161. člen SZ-1

Presoja veljavnosti sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost odpovedi pogodbe z dosedanjim upravnikom ni predmet presoje tega upravnega postopka. Tožnik kot nekdanji upravnik lahko svoje pravice, ki izvirajo iz pogodbenih civilnopravnih razmerij z etažnimi lastniki varuje v pravdnem postopku. V predmetni tožbi pa tožnik izpodbija zgolj veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost odpovedi pogodbe z dosedanjim upravnikom, kar pa ni predmet tega upravnega postopka.

Naloga vodenja registra upravnikov stavb je državna pristojnost, ki jo (praviloma) izvaja upravna enota, na območju katere je stanovanje oziroma stanovanjska stavba – oziroma prenesena državna pristojnost, če jo izvaja organ mestne občine. SZ-1 v drugem odstavku 161. člena med drugim določa, da register upravnikov stavb vodi upravna enota, na območju katere je stanovanje oziroma večstanovanjska stavba, oziroma organ mestne občine. V tretjem odstavku 161. člena pa je določeno, da se lahko vodenje registra upravnikov stavb prenese na posamezno lokalno skupnost, če želi to opravljati in je za to usposobljena. Pristojnost za izvajanje upravnih nalog je izključno zakonska materija, kar pomeni, da se s podzakonskim aktom lokalne skupnosti samostojno, izven okvirov zakonov, ne sme urejati. Pristojnost na podlagi tretjega odstavka 161. člena SZ-1 bi na posamezno lokalno skupnost morala prenesti neposredno država s splošnim aktom. Občinski odlok tako v nobenem primeru ne bi mogel določiti pristojnost vodenja registra upravnikov v smislu tretjega odstavka 161. člena SZ-1.

Z odlokom lokalne skupnosti Javnemu stanovanjskemu skladu mestne občine ni mogoče določiti pristojnosti vodenja registra upravnikov stavb.

Pristojnost za izvajanje upravnih nalog je izključno zakonska materija, kar pomeni, da se s podzakonskim aktom lokalne skupnosti samostojno, izven okvirov zakona, ne sme urejati. Pristojnost na podlagi tretjega odstavka 161. člena SZ-1 bi na posamezno lokalno skupnost, kadar ne gre za vodenje registra upravnikov, morala prenesti neposredno država z aktom, izdanim na podlagi zakona, če bi bili za to izpolnjeni pogoji. Občinski odlok tako v nobenem primeru ne bi mogel določiti pristojnosti vodenja registra upravnikov v smislu tretjega odstavka 161. člena SZ-1, zato je kakršnakoli razlaga določb Odloka v izpodbijani sodbi za odločitev v obravnavani zadevi pravno nerelevantna.

Vpis v register upravnikov stavb je deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom pa učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec. Zaradi narave vpisa v register je obseg presoje upravnega organa kot upravljavca registra pri odločanju o vpisu oziroma izbrisu iz registra zato omejeno zgolj na (formalno presojo) vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu priložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določa SZ-1 in Pravilnik, in ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju pa ni predmet presoje

Podlago za imenovanje upravnika predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih celotne stavbe. Za imenovanje upravnika zato ni dovolj večina po posameznih vhodih, saj to ni kvalificirana večina, kot jo zahteva SZ-1, saj je kvalificirana večina le soglasje večine na celotni stavbi.

Prvostopenjski organ je ravnal pravilno, ko ni preverjal ne načina ne pravilnosti odpovedi pogodbe dosedanjemu upravniku, tj. tožniku, kot tudi ne veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev, sklenjene z družbo A. d.o.o., saj je to v pristojnosti sodišča v pravdnem postopku in ne upravnega organa, ki je pristojen za vpis v register. Pri tem na drugačno odločitev v postopku ne morejo vplivati tožnikove navedbe, da je med pritožbenim postopkom prišlo do (ponovne) spremembe, in sicer preklica odpovedi tožniku kot upravniku ter odpovedi pogodbe o opravljanju družbi A. d.o.o., saj je organ odločil o zadevi na podlagi vloge in listin, ki jih je prejel. Vpis v register upravnikov stavb je deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom pa učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki.

Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten in služi le kot vir informacij tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju niso predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register upravnikov stavb. V primeru, ko se etažni lastniki odločijo za odpoved pogodbe staremu upravniku in že izberejo novega upravnika, se vpis novega upravnika v register opravlja v enotnem postopku, v katerem se stari upravnik izbriše iz registra.

Pri vpisu v register gre za dekleratoren vpis, ki ima zgolj publicitetni učinek, zato je obseg presoje upravnega organa kot upravljavca registra pri odločanju o vpisu oziroma izbrisu iz registra omejen na (formalno) presojo vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu predložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določata SZ-1 in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb; ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju pa ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register. Drugačna razlaga namena registra in učinkov vpisa v ta register ter drugačna razlaga obsega presoje pravnih dejstev pri vpisu oziroma izbrisu iz registra bi po mnenju sodišča nasprotovala osnovni ureditvi razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata SZ-1 in SPZ.

Določitev upravnika in tudi izbira drugega upravnika je odvisna od volje etažnih lastnikov večstanovanjskih stavbe. Pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat etažnih lastnikov za upravljanje večstanovanjske stavbe. Pravni učinek vpisa v register je zgolj publiciteten in služi kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec za upravljanje večstanovanjske stavbe. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju, ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register. Osnovna ureditev razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata SZ-1 in SPZ je pogodbena in temelji na (so)lastniških pravicah etažnih lastnikov na posameznih in skupnih delih stavbe. Odločitev o imenovanju novega upravnika je prepuščena izključno etažnim lastnikom, zato tožnica kot

Vpis upravnika v register upravnikov je zgolj deklaratorne oziroma evidenčne narave. Upravni organ je pred vpisom upravnika v register dolžan preverjati le ali je bila pogodba o upravljanju z novim upravnikom sklenjena s predpisano večino za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju, ali je bila pogodba o upravljanju s prejšnjim upravnikom odpovedana in ali je potekel odpovedni rok za odstop od stare pogodbe o opravljanju storitev upravljanja. Organ v tem postopku torej ne sme preverjati pravilnosti sprejema sklepa o določitvi upravnika (kar se lahko preverja pred pristojnim sodiščem v pravdnem postopku), saj je podlaga za vpis v register upravnikov pogodba o opravljanju upravniških storitev.