48. člen SZ-1

Po določbi drugega odstavka 3. člena SZ-1 sodijo med posamezne dele stanovanjske enote, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delu pa lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del stanovanjske stavbe v solastnini etažnih lastnikov. Iz tretjega odstavka 4. člena SZ-1 ne izhaja, da so individualni prostori posamezni del. Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice kot tudi garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.

Predlog se zavrne.

Namen dopolnjene zakonske ureditve (13. točka prvega odstavka 25.a člena SZ-1) je v določitvi zakonskega okvira, v katerem bo skupnost oseb, ki jih povezuje (le) lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe, lahko dejansko delovala in bila sposobna urejati skupne zadeve. Med njimi so tudi take, ki terjajo izvedbo sodnih (in drugih) postopkov. Priznanje sposobnosti biti stranka skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov je ustrezen način za izvršitev sklepa etažnih lastnikov o uveljavitvi sodnega varstva v obravnavani zadevi. Skupnost ima lastnosti, ki jo približujejo pravnim osebam in ki so po stališču teorije pomembne za presojo, ali naj se ji podeli sposobnost biti stranka. Je trajna (dokler obstaja stavba z več etažnimi lastniki); ima svoje organe in predviden postopek sprejemanja odločitev; zastopnik je vezan na navodila, sprejeta po tako predvidenem postopku; stroškovno breme je razporejeno med vse, ki imajo potencialno korist od sodne odločbe, toženec pa ima razumne možnosti za izterjavo morebitne stroškovne terjatve iz takega spora.

Prva in druga toženka sta kot upravnici pasivno legitimirani za konkretno motenjsko pravdo. Sodna praksa glede priznanja pasivne legitimacije upravniku stavbe v motenjskih sporih sicer res ni enotna. Vendar je razmerje odločb, ki zagovarjajo nasprotna si stališča, precej enakovredno in ne v izrazito podporo stališču, da upravnik izvršuje zgolj sklep v korist etažnih lastnikov in zato ni pasivno legitimiran v motenjski pravdi. Drugi odstavek 48. člena SZ-1 določa, da je upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Kadar upravnik v okviru opravljanja upravniških storitev sklepa pravne posle s tretjimi osebami glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe (prvi odstavek 57. člena SZ-1). Končno 62. člen SZ-1 določa, da se za pogodbo o opravljanju upravniških storitev uporabljajo pravila obligacijskega prava o pogodbi o naročilu (mandat

Pravilni so tudi dejanski in materialno pravni zaključki sodišča prve stopnje, da je tožena stranka kot etažni lastnica dveh posameznih delov v stanovanjski zgradbi Z.m. dolžna tega plačati stroške upravljanja in ostale vtoževane stroške, povezane z lastništvom nepremičnin in upravljanjem stanovanjske zgradbe.

Tudi okoliščina, da je tožena stranka po naročilu etažnih lastnikov plačala nekatere račune, na obstoj njene pasivne legitimacije ne vpliva. Dostava računov toženi stranki in njihovo plačilo je namreč v funkciji upravnikove dolžnosti razdelitve stroškov med etažne lastnike (primerjaj 3. točko prvega odstavka 50. člena SZ-1) in njegove skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov (drugi odstavek 48. člena SZ-1). Tudi dejstvo, da je upravnik sodeloval na sestanku, na katerem naj bi bil dosežen zatrjevani dogovor o višini plačila za opravljene storitve in razdelitvi računa na tri dele ter zagotovilu, da bodo računi plačani, še ne pomeni, da je tožena stranka vstopila v pogodbeni odnos s tožečo stranko in prevzela obveznost plačila etažnih lastnikov.

Pravno zmotno je prvostopenjsko stališče, da podzemna garaža, kljub temu da je v naravi funkcionalno zaključena stavba, ni samostojen objekt in da kot taka ne more biti predmet samostojnega upravljanja, kot pravilno poudarja pritožnica. Takega prvostopenjskega stališča ne potrjuje ne spodaj povzeti prvi odstavek 48. člena SZ-1, ne prvi odstavek 118. člena SPZ.

Predmetna stavba, v kateri je toženec etažni lastnik, ima 7 posameznih delov in da sta v njej več kot dva etažna lastnika. Glede na navedbe tožeče stranke, da je Pogodbo o opravljanju podpisala velika večina etažnih lastnikov in sicer etažni lastniki, katerih solastniški deleži znašajo 74,80%, pa le-ta ni bila veljavno sklenjena, saj bi jo morali podpisati vsi etažni lastniki. SPZ in SZ-1 etažne lastnike namreč obvezujeta k določitvi upravnika le v primeru, kadar ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, kar za konkreten primer ne pride v poštev, saj ima le-ta le 7 posameznih delov. Če določitev upravnika ni obvezna, je po naravi stvari za njegovo določitev potrebno soglasje vseh solastnikov in manjšinskega solastnika k sklenitvi pogodbe o upravljanju ni mogoče prisiliti. Ker Pogodba o upravljanju ni bila veljavno sklenjena, je sodišče prve stopnje utemeljenost tožbenega zahtevka tožeče stranke presojalo še po pravilih, ki urejajo neupravičeno obogatitev. Neplačani del vtoževanih računov zajema tako stroške obratovanja (stroški skupne elektrike in priključne moč, ki jih je tožeča stranka plačala iz svojih sredstev za toženca, kot tudi s

