507. člen OZ

Evidentno je, da je bila ponujena sklenitev enotnega posla sale and lease back, v katerem sta prodajna in najemna pogodba v tolikšni meri povezani, da ju ni mogoče obravnavati povsem ločeno, kot ju je zmotno presojalo sodišče prve stopnje. Posledica neveljavnosti ali prodaje ali najema pomeni neveljavnost celotnega posla, saj povzroči izgubo namena (kavze) celotnega posla, ki je v prodaji in v hkratnem povratnem najemu. Povedano drugače, čeprav so uporabljeni nekoliko nerodni izrazi (po prodaji, pod pogojem, pogoji najema, hkrati sklenil) sklenitev najemne pogodbe ne pomeni pogoja za učinkovanje prodajne pogodbe, ampak gre za bistveni sestavni del enotnega posla sale and lease back. Izrecno je namreč navedeno, da gre za takšen posel in da so pogoji najema fiksni in bistveni sestavni del prodajne transakcije. Posel je bil lahko sklenjen le v primeru, če je šlo za popolno ponudbo. Ni dvoma, da je ponudba vsebovala bistvene sestavine prodajne pogodbe, vendar vseeno ni šlo za popolno ponudbo, ker niso bile vsebovane vse bistvene sestavine najemne pogodbe. Utemeljeno je namreč pritožbeno zavzemanje, da je bistvena sestavina najemne pogodbe (poleg predmeta naje

Predlog se zavrne.

Subjektivni rok za izpodbijanje pogodbe, s katero je bila predkupnemu upravičencu kršena predkupna pravica, prične teči šele, ko se predkupni upravičenec seznani s pogodbenimi pogoji, in ne že, ko je seznanjen s kršitvijo predkupne pravice. Da gre za logično razlago izhaja tudi iz vsebine drugega odstavka 512. člena OZ, kjer rok v primeru, da je predkupni upravičenec obveščen o napačnih pogojih prodaje, začne teči od dne, ko je predkupni upravičenec zvedel za prave pogodbene pogoje. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je bil tožnik, kot potrjuje korespondenca z drugim tožencem in njegovim sinom, najmanj od 28. 2. 2022 seznanjen, da je prva toženka nepremičnino prodala drugemu tožencu. Vendar pa zgolj vedenje o osebi kupca še ne pomeni seznanjenosti z vsebino prodajne pogodbe in njenimi pogoji. Ker toženki nista podali trditvene podlage, da bi bil tožnik takrat ali kadarkoli pred pridobitvijo prodajne pogodbe iz zbirke listin seznanjen z vsemi bistvenimi sestavinami prodajne pogodbe, tudi datum 28. 2. 2022 ne more predstavljati pravega časovnega trenutka za pričetek teka subjektivnega šestmesečnega roka iz prvega odstavk

Dejstvo, da je določeno zemljišče s prostorskim načrtom uvrščeno med kmetijsko zemljišče, prevlada nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko pridelavo.

Ob dejstvu, da je bil pripravljalni narok in prvi narok za glavno obravnavo prvič razpisan 28. 9. 2023 (torej skoraj devet mesecev pred spornim pripravljalnim narokom in prvim narokom za glavno obravnavo z dne 27. 6. 2024), bi morala tožnica glede na predhodna opravičila, ob ustrezni skrbnosti poskrbeti, da bi bile njene pravice na naroku zastopane po drugem kvalificiranem pooblaščencu. Ne glede na zatrjevanja tožnice, da ni pristala na zastopanje po drugem pooblaščencu, je treba poudariti, da so pričakovanja glede skrbnega ravnanja, da se zagotovi ustrezna substitucija, v primeru bolezni odvetnika strožja. Ob dejstvu, da je pooblaščenka tožnice pred tem sodišče štirikrat zaprosila za preložitev prvega naroka za glavno obravnavo, je treba ob tehtanju pravic pravdnih strank ugotoviti, da bi ponovna preložitev pripravljalnega naroka in prvega naroka za glavno obravnavo z dne 27. 6. 2024, pri čemer pooblaščenka tožnice ni niti zatrjevala nenadnosti in nepredvidljivosti bolezenskega stanja, pomenila resen zastoj v postopku, zaradi katerega bi bila kršena pravica toženke do sodnega varstva brez nepotrebnega odlašanja.

Predlog se zavrne.

38. člen ZZK-1 nalaga posredno upoštevanje predkupne pravice, ko gre za kmetijska zemljišča (Zakon o kmetijskih zemljiščih omogoča vknjižbo šele po tem, ko predlagatelj pridobi ustrezno odločbo upravne enote o odobritvi pravnega posla - 22. člen). Listin, ki bi izkazovale, da je bila fizična oseba kot predkupni upravičenec o nameravani prodaji glede drugih nepremičnin ustrezno obveščena, ZZK-1 za vpis ne zahteva.

