VSL sklep Cst 334/2018

1. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

2. Pritožnik sam krije svoje pritožbene stroške.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe med stečajnim dolžnikom in predkupnim upravičencem Mestno občino ... z dne 15. 9. 2017. Predmet prodaje so nepremičnine, navedene v izpodbijanem sklepu. Prodajna cena je 1.179.000,00 EUR in pripadajoči davek.

2Zoper sklep se je pritožil upnik, ki je svojo legitimacijo pridobil in izkazal na Pd 4199 (s prehodom terjatve upnika A. d.o.o. v višini cca. 75 evrov po sklepu o preizkusu terjatev). Pritožnik uveljavlja vse pritožbene razloge.

3Upraviteljica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4Pritožba ni utemeljena.

5Pritožnik je kot prvi pritožbeni argument uporabil grožnjo o odškodninski odgovornosti države za sprejete odločitve (več kot očitno višjega sodišča) in tudi tako poskusil prepričati sodišče v svoj prav. Ne samo, da je v tem delu pritožbena vsebina neprimerna, tudi v ničemer ne more prispevati k utemeljenosti sicer neutemeljenih pritožbenih navedb. Kljub očitni pravni nepomembnosti pritožbe v tem delu, bo višje sodišče na ta del pritožbenega izvajanja vseeno odgovorilo.

6Višje sodišče je stanje postopka v pomembnem delu povzelo že v 6. točki sklepa Cst 99/2018 z dne 6. 3. 2018.

7Ko pritožnik navaja, da je višje sodišče v svoji predhodni odločitvi (sklep Cst 99/2018 z dne 6. 3. 2018) prekoračilo vsebino pritožbe, višje sodišče tako pritožbeno podajanje zavrača. Pritožba je v tem delu neutemeljena iz več razlogov. Prvič zato, ker postopanje višjega sodišča v pritožbenem postopku po pritožbi upnika M. d.o.o. , ki ni pritožnik v ponovljenem postopku (!), že samo po sebi ne more predstavljati upoštevnega pritožbenega razloga sedanjega pritožnika zoper sedaj izpodbijani sklep. Višje sodišče je pritožbo sedanjega pritožnika (takrat najboljšega ponudnika) zavrglo (glej sklep Cst 100/2018 z dne 6. 3. 2018, s katerim je višje sodišče zavrglo pritožbo zoper sklep na pd 4117), ker je predhodno že ugodilo pritožbi pritožnika M. d.o.o. zoper sklep na pd 4116 in posledično razveljavilo tudi sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe (iz razloga po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP; glej obrazložitev Cst 99/2018 od 7. točke dalje). Višje sodišče tudi ni prekoračilo pristojnosti. Pritožnik navaja, da je pritožbeno sodišče vezano na predlagani način rešitve pritožbe (prejšnji pritožnik M. d.o.o. je zahteval spremembo sklepa, s katerim je sodišče prve stopnje ugovor zoper sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe zavrnilo, podredno (!) razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek). Višje sodišče je vezano na pritožbene razloge (glej prvi odstavek 360. člena ZPP in drugi odstavek 350. člena ZPP), ne pa na predlog končne rešitve. Poleg tega je omenjeni pritožnik (M. d.o.o.) izrecno uveljavljal absolutno bistveno kršitev določb postopka po drugem odstavku 339. člena ZPP prav zaradi nasprotujoče si obrazložitve, ki je navajala razloge tako v korist najboljšega ponudnika kot tudi predkupnega upravičenca; glej 6. točko pritožbenih navedb¹). Višje sodišče ne izpodbijanega sklepa (izdanega na podlagi šestega odstavka 53. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP) ne predhodnega sklepa o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe sploh ni moglo preizkusiti (kar bo pojasnjeno v nadaljevanju). Te stvari se morajo najprej razčistiti pred sodiščem prve stopnje, odpravi teh pomanjkljivosti pa je namenjen pritožbeni razlog iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Višje sodišče na ta pritožbeni razlog pazi po uradni dolžnosti (glej drugi odstavek 350. člena ZPP). Ker je sklep iz šestega odstavka 53. člena ZFPPIPP sklep sodnika o ugovoru zoper sklep strokovnega sodelavca, pritožbeni preizkus v primeru zavrnitve ugovora nujno vsebuje tudi preizkus osnovnega sklepa - v tem primeru sklepa o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe. Ker ta sklep ni imel razlogov glede predkupnega upravičenca, je višje sodišče tudi ta sklep razveljavilo na podlagi istega pritožbenega razloga (za več glej 9. in 10. točko obrazložitve; dodatno glej še 11. točko).

