VSM Sodba I Cp 758/2024

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da sedaj v celoti glasi:

"1. Tožena stranka, je dolžna vrniti tožeči stranki nepremičnino, ID znak del stavbe ...-1991-78 (ID 1), v roku 15 dni, da ne bo izvršbe.

2. Toženi stranki se prepoveduje v bodoče ustaviti ali parkirati na sporni nepremičnini ID znak del stavbe ...-1991-78 (ID 1), katerokoli vrsto vozil ali s podobnim ravnanjem in obnašanjem posegati v neposredno posest sporne nepremičnine tožeče stranke, v roku 15 dni, da ne bo izvršbe.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške v višini 1.591,14 EUR v roku 15 dni od vročitve sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožena stranka (v nadaljevanju toženka) dolžna vrniti tožeči stranki (v nadaljevanju tožnici) nepremičnino na naslovu Z., ID znak del stavbe ...-1991-78 (ID 1) v roku 15 dni. Nadalje se je toženki prepovedovalo, da v bodoče parkira na sporni nepremičnini. V II. točki izreka je tožnici naložilo plačilo stroškov toženke, nastalih pred sodiščem prve stopnje v znesku 783,61 EUR,

2Zoper sprejeto odločitev se pritožuje tožnica. V pritožbi navaja, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da toženka z listinami, ki jih je predložila, ne more doseči zemljiškoknjižnega vpisa, kljub temu pa zaključuje, da je toženka pridobila na sporni nepremičnini (v nadaljevanju parkirni prostor številka 4) lastninsko pravico. Prav tako se sodba neutemeljeno sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 73/2019 z dne 29. 5. 2020 glede raziskovalne dolžnosti tožnice, saj je ravnala s vso skrbnostjo ob sklepanju pogodbe. Vse do trenutka, ko je dobila poziv na prijavo izločitvene pravice, ni imela dvoma v zemljiškoknjižno stanje. Ni dvoma, da tožnici kot novi uporabnici garaže, nikakor ni in tudi ni moglo biti jasno vidno, da sedaj sporna nepremičnina parkirni prostor št. 4. ni v neposredni posesti prenosnika sopogodbenika. Bistveno za celotno situacijo je nesrečna okoliščina, da je tožnica zaupala navedbam prodajalca in toženke, katero parkirno mesto je v naravi parkirno mesto ID 1. Tako ni mogoče govoriti o netočnosti zemljiškoknjižnega stanja, temveč gre za dejansko zmoto, katero parkirno mesto je tožnica pridobila v naravi. Pravilno je potrebno ovrednotiti tudi ravnanje toženke, ki je bila v objektu ves čas prisotna in gre za nepoštenost kvečjemu na njeni strani, saj je sodelovala v postopku etažiranja. Toženka nikoli ni pridobila zemljiškoknjižnih listin, ki bi ji omogočali ustrezno zemljiškoknjižno vknjižbo. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3V odgovoru na pritožbo se toženka zavzema za zavrnitev pritožbe kot neutemeljene. Navaja, da je nesporno, da je tožnica kupila parkirni mesti 5 in 6, vsekakor pa ne parkirnega mesta 4, zato njen zahtevek ni utemeljen. Priglaša stroške.

4Pritožba je utemeljena.

5Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

6Nesporno v predmetnem postopku je, da je tožnica zemljiškoknjižna lastnica parkirnega prostora številka 4 na podlagi prodajne pogodbe z dne 20. 12. 2019 med prodajalcem A. d.o.o., in tožnico kot kupcem. Sporno parkirno mesto št. 4 pa na podlagi prodajne pogodbe z dne 20. 5. 1996 zaseda toženka, ki je parkirno mesto kupila od podjetja B. d.o.o., slednji pa dne 24. 11. 1994 od C. Od takrat toženka parkirno mesto sama, oziroma po svojih prednikih poseduje. Nadalje je nesporno, da toženka svoje pravice po predmetnih pogodbah v zemljiški knjigi nikoli ni realizirala, po tej pogodbi pa sedaj vpis ni mogoč, kljub temu, da je na podlagi 3. člena Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL),¹ pridobila lastninsko pravico na tem parkirnem prostoru po samem zakonu, saj vpisa v zemljiško knjigo nikoli ni predlagala. Tožnica je nepremičnino v letu 2019 kupila in se vpisala v zemljiško knjigo. Slednjega ne spremeni dejstvo, da je tožnici bil v naravi pokazan parkirni prostor številka 5. Gre za razhajanje med dejanskim vpisom v z.k. in tem, kar je tožnici bilo pokazano v naravi. Tožnica je pri nakupu bila v dejanski zmoti, saj je menila, da je kupila prostor št. 5 in 6, dejansko pa je kupila prostor št. 4 in 6.