Ravnanje prodajalca in kupke odstopa od najboljših praks pri sklepanju pravnih poslov. Te v primeru obstoja predkupne pravice vključujejo pisno obvestilo prodajalca predkupnemu upravičencu z vsemi zakonsko zahtevanimi prvinami. Z odmikom od najboljših praks sta si sklenitelja pogodbe otežila dokazovanje, da je bila predkupna pravica tožnikov spoštovana, vendar pa takšen odmik sam po sebi še ne pomeni, da nista dosegla zakonskih zahtev in da je bila predkupna pravica tožnikov kršena. Tožnika sta bila namreč v resnici pravočasno seznanjena z vsemi zahtevanimi okoliščinami prodaje in sta se informirano odpovedala uveljavljanju predkupne pravice.

Ima pa pritožba prav, da sodišče ne bi smelo presojati, ali je upravna enota upravičeno izdala potrdilo (iz tretjega odstavka 22. člena ZKZ), da odobritev pravnega posla ni potrebna. Vrhovno sodišče RS je namreč že v načelnem pravnem mnenju iz leta 2012 zavzelo stališče, da je soglasje (odobritev) pristojne upravne enote dodaten pogoj k siceršnjim predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla, ki pa ga sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju. Pritožbeno sodišče meni, da če sodišče ne sme odločati kot o predhodnem vprašanju o tem, ali so izpolnjeni pogoji po ZKZ, da odobritev pravnega posla ni potrebna, je toliko manj upravičeno odločati o tem, ali je upravna enota utemeljeno izdala potrdilo, da odobritev pravnega posla ni potrebna. Zato niti pri menjalni niti pri mešani menjalno-prodajni pogodbi predkupna pravica ne more obstajati.

Najpomembnejši del postopka, v katerem se izraža načelo kontradiktornosti, je glavna obravnava. To mora sodišče voditi tako, da je strankama zagotovljena polna možnost, da se izjavita. Nujen pogoj za uveljavljanje pravice do izjavljanja je zato t.i. pravica do informacije. Najpomembnejši procesni institut, ki zagotavlja pravico do informacije, pa je vročanje vlog in vabil. Pri prodaji premoženja v stečajnem postopku pa je ne glede na splošna pravila o načinu uveljavljanja predkupne pravice, mogoče uveljaviti zakonito predkupno pravico ali pogodbeno predkupno pravico, vpisano v zemljiško knjigo ali drugo javno evidenco le na način, ki je predpisan v 347. členu ZFPPIPP, saj sicer predkupna pravica preneha. Varstvo upravičenja tako ni zagotovljeno imetniku pogodbene predkupne pravice, ki ni vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register. Kot izhaja iz nespornih navedb pravdnih strank iz postopka pred sodiščem prve stopnje, predkupna pravica, ki je bila dogovorjena z najemno pogodbo, ni bila vpisana v zemljiško knjigo, zato že iz tega razloga ni mogoče očitati, da javna dražba ni potekala skladno z določbo drugega odstavka 347. člena ZFPPIPP, prav tako tudi ne kakršn

Po tretjem odstavku 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) imajo, če je predmet solastnine nepremičnina, pri njeni prodaji drugi solastniki predkupno pravico. Po 507. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ je solastnik stvari (prodajalec) dolžan predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.

Za uresničitev funkcije predkupne pravice in zavarovanje interesov predkupnega upravičenca mora biti sestavni del obvestila o nameravani prodaji stvari tudi identiteta bodočega kupca. Odsotnost pisne oblike ni odločilna, saj je treba izhajati iz namena obvestila o prodaji, ki je v tem, da je predkupni upravičenec zanesljivo seznanjen s prodajo in njenimi pogoji ter z možnostjo uveljavitve predkupnega upravičenja. Zgolj dejstvo, da pri seznanitvi tožnice z drugo toženko ni bil prisoten prodajalec, na njeno zavedanje o osebi kupca nepremičnine ne vpliva. Prav tako ne dejstvo, da se druga toženka ni predstavila s predpogodbo ali potrdilom, da je potencialni kupec, saj je predstavitev potekala v času prejema obvestila o prodaji, ko je bila edina interesentka za nakup nepremičnine.

Morebitne kršitve predkupne pravice po sodni praksi nastopijo že s sklenitvijo prodajnih pogodb o nepremičninah, iz česar je mogoče sklepati, da gre za primere, ko so sporni posli sklenjeni v času obstoja predkupne pravice. Posledično kasneje nastala zakonita predkupna pravica ne more imeti vpliva na veljaven predhodno sklenjen zavezovalni pravni posel, pa čeprav do razpolagalnega posla za prenos lastninske pravice na nepremičninah (do uresničitve vnaprej dogovorjene opcije in izstavitve ZK-dovolila) še ni prišlo. Ker kasneje nastala predkupna pravica nima vpliva na predhodno sklenjen zavezovalni pravni posel, na veljavnost katerega (s pretečo sankcijo ničnosti (zakonita predkupna pravica) oziroma izpodbojnosti (pogodbena predkupna pravica)) pravzaprav meri, tudi razpolagalnega posla na tej podlagi ni mogoče preprečiti. Drugačno stališče bi pomenilo nedopusten retroaktiven poseg v že nastale pravice in (varovane) pravice v pričakovanju. Sodišče prve stopnje je dodaten in pravilen razlog za svojo presojo obširno obrazložilo še z zaključki o tem, da konkretni leasing pogodbi nimata takšnih značilnosti prodajne pogodbe, da bi bilo glede njiju sploh treba upoštevati zakonito p

