53. člen SZ-1

Pogodba o upravljanju je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika (drugi odstavek 53. člena SZ-1). Etažni lastniki lahko, ob določitvi upravnika, za sklenitev pogodbe pooblastijo tudi enega ali več etažnih lastnikov. V takem primeru se pogodba šteje za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe (drugi in tretji odstavek 53. člena SZ-1).

Zmotno je stališče pritožbe, da se aktivna legitimacija upravnika domneva, če se izkaže s podpisano pogodbo o upravljanju. V razmerju do tretjih se šteje za upravnika tisti, ki je vpisan v register, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom pa učinkuje, ko je med njimi sklenjena pogodba o upravljanju. Pogoji se presojajo po določbah SPZ in SZ-1. Pogodba o upravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika, pri tem pa lahko etažni lastniki za sklenitev take pogodbe pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V takem primeru se pogodba šteje za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe (drugi in tretji odstavek 53. člena SZ-1).

Ni res, da tožeča stranka zaradi dejstva, da gre za spor male vrednosti, ne bi mogla dokazovati, da je upravnik. Res je, da predmet te pravde ni spor o obstoju oz. veljavnosti pogodbe o upravljanju, ampak je to zahtevek na plačilo zneskov, ki jih tožeča stranka kot upravnik uveljavlja od toženke. A vendar se je vprašanje veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev pojavilo zaradi ugovora toženke, ki je menila, da ta ni veljavna. Ker je aktivno legitimiran za tak zahtevek samo upravnik, je bilo zaradi ugovora ključno odgovoriti na (predhodno) vprašanje veljavnosti navedene pogodbe, za kar pa je zaradi povezanosti trditvenega in dokaznega bremena dokazno breme na tožeči stranki. Če je bilo v drugi pravdi ugotovljeno, da so etažni lastniki določili novega upravnika, to v ničemer ne vpliva na odločitev obravnavani zadevi. Pritožba ne pojasni razlogov za stališče, da v sporu male vrednosti sodišče ne bi moglo samo reševati predhodnega vprašanja, za tako stališče pa tudi ni podlage v ZPP.

Skladno z drugim odstavkom 53. člena SZ-1 pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Ker gre za posel rednega upravljanja, zadošča soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (drugi odstavek 67. člena v zvezi z drugim odstavkom 118. člena SPZ). V skladu s prvim odstavkom 42. člena SZ-1 in drugim odstavkom 119. člena SPZ sredstva rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, upravnik res vodi na posebnem transakcijskem računu. V sodnem postopku je treba zahtevati plačilo sredstev rezervnega sklada na račun iz prvega odstavka 42. člena SZ-1. A pritožnik spregleda, da mu z izpodbijano sodbo ni naloženo plačilo stroškov rezervnega sklada, ampak, kot izhaja iz obrazložitve sodbe, obratovalnih stroškov, stroškov vzdrževanja in stroškov upravljanja. Glede teh pa toženec niti ne pojasni, zakaj naj bi bili nepravilno obračunani in preplačilo stroškov ogrevanja zgolj posplošeno zatrjuje.

Tožeča stranka je bila kot upravnik večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež. Sklenjena Pogodba učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov. Tožeča stranka je izkazala, da med njo in toženko obstaja veljavno pravno razmerje, na podlagi katerega utemeljeno zahteva izpolnitev obveznosti, ki iz njega izhajajo. Tožeča stranka je izkazala materialno pravno upravičenje tudi glede zahtevka za plačilo sredstev rezervnega sklada, saj so etažni lastniki s Pogodbo (4. člen) izrecno prenesli na upravnika (tožeča stranka) svoje materialno pravno upravičenje terjati plačilo sredstev v rezervni sklad od morebitnega neplačnika, torej pravico, da upravnik v svojem imenu za etažne lastnike zahteva plačilo terjatve v ustreznem sodnem postopku izterjave.

Tožeča stranka je bila kot upravnik te večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež. Tako da sklenjena Pogodba pa učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.

Toženec kot etažni lastnik spornega stanovanja tožniku dolguje stroške zavarovanja stavbe, vzdrževanja in obratovanja, ki jih je založil za toženca iz lastnih sredstev, prav tako je tožnik upravičen do plačila stroškov upravljanja. Obveznost plačila slednjih je bila vzpostavljena s sklenitvijo pogodbe o upravljanju, ki veže tudi toženca (53. člen SZ-1). Okoliščina, ali je toženec dejanski uporabnik stanovanja, na presojo ne vpliva.

