49. člen SZ-1

Ustaljeno stališče v sodni praksi je, da je v sporih majhne vrednosti za opravo naroka za glavno obravnavo pod pogoji 454. člena ZPP potrebna izrecna zahteva stranke, zato ne zadošča, če stranka v tožbi ali pripravljalni vlogi predlaga svoje zaslišanje (ali zaslišanje priče). Po mnenju sodišča druge stopnje takšne sodbe ni mogoče preizkusiti, saj je sodišče prve stopnje opisalo zgolj zgornjo premiso sodniškega silogizma (pravno pravilo), ni pa navedlo spodnje premise (odločilnih dejstev), ki se podrejajo navedenemu pravnemu pravilu. S tem je zagrešilo kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Trditev, da je bila pogodba o upravljanju sklenjena s soglasjem večine etažnih lastnikov, ki ima v lasti več kot polovico etažnih delov oz., kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, da je bila pogodba sklenjena z več kot 50 % soglasjem etažnih lastnikov, je tožnica podala, kar je odločilno dejstvo po navedenih materialnopravnih določbah, zato je zaključek sodišča prve stopnje, da tožnica ni zmogla trditvenega bremena (ker ni navedla točnega odstotka), napačen. Sodišče je nadalje navedlo, da tožnica tudi dokaznega bremena ni zmogla, kljub temu, da je tožnica glede zatrjevanega dejstva predložila ustrezen dokaz, tj. pogodbo o upravljanju s podpisi etažnih lstnikov, ki pa je sodišče dokazno ni ocenilo in ni presojalo, ali je s predložitvijo tega dokaza tožnica dokazala, da je bila pogodba o upravljanju veljavno sklenjena. Sodišče tako dokazne ocene sploh ni napravilo in razlogov o odločilnih dejstvih ni navedlo, kar onemogoča preizkus izpodbijane sodbe.

Sodišče prve stopnje je na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov pravilno ugotovilo, da ima sporna nepremičnina osem etažnih lastnikov in le osem in ne devet posameznih delov. Posamezni deli v dvo ali večstanovanjski stavbi so stanovanja (4. člen SZ-1). Del stavbe št. 8, ki ga predlagatelj šteje za posamezni del, to ni, saj gre za skupni komunikacijski prostor in zato splošni skupni del (5. člen SZ-1). Določitev upravnika v stavbi torej ni obvezna, tak posel rednega upravljanja torej po SZ-1 in SPZ ni nujen, kar izključuje intervencijo sodišča v nepravdnem postopku. Da bi bila določitev upravnika iz kakšnih drugih razlogov v konkretnem primeru nujen posel, iz navedb, podanih pred sodiščem prve stopnje ne izhaja. Trditve o ovirah pri poslih rednega upravljanja, ker stavba nima upravnika, niso takšne, ki bi to utemeljevale. Upravnik večstanovanjske stavbe je le pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Etažni lastniki odločitve o (rednih in izrednih) poslih upravljanja, sprejemajo sami, upravnik pa je tisti, ki sprejete sklep

Tožeča stranka je bila kot upravnik večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež. Sklenjena Pogodba učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov. Tožeča stranka je izkazala, da med njo in toženko obstaja veljavno pravno razmerje, na podlagi katerega utemeljeno zahteva izpolnitev obveznosti, ki iz njega izhajajo. Tožeča stranka je izkazala materialno pravno upravičenje tudi glede zahtevka za plačilo sredstev rezervnega sklada, saj so etažni lastniki s Pogodbo (4. člen) izrecno prenesli na upravnika (tožeča stranka) svoje materialno pravno upravičenje terjati plačilo sredstev v rezervni sklad od morebitnega neplačnika, torej pravico, da upravnik v svojem imenu za etažne lastnike zahteva plačilo terjatve v ustreznem sodnem postopku izterjave.

Tožeča stranka je bila kot upravnik te večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež. Tako da sklenjena Pogodba pa učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.

