68. člen SZ-1

Pri subjektivni nevarnosti mora ogroženost za uveljavitev terjatve izhajati iz dolžnikovega razpolaganja s premoženjem. Dejstvo, da toženka ni prostovoljno plačala tožničine terjatve, ne pomeni "razpolaganja s premoženjem, ki kaže na to, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena". Tudi odklonitev sodelovanja pri primopredaji ni takšno ravnanje, ki bi bilo podlaga subjektivne nevarnosti uveljavitve tožničine denarne terjatve, saj je posledica takšne odklonitve, da lahko zapisnik o sprejemu in izročitvi del sestavi sama tožnica brez toženke, skladno s Posebnimi gradbenimi uzancami. Enako velja za odklonitev predložitve seznama neplačnikov, stanja zbranih sredstev, seznama etažnih lastnikov in njihovo porazdelitev obveznosti. Ta ravnanja namreč niso usmerjena v zmanjševanje toženkinega premoženja oziroma ogrožanje uspešnosti morebitne izvršbe, niti niso očitana toženki (etažni lastniki), ampak upravniku v zvezi z njegovimi obveznostmi po 68. in 71. členu SZ-1.

Izvršba na sredstva rezervnega sklada je mogoča samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih za stroške vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad. Izvršbo na sredstva rezervnega sklada je mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba. V primeru, da je treba sprožiti sodni postopek, je na pasivni strani legitimiran (vsakokratni) etažni lastnik, ne glede na to, ali je bil stranka pogodbe in ali upniku sam kaj dolguje. Sredstva rezervnega sklada namreč pripadajo vsakokratnim etažnim lastnikom in so lahko le ti upniki ali dolžniki v razmerju do nasprotne stranke. Za sklenitev tako pomembne listine, ki ima lastnost izvršilnega naslova, upravnik potrebuje izrecno pooblastilo etažnih lastnikov. Noben zakon upravnika večstanovanjske stavbe brez izrecnega pooblastila ne upravičuje do sklenitve neposredno izvršljivega notarskega zapisa, po katerem so zavezani etažni

Iz pogodbe nikjer ne izhaja, da mu je podelila pooblastilo za posredno zastopanje, medtem ko ima upravnik, če ni v pogodbi drugače določeno, pooblastilo za neposredno zastopanje etažnih lastnikov (glej 27. člen SZ in 68. člen SZ-1). Pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost zaključka sodišča prve stopnje, da je konkretne sporne posle družbaj sklenila v imenu in za račun toženke.

Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da zgolj zaradi izostalosti seznama etažnih lastnikov kot priloge k izvajalskima pogodbama, to še ne pomeni, da pogodbi nista bili sklenjeni v imenu in za račun etažnih lastnikov, ker je zmotno materialno pravno naziranje pritožbe, da gre za ne izpodbojno pravno domnevo po 68. členu SZ-1. To domnevo je mogoče izpodbijati s tem, da se na podlagi ostalih izvedenih dokazov ugotovi, kaj je bila prava pogodbena volja strank in kaj je bil skupni namen pogodbenikov skladno z določbo 82. člena OZ. Prav to se je v postopku ugotavljalo in dejanski zaključek sodišča prve stopnje je, da sta se pogodbi sklepali v imenu in za račun etažnih lastnikov in etažni lastniki so tisti, ki so dolžni izvedena dela plačati.

Toženec ni dokazal konsenza o drugačni porazdelitvi stroškov sistema skupnega ogrevanja, pri čemer ne izpodbija skupne površine stavbe in površine njegovega stanovanja. Možnost odstopa od pogodbe o dobavi toplote je izključena v primeru zahteve posameznega odjemalca toplote na skupnem odjemnem mestu, s tem, da toženec ni izkazal, da je izstopil iz sistema skupnega ogrevanja ali da bi sklenil nov sporazum o spremembi rabe skupnih delov, ki ni odvisen od velikosti solastniških deležev etažnih lastnikov v smislu določb drugega odstavka 29. člena SZ-1 in 115. člena SPZ.