Pritožbene očitke o zmotni uporabi materialnega prava in po uradni dolžnosti opravljen preizkus pravilne uporabe materialnega prava v postopku v sporu majhne vrednosti pritožbeno sodišče preizkusi na podlagi dejstev, kot je ta ugotovilo sodišče prve stopnje.

Za plačilo vtoževanih stroškov upravljanja in povračilo obratovalnih stroškov, ki odpadejo na toženčevo stanovanje, je odgovoren toženec kot etažni lastnik stanovanja. Navedena materialnopravna presoja ima podlago v prvem odstavku 30. člena SZ-1, v skladu s katerim so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe. Le v primeru, če lastnik svoj posamezni del odda v najem in najemna pogodba ne določba drugače, je obveznost plačevanja obratovalnih stroškov najemnikova (četrti odstavek 24. člena SZ-1).

Na podlagi določbe 7. člena SZ-1 je mogoče sklepati, da ima lahko večstanovanjska zgradba več hišnih številk. Vendar dejstvo ločenih vhodov in zanje določenih samostojnih hišnih številk ne utemeljuje razlage tožene stranke, da sme vsak samostojni vhod sklepati samostojno pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Upravni organ je ugotovil, da je bila pogodba sklenjena le za del večstanovanjske stavbe, saj je bila sklenjena le za en vhod in ne za celotno večstanovanjsko stavbo in da torej ni bila sklenjena s predpisano večino in da posledično niso izpolnjeni pogoji za vpis tožnika kot novega upravnika v register upravnikov stavb.

Zmotno je pritožbeno stališče, da bi bila do višje cene storitev tožeča stranka kot upravnik upravičena na podlagi pravil o konkludentni izjavi volje in ni potrebno, da bi bila sprememba cen dogovorjena v pisni obliki. Pogodbe med etažnimi lastniki in upravniki se sklepajo v pisni obliki, potrebna pa je tudi predpisana večina etažnih lastnikov. Pogodbe med upravniki in etažnimi lastniki ni mogoče spremeniti ustno ali s konkludentnimi ravnanji, saj učinkujejo tudi proti kasnejšim etažnim lastnikom, ki se sicer z vsebino ne bi mogli seznaniti.

Pogodba je sklenjena s predpisano zakonsko večino (drugi odstavek 53. člena v zvezi s 25. členom SZ-1). S pritožbenimi navedbami, da pogodba z dodatkom vsebuje samo priimke neznanih podpisnikov, toženec ne more izpodbiti veljavnosti pogodbe.

Bivši imetniki stanovanjske pravice, ki so kupili stanovanje, so originarno pridobili lastninsko pravico na podlagi samega zakona in so torej postali lastniki brez vpisa v zemljiško knjigo, saj vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivne narave. S trenutkom smrti T. J. sta zato njena edina dediča (toženec in K. J.) postala skupna lastnika predmetnega stanovanja, posledično pa tudi skupna lastnika etažne enote. V zvezi s tem so neutemeljene pritožbene navedbe, da dedič pridobi podedovane nepremičnine šele z dnem pravnomočnosti sklepa o dedovanju. Skladno z določbo 132. člena ZD, po kateri preide zapuščina na dediče po samem zakonu v trenutku zapustnikove smrti, je toženec lastninsko pravico zunajknjižno pridobil že s smrtjo T. J. Sklep o dedovanju je le deklaratorne narave.

V skladu s 132. členom ZD pokojnikova zapuščina preide po samem zakonu na njegove dediče v trenutku njegove smrti, v skladu s prvim odstavkom 145. člena ZD pa do delitve dediči upravljajo in razpolagajo z dediščino skupno, kar pomeni, da je v trenutku smrti zapustnice med njenima dedičema nastala dediščinska skupnost.

Na obstoj obveznosti toženca kot etažnega lastnika ne vpliva dejstvo, ali etažni lastnik dejansko uporablja stanovanje in kakšni so razlogi, da ga ne uporablja. Gre za okoliščine, ki sodijo v sfero etažnega lastnika in bi lahko bile upoštevne v razmerju do osebe, ki mu ne izroči stanovanja, niso pa pravno odločilne v razmerju do upravnika večstanovanjske stavbe (tožnice), ki v tej pravdi zahteva povračilo stroškov upravljanja in obratovanja.

