VSL Sodba II Cp 1893/2024

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdne stranke nosijo vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Kratek oris zadeve in odločitev sodišča prve stopnje

1Prva, druga in tretja toženka (v nadaljevanju toženke) so 9. 11. 2022 s četrtim tožencem (v nadaljevanju toženec) sklenile kupno pogodbo, s katero so mu prodale svoje solastne deleže na nepremičninah v k. o. ..., natančneje specificirane v tč. I izreka izpodbijane sodbe. Toženec je v zemljiški knjigi že vpisan kot njihov solastnik. Tožniki so zakoniti dediči A. A., ki je bila do svoje smrti dne 21. 11. 2022 solastnica prodanih nepremičnin. S tožbo zahtevajo razveljavitev med toženci sklenjene prodajne pogodbe, ugotovitev neveljavnosti vknjižbe solastninske pravice na toženca, vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja ter sklenitev prodajne pogodbe z njimi. Tožbo opirajo na trditev, da je bila s sklenitvijo prodajne pogodbe med tožnicami in tožencem prekršena predkupna pravica pok. A. A. kot solastnice.

2Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo in tožnikom naložilo, da tožencem povrnejo stroške postopka in sicer toženkam 1.871,87 EUR, tožencu pa 1.625,84 EUR. Odločitev je oprta na ugotovitev, da so nepremičnine, ki so bile predmet izpodbijane prodajne pogodbe, kmetijska zemljišča, prodaja pa je potekala po postopku, ki ga ureja ZKZ.¹ Pravna prednica tožnikov predkupne pravice kot solastnica v tem postopku ni uveljavila, toženke pa je o prodaji niso bile dolžne še posebej obveščati. Dodalo pa je, da bila A. A. o nameravani prodaji obveščena že s strani pravne prednice toženk (to je B. B.), in sicer 1. 2. 2021, a ponudbe ni sprejela.

Pritožbene navedbe

3Pritožbo vlagajo tožniki. Uveljavljajo vse pritožbene razloge po 1. odst. 338. čl. ZPP.² Predlagajo razveljavitev odločitve in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje pred drugega sodnika.

Sodišču prve stopnje očitajo, da navedb in dokazov tožnikov ni resno obravnavalo. S tem jim je sodelovanje v postopku omogočilo le formalno, onemogočilo pa jim je tudi dokazovanje. Nasprotujejo stališču, da sodišče ni pristojno za sojenje in se ne bo spuščalo v sam postopek prodaje.

Kot bistveno nato izpostavljajo, da so toženke v postopku prodaje kmetijskih zemljišč v prodajo ponudile tudi svoje solastne deleže na parcelah 8221 in 968, na katerih stoji stanovanjska hiša ... Ti dve nepremičnini, saj nista primerni za kmetijsko pridelavo (2. čl. ZKZ), nista kmetijski zemljišči in ne moreta biti predmet postopka za prodajo kmetijskih zemljišč, ampak bi ju toženke morale najprej ponuditi zakoniti predkupni upravičenki A. A. Zavzeto stališče sodišča omogoča obid predkupne pravice, ki jo je imela slednja kot solastnica. Menijo, da postopek prodaje po ZKZ poteka le za zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo, ne pa za druga zemljišča. Zato tudi odločba UE ... o odobritvi pravnega posla v tem primeru ni mogla imeti posledic za pravice pok. A. A. in tudi ni mogla biti podlaga za prenos lastninske pravice na toženca. Poudarjajo tudi, da se UE ... z dejanskim stanjem na parceli 8221 in 968 ni ukvarjala in ni preverjala, ali ti dve nepremičnini predstavljata zemljišči, ki sta v skladu z ZKZ primerni za kmetijsko pridelavo. Ker pa so toženke svoje deleže na vseh nepremičninah prodajale skupaj, bi morale o prodaji vseh obvestiti pravno prednico tožnikov. Drugačno stališče sodišča označujejo za zmotno. Pravilno bi bilo le, če bi bila vsa zemljišča kmetijska (to je primerna za kmetijsko pridelavo).

Glede ponudbe, ki jo je prejela A. A. 1. 2. 2021, pa navajajo, da se ta razlikuje od konkretne ponudbe, ki je bila dana in objavljena, saj ne vključuje parcel 8221 in 866/14.

4Toženci so na pritožbo odgovorili. Menijo, da je neutemeljena in predlagajo njeno zavrnitev.

Presoja pritožbenega sodišča

5Pritožba ni utemeljena.

6Na kršitev po 8. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP (ki jo pritožniki uveljavljajo s trditvami, da sodišče prve stopnje njihovih navedb in dokazov ni resno obravnavalo, da jim je sodelovanje v postopku omogočilo le formalno in onemogočilo tudi dokazovanje) pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, ampak le na zahtevo stranke. Ta mora biti zato konkretno obrazložena. Tej zahtevi pritožniki s povzetimi trditvami niso zadostili.

