VSL Sodba I Cp 2151/2024

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Odločitev sodišča prve stopnje

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica zahtevala ugotovitev, da je nična zakupna pogodba, ki sta jo 5. 12. 1983 sklenila pravna prednica tožnice A. A. kot zakupodajalka in tožena stranka kot zakupnik in katere predmet je bil zakup planšarskega stanu, skednja in hleva na nepremičnini z ID znakom: parcela 0000 1176 in zemljišče 5 m okrog planšarskega stanu. Posledično je zavrnilo tudi zahtevek, da je toženec z navedene nepremičnine dolžan odstraniti vse svoje stvari in nepremičnino prosto stvari in oseb izročiti v posest tožnici. Odločilo je še, da je tožnica dolžna tožencu povrniti njegove pravdne stroške v višini 784,34 EUR s pripadki.

Povzetek pritožbenih navedb

2Tožnica se zoper odločitev pritožuje. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odstavku 338. čl. ZPP.¹

Ne strinja se s presojo, da predmet pogodbe ni nedoločljiv in zato ni v nasprotju z določilom 50. čl. ZOR² in 38. čl. ZKZ.³ Povzema ugotovitve, na katere je sodišče prve stopnje tak sklep oprlo. Meni, da s tem ni odgovorilo na njene tožbene navedbe, da predmet obveznosti ni bil določljiv. Pri določljivosti predmeta pogodbe ne zadostuje, da je določeno, kaj zakupnik prejme v zakup, pač pa tudi, kaj se v zameno za zakup zavezuje plačati zakupodajalcu, pri čemer ni nujno, da je to denar. Sodišče je zmotno uporabilo tudi 2. odst. 38. čl. ZKZ, v katerem je bilo določeno, da mora zakupna pogodba vsebovati tudi višino zakupnine, kar je v skladu s 50. čl. ZOR, ki zahteva vsaj določljivost predmeta pogodbe, konkretno višino zakupnine. Meni, da višine zakupnine na podlagi 4. čl. zakupne pogodbe ni mogoče določiti. Pogodba bi morala vsebovati vsaj takšen zapis dogovora, na podlagi katerega bi bilo mogoče ugotoviti, kakšno korist bo zakupodajalka prejela v zameno za izročitev predmeta zakupa. Takšne vsebine pogodba ne vsebuje, tega pa ni mogoče ugotoviti niti na podlagi drugih okoliščin posla. Protivrednosti dajatve toženca tudi ni mogoče oceniti v denarju. Pogodbeni stranki v pogodbi nista določili obsega obnove stanu, niti tega, kakšna dela se bodo izvedla, niti vrednosti del. Šele s tem bi bilo zadoščeno pravnemu standardu določljivosti predmeta obveznosti in s tem tudi višine zakupnine. Zakupna pogodba je zaradi teh pomanjkljivosti na podlagi 2. odst. 50. čl. ZOR nična.

Opozarja, da je sodišče prve stopnje v zvezi s tem ugotavljalo dejansko stanje izven navedb toženca in s tem zagrešilo kršitev po 2. odst. 7. čl. ZPP, kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe. Ugotavljalo je dejstva, o katerih se tožnica ni mogla izjaviti, niti jih ni toženec navajal. S tem je sodišče zagrešilo tudi kršitev po 8. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP in tožnico prikrajšalo za pravico do poštenega sojenja. Za določljivost predmeta obveznosti ni odločilno, kakšno stanje objekta naj bi zakupodajalka prevzela oziroma ali se je strinjala z izvedenimi deli, saj je odločilno stanje in vsebina dogovora ob sklenitvi pogodbe. Takrat pa se dejansko ni vedelo, kakšna dela po vrsti naj bi toženec izvršil, niti približne vrednosti teh del.

3Toženec na pritožbo ni odgovoril.

Presoja pritožbenega sodišča

4Pritožba ni utemeljena.

