VSK sklep Cp 342/2011

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.
Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da so toženci dolžni skleniti s tožnico prodajno pogodbo za prodajo parcele številka 3027 k.o. M. in to parcelo izročiti v last in posest tožnici, tožnica je dolžna tožencem plačati kupnino v znesku 30.000,00 EUR, toženci so dolžni tožnici izdati overjeno zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na tej parceli v korist tožnice, vse v roku 15 dni, sicer bo tako pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo nadomestila pravnomočna sodba. Glede pravdnih stroškov je odločilo, da so jih toženci dolžni povrniti tožeči stranki v višini 1.740,05 EUR v roku 15 dni po prejemu sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka dalje do plačila.

2Zoper navedeno sodbo se pritožujejo toženci, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov ter predlagajo, da se izpodbijana sodba spremeni tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Uveljavljajo povrnitev stroškov postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in stroške pritožbenega postopka specificirano priglašajo. Navajajo, da se ne strinjajo s stališčem sodišča, da v primeru, da upravna enota ne odobri pravnega posla s prvim ponudnikom (pravilno sprejemnikom ponudbe), mora ponudnik skleniti pravni posel z naslednjim sprejemnikom ponudbe. Zakon o kmetijskih zemljiščih, na katerega sodišče opira svojo odločitev, take osnove ne daje. Navedeni zakon tudi ne določa, da je vsak sprejemnik ponudbe upravičen do sklenitve pravnega posla, če predhodni sprejemnik ponudbe ne doseže odobritve pravnega posla. Sodišče s svojim naziranjem daje sprejemniku ponudbe več pravic, kot ponudniku. V konkretnem primeru sodišče daje drugemu sprejemniku ponudbe pravico do sklenitve pogodbe, četudi ni prednostni upravičenec v primerjavi s tistim, ki je po mnenju prodajalca prednostni upravičenec. po izteku roka za uveljavljanje odobritve pravnega posla, prodajalec ne mre uspešno skleniti pravnega posla, saj kupec odobritve posla ne more uveljavljati zaradi poteka prekluzivnega roka. V obravnavanem primeru pa bi šla tožnici pravica do uveljavitve odobritve pravnega posla celo več let po podaji ponudbe. Po mnenju tožencev ponudba prodajalca veže pri enkratni sklenitvi pravnega posla. Le v primeru, če bi prodajalec kršil pravila prednostnih upravičencev, bi morda sodišče lahko odločilo v prid tistega, s katerim prodajalec ni sklenil pogodbe. Nikakor pa ne more veljati prednostna pravica drugega ponudnika (pravilno sprejemnika ponudbe), če pogodba s prvim sprejemnikom ponudbe ni bila odobrena. Toženci se tudi ne strinjajo, da je namen določb ZKZ, da roki zavezujejo le prvega od kupcev, vsi nadaljnji ponudniki pa na roke, ki jih določa 21.člen ZKZ niso vezani. ZKZ ne določa, da za pravni posel, ki je sklenjen na podlagi ponudbe o prodaji kmetijskega zemljišča, da je sklenjen pod odložnim pogojem tako stališč je izoblikovala sodna praksa. ZKZ tudi ne določa oblike za pravni posel, zato po splošnih pravilih velja, da je posle sklenjen s sprejemom ponudbe. Konkurenca prednostnih upravičencev je v domeni upravne enote, ki odloča o odobriti. Opustitev vloge za odobritev posla, ki jo mora podati vsakokratni domnevni kupec, nikakor ne more iti v breme prodajalca, saj to pomeni, da je prodajalec v podrejenem položaju do kupca. V konkretnem primeru je podrejenost zelo izrazita. Prodajalec je namreč podal ponudbo s pogojem plačila polovice kupnine ob sprejemu ponudbe, tožnica tega pogoja ni izpolnila, sodišče pa plačilo navezuje na novo sklenjeno pogodbo, ki jo lahko nadomesti izpodbijana sodba. Toženci, kot prodajalci so brez svoje krivde prikrajšani pri realizacijo namena prodaje, to je prejemu kupnine v nekem časovnem terminu. Sodišče z odločitvijo bistveno posega v lastninska upravičenja tožencev, saj jih omejuje pri razpolaganju v večjem obsegu, kot jo omejujejo veljavni predpisi. Toženci pri izboru ponudnika, s katerim so sklenili pravni posel, niso kršili prednostnih upravičenj drugih sprejemnikov ponudbe. Nasprotno, B.D. je kot sosed in kmet tisti, ki je izpolnil pogoj ponudbe s plačilom kupnine, bil je prednostni upravičenec. Ker toženci niso nepravilno postopali, tudi tožnici ne gre priznati pavice, da toženci z njo sklenejo pogodbo, češ da upravna enota pravnega posla z izbranim kupcem ni odobrila. Z vprašanjem ali tožnica izpolnjuje pogoje prodaje, kot so jih oblikovali toženci, se sodišče ni ukvarjalo in se do teh navedb tožencev ni opredelilo. Tožencem tudi ni razumljivo stališče sodišča, da tožnica lahko zahteva razveljavitev pravnega posla, ki so ga toženci sklenili z B.D. Če je temu tako, bi moral v postopek biti pritegnjen tudi B.D. Kolikor pa velja odložni pogoj sklenjenega posla navezujoč se na odobritev pravnega posla, je ta pogoj zavezujoč tudi za sodišče. Sodišče pa je z odločbo preseglo pristojnost, ker je toženo stranko zavezalo k izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila za prenos lastninske pravice, ki je nepogojna listina. Izpodbijana sodba je v kolizijo predpisov glede pravnega prometa s kmetijskimi zemljišči. Tožeča stranka je spoštovala predpise ki določajo promet s kmetijskimi zemljišči. Glede zahteve za plačilo kupnine, pa toženci nimajo omejitev v veljavnih predpisih. Tožnica ob sprejemu ponudbe kupnine ni plačala. Ker ni izpolnila ponudbenih pogojev tudi pravice iztožiti sklenitev prodajne pogodbe nima. Tožnica bi lahko bila upravičena do sklenitve pogodb pod enakimi pogoji, kot se je glasila ponudbe. Sodišče se tudi do tega zatrjevanja tožencev ni opredelilo. Sodba ima pomanjkljivosti glede odločilnih odločilnih razlogov oz. so ti nejasni in med seboj v nasprotju in se sodbe zato ne da preizkusiti.

