne občine. Organi mestne občine pa so župan, občinski svet in uprava. SZ-1 tako ne vsebuje zakonskega pooblastila, da lahko upravna enota ali mestna občina prenese vodenje registra upravnikov in odločanje o vpisu v register upravnikov oz. o izbrisu iz njega na kakšen drug organ ali na osebo z javnimi pooblastili, kot je to očitno storila. Drugostopenjski organ pa kljub takšnemu pritožbenemu ugovoru stvarne pristojnosti svoje odločitve ni materialnopravno obrazložil. Uveljavlja tudi kršitev načela zaslišanja stranke iz 9. člena ZUP, saj tožnici na prvi stopnji ni bila dana možnost udeležbe v postopku. Da je bila izbrisana iz registra upravnikov za stavbo …, je izvedela šele, ko ji je bila vročena prvostopenjska izpodbijana odločba. Izpostavlja, da v tem upravnem postopku nastopa več strank z nasprotujočimi interesi, zato je prepričana, da bi v takšnem primeru bil organ dolžan spoštovati načelo kontradiktornosti. Tudi do tega pritožbenega ugovora se pritožbeni organ ni opredelil. Da organ v konkretnem postopku ni imel pogojev za odločanje v skrajšanem postopku, po prepričanju tožnice izhaja tudi iz dejstva, da je bila predlagajoča stranka pozvana na dopolnitev vloge. Čim pa je organ pričel določena procesna dejanja in začel posebni ugotovitveni postopek, saj na podlagi predloženih dokazil ni mogel odločiti takoj, ni več odločal v skrajšanem postopku. Ne strinja se tudi s stališčem Upravnega sodišča RS v sodbi I U 543/2010, da upravni organ v postopku vpisa oziroma izbrisa iz registra ne presoja oziroma ni dolžan presojati veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev ter načina njene odpovedi. Pri tem se sklicuje na določbo drugega in tretjega odstavka 53. člena SZ-1. Ker sta organa obeh stopenj v konkretni zadevi odločala materialnopravno napačno, je po prepričanju tožnice ostalo dejansko stanje nepopolno oziroma napačno ugotovljeno. Sklicuje se na 60. člen SZ-1 in 4. člen Pravilnika ter izpostavlja, da po navedenih določbah nadzorni odbor nima pristojnosti niti pravice, da odloča o odstopu od pogodbe. Poleg tega je organ spregledal tudi, da nadzorni odbor po drugem odstavku 4. člena Pravilnika ni pristojen, niti z zakonom pooblaščen za vročitev odpovedi upravniku. Organ tako v konkretnem postopku ni presodil, niti ugotavljal, ali je bila odpoved upravniku zakonito podana in ali je bil k odpovedi priložen veljaven sklep etažnih lastnikov o odstopu od pogodbe. Meni, da tudi ni veljavno izkazana upravičenost podpisnikov kot članov nadzornega odbora. Sklepu je priložena listina - izid glasovanja, ki je ni mogoče enačiti z veljavno sprejetim sklepom etažnih lastnikov po drugem odstavku 4. člena Pravilnika. Zato je tožnica prejete listine oziroma takšno odpoved utemeljeno zavrnila. Posledično pa je organ napačno zaključil, da je odpovedni rok pričel teči z dnem 16. 10. 2012, saj tožnici odpoved ni bila pravilno podana. Prvostopenjski organ pa tudi ni navedel, ali je o izbrisu odločal le na podlagi kopij listin, ali je vpogledal tudi v izvirnike, kot to določata SZ-1 in Pravilnik. Spregledano je tudi dejstvo, da po izrecni določbi drugega odstavka 4. člena Pravilnika odpovedni rok teče od dneva vročitve sklepa in ne od dneva vročitve odpovedi, kolikor tej sklep etažnih lastnikov ni predložen, kot je bilo to v konkretnem primeru. Izpostavlja tudi, da niti prvostopenjski niti pritožbeni organ nista ugotavljala, ali je nadzorni odbor v predmetni stavbi sploh imenovan in kdo so veljavno imenovani člani nadzornega odbora. Napačno pa je bilo tudi ugotovljeno, da so izpolnjeni pogoji za vpis novega upravnika v register upravnikov. Sodišču predlaga, da tožbi ugodi in prvostopenjsko ter drugostopenjsko odločbo odpravi ter zadevo vrne prvostopenjskemu organu v ponovni postopek, toženki pa naloži povrnitev njenih stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Toženka je sodišču posredovala upravni spis zadeve, odgovora na tožbo pa ni podala.

