VSL sklep I Cp 1413/2015

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1Tožeče stranke s tožbenim zahtevkom zahtevajo, da se ugotovi, da je pogodba o izvajanju gradbeno-obrtniških del na večstanovanjski stavbi št. 1/2015 z dne 18. 3. 2015(1), ki sta jo sklenili prvotožena stranka kot upravnik v imenu etažnih lastnikov in drugotožena stranka kot izvajalec nična. Tožeče stranke navajajo, da so tožbo vložili etažni lastniki, katerih solastninski delež predstavlja 53 % celotne. Predmet pogodbe št. 1/2015 ni le obnova fasade, gre za njeno izboljšavo in za energetsko sanacijo objekta, zato dogovorjena dela presegajo redna vzdrževalna dela. Prvotožena stranka je brez pooblastila etažnih lastnikov sklenila z drugotoženo stranko pogodbo št. 1/2015. Toženi stranki nista zbrali potrebne večine glasov, ki je potrebna za sklenitev pogodbe, ker je bilo le „68 % glasov in ni bilo potrebnih 75 % soglasij.“ Pogodba tudi ni veljavna iz razloga, ker upravnik ni v skladu s 7. členom pogodbe št. 011-U/92 o upravljanju storitev stanovanjskih hiš J. 12-18(2) sklenil posebne pogodbe z etažnimi lastniki, ker je šlo za posel, ki presega okvir rednega upravljanja in ker odbor lastnikov ni sodeloval pri izboru izvajalca del kot to določa 12. člen pogodbe o upravljanju. Nadzorni odbor etažnih lastnikov je sklenil, da se prenova zamrzne, zato je preklical soglasje za sklenitev pogodbe za izvedbo gradbeno-obrtniških del na večstanovanjski stavbi. Devetindvajset podpisnikov prvotnega soglasja(3) je soglasje umaknilo. Ponudba drugotožene stranke tudi ni bila najbolj ugodna. O navedenih dejstvih sta bili seznanjeni toženi stranki. Pogodba št. 1/2015 je bila sklenjena v notarskem zapisu, ki je neposredno izvršljiv in v nasprotju s Zakonom o potrošniških kreditih(4), ker etažnim lastnikom kot fizičnim osebam, drugotožena stranka ni nudila nobene informacije, kot to določa 6. člen ZPotK in ni ocenila kreditne sposobnosti potrošnikov, primerjava njenih ponudb pa kaže, da je drugotožena stranka s financiranjem na 120 obrokov dvignila ceno iz 424.943,05 EUR na 549.215,62 EUR.

2Tožeče stranke v predlogu za izdajo začasne odredbe glede obstoja verjetnosti terjatve navajajo, da „v izogib ponavljanju v tem predlogu za izdajo začasne odredbe trdijo, da naj sodišče upošteva vse trditve iz tožbe, kot del trditvene podlage iz te začasne odredbe“, glede dokaznih predlogov, s katerimi dokazujejo obstoj verjetnosti terjatve pa navajajo „kot doslej“(5), kot dokaz dodatno prilagajo še fotografije o izvedbi del in navodila za montažo. Tožeče stranke zatrjujejo, da kot etažni lastniki ne morejo doseči prepovedi nadaljnje obnove, ki jo že izvaja drugotožena stranka na večstanovanski stavbi, ki zaradi napak na obnovi povzroča tožečim strankam škodo, zato z začasno odredbo zahtevajo, da se drugotoženi stranki prepove nadaljnje izvajanje obnovitvenih del. Zaradi neposredno izvršljivega notarskega zapisa bodo morale tožeče stranke plačati opravljeno delo in obstaja velika nevarnost, da preplačanih del od drugotožene stranke ne bodo mogli izterjati, ker drugotožena stranka izkazuje izgubo in nima ne kapitala ne drugih sredstev za plačilo denarnih obveznosti.

3Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe. V obrazložitvi izpodbijanega sklepa prvo sodišče ugotavlja, da dogovorjena gradbeno-obrtniška dela v pogodbi št. 1/2015 ne presegajo rednega upravljanja, tožeče stranke pa s stopnjo verjetnosti niso dokazale, da prvotožena stranka ob podpisu te pogodbe ni imela potrebnega večinskega soglasja (51 %), kot to določa prvi odstavek 25. člena Stanovanjskega zakona(6). V zvezi z navedbami tožečih strank, da upravnik ni imel potrebnega soglasja etažnih lastnikov, da sklene pogodbo št. 1/2015, prvo sodišče pojasnjuje, da so tožeče stranke le navajale, da je upravnik imel 68 % glasov, manjkajo pa navedbe, koliko tožečih strank po idealnih deležih je bilo za obnovo. Tožeče stranke trdijo, da je devetindvajset lastnikov soglasja umaknilo, da so etažni lastniki nasprotovali sklenitvi pogodbe najkasneje od 25. 8. 2014, ne navajajo pa, kakšni so bili njihovi solastninski deleži. Tožeče stranke tudi niso verjetno izkazale, da niso vedele za ponudbo 13-340-000022-ZB z dne 19. 6. 2014 in da se z njo niso strinjale, saj je bila vrednost del iz te ponudbe navedena v soglasju, ki so ga podpisali etažni lastniki. Tožeče stranke tudi niso verjetnostno dokazale, da se niso upoštevali sklepi nadzornega odbora etažnih lastnikov, da se projekt obnove ustavi in da prvo tožena stranka ni želela, da bi odbor etažnih lastnikov sodeloval pri izbiri izvajalca del, ker iz zapisnika z dne 25. 8. 2014 izhaja, da gre za predloge in ne sklepe. Glede na ponudbo 13-340-000022-ZB z dne 19. 6. 2014 tožeča stranka ni verjetnostno izkazala, da gre za potrošniški kredit, in da bi zato bilo treba uporabiti ZPotK.