7Tožnica uveljavlja zahtevek zoper toženko na podlagi 92. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in 99. člena SPZ, na podlagi katerih lahko lastnik od vsakega zahteva vrnitev individualno določene stvari, pri tem pa mora lastnik dokazati, da ima na stvari, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti toženca. Uveljavljanje takega zahtevka ne zastara. Na podlagi 99. člena SPZ pa lahko, če kdo tretji protipravno vznemirja lastnika ali domnevnega lastnika, in sicer kako drugačen kot z odvzemom stvari, lastnik oziroma domnevni lastnik s tožbo zahteva, da vznemirjanje preneha in se prepove nadaljnje vznemirjanje.

8Sodišče prve stopnje zmotno zaključuje, da je toženka pridobila lastninsko pravico na nepremičnini, saj vpisa na podlagi predloženih listin, kot je ugotovilo tudi sodišče prve stopnje, v zemljiško knjigo, ne more doseči. Prav tako se ne more vpisati kot lastnica na podlagi ZLNDL, saj je od 20.12.2019 v zemljiško knjigo vpisana tožnica.

9Sodišče verjame toženki, da parkirni prostor po svojih prednikih uporablja več kot 25 let oz. je pridobila lastninsko pravico v skladu s 3. členom ZLNDL (predloga za vpis v zemljiško knjigo ni podala), vendar pa v tem času ni poskrbela za vpis svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo v skladu z drugim odstavkom 3. člena ZLNDL, s tem pa lastninske pravice zoper z.k. lastnika - tožnico, ki se je na svojo lastninsko pravico lahko zanesla, ne more več uveljavljati. Tožnica je namreč lastninsko pravico pridobila s pravnim poslom. S tem, ko toženka ne more uspeti s svojim zahtevkom zoper z.k. lastnika, pa v predmetnem postopku tudi ne more uspeti zoper tožnico z ugovorom. Toženka, ki je sodelovala v postopku etažiranja, namreč ni poskrbela za vpis svoje nepremičnine v zemljiško knjigo, čeprav je ves čas vedela oz. je morala vedeti, saj vpisa v zemljiško knjigo ni podala, da prostor s številko 4 uporablja brez ustreznega pravnega naslova oz. je vedela, da kot lastnica ni vpisana v zemljiško knjigo.

10Bistveno v predmetni zadevi je, da se toženka, kot je to ugotovilo tudi sodišče prve stopnje, na podlagi predloženih listin - prodajne pogodbe z dne 24. 11. 1994, kot tudi na podlagi ZLNDL ne more več vpisati v zemljiško knjigo kot lastnica parkirnega prostora št. 4.

11Domneva se, da je lastnik tisti, ki je vpisan v zemljiški knjigi. Tožnica je bila zgolj v zmoti, da je pridobila lastninsko pravico na parkirnem prostoru 5 in 6 tako kot njeni predniki, v resnici pa je s predmetno pogodbo z dne 20. 12. 20019 pridobila lastninsko pravico na parkirnem prostoru 4 in 6.

12V skladu z 9. členom SPZ se dobra vera domneva, če se ne dokaže drugače. 10. člen SPZ določa, kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Zaupanje v zemljiško knjigo določa tudi 8. člen Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1).

13S pozitivnega stališča to načelo pomeni, da na nepremičnini obstajajo samo tiste pravice, ki so vpisane v zemljiško knjigo. Z negativnega stališča pa, da pravica na nepremičnini ne obstaja, če ni vpisana v zemljiško knjigo. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo je v tesni vezi z načelom dobre vere in načelom publicitete.² Negativni vidik načela zaupanja pove, proti komu varujejo pravna pravila, ki operacionalizirajo načelo zaupanja. To je proti resničnemu lastniku oz. resničnemu imetniku druge stvarne pravice, ki svoje pravice ni zavaroval z ustreznim vpisom v zemljiško knjigo. Resnični lastnik namreč izgubi svojo pravico, če na podlagi zaupanja v zemljiško knjigo pošteni pridobitelj doseže vknjižbo lastninske pravice v svojo korist, kot se je to zgodilo v predmetni zadevi.