8V sklepu Cst 99/2018 je višje sodišče opozorilo, da že upraviteljičin predlog za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe (pd 4069) ni bil jasen (glej 7. in 9. točko obrazložitve), zato je dalo zavezujoče napotke (prvi odstavek 362. člena ZPP), da naj sodišče prve stopnje v ponovljenem postopku odloči le na podlagi novega in jasnega predloga, ki ne more biti alternativen, kot je bil prvi (glej zadnji odstavek predloga na pd 4069). Že zato ni utemeljen pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje odločati na podlagi prvega predloga (če bi, bi storilo kršitev pravil postopka), sicer pa ni dvoma, da lahko upravitelj, če meni, da prvi predlog ni utemeljen, tega kasneje – do izdaje sklepa o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe (ta sklep pa je bil razveljavljen s sklepom VSL Cst 99/2018) spremeni oziroma vloži nov predlog. To je tudi skladno z naravo stečajnega postopka kot nepravdnega postopka.

9Sodišče prve stopnje je torej v ponovljenem postopku pravilno upoštevalo upraviteljičin ponovni predlog z dne 2. 4. 2018 (pd 4169) za izdajo soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe za v izreku navedene nepremičnine. Pritožnik sicer navaja, da mu je sodišče s tem kršilo pravico nasprotovati odločitvi o prvem predlogu, vendar neutemeljeno, kar pokaže že ta sklep višjega sodišča.

10Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je Mestna občina ... predkupni upravičenec glede prodanih nepremičnin, da je sedanji pritožnik v prodajni pogodbi z dne 28. 8. 2017 izrecno soglašal, da na nepremičninah, ki so predmet te prodajne pogodbe, obstaja predkupna pravica, da to izhaja tudi iz potrdil o namenski rabi nepremičnin in lokacijske informacije (podrobneje glej zadnji odstavek na strani 3/5 sklepa sodišča prve stopnje), pri čemer pa sodišče niti ni pristojno, da bi presojalo, ali so te uradne listine izdane pravilno ali ne. Čeprav je že zgolj to zadoščalo za odločitev sodišča prve stopnje, je kljub temu v nadaljevanju opravilo tudi vsebinski preizkus in pritožniku pojasnilo, zakaj so potrdila o namenski rabi in lokacijska informacija skladni z določbami Zakona o urejanju prostora (ZUreP-1) in Odloka ... (glej razloge na strani 4/5). Zato ne drži pritožbena navedba, da se je sodišče zadovoljilo zgolj z vsebino potrdil o namenski rabi in lokacijske informacije, ni se pa vsebinsko opredelilo do posameznih argumentov pritožnika (glej pritožbene navedbe v 12. in naslednjih točkah). Sicer pa, kot bo razvidno iz nadaljnje obrazložitve, ti pritožnikovi razlogi niti niso bili pravno pomembni.

11Ko pritožnik navaja, da Mestna občina ... na prodanih nepremičninah nima predkupne pravice, ne izpodbija same vsebine lokacijskih informacij in potrdil o namenski rabi, temveč navaja, da so lokacijska informacija oziroma potrdila o namenski rabi izdani na podlagi Odloka, ki ni povsem skladen z zahtevami ZUreP-1, ki v 85. členu zahteva, da mora biti območje predkupne pravice določeno tako natančno, da je mogoče mejo območja prikazati v zemljiškem katastru in jo določiti v naravi. Navaja še, da iz sklepa Občinskega sveta iz leta 2017 izhaja, da je Mestna občina ... šele s tem sklepom podelila predkupno upravičenje za te nepremičnine.

12Nič od tega ne drži. Sodišče prve stopnje je sklep utemeljilo ne samo pravilno, tudi izredno izčrpno ter s tem pritožniku dejansko že odgovorilo na vse pritožbene navedbe (in to pravilno). Višje sodišče se z razlogi strinja, zato jih ne ponavlja, dodaja pa naslednje.

13Najprej je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je sedanji pritožnik že ob sklenitvi prodajne pogodbe z dne 28. 8. 2017 vedel za predkupno pravico Mestne občine ... in je z njenim obstojem soglašal (glej 3. alinejo 1. člena Pogodbe o prodaji nepremičnin). Kot kupec je bil opozorjen, da se prodajna pogodba sklepa pod odložnim pogojem, da bo sodišče k njej dalo soglasje, in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, da sodišče zavrne soglasje k njej, ter še, da se prodajna pogodba sklepa pod odložnim pogojem, ki bo izpolnjen v primeru, da predkupni upravičenec ne bo uveljavil svoje predkupne pravice za nakup predmetnih nepremičnin v skladu s 347. členom ZFPPIPP, in pod razveznim pogojem, ki se izpolni, če jo bo upravičenec uveljavil (glej tretji in četrti odstavek 3. člena Pogodbe o prodaji nepremičnin). Ker je torej pritožnik ob nakupu nepremičnin vedel, da obstoji predkupna pravica Mestne občina ..., in na pogoj sklenitve pogodbe s predkupnim upravičencem vezal tudi sklenitev svoje pogodbe, že zgolj to zadošča za sklep, da kot pritožnik ne more uporabiti nasprotnega pritožbenega argumenta. Pogoj, ki sta ga pogodbeni stranki določili v pogodbi, se je uresničil (primerjaj 59. člen OZ).