4Tožeče stranke vlagajo pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku(7) v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju(8). Tožeče stranke so v trditveni podlagi navedle, da je predmet pogodbe namestitev nove fasade, čeprav življenjska doba stare fasade še ni potekla. Ne gre le za obnovitvena dela, saj se bo namestila nova izolacija na hišah in pod zemljo, opravljena bodo nova kleparska dela, nameščene bodo nove okenske police, zamenjana pa bodo tudi obstoječa okna. Tožena stranka ni nikoli pridobila 75 % večine vseh glasov, temveč le 68 %, kar izhaja iz soglasja etažnih lastnikov, ki se je podpisoval v času med 2. 7. 2014 in 31. 7. 2014. O obnovi odločajo etažni lastniki, zato je potrebno za obnovitvena dela, ki presegajo redno opravljanje, pridobiti soglasje 75 % vseh solastnikov. Vsak solastnik posameznega stanovanja glasuje le do višine svojega solastnega deleža (odstotka) na celotni stavbi(9). Že iz soglasja etažnih lastnikov izhaja, da ima povprečna enota 0,9 % celotnega deleža stavbe in ker imajo večstanovanjske hiše devetdeset enot, devetindvajset etažnih lastnikov, ki so podpisali soglasje, pa je soglasje umaknilo, je logični sklep, da je vsaj 25% etažnih lastnikov umaknilo soglasje za obnovitvena dela. Podrobnejših trditev tožeče stranke v tožbi in predlogu za izdajo začasne odredbe zato niso podale, ker tudi iz soglasja izhaja, da sta toženi stranki „dosegli le 75,88 % in da je bilo 25 % soglasij umaknjeno, kar pomeni, da 75 % prag soglasij ni več podan.“ Na podlagi določbe 62. člena SZ-1 se za pogodbo o opravljanju upravniških storitev uporabljajo pravila obligacijskega prava o pogodbi o naročilu. 25. in 29. člen SZ-1 je zato treba razlagati tako, da s soglasjem etažnih lastnikov upravnik prejme mandat, da določena vzdrževalna dela za etažne lastnike opravi, če kasneje etažni lastniki spremenijo načrt vzdrževanja, mora upravnik spremembi načrta slediti in soglasje etažnih lastnikov ne šteje. Iz zapisnika z dne 25. 8. 2014 izhaja, da sta bila z odstopom soglasij seznanjeni toženi stranki. Toženi stranki sta šele 18. 3. 2015 sklenili pogodbo, čeprav so ju etažni lastniki 11. 9. 2014 seznanili, da ne želijo obnove. Nadzorni odbor etažnih lastnikov je najkasneje 12. 3. 2015 prepovedal prvotoženi stranki, da sklene pogodbo z drugotoženo stranko. V pogodbi o upravljanju je določeno, da odbor lastnikov sodeluje pri izboru izvajalca za večja popravila, v konkretnem primeru pa ni bilo tako, prav tako ni bila sklenjena posebna pogodba, kot to določa 12. člen pogodbe o upravljanju. Upravnik kot mandatar ni ravnal v skladu z naročiteljevim naročilom, zato ima njegovo ravnanje značilnosti nepravilne izpolnitve. Upravnik ni imel pooblastila za sklenitev pogodbe št. 1/2015, zato pogodba ne velja glede na določbo 73. člena Obligacijskega zakonika(10). Iz zapisnika z dne 25. 8. 2014 izhaja, da je zbiranje podpisov potekalo na nezakonit način, zato so rezultati glasovanja neveljavni. Lastniki niso imeli možnost izbire med več ponudbami, zato je nadzorni odbor predlagal, da se projekt prenove zamrzne in da se pridobijo nove ponudbe. Sodišče prve stopnje zmotno ugotavlja, da tožeče stranke niso izkazale, da nadzorni odbor ni sodeloval pri izboru najugodnejše ponudbe. Iz zapisnika z dne 16. 7. 2014 izhaja, da je kot najugodnejšega ponudnika prvotožena stranka izbrala drugotoženo stranko na podlagi ponudbe 13-340-000021-ZB in ne ponudbe 13-340-000022-ZB. Prvotožena stranka se je ob izbiri najugodnejše ponudbe sklicevala na ponudbo 13-340-000021-ZB, ker etažni lastniki ponudbe 13-340-000022-ZB še niso videli. Da znaša cena fasade 550.000,00 EUR, so etažni lastniki izvedeli na zboru 27. 3. 2015. V ponudbi št. 14-340-000022-ZB je določeno, da se bo del storitve plačal v 120 obrokih, primerjava s ponudbo št. 14-340-000021-ZB pa pokaže, da je drugotožena stranka s financiranjem obrokov dvignila cena iz 424.943,05 EUR na 549.215,62 EUR, kar potrjuje trditve tožečih strank, da je drugotožena stranka z etažnimi lastniki sklenila kreditno pogodbo. Po 6. členu ZPotK mora biti potrošnik pred sklenitvijo kreditne pogodbe seznanjen z vsemi pogoji kreditne pogodbe. Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, potrošnik mora prejeti izvod kreditne pogodbe, ne sme se mu zaračunati obresti in dajatev ter podobnih stroškov. Upravno sodišče RS je v sodbi U 312/2003 odločilo, da je kreditna pogodba po ZPotK pogodba, s katero dajalec kredita daje ali obljubi dati potrošniku kredit v obliki odloženega plačila, zlasti pri prodaji blaga ali pri zagotavljanju storitev.

5Pritožba ni utemeljena.

6Sodišče prve stopnje je pravilno presojalo utemeljenost predloga za izdajo začasne odredbe na podlagi prvega odstavka 272. člena ZIZ, ki določa, da sodišče izda začasno odredbo v zavarovanje nedenarne terjatve, če izkaže upnik za verjetno, da terjatev obstoji ali da mu bo terjatev zoper dolžnika nastala. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da prvo sodišče ni storilo kršitev pravdnega postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 352. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in 15. členom ZIZ) in tudi ne kršitev iz 15. tč. drugega odstavka 339. člena ZPP, kot jih skozi vsebinsko predstavljene pritožbene razloge navaja pritožba.