Relativno bistvene kršitve določb postopka, med katere spada tudi kršitev 214. člena v zvezi z 8. členom ZPP, ne predstavljajo dopustnega pritožbenega razloga v postopku v sporih majhne vrednosti.

Po določilu 58. členu OZ je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v pisni obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki iz nje izhajajo (razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega). Ker je bila Pogodba št. 017/2003 sklenjena med tožnico in družbo A. d. d., izvajanje te pogodbe ne pomeni realizacije pogodbenega razmerja med tožnico in etažnimi lastniki. Pogodba namreč ustvarja pravice in obveznosti le za pogodbeni stranki (prvi odstavek 125. člena OZ), tretjih pa ne zavezuje. Prvostopenjsko stališče, da pogodba št. 017/2003 zavezuje tudi etažne lastnike, temelji torej na zmotno uporabljenem materialnem pravu.

Tožena stranka kot upravnik ni pasivno legitimirana, saj so zavezanci za plačilo računov etažni lastniki. Tožeča stranka bi zoper toženo lahko imela le odškodninski zahtevek, v kolikor slednja na zahtevo tožeče stranke ne bi posredovala podatkov o etažnih lastnikih, ki niso plačali opravljene storitve, ali če bi tožena stranka neupravičeno zadrževala plačana sredstva. Takšnega zahtevka ali navedb v tej smeri pa tožeča stranka ni podala.

Tožena stranka je kot etažni lastnik kljub izvršenemu plačilu upravniku, ki pa njenega nakazila očitno ni prenakazal tožniku, dolžna tožniku kot izvajalcu del (podjemniku) vtoževani znesek, ki predstavlja stroške iz naslova investicijskih vlaganj na skupnih delih stavbe za katere so zavezani etažni lastniki glede na njihov solastniški delež, plačati.

Neizročitev seznama etažnih lastnikov, na katero se tožeča stranka sklicuje, ne pomeni spremembe pravne narave pogodb na način, da jih je namesto v imenu in za račun etažnih lastnikov upravnik sklenil v svojem imenu in za svoj račun.

Upravnik pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi praviloma nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov. V takem primeru imajo dejanja upravnika učinek le za etažne lastnike, upravnik pa obveznosti, ki izhajajo iz obratovanja in vzdrževanja stavb v etažni lastnini, ni dolžan pokrivati iz lastnih sredstev.

Tožnik (podjemnik) v tej pravdi od toženke (etažne lastnice) na podlagi izvedenih del na skupnih delih večstanovanjske stavbe, in sicer po podjemni pogodbi, ki jo je v imenu in na račun etažnih lastnikov sklenil z njim upravnik, terja plačilo dela izvedenih del s pripadki, ki odpade na toženko (račun za vsa izvedena dela je izstavil upravniku). 68. člen SZ-1 nima vsebine za katero se zavzema pritožba. Neizpodbojna zakonska presumpcija iz drugega odstavka 68. člena SZ-1 ne pomeni, da pogodbe, ki ne vsebujejo izrecne navedbe ″etažni lastniki″ ne morejo biti sklenjene v imenu in na račun etažnih lastnikov. Enako velja za (ne)izročitev dokumentacije iz tretjega odstavka 68. člena SZ-1 (izročitev seznama etažnih lastnikov,...).

Iz ugotovljenega dejanskega stanja ni mogoče z gotovostjo zaključiti, da je tožeča stranka, poleg pogodbe, s katero si je zagotovila izterjavo in plačilo neporavnanih zapadlih zavarovalnin z upravniki večstanovanjskih stavb, sklenila pogodbena razmerja, s katerimi naj bi upravniki večstanovanjskih stavb zanjo opravljali tudi dejavnost zavarovalnega posredovanja v smislu 548. člena ZZavar-1 in v posledici kršila 560. člena ZZavar-1.