Drži sicer, da mora biti skladno s prvim odstavkom 27. člena OZ v zvezi z 52. členom OZ ponudba za nakup nepremičnine pisna. Po prvem odstavku 27. člena OZ namreč v primeru, če je obličnost predpisana za veljavno sklenitev pogodbe, velja ta oblika tudi za veljavno dajanje ponudbe. Člen 52 OZ pa za sklepanje pogodb pri prenosu lastninske pravice ali ustanavljanju drugih stvarnih pravic na nepremičninah zahteva pisno obliko. Vendar pa višje sodišče soglaša z novejšim stališčem Vrhovnega sodišča RS, da je treba glede vprašanja, kakšne so civilne sankcije, če izjava je izjava volje dana v ustni obliki, tudi v zvezi s ponudbo upoštevati teleološko interpretacijo določbe prvega odstavka 55. člena OZ. Kljub temu, da je višje sodišče pritožbi ugodilo že zaradi preuranjenosti zaključka sodišča prve stopnje, da je neutemeljen dolžničin ugovor neobstoja upničine terjatve, se v nadaljevanju opredeljuje tudi do pritožbenih navedb glede tistega dela razlogov napadenega sklepa, ki se nanašajo na presojo pogojev za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve, (alternativno) določenih v drugem oziroma tretjem odstavku 272. člena ZIZ. Ena od predpostavk iz drugega oziroma tretje

V stečajnem postopku pogodbenih predkupnih pravic, ki niso vpisane v javne knjige, ni mogoče uveljavljati. Sodišče mora pri odločanju o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe presoditi tudi, ali je upravitelj pri izvedbi načina prodaje, določenega s sklepom, ravnal v skladu s pravili o izbiri najugodnejše ponudbe. Da bi sodišče lahko opravilo to presojo, mora upravitelj predlogu za soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe predložiti zapisnik o poteku javne dražbe oziroma pri neposredni prodaji poročilo o oddanih ponudbah v postopku nezavezujočega zbiranja ponudb in o poteku pogajanj s ponudniki.

Nedenarna terjatev, ki jo v konkretnem primeru želi zavarovati upnik, je terjatev iz naslova ustno dogovorjene predkupne pravice za nakup predmetnih nepremičnin. Vsebina pravic in obveznosti strank dogovora o predkupni pravici izhaja iz določbe 507. člena OZ. Edina "terjatev", ki jo ima predkupni upravičenec do predkupnega zavezanca v tej fazi je zgolj, da ga zavezanec o nameravani prodaji ustrezno obvesti in mu ponudi, naj predmet prodaje kupi pod enakimi pogoji. V zadevi je v bistvu nesporno, da je to svojo obveznost prvi dolžnik kot predkupni upravičenec izpolnil (po presoji sodišča prve stopnje dne 26. 1. 2023), kar pomeni, da upnik v tem trenutku (v času podaje predloga za izdajo začasne odredbe) nima terjatve do prvega dolžnika iz naslova predkupne pravice, kot to pravilno izpostavlja pritožba. Ima zgolj pravico, da se skladno z določbo 508. člena OZ (enostransko) odloči, ali bo predkupno pravico izkoristil ali ne.

Ker v obravnavani sodni poravnavi stranki nista določili časa trajanja predkupne pravice, je njeno trajanje kljub temu omejeno, in sicer na 5 let od sklenitve sodne poravnave (511. člen OZ). Ne glede na voljo, ki sta jo stranki imeli ob sklepanju sodne poravnave, vsebina le-te ne more iti preko kogentnih določb materialnega prava.

Strukturna, funkcionalna in zgodovinska povezanost stavbnih zemljišč z ostalimi kmetijskimi zemljišči narekuje pri prodaji njihovo obravnavo kot zaključeno celoto. To hkrati pomeni, da drugi toženki o namenu prodaje parcel (niti stavbnih) ni bilo treba še posebej osebno obveščati pravne prednice tožnikov. Zadoščala je javna objava prodajne ponudbe po ZKZ. Zahtevka glede ničnosti prodajne pogodbe tožnika nista postavila, zato je odveč razpravljanje o moralnosti in nedopustnosti te pogodbe. Tudi tu pa bi se takoj postavilo vprašanje pravnega interesa, ko tožnika nista bila uspešna glede zahtevka na sklenitev pogodbe z njima.

Prodajna pogodba, sklenjena med prvo in drugo toženko dne 22. 8. 2017 prikriva mešano (prodajno darilno) pogodbo, pri kateri je zaradi močnih subjektivnih prvin kavze tožnikova predkupna pravica izključena. Ker tožnik ni tretja poštena oseba, ne pride v poštev uporaba tretjega odstavka 50. člena OZ .

Pritožnica, ki ni upnica v tem stečajnem postopku, nima procesne legitimacije za vložitev pritožbe zoper sklep o prodaji premoženja stečajnega dolžnika.