7Glede na to, da je sodišče prve stopnje o tožbenem zahtevku vsebinsko odločilo in tožbe ni zavrglo zaradi stvarne nepristojnosti, so nerazumljive pritožbene navedbe o pristojnosti za sojenje. Tudi tega, da se sodišče prve stopnje ni spustilo v presojo pravilnosti izdane upravne odločbe o odobritvi sklenjene prodajne pogodbe, takega sklepa ne omogoča, saj tožnikom s tem ni bila odvzeta pravica, da zatrjevano kršitev predkupne pravice uveljavijo v tem pravdnem postopku.

8V obravnavani zadevi gre za t. i. paketno prodajo solastnih deležev toženk na večjem številu zemljišč, ki je, kar ni sporno, potekala skladno z določbami ZKZ (17. do 25a čl.). Pravna prednica tožnikov A. A. je bila kot solastnica vseh parcel predkupna upravičenka po ZKZ (23. čl.) in SPZ (66. čl.).

9V pritožbenem postopku je osrednje sporno vprašanje, ali sta parceli 8221 in 968, ki sta bili prodani skupaj z drugimi parcelami, kmetijski zemljišči ali ne. Pozitiven odgovor na to vprašanje namreč ob upoštevanju ostalih ugotovljenih in med strankami nespornih dejstev,³ narekuje sklep, da do kršitve predkupne pravice pravne prednice tožnikov ni prišlo in je odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi zahtevka za razveljavitev prodajne pogodbe (posledično pa tudi ostalih) pravilna. V sodni praksi,⁴ ki ji je sledilo tudi sodišče prve stopnje (glej razloge v tč. 8 izpodbijane sodbe), je namreč zavzeto stališče, da v primeru prodaje kmetijskih zemljišč prodajalec ni dolžan o nameravani prodaji solastnega deleža še posebej obveščati solastnika oziroma solastnike preostalega deleža, ampak zadostuje javna objava ponudbe skladno z ZKZ. Tako stališče je utemeljeno na dejstvu, da je ureditev predkupnih pravic (med katerimi je tudi predkupna pravica solastnika) po ZKZ specialnejša od ureditve po 63. čl. SPZ. Ob tem pritožbeno sodišče dodaja, da takemu materialnopravnemu stališču tudi pritožniki ne nasprotujejo oziroma mu celo pritrjujejo (glej navedbe v 4. odst. na str. 5 pritožbe).

10Pritožbeno sodišče iz v nadaljevanju navedenih razlogov soglaša, da je sodišče prve stopnje obe v pritožbi izpostavljeni parceli, kljub njuni delni pozidanosti, pravilno štelo kot kmetijski.

11Med pravdnimi strankami ni bilo sporno in ni sporno niti v pritožbenem postopku, da je parcela 968 po občinskem prostorskem načrtu občine ... uvrščena med gozdna in druga kmetijska zemljišča, parcela 8221 pa med druga kmetijska zemljišča.⁵ Prav tako ni bilo in ni sporno, da na delu obeh parcel stoji stanovanjska hiša št. 426 (...).⁶ Vendar pa je zmotno stališče pritožnikov, da parceli 8221 in 968, ki sta bili skupaj z ostalimi ponujeni v prodajo, zato ne izpolnjujeta pogojev po 2. čl. ZKZ, saj zaradi pozidanosti nista primerni za kmetijsko pridelavo. Kljub nedvomno življenjsko logičnemu sklepanju tožnikov, da kmetijska pridelava na pozidanem zemljišču ni mogoča,⁷ sodna praksa zastopa stališče, da dejstvo, da je določeno zemljišče s prostorskim načrtom uvrščeno med kmetijsko zemljišče, prevlada nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko pridelavo.⁸ Kmetijsko zemljišče je namreč zemljišče, ki je primerno za kmetijsko pridelavo in je kot tako določeno s prostorskimi akti lokalnih skupnosti (glej 2. čl. ZKZ). Ker je namenska raba zemljišč (stavbna, kmetijska, gozdna, vodna in druga zemljišča) določena s prostorskimi akti, se lahko njihova namembnost spremeni samo s spremembo prostorskih aktov. Za to, da določeno zemljišče opredelimo kot stavbno zemljišče zato ne zadošča njegova dejanska raba oziroma pozidanost, pač pa pridobi tak status namembnosti šele s spremembo ustreznega prostorskega akta, je pa naloga lastnika, da poskrbi, da se zemljišče uporablja v skladu z njegovim namenom (4. člen ZKZ).

12V primeru, da je določeno zemljišče v skladu z določbo 2. odst. 2. čl. ZKZ v prostorskih aktih opredeljeno kot kmetijsko (tak je tudi konkretni primer), je zato treba za presojo režima prodaje in s tem tudi ureditve predkupnih pravic, šteti, da gre za kmetijsko zemljišče, za prodajo katerega velja ureditev ZKZ. Ta ureditev pa, kot je bilo zgoraj pojasnjeno, ne narekuje, da bi moral prodajalec solastnika o prodaji še posebej obveščati ob upoštevanju 507. čl. OZ.