5Pravna prednica tožnice A. A. je s tožencem 5. 12. 1983 sklenila zakupno pogodbo, s katero je toženec v zakup prevzel planšarski stan, skedenj in hlev na nepremičnini z ID znakom: parcela 0000 1176 ter zemljišče 5 m okrog planšarskega stanu. Pogodbenika sta se v tč. IV pogodbe dogovorila, da zakupnik zakupodajalki kot zakupnino za stan in zemljišče kupi valovito salonitno streho v skupni površini 200 ㎡ za pokritje stanovanjskega in gospodarskega poslopja v X. in celotni stan obnovi. Zakupna pogodba je bila sklenjena za dobo 50 let.

6Tožnica je zahtevek za ugotovitev ničnosti utemeljevala s trditvijo, 1. da ob sklepanju pogodbe niso bila upoštevana določila takrat veljavnega ZKZ o oddaji ponudbe, overitev pogodbe pa je bila opravljena brez potrdila pristojnega krajevnega urada oziroma občinskega upravnega organa, da so bile spoštovane določbe 25. čl. tega zakona (25. in 27. čl. ZKZ v zvezi z 38. čl. ZKZ); 2. da je bila zakupnina v nasprotju z ZKZ določena v obliki dela na kmetiji (46. čl. ZKZ) in 3. da višina zakupnine v pogodbi ni določena oziroma ni določljiva (2. odst. 36. čl. ZKZ in 47. čl. ZOR).

7Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo po vseh navedenih podlagah. Pojasnilo je, da v času sklepanja veljavni ZKZ za neupoštevanje 25. čl. tega zakona ni predpisoval ničnosti, ampak je upravičenec, katerega prednostno upravičenje je bilo kršeno, na podlagi 28. čl. lahko zahteval le njeno razveljavitev. Dodalo je, da sklenjena pogodba ni nična niti ob upoštevanju 103. čl. ZOR. Nadalje je presodilo, da v pogodbi opredeljena zakupnina ne ustreza obliki, ki jo je ZKZ v 46. čl. sankcioniral z ničnostjo, saj se toženec ni zavezal delati na kmetiji zakupodajalke. Kot neutemeljeno je zavrnilo tudi trditev, da zakupnina ni bila določena oziroma določljiva. Pri tem je poudarilo, da v času sklepanja pogodbe veljavni predpisi niso določali, da bi morala biti zakupnina določena v denarju, obema pogodbenikoma pa je moralo biti razumljivo in jasno, kakšna je obveznost zakupnika. Ali je bila zakupnina določena ali vsaj določljiva, je presojalo ob upoštevanju skupnega namena obeh pogodbenikov ter pri tem tudi subjektivnih okoliščin, izkušenj in potreb sedaj že pokojne zakupodajalke. Ugotovilo je, da je bila glavna obveznost toženca nakup 200 m2 salonitne kritine, katere cena in stroški prevoza so bili pogodbenikoma znani. Že zaradi konkretnih podatkov o vrsti in površini kritine ni mogoče zakupnine oceniti kot nedoločljive. V zvezi z zavezo toženca, da pastirski stan obnovi, pa je ugotovilo, da je bil ta v času sklenitve pogodbe potreben temeljite obnove in pogodbeni stranki nista točno vedeli, kaj vse bo potrebno nabaviti in narediti in sta zato imeli v mislih (tudi) izgradnjo novega objekta, da zakupodajalka sama s finančnimi sredstvi za to ni razpolagala in pastirskega stanu ne v obstoječem ne v obnovljenem stanju v bližnji prihodnosti ni potrebovala. Za zakupodajalko je zato vsakršna obnova objekta v obsegu, ki je zagotavljal, da bo ta primeren za kratkotrajno bivanje, pomenila korist, ki odtehta vrednost praznega stavbišča. Z obnovo naj bi se poskušal objekt ohraniti v obliki in dimenzijah kot jih je imel prvotni, saj je bilo obema jasno, da večjega ali drugačnega objekta ni mogoče graditi, jasno pa je bilo tudi to, v kakšnih dimenzijah in s kakšnimi materiali se bo obnovil in kaj vse je potrebno, da bo primeren za občasno bivanje. Točen popis del zato ni bil potreben.

