60. člen SZ-1

Tožnik je pravilno postavil tožbeni zahtevek glede navedenih vplačil v rezervni sklad tako, da je zahteval plačilo na posebni fiduciarni račun.

Tožena stranka s pritožbo v konkretnem primeru zase ne more doseči ugodnejšega pravnega položaja in pravnega interesa za pritožbo zoper zavrnjeni tožbeni zahtevek nima.

Tožeča stranka je bila kot upravnik te večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež. Tako da sklenjena Pogodba pa učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.

Pravilnik ni bil sprejet z učinkom za nazaj temveč z učinkom za naprej. Določba drugega odstavka 4. člena Pravilnika, ki določa, da mora eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, upravniku poleg same odpovedi s priporočeno pošto vročiti tudi sklep o odstopu od pogodbe o upravljanju iz prvega odstavka 4. člena Pravilnika ter da odpovedni rok začne teči z dnem vročitve sklepa, ni v nasprotju z določbo 60. člena SZ-1, saj le natančneje določa, kaj morajo etažni lastniki vročiti upravniku poleg same odpovedi pogodbe o upravljanju, da je ta pravno veljavna in da torej odpovedni rok začne teči.

Za presojo, da je pogodba o upravljanju nehala veljati, ni bistveno, da se je pod dopis o odpovedi pogodbe o upravljanju podpisala C. C. kot pooblaščenka etažnih lastnikov poslovne stavbe D. in K., pač pa večina, s katero je bila izglasovana ta odpoved.

Tudi če bi lastnica opustila svojo dolžnost vzdrževanja stanovanja in zagotavljanja njegove normalne uporabe, tožnik kot najemnik v stanovanje ne bi smel posegati. V tem primeru bi moral predlagati stanovanjski inšpekciji, da odredi izvedbo del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov (93. člen SZ-1). Le v primeru obstoja kakšnih izrednih okoliščin, zaradi katerih bi bila popravila neodložljiva, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, bi tožnik lahko deloval brez lastničinega soglasja, nato pa od nje zahteval povračilo stroškov. Vendar pa takšnih izrednih okoliščin tožnik niti ni zatrjeval. O vrsti vlaganj se sodišču ni bilo treba posebej opredeljevati, upoštevaje dejstvo, da za njihovo izvedbo soglasja ni izkazal, niti postopanja v skladu z določbami 93. in 97. člena SZ-1.

Posamezni etažni lastnik je aktivno legitimiran za tožbo v zvezi s sredstvi rezervnega sklada - izterjati sredstva rezervnega sklada oziroma zahtevati njihovo izročitev. Za izdajo začasne odredbe zadošča dokazni standard verjetnosti. Vendar to ni ovira, da sodišče o obstoju nekaterih dejstev ne bi moglo odločiti s stopnjo prepričanja, oziroma se na podlagi procesnega gradiva prepričati s stopnjo gotovosti.

Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi obravnavalo spor iz razmerja med dvema pravdnima strankama, od katerih je vsaka zatrjevala, da je upravnik večstanovanjske hiše. Zmotno je stališče tožeče stranke, da tožena stranka s tem, ko ji ne prepusti upravljanja v večstanovanjski hiši, posega v njeno pravico do upravljanja, ker je poseg v pravico upravljanja poseg v pravico etažnih lastnikov in ne v pravico upravnika. Sodišče prve stopnje je zato v konkretnem primeru pri presoji aktivne legitimacije tožeče stranke, da od tožene stranke zahteva podatke in listine, ki se nanašajo na etažne lastnike večstanovanjske hiše, pravilno upoštevalo pravico ustrezne večine etažnih lastnikov do izbire upravnika.