Stranka z interesom, družba A. d.o.o., sodišču v odgovoru na tožbo predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne, saj je bil postopek pred izdajo izpodbijane odločbe pravilen in je odločba pravilna in zakonita.

Tožba ni utemeljena.

V obravnavani zadevi je sporen izbris tožnice kot upravnika večstanovanjske stavbe na naslovu … iz registra upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu. Tožnica pa nasprotuje tudi vpisu novega upravnika (družbe A. d.o.o.) v register upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu MOL kot upravnika te večstanovanjske stavbe.

Tožbeni ugovor stvarne pristojnosti Javnega stanovanjskega sklada za odločanje v tej zadevi na prvi stopnji po presoji sodišča ni utemeljen. Po določbi drugega odstavka 161. člena SZ-1 registre upravnikov stavb vodi upravna enota, na območju katere je stanovanje oziroma večstanovanjska stavba oziroma organ mestne občine (pristojni organ). Po tretjem odstavku te določbe SZ-1 se lahko vodenje registra upravnikov stavb prenese na posamezno lokalno skupnost, če želi to opravljati in je za to usposobljena. Mestni svet je na podlagi navedene določbe sprejel Odlok o ustanovitvi Javnega stanovanjskega sklada MOL (v nadaljevanju Odlok), ki v prvem odstavku 6. člena določa, da je Javni sklad osrednja lokalna institucija za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa na lokalni ravni tako, da pripravlja in izvaja stanovanjski program občine ter izvaja upravne naloge na stanovanjskem področju iz lokalne pristojnosti. Iz te določbe torej izhaja, da je Javni stanovanjski sklad MOL osrednja institucija za izvajanje stanovanjske politike v MOL. Odlok, kot podzakonski akt, ima podlago v zakonu, to je v določbi 161. člen SZ-1, zato po presoji sodišča ugovor stvarne nepristojnosti Javnega stanovanjskega sklada v zadevah registra upravnikov ni utemeljen.

Sodišče pritrjuje tožnici, da je določitev upravnika in tudi izbira drugega upravnika odvisna od volje etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe. Po določbi drugega odstavka 48. člena SZ-1 je namreč upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov, ki jih zastopa v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Določitev upravnika je posel rednega upravljanja večstanovanjske stavbe (prvi odstavek 49. člena SZ-1 in 118. člen Stvarno pravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ)), pogodba o upravljanju z (novim) upravnikom pa je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in lastniki, ki imajo več kot 50 % solastniških deležev na večstanovanjski stavbi (drugi odstavek 53. člena v zvezi s prvim odstavkom 25. člena SZ-1). Za odstop od pogodbe o upravljanju pa SZ-1 določa, da lahko etažni lastniki kadarkoli odstopijo od te pogodbe z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku (prvi odstavek 60. člena SZ-1), pri čemer etažni lastniki sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo na enak način, kot je določen za določitev Upravnika (tretji odstavek 60. člena SZ-1).

Vpis v register bi imel konstitutiven učinek, če bi bil nastanek pravice ali pravnega razmerja vezan na vpis v register. V obravnavanem primeru SZ-1 pravnih učinkov vpisa v register izrecno ne določa. Ker iz citiranih določb SZ-1 in SPZ izhaja, da se pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom vzpostavi s sklenitvijo pogodbe o opravljanju upravniških storitev, podlaga za sklenitev pogodbe pa je sklep etažnih lastnikov, sprejet z zahtevano večino etažnih lastnikov, in ker lahko etažni lastniki kadarkoli odstopijo od pogodbe o upravljanju z zakonsko določenim odpovednim rokom, pri čemer sklep o odstopu sprejmejo na enak način kot sklep o določitvi upravnika, je po presoji sodišča, s pomočjo sistematične razlage SZ-1, treba pritrditi stališču organov, da je vpis v register deklaratorne narave. To pomeni, da pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat etažnih lastnikov za upravljanje večstanovanjske stavbe. Pravni učinek vpisa v register je zgolj publiciteten in služi kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec za upravljanje večstanovanjske stavbe (glej: 10. točka sodbe Vrhovnega sodišča RS X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012).