8V pritožbenem postopku pritožnica vztraja pri ničnosti zakupne pogodbe le še s trditvijo, da zakupnina v njej ni bila določena oziroma določljiva, sodišču prve stopnje pa v zvezi s tem očita tudi ugotavljanje dejstev, ki jih nobena od strank ni zatrjevala.

9Glede dejstev (in dokazov) ZPP uveljavlja razpravno načelo. Stranke morajo navesti vsa dejstva, na katera opirajo svoje zahtevke, in predlagati dokaze, s katerimi se ta dejstva dokazujejo (7. in 212. čl. ZPP). Stranki sta torej odgovorni, da v zadevi priskrbita ustrezno trditveno podlago. Če nobena od strank določenega dejstva ne zatrjuje, je sodišče dolžno šteti, da ne obstaja. To velja tudi v primeru, če sodišče določeno (nezatrjevano) dejstvo ugotovi med izvedbo dokaznega postopka. Takega dejstva ne sme upoštevati.⁴ Drugačno ravnanje pomeni kršitev po 8. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP. V postopku mora biti namreč ves čas jasno, kaj so navedbe strank in posledično dejanska podlaga, saj le to nudi strankam možnost, da se zoper zahtevek oziroma ugovore lahko ustrezno branijo.

10In v konkretnem primeru pritožnica sodišču prve stopnje utemeljeno očita prav to. Kot izhaja iz povzetka razlogov, s katerimi je sodišče prve stopnje utemeljilo zaključek o določljivosti zakupnine, je ta zaključek oprlo tudi na ugotovljen skupen namen obeh pogodbenikov ter subjektivne okoliščine, izkušnje in potrebe sedaj že pokojne zakupodajalke, čeprav vse navedeno ni bilo del trditvene podlage nobene od strank.⁵ V tem delu tožnica sodišču prve stopnje zato utemeljeno očita kršitev razpravnega načela in posledično, saj se toženec o teh dejstvih ni mogel izjaviti, tudi kršitev po 8. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP. Zaradi te kršitve pa pritožbeno sodišče odločitve ni razveljavilo in vrnilo zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje, ampak je kršitev odpravilo samo tako, da je pri presoji pravilnosti odločitve upoštevalo le tista dejstva, ki sta jih pravdni stranki navedli - torej vsebino sklenjene zakupne pogodbe oziroma njen IV. čl., v katerem sta pogodbeni stranki opredelili zakupnino.

11Pritožbeno sodišče soglaša s sodiščem prve stopnje, da je obveznost toženca v delu, ki se nanaša na nakup valovite salonitne kritine, določljiva, saj je v pogodbi opredeljena tako vrsta kritine kot površina, za katero je namenjena. Kakšno količino valovite salonitne kritine je bil zavezan toženec kupiti zakupodajalki, je bilo zato mogoče določiti, določiti pa je bilo mogoče tudi (denarno) vrednost te izpolnitve. Po mnenju pritožbenega sodišča pa je vsaj določljiva tudi toženčeva obveznost v preostalem delu.

