2. člen SZ-1

Zaključek prvostopenjskega sodišča, da gre po SZ-1 za stanovanjsko-poslovno stavbo, je torej pravilen. Ob tem so materialnopravna podlaga plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja določbe SZ-1. Toženkina pasivna legitimacija je v izpodbijani sodbi tako pravilno osnovana na določbi četrtega odstavka 24. člena SZ-1, ki določa primarno obveznost za plačilo vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe v breme najemnika in ne etažnega lastnika. Če bi tožnica želela od toženke kot najemnice izterjati ne samo obratovalne stroške, temveč tudi druge stroške (tj. stroške vzdrževanja in upravljanja ter plačila v rezervni sklad) bi - kot je pravilno pojasnjeno v 15. točki obrazložitve sodbe - prvostopenjskemu sodišču morala predstaviti in dokazati (tudi) vsebino najemne pogodbe, ki določa takšno obveznost toženke, pa tega ni storila.

Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače (prvi odstavek 30. člena SZ-1), česar pa pritožnica ne zatrjuje. Po logiki, ki jo ponuja pritožnica, bi tudi za strešno sanacijo večstanovanjske stavbe nosili stroške le tisti lastniki na najvišjih nadstropjih, ki jim streha zamaka, ne pa tudi tisti v nižjih nadstropjih, ki zaradi tega nimajo neposredne škode (ali koristi), kar je seveda življenjsko nevzdržno.

Toženec se sicer v pritožbi obširno sklicuje na novelo SZ-1E z dne 26. 5. 2021, ki je izrecno določila, da se pogodba o upravljanju sklene za eno večstanovanjsko stavbo in ne več na ravni posameznega vhoda ter je etažnim lastnikom določila rok 5 let, v katerem naj takšna stanja ustrezno uredijo (prvi odstavek 41. člena SZ-1E). V nasprotju s toženčevim prepričanjem pa je (ravno) iz te določbe in dejstva, da je določila prehodno obdobje, da se takšna neurejena stanja uredijo, jasno razvidno, da prej sklenjene pogodbe o upravljanju še vedno veljajo (in da je bilo možno, da je imela stavba z več vhodi tudi več upravnikov). Pri tem ne vzdrži pritožbeni očitek, da naj bi ta določba urejala le primere, ko ima vsak vhod v večstanovanjski stavbi drugega upravnika. Takšna razlaga je preozka. Tudi v konkretnem primeru, ko so etažni lastniki obeh vhodov izbrali istega upravnika, je ključno to, da so odločitve o imenovanju upravnika sprejeli za vsak posamezni vhod posebej. Na nivoju vsakega posameznega vhoda so sklenili tudi samostojne pogodbe o upravljanju. Upravnik je pri obračunu in delitvi stroškov ogrevanja prostorov vezan samo na podatek, ki izhaja iz uradnih evidenc, to je neto

SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003 in je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale, ali da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožnik še vedno upravnik večstanovanjske hiše na naslovu B. 7 in pogodba iz leta 1995 zavezuje stranki. Ker upravnika in etažne lastnike zavezuje pogodba o upravljanju, sklenjena na ravni vhoda, je pravilno, da se tudi obratovalni stroški oziroma stroški, povezani z upravljanjem, delijo na ravni vhoda. Tožnik od uporabnikov ni zahteval nobenih dokazil o spremembi števila uporabnikov v stanovanju, temveč se je zadovoljil z njihovim golim obvestilom (elektronskim sporočilom). Takšno postopanje ni ustrezno. Njegova evidenca o številu oseb v posledici ne more biti verodostojna in pravilnost obračuna stroškov ni izkazana.

Namestitev predalčnika tožeče stranke na hodniku, do katerega se pride skozi lokal in do katerega vodi dvoje steklenih vrat, ni bila skladna s 43. členom ZPSto-2. Notranji hodnik, do katerega se pride skozi lokal, ne predstavlja njegovega predprostora, saj se ne nahaja pred lokalom, ampak za njim. Tretji odstavek 87. člena ZUP za primere, ko sporočila ni mogoče pustiti v hišnem predalčniku, na vratih stanovanja, poslovnega prostora ali delavnice, predpisuje, da vročevalec sporočilo pusti v poštnem predalu ali na drugem primernem mestu. ZUP torej za takšne primere ne določa točnega mesta, kjer naj vročevalec pusti sporočilo, ampak določa samo, da mora biti to mesto primerno, zgornja ploskev enega od predalčnikov, ki je nameščen v skupnem vhodu več poslovnih subjektov na naslovu naslovnika, pa po presoji pritožbenega sodišča predstavlja takšno primerno mesto.

Na podlagi določbe 7. člena SZ-1 je mogoče sklepati, da ima lahko večstanovanjska zgradba več hišnih številk. Vendar dejstvo ločenih vhodov in zanje določenih samostojnih hišnih številk ne utemeljuje razlage tožene stranke, da sme vsak samostojni vhod sklepati samostojno pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Upravni organ je ugotovil, da je bila pogodba sklenjena le za del večstanovanjske stavbe, saj je bila sklenjena le za en vhod in ne za celotno večstanovanjsko stavbo in da torej ni bila sklenjena s predpisano večino in da posledično niso izpolnjeni pogoji za vpis tožnika kot novega upravnika v register upravnikov stavb.