7Zmotna je ugotovitev prvega sodišča, da dela po pogodbi št. 1/2015 predstavljajo posel v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe, za katerega je na podlagi prvega odstavka 25. člena SZ-1 potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožbi, da so tožeče stranke izkazale za verjetno, da nekatera dela, ki so dogovorjena v pogodbi št. 1/2015 predstavljajo posel, ki presega okvir rednega upravljanja. Za izvedbo teh del na večstanovanjski stavbi je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, kot to določa tretji odstavek 29. člena SZ-1. Iz citirane določbe še izhaja, da pri teh poslih gre zlasti za dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo namestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja. Tožeče stranke so v tožbenih navedbah, na katere se sklicujejo v predlogu za izdajo začasne odredbe, zatrjevale, da predmet pogodbe št. 1/2015 ni le obnova fasade, marveč tudi njena izboljšava z energetsko sanacijo objekta. Kljub takšnim (skromnim) navedbam(11), pa je verjetnostno izkazano, da pri nekaterih delih ne gre le za posle, s katerimi bi se zagotavljalo (le) redno obratovanje in vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Vsako izboljšava na večstanovanjski hiši še ne predstavlja posla, ki presega okvir rednega upravljanja, če ga je mogoče opredeliti kot potrebnega za zagotavljanje pogojev bivanja, ali če se na ta način le vzpostavlja ali ohranja osnovni namen delovanja večstanovanjske stavbe. Vendar, ko se odloča o verjetnosti terjatve v postopku zavarovanja terjatve z začasno odredbo, je treba, ob upoštevanju konkretnih okoliščin posameznega primera, slediti bolj togi razlagi 25. in 29. člena SZ-1, po kateri so posli, ki presegajo redno upravljanje, vsi posli s katerimi se izboljšuje in ne le vzdržuje večstanovanjska stavba.

8Kljub navedenim zmotnim materialnopravnim ugotovitvam prvega sodišča, pa je odločitev o zavrnitvi predloga za začasno odredbo pravilna. Prvo sodišče utemeljeno očita tožečim strankam, da iz njihove trditvene podlage ne izhaja, kolikšen je bil celotni seštevek solastninskih deležev etažnih lastnikov, ki so podpisali soglasje za gradbeno-obrtniška dela na večstanovanjski stavbi, ki je bil podlaga za sklenitev pogodbe, ki je predmet tožbenega izpodbijanja, oziroma kolikšen je bil solastniški delež etažnih lastnikov, ki takšnega soglasja niso dali. Tožeče stranke tudi niso navedle, kolikšen je solastniki delež etažnih lastnikov, ki so soglasje umaknili. Tožeče stranke v trditveni podlagi zatrjujejo, da ni bilo 75 % soglasij etažnih lastnikov, da sta toženi stranki zbrali le 68 % glasov, kar pa niso relevantna dejstva, na podlagi katerih bi prvo sodišče lahko s stopnjo verjetnosti ugotovilo, da za veljavno soglasje niso bile izkazane zakonske predpostavke iz tretjega odstavka 29. člena SZ-1, na podlagi katerih je moral imeti upravnik za veljavno sklenitev pogodbe št. 1/2015 soglasja etažnih lastnikov, ki so imeli več kakor tri četrtine solastniških deležev na večstanovanjski stavbi. Tožeče stranke šele v pritožbi navajajo solastniške deleže etažnih lastnikov, kar predstavlja nedovoljeno pritožbeno novoto, ki jo pritožbeno sodišče ne sme upoštevati, na podlagi prvega odstavka 337. člena ZPP. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da bi sodišče prve stopnje solastniške deleže etažnih lastnikov lahko ugotovilo in izračunalo iz priloženega soglasja etažnih lastnikov na podlagi logičnega sklepanja in zato podrobnejša trditvena podlaga tožečih strank ni bila potrebna. Dokazi ne morejo nadomestiti trditvene podlage, ki je bila v tem delu pomanjkljiva, kar v obrazložitvi sklepa pravilno izpostavlja že sodišče prve stopnje. Iz zapisnika sestanka nadzornega odbora z dne 25. 8. 2014 še izhaja, da so soglasje dali etažni lastniki, katerih solastniški deleži znašajo 76%, kar je le še dodatni razlog, zaradi katerega je prvo sodišče utemeljeno zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe.