Naročniki so v Pogodbi opredeljeni točno tako, kot to zahteva drugi odstavek 68. člena SZ-1. Namesto, da bi bili v njej navedeni vsi, Pogodba vsebuje le navedbo Etažni lastniki. Tudi večstanovanjske stavbe so v Pogodbi (dovolj) natančno označene z navedbo ulice, hišne številke in s krajem, kjer se nahajajo. Pritožnik zato tudi nima prav, češ da je stranka Pogodbe soseska oziroma etažni lastniki soseske kot take. Za stališče, da je natančna označba večstanovanjske stavbe lahko zgolj njena identifikacijska oznaka po 74. členu Zakona o evidentiranju nepremičnin, v pravnem redu ni podlage.

Sodišče prve stopnje je zmotno interpretiralo določbo 68. člena SZ-1 v smeri, da pravni posel sklenjen v imenu etažnih lastnikov ne velja, če upravnik ob podpisu pogodbe ne izroči dobavitelju storitev seznama etažnih lastnikov, ki vsebuje imena in priimke etažnih lastnikov, naslov, številko stanovanja, velikost stanovanja in druge podatke, ki so potrebni za opravljanje storitve dobavitelja ter delilnik stroškov med etažnimi lastnik.

Sodišče druge stopnje v nasprotju s pritožbo soglaša s presojo izpodbijane sodbe, da je toženka v zadevi pasivno legitimirana. Pa ne zato, ker bi zaradi izostanka dolžnega ravnanja po drugem odstavku 71. člena SZ-1 postala po samem zakonu materialno pravni zavezanec za plačilo obveznosti po spornem računu, ampak zato, ker je tožnici odgovorna za škodo, ki ji je zaradi tega nastala. Res je, da toženka glede na dejanske ugotovitve v postopku plačil s strani etažnih lastnikov ni prejela (vsaj v tem se dejanski stan te zadeve razlikuje od zadeve I Cpg 256/2015 z dne 25. 3. 2015), res pa je tudi, da obveznosti iz drugega odstavka 71. člena SZ-1 ni izpolnila, pa bi to morala storiti. Takšna dolžnost upravnika izhaja tudi iz tretjega odstavka 68. člena citiranega zakona in jo je mogoče smiselno uporabiti tudi za primere, kot je slednji, ko obveznosti etažnih lastnikov do tretje osebe niso niti delno poravnane. To obveznost upravniku nalaga zakon, zato se odgovornosti zanjo ne more rešiti s pritožbenim sklicevanjem na dejstvo, da si lahko tretji podatke o etažnih lastnikih v zemljiški knjigi pridobi sam. In prav trditve o takšnem protipravnem ravnanju (kršitvi citirane določbe SZ-1), za

Pritožba ima sicer prav, da med dobaviteljem in etažnimi lastniki sklenjena pogodba zavezuje dobavitelja in etažne lastnike tudi še potem, ko se spremeni upravitelj. Pogodbeni stranki sta v tem primeru na eni strani dobavitelj in na drugi strani etažni lastniki. Upravnik je le zastopnik etažnih lastnikov (prvi odstavek 68. člena SZ-1), ki pa ima na temelju takšne pogodbe vendarle dolžnost do samega dobavitelja. Slednjemu je namreč dolžan na njegovo zahtevo dati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti (drugi odstavek 71. člena SZ-1). Kvečjemu, če bi toženke kršile to svojo obveznost, bi tožeča stranka od toženk lahko zahtevala odškodnino. Odškodnino bi lahko praviloma zahtevala v višini svojega izpada dohodkov (168. člen OZ). Vendar pa lahko tožeča stranka zahteva od vsake toženke le toliko, kolikor ji je prizadejala škode prav ona. Ker tožeča stranka na ta način ni opredelila zahtevka, je tožba po višini ostala nesklepčna ne glede na pravni temelj, ki bi prišel v poštev. Tožbeni zahtevek iz nesklepčne tožbe pa je neutemeljen.