Glede na tretji odstavek 29. člena SZ-1 zadošča tričetrtinsko soglasje za izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, v konkretnem primeru za izdelavo novih vrat v lekarno, s čimer ni bilo poseženo v konstrukcijo objekta. Ko se ugotavlja, ali je za dela treba pridobiti gradbeno dovoljenje, je treba uporabiti definicijo vzdrževanja po ZGO-1, in to različico zakona, ki je veljala v času izvedenih del. Soglasje za izvedbo del v smislu 29. člena SZ-1 je mogoče veljavno dati tudi za nazaj - kot odobritev že izvedenih del. Sprememba parkirnega prostora v vhod v lekarno, namestitev plastičnih pohodnih mrež na zelenico in uporaba zelenice za kavarniški vrt so spremembe, ki glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahtevajo soglasje vseh solastnikov. Neustrezna porazdelitev stroškov in drugih bremen v zvezi s solastno stvarjo ni vznemirjanje lastninske pravice v smislu 99. člena SPZ. Primopredaja z zapisnikom in izročitvijo ključev se opravi pri izročitvi stanovanja, medtem ko primopredajo skupnih delov, naprav in prostorov za posamezne etažne lastnike opravi upravnik. Dolžnosti upravnika iz ZVKSES ne vsebujejo njegove dolžnosti, da sam odp

Ustrezno materialnopravno podlago za presojo spornega razmerja med strankama predstavlja SPZ, saj ureja etažno lastnino kot splošni institut, ki se uporablja za vse oblike nastanka etažne lastnine in posebej ne ureja specifičnega namena stavbe, ki je v etažni lastnini. Vztrajanje tožeče stranke pri uporabi drugačnega ključa delitve je, za uspešen preizkus višine tožbenega zahtevka v tem delu, tako od nje terjalo tudi ustrezna pojasnila o veljavno sklenjenem sporazumu glede takšnega načina obračunavanja. Ker teh trditev tožeča stranka kljub ugovoru tožene stranke v nadaljevanju postopka ni podala, sta stališče sodišča prve stopnje, da utemeljenost iztoževanih zneskov po zatrjevani pogodbeni podlagi ni preverljiva, in posledična odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, pravilna.

Priznanja terjatve v stečajnem postopku se nanaša na primere, kadar obstaja kumulativno istovetnost strank ter istovetnost terjatev. Četudi bi v okviru pritožbenih navedb obstajala istovetnost terjatve, pa ne obstaja istovetnost strank. Ker je bila v stečajnem postopku terjatev tožeče stranke priznana s strani druge družbe, z ugovorom pravnomočno razsojene stvari tožena stranka ne bi mogla uspeti. Določba 24. člena SZ-1 ne zajema subsidiarne odgovornosti lastnika poslovnih prostorov. Že jezikovna razlaga citirane določbe povsem nedvoumno določa meje pomena konkretnega pravnega pravila: subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja. Glede na izrecno ločitev stanovanjskih in poslovnih prostorov v 2. členu SZ-1, poslovni prostori tako že po jezikovni razlagi spadajo izven meja konkretnega določila. Na podlagi 115. člena SPZ za obveznosti na skupnih delih odgovarja (etažni) lastnik, v obravnavanem primeru tožena stranka. Navedeno velja kljub dogovoru med toženo stranko in leasingojemalcem, da bodo ti stroški bremenili leasingojemalca. Tak dogovor je namreč mogoče šteti zgolj kot prevzem izpolnitve v smislu 434. člena OZ, ki učinkuje izključno med strankama, ne pa tudi nasp

Določba 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ velja za terjatve upravnika stanovanjske poslovne stavbe, ki jih ima zoper lastnika stanovanja, ne pa tudi za terjatve, ki jih ima zoper lastnika poslovnega prostora.

Predmet spora je plačilo neporavnanih obratovalnih stroškov ter stroškov upravljanja in vzdrževanja za poslovni prostor, ki je v toženčevi lasti. Toženec ne navaja, da bi bila več kot polovica površine stavbe, v kateri je njegov poslovni prostor, namenjena stanovanjem. Za presojo spornega pravnega razmerja se zato, upoštevaje peti odstavek 2. člena SZ-1, ne uporablja ta zakon, temveč določila SPZ.

Napačen je materialnopravni zaključek pritožbe, da je zastaranje zoper subsidiarno odgovornega lastnika začelo teči znova naslednji dan po tem, ko je bil vložen predlog za izvršbo. Glede terjatve, ki se nanaša na najemnika Z.R. d.o.o. je sodišče prve stopnje v 14. točki obrazložitve pravilno ugotovilo, da se predmetni del zahtevka nanaša na poslovne prostore in zato določbe SZ-1 niso uporabne (peti odstavek 2. člen SZ-1), in je potrebno uporabiti določbe SPZ, iz katerih pa izhaja obveznost etažnih lastnikov na skupnih delih, ki je sorazmerna njihovemu solastniškemu deležu. Slednje pa pomeni, da je za obveznosti dobaviteljev zakonsko obvezan le lastnik poslovnega prostora, torej tožena stranka. SPZ ne predvideva subsidiarne odgovornosti lastnika stanovanja, ampak kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določa lastnika posamezne etažne enote. Na neuporabnost SZ-1 v konkretnem primeru oz. merodajnost ZPSPP bi pravdni stranki ob dolžni skrbnosti morali pomisliti že tekom postopka pred sodiščem na prvi stopnji.

Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje po oceni sodišča druge stopnje pravilno zaključilo, da se v predmetnem gospodarskem sporu ne morejo uporabljati določbe SZ-1, temveč določbe ZPSPP in SPZ. Skladno s petim odstavkom 2. člena SZ-1 se le-ta namreč za poslovne prostore uporablja zgolj v primeru, da se nahajajo v objektu, v katerem je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, v konkretnem primeru pa temu ni tako in se za tovrstne primere uporabljajo določbe ZPSPP in SPZ, ki kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določata lastnika posamezne etažne enote in ne najemnika. Nadalje je neutemeljena pritožba tožene stranke zoper stroškovno odločitev sodišča prve stopnje. Tožena stranka ima namreč sedež v L.. Odvetnik, njen pooblaščenec, pa v N. M.. Tožena stranka pred sodiščem na prvi stopnji niti ni zatrjevala, da jo zastopa odvetnik - specialist, niti po oceni sodišča druge stopnje v konkretni zadevi ne gre za zahtevno pravno problematiko, ki bi zahtevalo zastopanje po posebej specializirano usposobljenem pooblaščencu - odvetniku. Res je, da ima vsaka stranka pravico do svobodne izbire odvetnika, vendar to še ne pomeni, da mora nasprotna stra

Posledica pravila, da se položaj dolžnika zaradi prenosa terjatve ne sme poslabšati, je, da na tek zastaralnega roka ne vpliva okoliščina, da je izpolnitelj upniku morebiti izpolnil z nekajmesečno zamudo. Sicer bi s tem prihajalo do podaljševanja zastaralnega roka v breme etažnih lastnikov, kar pa ni dopustno. Morebitna kasnejša izpolnitev ima tako posledice le na prehod pravic na izpolnitelja, ne pa na zastaralni rok, ki je dotlej že potekel. Zato je pravno nepomembno, ali je tožeča stranka (upravnik) toženi stranki (etažnemu lastniku) mesečne razdelilnike pošiljala redno. Prav tako je nepomembno, kdaj je tožeča stranka s strani tretjega izstavljeni račun dejansko plačala. Terjatev tretjega (dobavitelja) je namreč nastala s tem, ko je ta dobavil blago ali opravil storitve za nepremičnino (električno energijo, vodo, ipd.) in takrat začne teči tudi zastaranje, upravnik pa z izpolnitvijo le vstopi v pravni položaj svojega prednika - etažnega lastnika.

Iz členov 2, 7, 48 in 72 SZ-1 ne izhaja prepoved, da bi samostojni del (vhod) večjega večstanovanjskega kompleksa, ki tudi sam izpolnjuje vse pogoje za status večstanovanjske stavbe, ker ima več stanovanj, od ostalih vhodov ločen samostojni vhod in od ostalih vhodov ločene in samostojne skupne dele, naprave in skupne prostore, ne smel za namen skupnega upravljanja ustanoviti samostojne skupnosti lastnikov in da bi moral proti svoji volji imeti istega upravnika kot drugi deli velikega večstanovanjskega kompleksa. Pri tem tudi ni odločilnega pomena, kako je v katastru stavb vpisana sporna večstanovanjska stavba niti, ali stoji na eni ali več parcelah. Zgolj dejstvo, da ta del nima svoje ID številke ne more biti razlog za potrditev stališča pritožnika, da zato lastniki stanovanj v tem delu stavbe ne morejo ustanoviti skupnosti lastnikov.

Terjatev upravnika poslovne stavbe ne zastara v enoletnem zastaralnem roku.

Če imajo stroški pogodbeno podlago in če je obe pravdni stranki mogoče opredeliti kot gospodarska subjekta, terjatve iz tega naslova zastarajo v triletnem zastaralnem roku. Če temeljijo na neupravičeni obogatitvi, pa zastarajo v splošnem petletnem zastaralnem roku.

Za terjatve upravnika za povračilo obratovalnih stroškov ne velja enoletni zastaralni rok.

Če je posamezna enota nezasedena, se stroški, ki se delijo po številu uporabnikov, za to enoto ne obračunajo, in to samo v primeru, če ni merilnih naprav. Vendar pa to pravilo ne velja za vse obratovalne stroške, ampak zgolj za tiste, ki so vezani na uporabo posamezne enote (poraba vode v posamezni enoti in kanalščina, odvoz odpadkov, najem zabojnikov in ostali komunalni stroški). Če enota ni zasedena, je teh stroškov dejansko lahko manj, medtem ko dejstvo nezasedenosti enote ne vpliva na razne fiksne stroške, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev ter dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo ipd.).