9O poslih upravljanja večstanovanjske stavbe lahko etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov. Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini mora biti naveden predlog sklepov, obrazložitev sklepa, ime lastnika in datum podpisa listine ter navedena večina, potrebna za njihov sprejem (35. člen SZ-1). Tožeče stranke opredeljeno pred sodiščem prve stopnje niso zatrjevale, da bi soglasje imelo formalne pomanjkljivosti po vsebini ali v postopku, v katerem so etažni lastniki izrazili svojo podporo predlogu, da se opravijo gradbeno-obrtniška dela po predračunu št. 14-340-000022-ZB in ne po predračunu 14-340-000021-ZB. Prvo sodišče pravilno ugotavlja, da se primerjava vrednosti storitve, kot je navedena v obrazložitvi soglasja, ujema s predračunom 14-340-000022-ZB. Iz soglasja še izhaja, da etažni lastniki pooblaščajo upravnika, da na račun etažnih lastnikov z drugotoženo stranko sklene pogodbo o izvajanju gradbeno-obrtniških del, zato tožeče stranke niso dokazale s stopnjo verjetnosti, da upravnik ni imel pooblastila za sklenitev pogodbe št. 1/2015 in da se zato na podlagi 73. člena OZ šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena. Tožeče stranke tudi ne pojasnijo razlogov, zaradi katerih bi morali etažni lastniki, poleg podpisanega soglasja, kot ga določa 35. člen SZ-1, podpisati z upravnikom še dodatno pogodbo, saj za takšno postopanje ni najti utemeljene razlage tudi ob upoštevanju 6. člena pogodbe o upravljanju. Tudi če upravnik ne bi imel posebnega pooblastila za sklenitev pogodbe z drugotoženo stranko, kot je to posebej navedeno v obrazložitvi soglasja, je bil dolžan skleniti pogodbo z drugotoženo stranko, ker je na podlagi 1. alineje četrtega odstavka 118. člena SPZ dolžan izvajati sklepe etažnih lastnikov. Soglasje, ki so ga podpisali etažni lastniki, je akt, ki zavezuje upravnika, saj tožeče stranke v postopku niso dokazale s stopnjo verjetnosti, da soglasje nima pravne veljave, ker ga niso podpisali etažni lastniki, ki bi v času podpisa soglasja imeli potrebne solastniške deleže, kot jih določa tretji odstavek 29. člena SZ-1 oziroma da bi morali etažnimi lastniki poleg podpisanega soglasja skleniti z upravnikom še posebno pogodbo za izvedbo gradbeno-obrtniških del na večstanovanjski stavbi(12).

10V postopku je bilo v okviru trditvene podlage in listinskih dokazov verjetnostno izkazano, da nadzorni odbor nima pooblastila, da bi lahko spremenil odločitev etažnih lastnikov, ki je bila sprejeta v skladu z določbami SZ-1 s podpisovanjem listine, ki je označena kot soglasje. Kaj takega ne izhaja tudi ne iz pogodbe o upravljanju, saj je v 12. členu določeno le, da odbor lastnikov sodeluje pri izboru izvajalca pri večjih popravilih, vzdrževanju in adaptiranju skupnih prostorov. Iz zapisnika z dne 25. 8. 2014(13) pa še izhaja, da nadzorni odbor predlaga, da se prenova ustavi, da se pridobijo nove ponudbe in ne, da gre za zavezujoč sklep.

11Umik soglasja devetindvajsetih etažnih lastnikov nima pravnega učinka, ker je izkazano s stopnjo verjetnosti, da je bila o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja sprejeta odločitve v skladu s SZ-1, zato takšna odločitev zavezuje vse etažne lastnike, tako tiste, ki so podpisali soglasje, kot tiste, ki soglasja niso podpisali. Že iz navedenih razlogov umik soglasje nima pravnega učinka na veljavnost sprejetega sklepa etažnih lastnikov, čeprav solastniški deleži etažnih lastnikov na večstanovanjski stavbi, ki bi še vztrajali pri soglasju, ne bi presegli treh četrtin, kot to določa tretji odstavek 29. člena SZ-1. Tudi v primeru, če bi vsi etažni lastniki, ki so podpisali soglasje, umaknili soglasje, to ne bi vplivalo na veljavnost sprejetega sklepa etažnih lastnikov, ker sprejeti sklep predstavlja pogodbeni dogovor, ki veže vse etažne lastnike, zato je za spremembo sklepa potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, kot se to zahteva za posege in spremembe iz drugega odstavka 29. člena SZ-1. Ker veljavni sklep (soglasje) predstavlja pogodbeno ureditev razmerij med etažnimi lastniki, razveljavitve sklepa ni mogoče doseči v nepravdnem postopku, ker gre za spor o veljavnosti pravnega posla(14), zato etažni lastniki lahko le v pravdi izpodbijajo veljavnost pravnega posla, ker je pogodba nična ali pa iz razloga, ker je izpodbojna. Iz tožbenega zahtevka in trditvene podlage pa mora izhajati, kakšno pravno varstvo tožeča stranka zahteva, ker šteje, da je pogodba neveljavna (glej 4. odsek OZ).