Tožena stranka je kot etažni lastnik kljub izvršenemu plačilu upravniku, ki pa njenega nakazila očitno ni prenakazal tožniku, dolžna tožniku kot izvajalcu del (podjemniku) vtoževani znesek, ki predstavlja stroške iz naslova investicijskih vlaganj na skupnih delih stavbe za katere so zavezani etažni lastniki glede na njihov solastniški delež, plačati.

V obravnavani zadevi je sodila sodnica, izbrana po pravilih, vnaprej določenih z zakonom, sodnim redom in letnim razporedom sodišča, zato strankama ni bila kršena pravica iz drugega odstavka 23. člena Ustave. Tožeča stranka je konkretizirala in dokazno podprla pravno relevantna dejstva v zvezi z iztoževano terjatvijo (iz naslova upravljanja in obratovanja večstanovanjskega objekta). S tem je prevalila trditveno breme na toženo stranko, ki bi morala trditvam tožeče stranke konkretizirano nasprotovati.

ZVKSES v 18. členu opredeljuje način prodajalčeve izročitve nepremičnine kupcu, v okvir katere sodi tudi izročitev listin oziroma dokumentacije navedene v 2. – 4. točki prvega odstavka omenjenega člena. Že iz tega jasno izhaja, da so do teh listin upravičeni zgolj kupci (kupec). Upravnik (večstanovanjske stavbe) lahko tudi v teh razmerjih nastopa zgolj kot njihov pooblaščenec oziroma zastopnik. Določba drugega odstavka 18. člena ZVKSES pomeni zgolj možnost dano prodajalcu, da svojo obveznost do posameznih kupcev glede listin iz 3. in 4. točke prvega odstavka 18. člena ZVKSES izpolni tako, da jih namesto njim izroči upravniku. Če prodajalec te možnosti ni izkoristil, imajo kupci (kupec) sami pravico zahtevati izročitev te dokumentacije (listin).

Predpostavka za izdajo dovoljenja za zavarovalno zastopanje po četrtem odstavku 558. člena ZZavar-1 je neposredna zveza med glavno dejavnostjo tistega, ki po tem določilu poda zahtevek za opravljanje dejavnosti zavarovalnega zastopanja, in opravljanjem dejavnosti zavarovalnega zastopanja, če mu bo tako dovoljenje izdano. Glede na zakonske obveznosti upravnika so v neposredni zvezi z njegovo dejavnostjo le tiste dejavnosti, ki predstavljajo zasledovanje koristi in interesov etažnih lastnikov. O zasledovanju teh interesov upravnika pri sklepanju zavarovalnih pogodb za večstanovanjske stavbe pa ob njegovem hkratnem opravljanju dejavnosti zavarovalnega zastopanja seveda ni mogoče govoriti. Zavarovalno zastopanje je namreč dejavnost zastopanja zavarovalnic pri sklepanju zavarovalnih pogodb. Izvajanje zavarovalnega zastopanja tako služi zasledovanju interesov zavarovalnic in ne etažnih lastnikov. Sklepanje zavarovanj za nepremičnine (za večstanovanjske stavbe) ni v neposredni zvezi z dejavnostjo upravljanja teh nepremičnin.

Iz tretjega odstavka 87. člena ZEN izhaja, da na obravnavi geodetsko podjetje seznani lastnike dela stavbe, katerega podatek se spreminja (v primeru skupnih delov stavbe so to vsi lastniki posebnih delov), z vsebino spremembe, s primerjavo poteka v elaboratu spremembe podatkov katastra stavb in v naravi. V obravnavani zadevi seznanitev lastnikov ni bila opravljena, iz zapisnika pa tudi ne izhaja vsebina spremembe (staro, novo stanje), tako da sodišče ne more preizkusiti, ali je v zadevi glede na 93. člen ZEN obstajala podlaga za ugotovitev spremembe - vpis novega dela stavbe. Iz elaborata mora izhajati ugotovljena sprememba dejanske rabe, ki pomeni nov del stavbe, glede na prejšnje stanje, ko novega dela stavbe ni bilo. Sprememba mora izhajati tudi iz izreka odločbe, kot izhaja iz petega odstavka 95. člena ZEN.