Sodišče prve stopnje je namreč v tej zvezi zavzelo pravilno materialnopravno stališče, da predhodni sklep (prvi odstavek 49. člena Stanovanjskega zakona - SZ-1) ni pogoj za veljavno sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev (53. člen SPZ-1), ampak je potrebno, da bodisi sklep sprejme ali pogodbo podpiše ustrezna večina etažnih lastnikov (soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastninskih deležev - prvi odstavek 25. člena in drugi odstavek 53. člena SZ-1, enako tudi drugi odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika - SPZ).

S pritožbenim ponavljanjem navedb pred sodiščem prve stopnje, da čeprav je v zemljiški knjigi njena pravna prednica vpisana kot lastnica tega stanovanja, ona ni njegova dejanska lastnica, kar da naj bi izhajalo iz listin, na katere se sklicuje, in da je ZLNDL določal, da postanejo etažni lastniki nekdanji imetniki pravice uporabe na posameznem stanovanju, ne more doseči presoje, da ni lastnica spornega stanovanja. Te listine namreč ne predstavljalo dokazila o lastništvu nepremičnin niti dokazila o prenosu le-tega. Pritožbena navedba, da tožena stranka stanovanja nima posesti in ga ne uporablja, pa za presojo lastništva ni pomembna. Če zemljiškoknjižno stanje ob lastninjenju ni ustrezalo dejanskemu, pa se zoper zemljiškoknjižni sklep pravna prednica tožene stranke ni pritožila, lahko še vedno doseže zemljiškoknjižni prenos na „upravičenega“ lastnika po za to predpisanem postopku, npr. na podlagi uskladitvene pogodbe

Upravnikova obveznost, da tretji osebi (tožeči stranki) izpolni denarno obveznost, ki izvira iz posla, sklenjenega v imenu in za račun etažnih lastnikov, nastopi šele, ko prejme plačilo od posameznega etažnega lastnika. V obravnavanem primeru pa tožeča stranka niti ni prerekala navedb tožene stranke, da plačil etažnih lastnikov ni prejela. Tožeča stranka se neutemeljeno sklicuje tudi na določbo tretjega odstavka 68. člena SZ-1. Navedena določba namreč ne pomeni, da zaradi izostanka seznama etažnih lastnikov posel ne bi bil sklenjen ali da bi spremenil svojo pravno naravo tako, da bi iz posebne vrste mandatne pogodbe, in sicer pooblastilne pogodbe, na podlagi katere se mandatar zaveže opraviti posel v imenu in za račun mandanta, prešel v mandatno pogodbo običajnega tipa, pri kateri se do tretjega zavezuje upravnik v svojem imenu in za račun etažnega lastnika.

Vpis v register upravnikov ima zgolj deklaratorno (publicitetno) naravo in kot tak neobstoja veljavne pogodbe o upravljanju (sklenjene med etažnimi lastniki in upravnikom) ne more nadomestiti. Enaka ugotovitev velja tudi za pritožničino sklicevanje na potrdilo upravnega organa MOL (o tem da naj bi bila sama upravnik stavbe).

Ker je med pravdnima strankama nesporno, da je Pogodba o opravljanju upravniških storitev še vedno veljavna (15. točka obrazložitve sodbe prve stopnje), je po povedanem nedvomno, da učinkuje tudi proti toženi stranki kot pravni naslednici prejšnjih etažnih lastnikov (njena lastninska pravica je bila vpisana v zemljiško knjigo 11. 7. 2012 (A 2-4)), čeprav je ni podpisala. Ker sta pravdni stranki gospodarska subjekta in morata po Pogodbi o opravljanju upravniških storitev tožeča stranka opraviti upravniške storitve, tožena stranka pa izpolniti denarne obveznosti (15. točka obrazložitve sodbe prve stopnje), ne more biti nobenega dvoma, da se ZPreZP-1 uporablja tudi za obravnavano Pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Iz 14. člena ZPreZP-1 izhaja pravica upnika, da dobi od dolžnika nadomestilo stroškov izterjave v pavšalnem znesku, kar pomeni, da upnik dejanske višine teh stroškov ni dolžan niti zatrjevati niti dokazovati.