Pritožbene očitke o zmotni uporabi materialnega prava in po uradni dolžnosti opravljen preizkus pravilne uporabe materialnega prava v postopku v sporu majhne vrednosti pritožbeno sodišče preizkusi na podlagi dejstev, kot je ta ugotovilo sodišče prve stopnje.

Sodišče prve stopnje je namreč v tej zvezi zavzelo pravilno materialnopravno stališče, da predhodni sklep (prvi odstavek 49. člena Stanovanjskega zakona - SZ-1) ni pogoj za veljavno sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev (53. člen SPZ-1), ampak je potrebno, da bodisi sklep sprejme ali pogodbo podpiše ustrezna večina etažnih lastnikov (soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastninskih deležev - prvi odstavek 25. člena in drugi odstavek 53. člena SZ-1, enako tudi drugi odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika - SPZ).

S pritožbenim ponavljanjem navedb pred sodiščem prve stopnje, da čeprav je v zemljiški knjigi njena pravna prednica vpisana kot lastnica tega stanovanja, ona ni njegova dejanska lastnica, kar da naj bi izhajalo iz listin, na katere se sklicuje, in da je ZLNDL določal, da postanejo etažni lastniki nekdanji imetniki pravice uporabe na posameznem stanovanju, ne more doseči presoje, da ni lastnica spornega stanovanja. Te listine namreč ne predstavljalo dokazila o lastništvu nepremičnin niti dokazila o prenosu le-tega. Pritožbena navedba, da tožena stranka stanovanja nima posesti in ga ne uporablja, pa za presojo lastništva ni pomembna. Če zemljiškoknjižno stanje ob lastninjenju ni ustrezalo dejanskemu, pa se zoper zemljiškoknjižni sklep pravna prednica tožene stranke ni pritožila, lahko še vedno doseže zemljiškoknjižni prenos na „upravičenega“ lastnika po za to predpisanem postopku, npr. na podlagi uskladitvene pogodbe

Za upravnika je lahko postavljen eden od etažnih lastnikov. Obveznost preneha z združitvijo le, če je pri (določeni) obveznosti ista oseba upnik in dolžnik. Toda v tej zadevi so upnik za izpolnitev obveznosti po pogodbi o upravljanju etažni lastniki. Obveznosti upravnika so praviloma nedeljive in večinoma storitve, medtem ko so obveznosti etažnih lastnikov praviloma nedeljive in denarne. Morala je sistem vrednot, zavračanje nasprotnih predlogov pri sklenitvi pogodbe pa z moralo nima nobene povezave. Ne navsezadnje se veliko število pogodb sklene kot formularne pogodbe brez vsakih pogajanj (120. člen OZ).

Etažni lastnik mora, če se želi osvoboditi svoje obveznosti plačevanja stroškov iz prvega odstavka 30. člena SZ-1, o prenosu lastninske pravice s pravnim poslom obvestiti upravnika. Obvestilo tretje osebe nima takšnega učinka, četudi gre za upnika. 69. člen SZ-1 po svoji naravi ni kogentna določba in ne preprečuje, da se stranke svobodno dogovorijo drugače. Določba 10. člena pogodbe o finančnem najemu, ki vstop novega etažnega lastnika v to pogodbo pogojuje s soglasjem slednjega, zato ni nična ne po prvem odstavku 86. člena Obligacijskega zakonika ne po predpisih o varstvu potrošnikov.

Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi obravnavalo spor iz razmerja med dvema pravdnima strankama, od katerih je vsaka zatrjevala, da je upravnik večstanovanjske hiše. Zmotno je stališče tožeče stranke, da tožena stranka s tem, ko ji ne prepusti upravljanja v večstanovanjski hiši, posega v njeno pravico do upravljanja, ker je poseg v pravico upravljanja poseg v pravico etažnih lastnikov in ne v pravico upravnika. Sodišče prve stopnje je zato v konkretnem primeru pri presoji aktivne legitimacije tožeče stranke, da od tožene stranke zahteva podatke in listine, ki se nanašajo na etažne lastnike večstanovanjske hiše, pravilno upoštevalo pravico ustrezne večine etažnih lastnikov do izbire upravnika.