12Finančno ugodnejša ponudba, ni vedno najboljša ponudba, zato navedeni pomislek vezan na razveljavitev pravnega posla že iz navedenega razloga ne more biti edini razlog za neveljavnost pogodbe. Tožeče stranke glede na trditveno podlago pred sodiščem prve stopnje, tudi niso verjetnostno dokazale zmote pri izbiri ponudbe, še manj pa ničnostnih razlogov, še posebej zato ker je bila v obrazložitvi soglasja označena in vsebinsko povzeta ponudba št. 14-340-000022-ZB. Tožeče stranke šele v pritožbi podrobneje pojasnjujejo okoliščine, zaradi katerih ob podpisu soglasja niso vedele za ponudbo št. 14-340-000022-ZB, te navedbe pa predstavljajo nedopustno pritožbeno novoto. Etažni lastniki so bili v obrazložitvi soglasja seznanjeni, da se bodo gradbeno-obrtniška dela deloma plačala v 120 obrokih, v soglasju pa so etažni lastniki posebej pooblastili upravnika, da sklene pogodbo z drugotoženo stranko pod enakimi pogoji, zato tudi glede na trditveno podlago tožeče stranke niso verjetnostno dokazale, da pogodba ni veljavna oziroma je nična, ker je bila sklenjena v nasprotju z določbami ZPotK.

13Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.

14Tožeče stranke s pritožbo niso uspele, zato niso upravičene do povrnitve pritožbenih stroškov. S tem, ko je bila zavrnjena njihova pritožba, je bil zavrnjen tudi njihov zahtevek na povrnitev pritožbenih stroškov, zato je poseben izrek v tem delu odpadel.

------------

Op. št. (1): V nadaljevanju pogodba št. 1/2015.

Op. št. (2): V nadaljevanju pogodba o upravljanju.

Op. št. (3): Glej prilogo A 61 - soglasje etažnih lastnikov za izvedbo gradbeno-obrtniških del na večstanovanjski stavbi.

Op. št. (4): V nadaljevanju ZPotK.

Op. št. (5): Kar pomeni, da so tožeče stranke predlagale, da se v postopku izdaje začasne odredbe za potrebe dokazovanja obstoja verjetnosti terjatve, izvedejo vsi dokazi (oziroma glede na predlagane dokaze obsežen dokazni postopek), s katerimi so tožeče stranke dokazovale utemeljenost tožbenega zahtevka.

Op. št. (6): V nadaljevanju SZ-1.

Op. št. (7): V nadaljevanju ZPP.

Op. št. (8): V nadaljevanju ZIZ.

Op. št. (9): Pritožba v nadaljevanju navaja solastniške deleže posameznih etažnih lastnikov, ki so podpisali soglasje in solastniške deleže etažnih lastnikov, ki so kasneje soglasje umaknili.

Op. št. (10): V nadaljevanju oziroma

Op. št. (11): Tožeče stranke šele v pritožbi navajajo nekoliko podrobnejši seznam del, ki presegajo okvir rednega upravljanja.

Op. št. (12): Smiselno primerjaj s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 758/2010 iz katerega izhaja, da pogodba o upravljanju upravniških storitev ni akt, v katerem bi bil upravnik imenovan, podlago predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na večstanovanjski stavbi.

Op. št. (13): Glej tretji odstavek na strani 2 zapisnika; priloge A 64.

Op. št. (14): Primerjaj s sklepom Višjega sodišča v Mariboru I Cp 451/2014.