12Po določbi 34. čl. OZ (enako pa je določal tudi v času sklepanja pogodbe veljaven 46. čl. ZOR) je predmet pogodbe lahko zgolj določljiv, takšen pa je, če pogodba vsebuje podatke, s katerimi ga je mogoče določiti (1. odst. 38. čl. OZ, enako 1. odst. 50. čl. ZOR). Namen takšne zakonske ureditve predmeta pogodbe, ki širi meje veljavnosti pogodbe na podlagi dopustnosti njegove ohlapnejše opredelitve, je zajeti tudi vse tiste situacije, ko pogodbeni stranki v naprej ne moreta točno poznati vseh elementov, ki bodo vplivali na to, da se uresniči izpolnitveno ravnanje, pa tudi dogovorjeni pogodbeni namen oziroma kavza pogodbe, kot tudi ne, kakšen točno bo obseg izpolnitvenega ravnanja in dosežen rezultat.⁶ Tak je tudi konkretni primer, saj pogodbeni stranki v naprej nista mogli natančno vedeti, kakšna dela in kakšen material bo potreben za obnovo objekta in sta zato vsebino obveznosti toženca kot zakupnika določili glede na končni rezultat (objekt bo obnovljen). S tem sta njegovo obveznost dovolj določljivo opredelili, saj se ob izostanku drugačne pogodbene določbe domneva, da sta pogodbenika imela v mislih, da bo obnovljen objekt imel običajne lastnosti potrebne za njegovo običajno uporabo, pri čemer je jasno, da ta obveznost v nobenem primeru ni mogla biti večja od izgradnje novega objekta. Na tej podlagi je bilo zato vsaj po končani obnovi mogoče ugotoviti vsebino toženčeve obveznosti. Pritožbeno sodišče ob tem dodaja, da je ničnost ultima ratio in je zato utemeljeno široko razumevanje določbe 50. čl. ZOR.

13Zaključek sodišča prve stopnje, da obveznost toženca ni bila nedoločena oziroma nedoločljiva, je zato, čeprav iz deloma drugačnih razlogov, pravilen, posledično pa je pravilna tudi odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka.

14Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odst. 350. čl. ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in na podlagi 353. čl. ZPP izpodbijano sodbo potrdilo.

15Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, do povračila pritožbenih stroškov ni upravičena (1. odst. 154. čl. v zvezi z 165. čl. ZPP). Odločitev o tem je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe.

¹ Zakon o pravdnem postopku.
² Zakon o obligacijskih razmerjih.
³ Zakon o kmetijskih zemljiščih, Uradni list SRS, št. 26/73, 24/75, 23/77, 1/79, 4/79, 11/81 (čistopis veljaven na dan sklepanja pogodbe).
⁴ Primerjaj tudi stališče J. Zobca v knjigi Pravdni postopek, zakon s komentarjem, druga knjiga, stran 355.
⁵ Na trditev tožnice v tožbi, da zakupnina ni bila določena ali vsaj določljiva, je toženec v odgovoru na tožbo navedel le to, da je bila dogovorjena obveznost (nakup 200 m2 salonitk in obnova stanu) v celoti relalizirana ter v celoti specificirana, konkretizirana oziroma določena. Navedel je tudi, kaj vse je na objektu prenovil (odstranil je dotrajano ostrešje, opravil izkop v notranjosti objekta, temeljil objekt s kamni, izvedel izolacijo talne površine, dogradil leseno konstrukcijo, izdelal strešno konstrukcijo in namestil strešno kritino iz lesa, izvedel izolacijo sten, opaž iz lesa, vgradil nova okna in okenske rešetke, izdelal stopnice do mansarde, prenovil mansardo in izoliral streho, postavil dimnik in sončne panele, objekt opremil, uredil in delno zaprl verando, ogradil z zakupom dogovorjeno okolico, naknadno še dvakrat namestil leseno strešno kritino, uredil suho stranišče in skladišče za orodje, tlakoval pot do suhega stranišča, tlakoval površino za zunanje rekvizite, uredil dovozne poti, uredil vodnjak na parceli). Dodal je še, da se dimenzije objekta glede na prvotno stanje niso spreminjale, vsa dela in dostava materiala so bila zelo zahtevna glede na zelo slabo dostopnost do objekta. Tudi v kasnejši vlogi (list. št. 49) ni navedel nič dodatnega, ampak le ponovil, da so bile obveznosti jasne in da med strankama glede tega nikoli ni prišlo do spora.
⁶ Tako sklep VS RS II Ips 109/2014.