3Pritožba je utemeljena.

4Pritožbene navedbe, ki se nanašajo na nestrinjanje z razlogi sodišča v delu, ko le-to ugotavlja: - da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem, - da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča za ponudnika obvezujoča, zlasti potem, ko je bila sprejeta v skladu z 21. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ-UPB1); - da je ponudnik v primeru, da pogodba katero je on sklenil z enim od sprejemnikov ponudbe ni bila odobrena s strani upravne enote, dolžan skleniti pogodbo z drugim sprejemnikom ponudbe, - da mora rok iz prvega odstavka 22. člena ZKZ-UPB1 spoštovati le tisti, ki je prvi s ponudnikom sklenil pogodbo na podlagi ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, in da vsi nadaljnji sklenitelji pogodbe (v primerih, ko upravna enota odloči, da se prej sklenjeni pravni posel ne odobri ali v drugih primerih), pa na ta rok ne morejo biti vezani, neutemeljeno, saj se je o tem že večkrat izjasnila sodna praksa, kot je pravilno navedlo in citiralo odločbe Vrhovnega sodišča RS že sodišče prve stopnje in pritožbeno sodišče k tem razlogom nima kaj dodati. Vse navedeno pomeni tako kot ugotavlja sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi, da: - pogodba tožencev z B.D. ni sklenjena, saj upravni enoti v zakonsko določenem roku pogodba ni bila pravilno predložena v odobritev (vloga za odobritev pogodbe je bila zavržena, ker ni bila vložena po stranki, ki bi bila legitimirana), česar pritožba ne izpodbija, ter da - tožnica s svojim zahtevkom ni prekludirana.