13Ker že to narekuje sklep, da do kršitve predkupne pravice pravne prednice tožnikov ni prišlo, se pritožbeno sodišče do v pritožbi izpostavljene dileme, ali bi morale toženke, če bi bila poleg kmetijskih zemljišč predmet prodaje tudi stavbna zemljišča, ravnati drugače in do dileme, ali obvestilo, ki ga je pravna prednica toženk B. B. 1. 2. 2021 poslala pravni prednici tožnikov, ustreza zahtevam, ki jih za obvestilo predkupnemu upravičencu predpisuje 507. čl. OZ, ni treba posebej opredeljevati. Enako pa velja tudi za ostale pritožbene navedbe, saj za odločitev niso relevantne.

14Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odst. 350. čl. ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in na podlagi 353. čl. ZPP izpodbijano sodbo potrdilo.

15Ker pritožniki s pritožbo niso uspeli, do povračila pritožbenih stroškov niso upravičeni (1. odst. 154. čl. v zvezi z 165. čl. ZPP). Do povračila stroškov za vložena odgovora na pritožbo pa niso upravičeni niti toženci, saj njihov odgovor po presoji pritožbenega sodišča ni bil potreben (155. čl. ZPP v zvezi z 165. čl. ZPP).

¹ Zakon o kmetijskih zemljiščih.
² Zakon o pravdnem postopku.
³ Ta dejstva so sledeča: - da so toženke 22. 9. 2022 ponudbo za prodajo zemljišč predložile pristojni UE; - da je bila ponudba objavljena na oglasni deski UE in enotnem državnem portalu od 23. 9. 2022 do 8. 10. 2022; - da je izjavo o sprejemu ponudbe vložil le toženec; - da je slednji pravočasno vložil tudi vlogo za odobritev pravnega posla in da je bil ta odobren z odločbo z dne 16. 11. 2022. Ob tem pritožbeno sodišče dodaja, da se neprerekana dejstva štejejo za priznana (2. odst. 214. čl. ZPP) in jih ni potrebno dokazovati. Ugotovi in upošteva jih zato lahko tudi pritožbeno sodišče, saj s tem v ničemer ne posega v pravico strank do izjave (glej odločbo VSRS III Ips 18/2011).
⁴ Glej odločbo VSM I Cp 86/2019 (tč. 6), enako tudi VSM I Cp 73/2020 (tč. 6) in VSL II Cp 1557/2022 (tč. 7).
⁵ To pa tudi sicer izhaja iz lokacijske informacije Mestne občine ... z dne 29. 11. 2022 in ugotovitev v odločbi UE ... z dne 16. 11. 2022 o odobritvi pravnega posla (ki sta priloga prodajne pogodbe pod A4).
⁶ Glej tudi izpis podatkov o stavbi in delih stavbe v prilogi A24.
⁷ Sporni nepremičnini bi bilo v tem delu mogoče usposobiti za kmetijsko pridelavo zgolj z rušenjem zgrajenega objekta, zelo verjetno pa bi bili potrebni tudi dodatni hortikulturni posegi za vzpostavitev rodovitnosti.
⁸ Glej odločbo VSRS II Ips 7/2014 in kasneje v isti zadevi izdano odločbo II Ips 103/2016. Glej tudi odločbo VSRS X Ips 33/2018 (v njej je nosilno stališče: "V primeru, da je določeno zemljišče opredeljeno v prostorskih aktih kot kmetijsko v skladu z določbo drugega odstavka 2. člena ZKZ, je treba, če je tako zemljišče predmet pogodbe oziroma pravnega posla, odobritev katerega se predlaga, šteti, da gre za kmetijsko zemljišče, za katero je potrebna odobritev upravnega organa, in to ne glede na njegovo dejansko rabo ali morebitno pozidanost, ali pa predhodno pridobiti odločbo upravne enote iz tretjega odstavka 22. člena ZKZ, da odobritev ni potrebna.") ter odločbi UPRS IV U 144/2019 (jedro: "Za status zemljišča glede pravnega prometa je bistvena določitev namenske rabe v prostorskih aktih. Ni bistveno, kaj zemljišče po dejanski rabi predstavlja v naravi. Drugačno stališče bi namreč omogočilo lastniku, da bi kmetijsko zemljišče onesposobil za kmetijsko obdelavo in se tako izognil uporabi prisilnih določb ZKZ o prodaji kmetijskih zemljišč.") in III U 100/2020 (jedro: "V primeru, da je določeno zemljišče opredeljeno v prostorskih aktih kot kmetijsko v skladu z določbo drugega odstavka 2. člena ZKZ, je treba, če je tako zemljišče predmet pogodbe oziroma pravnega posla, odobritev katerega se predlaga, šteti, da gre za kmetijsko zemljišče, za katero je potrebna odobritev upravnega organa, in to ne glede na njegovo dejansko rabo.") .