Vpis upravnika večstanovanjske stavbe v register ter vpis sprememb registrskih podatkov predlaga upravnik. Upravnik izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev. O predlogu za vpis novega in izbris starega upravnika odloči pristojni organ z odločbo (prvi, drugi in peti odstavek 167. člena SZ-1). Pravilnik pa v 5. členu določa, da mora upravnik v primeru, ko gre za hkraten vpis novega in izbris starega upravnika, ob vpisu v register predložiti na vpogled originalno pogodbo o opravljanju upravniških storitev in na zahtevo upravnega organa tudi originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku. Upravni organ vpiše novega upravnika po izteku odpovednega roka prejšnjemu upravniku. Po prvem odstavku 4. člena Pravilnika je pogodba o opravljanju upravniških storitev veljavno odpovedana, ko sklep o odstopu od te pogodbe podpišejo lastniki z več kot 50 % večino po solastniških deležih. Sklep iz prejšnjega stavka se lahko sprejme s podpisovanjem listine ali se zabeleži v zapisniku zbora lastnikov. Prvi odstavek 12. člena Pravilnika pa določa, da se s podpisovanjem listine lahko odloča tako, da en izvod listine prejmejo v podpis vsi lastniki ali da vsak lastnik prejme v podpis svoj izvod listine.

Po ustaljeni upravno sodni praksi je obseg presoje upravnega organa, kot upravljavca registra, pri odločanju o vpisu oziroma izbrisu iz registra, zato ker gre pri vpisu v register za deklaratoren vpis, ki ima zgolj publiciteten učinek, omejen na (formalno) presojo vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu predložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določata SZ-1 in Pravilnik in ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju pa ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register. Drugačna razlaga namena registra in učinkov vpisov v ta register ter drugačna razlaga obsega presoje pravnih dejstev pri vpisu oziroma izbrisu iz registra bi po mnenju sodišča nasprotovala osnovni ureditvi razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata SZ-1 in SPZ. Ta je pogodbena in temelji na (so)lastniških pravicah etažnih lastnikov na posameznih in skupnih delih stavbe (glej: 12. točka sodbe Vrhovnega sodišča RS X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012). Tako sodišče zavrača ugovor tožnice glede dolžnosti upravnega organa, da v tem postopku presoja veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev.

V tem postopku ima novi upravnik (v konkretnem primeru družba A. d.o.o.) kot zakonsko upravičen predlagatelj vpisa (prvi odstavek 167. člena SZ-1) položaj aktivne stranke tako v delu postopka, ki se nanaša na njegov vpis, kot tudi v delu postopka, ki se nanaša na izbris starega upravnika. Stari upravnik, v tem primeru tožnica, pa ima položaj (pasivne) stranke v tistem delu postopka, ki se nanaša na njegov izbris iz registra. Kot je bilo že pojasnjeno, je odločitev o imenovanju novega upravnika prepuščena izključno etažnim lastnikom, zato tožnica kot stari upravnik v postopku vpisa oziroma izbrisa iz registra ne more izpodbijati volje etažnih lastnikov o imenovanju novega upravnika. Svoj pravni interes v postopku izbrisa iz registra zato lahko varuje le v okviru presoje izpolnjenosti (formalnih) pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in izteka trimesečnega odpovednega roka. Tožnica kot stari upravnik pa lahko svoje pravice, ki izhajajo iz civilnopravnega pogodbenega razmerja z etažnimi lastniki (npr. neveljavnost odpovedi pogodbe o upravljanju), varuje v pravdnem postopku (glej: 14. točka sodbe Vrhovnega sodišča RS X Ips 80/2011 z dne 30. 8. 2012). Po povedanem torej tožnica v tem postopku ne more uspešno uveljavljati ugovorov, ki se nanašajo na vpis novega upravnika v register upravnikov stavb. Zato sodišče tega tožbenega ugovora po vsebini niti ni presojalo.

Upoštevaje gornje stališče te obrazložitve sodišče kot neutemeljen zavrača tudi tožbeni ugovor, da bi upravni organ moral odločati v posebnem ugotovitvenem postopku. S tem v zvezi je tožnici pojasniti, da tudi kolikor je prvostopenjski organ predlagatelja postopka pozval na dopolnitev listin, to še ne pomeni, da prvostopenjski organ ni odločal na podlagi dejstev in dokazov, ki jih je predložil predlagatelj postopka, kar je eden od pogojev za skrajšani ugotovitveni postopek (1. točka prvega odstavka 144. člena ZUP), saj gre le za dopolnitev dokazov, ki jih je spet predložil predlagatelj postopka. Zato ni utemeljen tožbeni ugovor, da je prvostopenjski organ s tem postopanjem začel posebni ugotovitveni postopek. Glede na vse zgoraj navedeno, pri čemer sodišče posebej ponovno poudarja, da gre v teh postopkih za omejeni oziroma zgolj formalni obseg presoje organa ter ob tem, da ima tožnica položaj zgolj pasivne stranke v tem postopku, sodišče tudi sodi, da ni utemeljen tožbeni ugovor kršitve načela zaslišanja stranke po 9. členu ZUP.