Ni podana zakonska domneva, da so etažni lastniki solastniki skupne kotlovnice, ki je skupni posebni del večstanovanjske stavbe. Ta bi bila vzpostavljena le v primeru, če bi bila pravica skupne lastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe vknjižena v zemljiški knjigi. V tem primeru ni sporno, da takšne vknjižbe ni. Tožeča stranka bi za utemeljenost tožbenega zahtevka tako morala zatrjevati (to je storila) in dokazati (to pa ji ni uspelo), da so etažni lastniki na naslovu P. 1 in P. 4 solastniki kotlovnice, za katero zatrjuje, da je posebni skupni del več večstanovanjskih stavb. Glede tega je na njej dokazno breme. Vendar pa tudi če bi tožeča stranka bila (nekakšen) (so)upravnik etažnih lastnikov, ker upravlja skupno kotlovnico, to po oceni višjega sodišča ne bi vodilo do utemeljenosti zahtevka. V takem primeru bi tožeča stranka še vedno veljala za (so)upravnika in ne bi imela položaja "tretje osebe" v smislu ureditve razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami po IV. poglavju SZ-1. Glede etažne lastnine, ki je obstajala že pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (torej tudi za ta primer), so v skladu s prehodnim določilom 270. čle

V tožbi sami tožeča stranka sploh ni opredelila obdobja, na katerega se nanašajo njeni zahtevki. Priložila pa je listine: izpis odprtih postavk in račune. Ene in drugo so sicer lahko dokazi, ti pa ne morejo nadomeščati trditev. 212. člen ZPP namreč jasno razlikuje med trditvami in dokazi. Na temelju sklenjenih pogodb tožeča stranka od tožene stranke ne more zahtevati ničesar, saj upravniki sami niso bili pogodbene stranke. Vse štiri pogodbe, ki jih je navedlo prvostopenjsko sodišče, sta namreč sklenili tožeča stranka in prva toženka, pri čemer je bila prva toženka vselej zastopnica etažnih lastnikov. Na pogodbenem pravnem temelju bi lahko tožeča stranka kvečjemu zahtevala plačilo od etažnih lastnikov, ne pa od toženk. Pogodbeni stranki sta v tem primeru na eni strani dobavitelj, na drugi strani pa etažni lastniki. Upravnik je namreč le zastopnik etažnih lastnikov (prvi odstavek 68. člena SZ-1), ne pogodbena stranka. Tožeča stranka ne navaja, da se je upravnik zavezal plačevati toplotno energijo, ki jo je dobavljala tožeča stranka etažnim lastnikom. Upravitelj pa ima na temelju takšne pogodbe vendarle dolžnost do samega dobavitelja. Tretji osebi je namreč dolžan na njeno za

Upravnikova obveznost, da tretji osebi (tožeči stranki) izpolni denarno obveznost, ki izvira iz posla, sklenjenega v imenu in za račun etažnih lastnikov, nastopi šele, ko prejme plačilo od posameznega etažnega lastnika. Zaradi kršitve upravnikove obveznosti posredovanja podatkov o neplačnikih upravnik ni pasivno legitimiran za plačilo zadevnih storitev. Določba tretjega odstavka 68. člena SZ-1 ne pomeni, da zaradi izostanka seznama etažnih lastnikov posel ne bi bil sklenjen ali da bi spremenil svojo pravno naravo tako, da bi iz posebne vrste mandatne pogodbe, in sicer pooblastilne pogodbe, na podlagi katere se mandatar zaveže opraviti posel v imenu in za račun mandanta, prešel v mandatno pogodbo običajnega tipa, pri kateri se do tretjega zavezuje upravnik v svojem imenu in za račun etažnega lastnika.