62. člen SZ-1

Prva in druga toženka sta kot upravnici pasivno legitimirani za konkretno motenjsko pravdo. Sodna praksa glede priznanja pasivne legitimacije upravniku stavbe v motenjskih sporih sicer res ni enotna. Vendar je razmerje odločb, ki zagovarjajo nasprotna si stališča, precej enakovredno in ne v izrazito podporo stališču, da upravnik izvršuje zgolj sklep v korist etažnih lastnikov in zato ni pasivno legitimiran v motenjski pravdi. Drugi odstavek 48. člena SZ-1 določa, da je upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Kadar upravnik v okviru opravljanja upravniških storitev sklepa pravne posle s tretjimi osebami glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe (prvi odstavek 57. člena SZ-1). Končno 62. člen SZ-1 določa, da se za pogodbo o opravljanju upravniških storitev uporabljajo pravila obligacijskega prava o pogodbi o naročilu (mandat

Ne obstaja dolžnost sodišča, da se opredeli prav do vseh dejstev in dokazov v postopku, temveč se mora opredeliti le do tistih, ki so po pravni oceni sodišča relevantni, kar pa je sodišče prve stopnje storilo. Ni dvoma, da so stroški v zvezi z izdelavo vrat, ki bi morala biti vgrajena, nastali na podlagi veljavno sprejetega sklepa, zato so jih (vsi) etažni lastniki dolžni nositi v skladu s svojimi solastniškimi deleži. Morebitno krivdno oziroma odškodninsko odgovornost za oviranje izvedbe del bodo morali etažni lastniki reševati v notranjem medsebojnem razmerju. Pritožbeno sodišče se strinja, da predstavlja zamenjava prvotnih vhodnih vrat večstanovanjske stavbe, zgrajene leta 1961, posel, namenjen ohranjanju uporabnosti in vrednosti objekta oz. izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike oz. zamenjavo dotrajanega elementa, in kot taka tudi posel rednega upravljanja, za katerega je skladno s prvim odstavkom 25. člena SZ-1 potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

Predpostavka za izdajo dovoljenja za zavarovalno zastopanje po četrtem odstavku 558. člena ZZavar-1 je neposredna zveza med glavno dejavnostjo tistega, ki po tem določilu poda zahtevek za opravljanje dejavnosti zavarovalnega zastopanja, in opravljanjem dejavnosti zavarovalnega zastopanja, če mu bo tako dovoljenje izdano. Glede na zakonske obveznosti upravnika so v neposredni zvezi z njegovo dejavnostjo le tiste dejavnosti, ki predstavljajo zasledovanje koristi in interesov etažnih lastnikov. O zasledovanju teh interesov upravnika pri sklepanju zavarovalnih pogodb za večstanovanjske stavbe pa ob njegovem hkratnem opravljanju dejavnosti zavarovalnega zastopanja seveda ni mogoče govoriti. Zavarovalno zastopanje je namreč dejavnost zastopanja zavarovalnic pri sklepanju zavarovalnih pogodb. Izvajanje zavarovalnega zastopanja tako služi zasledovanju interesov zavarovalnic in ne etažnih lastnikov. Sklepanje zavarovanj za nepremičnine (za večstanovanjske stavbe) ni v neposredni zvezi z dejavnostjo upravljanja teh nepremičnin.

Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi obravnavalo spor iz razmerja med dvema pravdnima strankama, od katerih je vsaka zatrjevala, da je upravnik večstanovanjske hiše. Zmotno je stališče tožeče stranke, da tožena stranka s tem, ko ji ne prepusti upravljanja v večstanovanjski hiši, posega v njeno pravico do upravljanja, ker je poseg v pravico upravljanja poseg v pravico etažnih lastnikov in ne v pravico upravnika. Sodišče prve stopnje je zato v konkretnem primeru pri presoji aktivne legitimacije tožeče stranke, da od tožene stranke zahteva podatke in listine, ki se nanašajo na etažne lastnike večstanovanjske hiše, pravilno upoštevalo pravico ustrezne večine etažnih lastnikov do izbire upravnika.

Vsaka izboljšava na večstanovanjski hiši še ne predstavlja posla, ki presega okvir rednega upravljanja, če ga je mogoče opredeliti kot potrebnega za zagotavljanje pogojev bivanja, ali če se na ta način le vzpostavlja ali ohranja osnovni namen delovanja večstanovanjske stavbe. Tudi če upravnik ne bi imel posebnega pooblastila za sklenitev pogodbe z drugotoženo stranko, kot je to posebej navedeno v obrazložitvi soglasja etažnih lastnikov, je bil dolžan z drugotoženo stranko skleniti pogodbo, ker je na podlagi 1. alineje 4. odstavka 118. člena SPZ dolžan izvajati sklepe etažnih lastnikov. Umik soglasja devetindvajsetih etažnih lastnikov nima pravnega učinka, ker je bilo v postopku izdaje začasne odredbe izkazano s stopnjo verjetnosti, da je bila o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja, sprejeta odločitev etažnih lastnikov v skladu z določbami SZ-1, zato odločitev zavezuje vse etažne lastnike, tako tiste, ki so podpisali soglasje, kot tiste, ki soglasja niso podpisali.

Tožeča stranka plačila storitve ne more terjati od „vmesnega“ in tudi že bivšega upravnika, ki storitve ni naročil niti zaradi prenehanja upravljanja ne gospodari več s sredstvi rezervnega sklada. Da bi bila tožena stranka odškodninsko odgovorna zaradi kršitev upravnikovih obveznosti v času upravljanja pa tožeča stranka ni trdila.

S prenehanjem pogodbe o upravljanju upravnik izgubi vsa materialnopravna upravičenja iz pogodbe, prenehajo tudi njegova pooblastila v zvezi z izterjavo neplačanih obveznosti. Preneha biti zakoniti zastopnik toženih etažnih lastnikov, preneha pa tudi njegova procesna legitimacija v tekočih postopkih. V pravdo mora vstopiti nov upravnik kot novi zakoniti zastopnik.