V zvezi z vprašanjem pravilnosti presoje izpolnjenosti (formalnih) pogojev za izbris tožnice iz registra upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu MOL sodišče ugotavlja, da iz upravnega spisa zadeve izhaja, da je listine o glasovanju - sklepu za odpoved pogodbe o opravljanju storitev z upravnikom B. d.o.o. podpisalo več kot 50 % etažnih lastnikov glede na solastniške deleže, in sicer je v skladu s citiranim prvim odstavkom 12. člena Pravilnika vsak lastnik prejel v podpis svoj izvod listine. Tako sodišče sodi, da je bil sklep o odstopu od pogodbe o upravljanju storitev sprejet skladno s prvim odstavkom 4. člena Pravilnika. V zvezi s tožbenim ugovorom tožnice, da bi moral upravnika glede odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev obvestiti oziroma mu vročiti odpoved skupaj s sklepom eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, sodišče ugotavlja, da je sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju storitev s tožnico z dnem 1. 11. 2012 in odpovednim rokom 3-mesecev, ki se izteče z 31. 1. 2013, tožnici priporočeno po pošti poslal nadzorni odbor po pooblastilu etažnih lastnikov, pri čemer so pooblastilo nadzornemu odboru etažni lastniki podpisali na listini o glasovanju. Skladno s pooblastilom etažnih lastnikov so tako sklep o odstopu od pogodbe o opravljanju storitev upravljanja s tožnico podpisali člani nadzornega odbora C.C., D.D., E.E. in F.F., pri čemer iz listin o glasovanju izhaja, da je vsaj E.E. tudi eden izmed lastnikov stanovanja v predmetni stavbi na naslovu …. Tako po presoji sodišča tudi ta tožbeni ugovor ni utemeljen. Poleg tega pa tožnica v tožbi niti ne navede, zakaj oziroma na podlagi česa dvomi o veljavnem imenovanju članov nadzornega odbora ter o tem, da člani nadzornega odbora niso imeli pooblastila etažnih lastnikov ….

Dalje sodišče ugotavlja, da iz izpodbijane odločbe izhaja, da je organ vpogledal v original pogodbe o opravljanju storitev upravljanja z dne 15. 2. 2013, sklenjene med etažnimi lastniki večstanovanjske stavbe … in družbo A. d.o.o. V zvezi z vpogledom v originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku pa sodišče navaja, da mora po določbi drugega odstavka 5. člena Pravilnika novi upravnik na zahtevo upravnega organa predložiti na vpogled tudi originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku. To pomeni, da mora novi upravnik originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku predložiti organu le na njegovo zahtevo. Glede na to, da upravni organ novega upravnika - predlagatelja tega postopka očitno ni pozval k predložitvi originalnega dokazila o pravilno podani odpovedi, to pomeni, da v predloženo kopijo ni dvomil. Tožnica pa konkretno tudi ne navede, zakaj dvomi v kopijo predložene odpovedi.

Po povedanem tako sodišče ugotavlja, da je bil sklep o odpovedi skupaj z izidom glasovanja in listinami za glasovanje tožnici pravilno vročen s priporočeno pošto dne 16. 10. 2012 ter da je trimesečni odpovedni rok potekel.

V zvezi s tožbenim ugovorom, ki se nanaša na očitane kršitve pravil pritožbenega postopka, pa sodišče pojasnjuje, da v upravnem sporu presoja zakonitost upravnega akta, s katerim je poseženo v pravni položaj tožnice (2. člen Zakona o upravnem sporu - v nadaljevanju ZUS-1), torej v obravnavani zadevi odločbo prve stopnje. Zato se ni posebej opredeljevalo do ugovorov glede neobrazloženosti pritožbene odločbe in posledično zatrjevane kršitve pravil postopka na drugi stopnji.

Po vsem povedanem sodišče sodi, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, zato je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo v skladu s prvim odstavkom 63. člena ZUS-1.

K

adar sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1.