14Kdor izpolni pogoje za vpis pravice v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve (drugi odstavek 8. člena ZZK-1). Oseba, ki se v pravnih razmerjih opira na zemljiškoknjižne podatke o pravicah, se lahko zanese, da so ti podatki pravilni in ne sme trpeti škodljivih posledic. Gre za načelno usmeritev, komu naj zakon v določenem konfliktu podeli pravno varstvo. V dvomu naj gre tistemu, katerega varstvo izhaja iz zemljiške knjige, kar krepi zaupanje v pravni promet.³ 44. člen SPZ s smiselno uporabo 72. člena SPZ in tretji odstavek 244. člena ZZK-1 določajo, kdaj resnični lastnik ne more več (pravno učinkovito) uveljaviti svoje lastninske pravice proti dobrovernemu vknjiženemu pridobitelju. S vknjižbo lastninske pravice v korist dobrovernega in poštenega pridobitelja preneha lastninska pravica resničnega lastnika. Z vidika resničnega lastnika ta pravna posledica nastane neodvisno od njegove volje. Zato ima pridobitev stvarne pravice od "nelastnika" na podlagi zaupanja v zemljiško knjigo značilnost izvirne pridobitve. Hkrati pa ima tudi značilnost poslovne pridobitve, saj je predpostavka za nastanek te pravne posledice ustrezni pravni posel, ki ga v zaupanju v zemljiško knjigo, opravi pošteni dobroverni pridobitelj.

15Vknjiženi lastnik je oseba, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnica lastninske pravice, resnični lastnik pa je oseba, ki je pridobila lastninsko pravico v tem primeru, da obstajajo vse predpostavke za pridobitev lastninske pravice in njen obstoj v njeno korist. Resnična lastninska ali druga stvarna pravica je lastninska ali druga stvarna pravica z vsebino, kot jo ureja SPZ, in s polnim absolutnim učinkom proti vsakomur (5. člen SPZ). Resnični lastnik, ki ni hkrati knjiženi lastnik, lahko svojo lastninsko pravico uveljavlja proti vsakomur, razen proti poštenemu pridobitelju, ki pridobi lastninsko pravico na podlagi zaupanja v zemljiško knjigo v skladu s pravili SPZ in ZZK-1, ki operacionalizirajo načelo zaupanja v zemljiško knjigo.

16V predmetnem postopku je tako tožnica zemljiškoknjižna lastnica, ki uveljavlja svojo pravico zoper resničnega lastnika, ki ni hkrati vknjiženi lastnik in za katerega je med tekom postopka nesporno bilo ugotovljeno, da ne izpolnjuje pogojev za vpis svoje pravice v zemljiško knjigo. Toženka je najkasneje z vpisom lastninske pravice tožnice v zemljiško knjigo izgubila svojo možnost uveljavljanja oziroma vpisa svoje resnične lastninske pravice v zemljiško knjigo, na podlagi priposestvovanja oz. ZLNDL, saj je tožnica zaupala v zemljiško knjigo, toženka pa ni uspela izpodbiti domneve o dobrovernosti tožnice. Zgolj dejstvo, da ji je ob izročitvi nepremičnine bilo pokazano parkirno mesto 6 in 5 ter ne 4, na navedeno ne vpliva, saj, kot je že bilo pojasnjeno, je tožnica bila kvečjemu v zmoti glede parkirnega prostora, ki ga je kupila, ni pa ji mogoče očitati, da ni bila dobroverna oz. poštena.

17Po presoji vrhovnega sodišča je raziskovalna dolžnost na abstraktni ravni sestavni del poštenega ravnanja. Ali se bo aktivirala v konkretnem primeru in v kolikšnem obsegu se bo, je odvisno od okoliščin konkretnega primera. Gre za vprašanje ravnovesja med obema prvinama ter za vprašanje ravnovesja med varstvom lastninske pravice resničnega lastnika ter varstvom pravnoposlovnega prometa, ki temelji na sistemu zemljiške knjige. Po ustaljenem stališču pravne teorije in sodne prakse, je kupec nepremičnine dobroveren, če za razhajanje med vknjiženim in dejanskim lastninskim stanjem ni vedel in kljub ustrezni skrbnosti tudi ni mogel vedeti. Velja domneva, da je tako (9. člen SPZ). V primeru, ko pa je očitno (jasno vidno), da nepremičnina ni v neposredni posesti prenosnika, kupec ne ravna pošteno, če si pred tem dejstvom zatiska oči ter se slepo zanaša na zunanji videz zemljiške knjige. Standardu poštenega ravnanja bo v takšnih okoliščinah zadoščeno šele, če bo pravnoposlovni pridobitelj skušal v razumni meri poizvedeti, zakaj stanje v naravi vzbuja dvom v resničnost zemljiškoknjižnih podatkov. Takšno aktivnost v zvezi z ugotavljanjem resničnega (dejanskega) lastninskega stanja pravna teorija in sodna praksa opredeljujeta kot kupčevo "raziskovalno dolžnost". Od dejanskih okoliščin posameznega primera pa je odvisno, kakšna ta raziskovalna dolžnost je (in kaj mora kupec storiti, da jo izpolni)⁴.