Ureditev upravnikovega ravnanja po 71. členu SZ-1 predpostavlja, da ima tretji (tj. dobavitelj blaga ali storitev) veljavno sklenjeno pogodbo z etažnimi lastniki, ki slednje obvezuje te storitve tudi plačevati. Sklicevanje na splošno znana dejstva za utemeljitev nujnosti ali koristnosti gestije ne zadošča.

Določitev upravnika sodi med posle rednega upravljanja. Za tovrstne posle je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Tožeča stranka v lastnem imenu ne more uveljavljati terjatev iz naslova stroškov rezervnega sklada, saj niti ni zatrjevala, da bi bilo takšno materialnopravno upravičenje nanjo preneseno.

Izvršitev sprejetih sklepov z učinkom zoper vse etažne lastnike je namreč v domeni upravnika, ki mora pri tem spoštovati tudi zakonske in podzakonske predpise, s čimer se zagotavlja varstvo pravic vseh etažnih lastnikov, etažni lastniki sami pa lahko to pravico uresničujejo le v primerih, ko ustanovijo skupnost lastnikov kot pravno osebo ali pa se v pogodbi o medsebojnih razmerjih posebej dogovorijo o njihovem nastopanju v pravnem prometu.

Jamčevalni rok začne teči od izročitve stvari v primeru skupnih prostorov večstanovanjske stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema etažnima lastnikoma je potrebno te izročiti upravniku, kar še ni bilo pravilno storjeno, zato jamčevalni roki še niso pričeli teči.

Pogodba o opravljanju upravniških storitev (enako velja za aneks k njej) je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Določitev upravnika je posel rednega upravljanja, za sklenitev katerega je potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

Fikcija vročitve je skladno s 4. odstavkom 142. člena ZPP in ustaljeno sodno prakso, po kateri se v tovrstnih primerih šteje vročitev za opravljeno s potekom petnajstdnevnega roka (tj. na zadnji dan tega roka), nastopila petnajsti dan po dnevu, ko je bilo naslovniku puščeno obvestilo. Upravnik večstanovanjske hiše ima po SZ položaj zastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka, torej v lastnem imenu, izterjati obratovalnih stroškov in stroškov posameznega stanovanja. Aktivno legitimacijo pa lahko pridobi na podlagi pogodbe, s katero lastniki nanj prenesejo svoja materialnopravna upravičenja, ali na podlagi posebnega naročila, če so bili stroški plačani iz njihovih namensko zbranih sredstev. Kadar takega prenosa ni, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev.

Določitev upravnika in tudi izbira drugega upravnika je odvisna od volje etažnih lastnikov večstanovanjskih stavbe. Pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat etažnih lastnikov za upravljanje večstanovanjske stavbe. Pravni učinek vpisa v register je zgolj publiciteten in služi kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec za upravljanje večstanovanjske stavbe. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju, ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register. Osnovna ureditev razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata SZ-1 in SPZ je pogodbena in temelji na (so)lastniških pravicah etažnih lastnikov na posameznih in skupnih delih stavbe. Odločitev o imenovanju novega upravnika je prepuščena izključno etažnim lastnikom, zato tožnica kot

Pogodba o opravljanju storitev upravljanja ni akt, s katerim je bil upravnik imenovan, ampak podlago za imenovanje predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev, ki je sprejet s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov.

Upoštevajoč dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, da so pogodbo o upravljanju podpisali etažni lastniki z več kot 50 % solastniškim deležem, ki ne more biti predmet pritožbenega preizkusa, je zaključek sodišča prve stopnje o veljavni sklenitvi pogodbe o upravljanju pravilen. Ker so objavljeni predpisi, kot je tudi zadevni pravilnik, znani vsem in veljajo za vse enako, se toženka na nepoznavanje ključa delitve stroškov obratovanja, kot izhaja iz navedenega pravilnika, povsem neutemeljeno sklicuje.