Tožeča stranka je upravnik stanovanjske stavbe. Pooblastila upravniku določa 118. člen SPZ. Med drugim skrbi za porazdelitev in izterjavo obveznosti, upravlja z rezervnim skladom in s skupnim denarjem … Predmet zahtevka v obravnavani zadevi so stroški, ki jih je tožeča stranka kot upravnik zaračunala tožencu kot etažnemu lastniku. Konkretnih pripomb na posamezne postavke toženec ni imel in tudi v pritožbi ne pove konkretno, katerim postavkam nasprotuje. Pavšalne navedbe pa niso upoštevne. Tako ni dvoma, da je toženec nastale stroške tožeče stranke, ki se nanašajo na upravljanje stanovanjske stavbe, dolžan plačati. Glede očitka sodišču, da ni preklicalo glavne obravnave kljub temu, da je toženec za to prosil, je pojasniti, da sodišče lahko preloži narok, vendar le v primeru, če so za to utemeljeni razlogi (115. člen ZPP). Toženec je bil pozvan, da svoj izostanek utemelji in za to predloži dokaze, a je sodišču sporočil le to, da ima obveznosti. Sklicevanje na obveznosti pa je premalo, da bi sodišče lahko narok preklicalo iz upravičenih razlogov.

Lastniki etažnih enot večstanovanjske stavbe, ki so pogodbo o upravljanju sklepali skupaj z etažnimi lastniki drugih stavb v soseski, lahko pogodbo o upravljanju svoje stavbe upravniku odpovedo, ker je predmet upravljanja stavba in ne soseska. Pri opredeljevanju, ali je določena gradbena enota stavba, je sodišče vezano na podatke katastra stavb. Ker je kataster stavb uradna evidenca stavb, z ogledom ali izpovedbami strank in prič drugačnega stanja, kot ga ta evidenca izkazuje, sodišče ne more ugotoviti in je na te podatke vezano.

Ker je pogodbeni temelj za opravljanje storitev upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe, v kateri je toženec etažni lastnik, z dnem odpovedi pogodbe o upravljanju odpadel, je pravilna materialnopravna presoja sodišča prve stopnje o neutemeljenosti tožničine terjatve po tej zatrjevani podlagi. Datum vpisa v register upravnikov, ter datum izbrisa iz tega registra, na obstoj ali veljavnost pogodbenega razmerja nimata vpliva, saj je vpis oziroma izbris zgolj deklaratornega pomena.

SZ-1 ne predvideva možnosti, da bi, če zahtevano soglasje za odpoved pogodbe o upravljanju ni doseženo, tak sklep sprejelo sodišče. Zakon sicer tudi razrešitev upravnika uvršča med posle rednega upravljanja, vendar pa je možnost, da sklep etažnih lastnikov nadomesti sodišče s svojo odločbo, predvidena le za posle, ki so nujni za redno vzdrževanje stvari. Pri deljivih obveznostih (in denarna obveznost je deljiva) se solidarnost ne domneva oziroma obstoji le, če je dogovorjena ali posebej določena. Ker sodišče v izreku obveznosti ni opredelilo kot solidarne, velja, da vsaka od predlagateljic dolguje le svoj del obveznosti, to je vsaka ¼.

Registrski vpis novega upravnika stavbe in posledičen izbris starega sta deklaratorne narave, saj upravičenje opravljati storitev upravljanja temelji na pogodbi, ne pa na vpisu v register. Upravni organ se v postopku vpisa novega in izbrisa starega upravnika omeji na preverjanje pogojev, ki so zahtevani za vpis izbrisa le po formalni plati, to je, ali je sklep o odpovedi pogodbe podpisan s predpisano večino (več kot 50% etažnih lastnikov glede na solastniške deleže), ali je bil sklep z odpovedjo vročen upravniku s priporočeno pošto in ali je pretekel odpovedni rok, ki po prvem odstavku 60. člena SZ-1 znaša najmanj tri mesece in začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku.