18Kot je že bilo pojasnjeno, je tožnica svojo raziskovalno dolžnost izpolnila, saj ji je nepremičnina - parkirni prostor v naravi bil pokazan, v resničnost slednjega ni imela dvomov. Tako pravni prednik tožnice, kot tudi sama tožnica pa sta bila v zmoti, da sta lastnici parkirnega prostora 5 in ne dejansko 4. Zmota tožnice pa ne pomeni, da je slednja bila v slabi veri, oz. da bi v zemljiškoknjižno stanje morala dvomiti. Nenazadnje je toženka tista, ki nikoli ni poskrbela za vpis svoje lastninske pravice na parkirnem prostoru, čeprav je sodelovala v postopku etažiranja, ki je bil zaključen že pet let pred nakupom nepremičnine s strani tožnice, pa za vpis svoje lastninske pravice ni poskrbela.

19Nenazadnje bi situacija, kot jo je s svojo odločitvijo vzpostavilo sodišče prve stopnje, vodila do tega, da bi tožnica ostala vpisana v zemljiško knjigo kot zemljiškoknjižna lastnica, nepremičnine pa ne bi mogla uporabljati, toženka pa nasprotno, vpisa lastninske pravice na sebe ne bi mogla doseči.

20Glede na obrazloženo, ker so izpolnjeni pogoji iz 92. in 99. člena SPZ in je sodišče prve stopnje na pravilno ugotovljeno dejansko stanje, zmotno uporabilo materialno pravo, saj ni sporno, da toženka nepremičnino zaseda brez pravnega naslova, je sodišče druge stopnje pritožbi tožnice ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo ter zahtevku v celoti ugodilo (5. alinea 358. člena ZPP).

21Ker je tožnica v postopku v celoti uspela, ji je toženka dolžna povrniti stroške postopka, nastale pred sodiščem prve in druge stopnje, in sicer za sestavo tožbe 300 točk, za pripravljalno vlogo z dne 15. 6. 2022 300 točk (nagrade za ostale vloge sodišče druge stopnje tožnici ni priznalo, saj gre za pozive sodišču, da razpiše obravnavo), za narok za glavno obravnavo dne 4. 4. 2024 300 točk, in 50 točk urnine, poročilo stranki 50 točk, 2 % materialne stroške in sodno takso za postopek pred sodiščem prve stopnje v znesku 285,00 EUR, takso za pritožbo v znesku 285,00 EUR točk, nagrado za pritožbo 375 točk ter 22 % DDV na odvetniške storitve, kar glede na vrednost odvetniške točke 0,60 EUR znaša 1.591,14 EUR, kar je toženka dolžna povrniti tožnici, kot izhaja iz II. točke izreka sodbe sodišča druge stopnje (165. člen v zvezi s 154. in 155. členom ZPP).

¹ 3. člen ZLNDL:(1)Nepremičnine postanejo lastnina pravnih oseb, ki imajo na nepremičnini pravico uporabe oziroma njihovih pravnih naslednikov. (2)Vpis lastninske pravice se v zemljiški knjigi opravi na predlog. (3)V primeru, da je pravica uporabe na nepremičnini v korist pravne osebe oziroma njenega pravnega naslednika, vpisana v zemljiški knjigi, se vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi opravi po uradni dolžnosti.
² . M. Juhart, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba 2004, str. 65 do 92.
³ M. Juhart, Stvarno pravo, druga spremenjena in dopolnjena izdaja, GV Založba, Ljubljana 2023, str. 86.
⁴ VSRS II Ips 73/2019 z dne 29. 5. 2020, M. Juhart , Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV 2004 str. 89.