5Kot ugotavlja sodišče prve stopnje, so toženci v ponudbi tudi navedli, da je kupnina plačljiva v dveh obrokih in sicer ob sprejemu ponudbe do ½ in ob sklenitvi pogodbe do ½, da stroške prepisa, sestave kupoprodajne pogodbe, davek na promet nepremičnin in druge družbene dajatve, kakor tudi sodne takse prenosa lastninske pravice, bremenijo kupca. Iz razlogov sodbe pa ne izhaja, da bi se sodišče prve stopnje ukvarjalo z vprašanjem skladnosti pogodbe, kot je vsebovana v tožbenem zahtevku s pogoji ponudbe, ali tožnica izpolnjuje pogoje prodaje, kot so jih oblikovali toženci v svoji ponudbi, na kar pravilno opozarja pritožba. To pa pomeni, da sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih in se jo zato ne da preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP), zaradi česar jo je bilo potrebno razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (354. člen ZPP), katero bo moralo v novem postopku te napake odpraviti.

6Tožnica s tožbenim zahtevkom med drugim zahteva, da so ji toženci dolžni izdati overjeno zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na obravnavani parceli v njeno korist, v roku 15 dni, sicer bo zemljiškoknjižno dovolilo nadomestila pravnomočna sodba. Če je izdana takšna pravnomočna sodba, je to zemljiškoknjižna listina (tako tudi odločba II Ips 595/2000). V določbah Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) pa ni podlage, da bi sodišče od strank zahtevalo, naj pravnomočni sodbi priložijo listino o odobritvi ali potrdilo upravnega organa, če izrek sodbe tega ne vsebuje (za veljavnost pogodbe o prodaji kmetijskega zemljišča je namreč določena naknadna odobritev pristojne upravne enote in je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem - 19 in 22. člen ZKZ-UPB1, saj sicer zemljiška knjiga ne more dovoliti vpisa na novega lastnika). Zato bi moralo sodišče že v tem postopku ugotoviti vse okoliščine, ki so pogoj za izvedbo vpisa v zemljiški knjigi, vključno z okoliščinami, ki jih pri pravnem poslu presoja upravni organ po 19. členu ZKZ. Teh zakonskih določb pa sodišče prve stopnje v dosedanjem postopku ni upoštevalo in je tudi iz tega razloga odločitev preuranjena. O vprašanju, ali obstoji kateri od razlogov iz tretjega odstavka 19. člena ZKZ, da bi upravna enota ne odobrila pravnega posla, lahko namreč odloča tudi pravdno sodišče v okviru pooblastil, ki jih ima po 13. členu ZPP. Gre za vprašanje, ki je pomembno za presojo, ali je utemeljen zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, ki bo tožnici omogočil vpis v zemljiško knjigo. In ker teh kogentnih določb ZKZ pravdno sodišče ne more zaobiti, je bilo potrebno tudi iz tega razloga izpodbijano odločbo razveljaviti. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje postopek dopolniti s tem, da pred odločitvijo o razpolagalnem pravnem poslu ugotovi kot predhodno vprašanje, ali obstaja kateri od razlogov iz tretjega odstavka 19. člena ZKZ, da upravna enota ne bi odobrila zavezovalnega posla, oziroma v primeru, če samo ne bo reševalo predhodnega vprašanja, napotiti tožnico, da v določenem roku poda vlogo za pridobitev odobritve (analogno določbi 25. člena ZKZ) in počakati z odločitvijo do pridobitve odločbe upravne enote.

7Iz istih razlogov kot za listino o odobritvi pravnega posla ali potrdilo upravnega organa (razlogi podani v predhodni točki) velja tudi za potrdilo o plačilu davkov, da v določbah ZZK-1 ni podlage, da bi zemljiškoknjižno sodišče od strank zahtevalo, da naj pravnomočni sodbi, ki vsebuje zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, sicer bo to dovolilo nadomestila pravnomočna sodba, priložijo potrdilo pristojnega davčnega organa o plačilu davka, če izrek sodbe tega ne vsebuje, kot to sicer določa 37. člen ZZK-1. Slednji namreč določa, da če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice in je oseba, ki izstavlja zemljiškoknjižno dovolilo, v zvezi s pravnim poslom, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, zavezana za plačilo davka na promet nepremičnin oz. drugega davka, razen davka na dodano vrednost, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega davčnega organa o plačilu tega davka oz. davkov. In če to potrdilo ni priloženo, zemljiška knjiga ne more dovoliti vpisa na novega lastnika (146. člen ZZK-1). Zato mora sodišče prve stopnje pri odločanju o obravnavanem tožbenem zahtevku upoštevati tudi to določbo.

8Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 165. členu ZPP.