Vpis upravnika v register upravnikov je zgolj deklaratorne oziroma evidenčne narave. Upravni organ je pred vpisom upravnika v register dolžan preverjati le ali je bila pogodba o upravljanju z novim upravnikom sklenjena s predpisano večino za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju, ali je bila pogodba o upravljanju s prejšnjim upravnikom odpovedana in ali je potekel odpovedni rok za odstop od stare pogodbe o opravljanju storitev upravljanja. Organ v tem postopku torej ne sme preverjati pravilnosti sprejema sklepa o določitvi upravnika (kar se lahko preverja pred pristojnim sodiščem v pravdnem postopku), saj je podlaga za vpis v register upravnikov pogodba o opravljanju upravniških storitev.

Vpis v register upravnikov stavb je dekleratorne narave. Pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju, ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register upravnikov stavb. V primeru, ko se etažni lastniki odločijo za odpoved pogodbe staremu upravniku in tudi že izberejo novega upravnika, se vpis novega upravnika v register opravlja v enotnem postopku, v katerem se stari upravnik tudi izbriše iz registra. O vpisu novega in izbrisu starega upravnika upravni organ odloča na podlagi ene vloge in pri tem izda eno odločbo (z dvema točkama izreka), v k

Etažni lastniki vsake večstanovanjske stavbe sami odločajo ne le o določitvi upravnika, temveč tudi o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev (60. člen SZ-1) in s tem ne posegajo v pravice etažnih lastnikov drugih večstanovanjskih stavb, s katerimi imajo skupne dele.

Vprašanje aktivne legitimacije je lahko določeno le v materialnem pravu. Materialno pravo pa so tako zakonske kot tudi pogodbene določbe, le da pogodbene določbe predstavljajo pogodbeno dogovorjeno materialno pravo, ki velja za urejanje razmerij med pogodbeniki. Ker so etažni lastniki z Aneksom svoje materialnopravno upravičenje od neplačnikov terjati plačilo sredstev v rezervni sklad prenesli na upravnika, je aktivna legitimacija upravnika podana. Rezervni sklad nima nobene procesne sposobnosti, vendar pa lahko tožnik od toženke terja plačilo denarnih sredstev (iz naslova rezervnega sklada) le na račun rezervnega sklada, torej v rezervni sklad. Ker je obveznost toženke plačati prispevke v rezervni sklad zakonsko določena, ji toženka z ugovori o negospodarnem ravnanju upravnika ne more oporekati. V kolikor pa upravnik krši zakon ali pogodbo o upravljanju upravniških storitev, lahko lastniki stanovanj brez odpovednega roka odstopijo od pogodbe o upravljanju.

S prenehanjem pogodbe o upravljanju upravnik izgubi vsa upravičenja iz pogodbe o upravljanju, prenehajo pa tudi njegova zastopniška pooblastila iz pravnih poslov, sklenjenih s tretjimi osebami. Odpoved pogodbe o upravljanju nima takojšnjega učinka na pravne posle, ki jih je upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov sklepa s tretjimi osebami, pač pa učinki nastopijo šele potem, ko dotedanji upravnik, tretje osebe obvesti o zamenjavi upravnika. Zaradi zamenjave upravnika pogodbe s tretjimi ne prenehajo veljati, spremeni pa se zastopnik dolžnikov, ki je zaradi specifičnosti ureditve poslov upravljanja tudi operativni zavezanec za plačilo terjatev iz teh poslov.

Kršitev določila o dolžini odpovednega roka s strani etažnih lastnikov ne more imeti negativnih posledic za upravnika. Če etažni lastniki to dolžnost kršijo, če upravniku po vročitvi odpovedi ne omogočijo in ne dopustijo opravljanja upravniških storitev v zakonskem odpovednem roku, od upravnika ni mogoče zahtevati, da pri pogodbi vztraja. Odpoved pogodbe o upravljanju nima takojšnjega učinka na pravne posle, ki jih je upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov sklepal s tretjimi osebami. Zato ima upravnik ob prenehanju upravljanja določene obveznosti, ki jih mora opraviti, da se razreši poslov upravljanja.