O poslih upravljanja večstanovanjske hiše odločajo etažni lastniki na zboru etažnih lastnikov, tako določa 34. člen SZ-1. Določajo pa na način, določen v določilih tega zakona do vključno 38. člena. Določba tretjega odstavka 48. člena SZ-1 pa določa, da v večstanovanjskih hišah, kjer določitev upravnika ni obvezna in upravnik ni določen (kot je to v obravnavanem primeru v večstanovanjski hiši na naslovu pravdnih strank), morajo etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki po tem zakonu sodijo v krog opravljanja upravniških storitev. Torej morajo po določbah SZ-1 sprejemati odločitve na zboru etažnih lastnikov na predpisan način (z glasovanjem) ali s podpisovanjem listine na predpisan način v členu 39 SZ-1.

Po bogati sodni praksi ni ovire, da sodišče etažnim lastnikom točno določenih nepremičnin prizna lastnost stranke v pravdnem postopku. Sodišče prve stopnje je torej povsem pravilno etažnim lastnikom določenih nepremičnin priznalo lastnost pravdne stranke z učinkom v obravnavanem postopku. Tožena stranka je bivši upravnik skupne kotlovnice, katere skupni lastniki so etažni lastniki posameznih nepremičnin. Upravnik je zastopnik etažnih lastnikov na podlagi zakona (drugi odstavek 48. člena SZ-1) in pogodbe o upravljanju, ni pa nosilec pravic in obveznosti, ki pripadajo etažnim lastnikom. Akontacije za stroške centralnega ogrevanja so skupno premoženje vseh etažnih lastnikov, upravnik pa z njimi le gospodari do prenehanja upravljanja. Upravnik ima torej le položaj zastopnika, zato zgolj na podlagi zakona ne more v lastnem imenu in za svoj račun izterjevati stroškov centralnega ogrevanja, lahko pa bi lastniki s pogodbo nanj prenesli svoja materialnopravna upravičenja Terjatve skupnosti lastnikov na podlagi 61. člena SZ-1 ni mogoče enako obravnavati kot terjatev upravnika iz naslova upravnine, saj se v bistvenem razlikujeta. Skupnost lastnikov kot enovita celota zato ni pa

Etažni lastnik mora, če se želi osvoboditi svoje obveznosti plačevanja stroškov iz prvega odstavka 30. člena SZ-1, o prenosu lastninske pravice s pravnim poslom obvestiti upravnika. Obvestilo tretje osebe nima takšnega učinka, četudi gre za upnika. 69. člen SZ-1 po svoji naravi ni kogentna določba in ne preprečuje, da se stranke svobodno dogovorijo drugače. Določba 10. člena pogodbe o finančnem najemu, ki vstop novega etažnega lastnika v to pogodbo pogojuje s soglasjem slednjega, zato ni nična ne po prvem odstavku 86. člena Obligacijskega zakonika ne po predpisih o varstvu potrošnikov.

Etažni lastniki so tisti, ki skrbijo za delitev stroškov v večstanovanjski stavbi, saj to v njihovem imenu oziroma za njih stori upravnik, ne pa dobavitelj. Iz navedenega pa tudi sledi, da so z načinom delitve stroškov etažni lastniki seznanjeni, saj ta delitev izhaja iz mesečnega obračuna stroškov, ki ga pripravi upravnik stavbe.

Upravnik je že na podlagi drugega odstavka 48. člena SZ-1 pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, k čemur je treba glede na drugi in tretji odstavek 25. člena SZ-1 šteti tudi varstvo pred požarom. Tožnica po presoji sodišča utemeljeno ugovarja, da ima upravnik že na podlagi zakona pooblastilo tudi za to, da v okviru upravljanja oziroma natančneje, varstva pred požarom, podpiše obravnavane dokumente oziroma za podpis pooblasti drugo osebo, kot to določa četrti odstavek 2. člena Pravilnika o požarnem redu. Zmotna je argumentacija toženke v smeri, da ZVPoz kot lex specialis omejuje pooblastila upravnika na področju varstva pred požarom. Drži, da ZVPoz v prvem odstavku 36. člena določa, da je za varstvo pred požarom odgovoren lastnik ali uporabnik objekta. Vendar pa navedene določbe ni mogoče razlagati v pomenu, da na področju varstva pred požarom upravnik, kadar je določen, kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov ne bi mogel nastopati v svojstvu odgovorne osebe; izrecnih določb o omejitvi pooblastil upravnika na področju varstva pred požarom pa ZVPoz tudi ne vsebuje.

Ureditev upravnikovega ravnanja po 71. členu SZ-1 predpostavlja, da ima tretji (tj. dobavitelj blaga ali storitev) veljavno sklenjeno pogodbo z etažnimi lastniki, ki slednje obvezuje te storitve tudi plačevati. Sklicevanje na splošno znana dejstva za utemeljitev nujnosti ali koristnosti gestije ne zadošča.