14V stečajnem postopku je sodišče prve stopnje dolžno paziti na zakonitost izvedbe prodaje, med drugim je dolžno paziti tudi na to, da se morebitnemu predkupnemu upravičencu v postopku prodaje zagotovi možnost udeležbe na način, kot to določa 347. člena ZFPPIPP (na to je dolžno paziti, četudi ni izrecno omenjeno v sedmem odstavku 341. člena ZFPPIPP). ZFPPIPP v 347. členu določa le posebna pravila o uveljavitvi predkupne pravice v primeru prodaje premoženja, ki je predmet predkupne pravice, pa se nad predkupnim zavezancem začne stečajni postopek.

15Predkupna pravica je urejena v Obligacijskem zakoniku – OZ in drugih zakonih, ki predvsem določajo imetnika zakonite predkupne pravice in način uresničitve predkupne pravice v primeru, ko se predkupni zavezanec odloči prodati predmet, na katerem obstoji predkupna pravica. S pogodbo (če gre za pogodbeno predkupno pravico) ali na podlagi zakona (če gre za zakonito predkupno pravico, kar je primer v tem postopku) se lastnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi, o pogojih prodaje in mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji (508. in 513. člen OZ). Predkupna pravica je obligacijska pravica. Z vidika predkupnega upravičenca to pomeni, da ima predkupni upravičenec v primeru, ko se predkupni zavezanec odloči stvar prodati določeni osebi po določeni ceni, terjatev, da pod istimi pogoji stvar proda njemu. Z vidika predkupnega zavezanca pa obstoji obveznost, da stvar proda predkupnemu upravičencu, če ta pravilno sprejme ponudbo, za isto ceno in pod istimi pogoji. Gre torej za obligacijsko, relativno razmerje med predkupnim upravičencem in zavezancem. Predkupna pravica varuje predkupnega upravičenca in na drugi strani omejuje lastninsko pravico predkupnega zavezanca, vendar le v smislu, da vpliva na izbiro druge pogodbene stranke. To pomeni, da določbe OZ in vseh ostalih zakonov, ki podeljujejo posameznim upravičencem zakonito predkupno pravico, v prvi vrsti varujejo razmerje predkupnega upravičenca do predkupnega zavezanca, ne pa razmerja najboljšega ponudnika do prodajalca. Zato pritožnik, četudi je (sedaj) upnik in hkrati najboljši ponudnik, ne more poseči v razmerje med predkupnim zavezancem in predkupnim upravičencem v smislu zatrjevanja, da predkupni upravičenec ni resnični predkupni upravičenec, čeprav potrdila o namenski rabi potrjujejo nasprotno. Ker gre za relativno razmerje (absolutni učinek zakonite predkupne pravice se kaže le v tem, da se nihče ne more sklicevati na to, da za predkupno pravico ni vedel), je edino pomembno stališče predkupnega zavezanca o tem, ali obstoji predkupni zavezanec. Za to (tudi za sodišče) pa povsem zadoščajo informacije iz potrdila o namenski rabi (ker vsebuje podatke o prostorskih ukrepih in ima značaj potrdila iz uradne evidence; primerjaj prvi in tretji odstavek 105. člena takrat veljavnega ZPNačrt; smiselno enako ureja vsebino in učinke potrdila o namenski rabi sedaj veljavni ZUreP-2 v 260. členu). Na tej podlagi lahko predkupni zavezanec zaupa, da je tako izkazanemu zakonitemu predkupnemu upravičencu dolžan ponuditi nakup stvari pod istimi pogoji in ceno kot prej izbranemu kupcu (tukaj najboljšemu ponudniku). On (predkupni zavezanec; v tem postopku beri stečajna upraviteljica) namreč nosi breme napačne odločitve, če neutemeljeno noče skleniti prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem, ki ga izkazuje javna listina (glej zgoraj citirane določbe ZPNačrt in sedaj veljavnega ZUreP-2, primerjaj še 512. člen OZ, v zvezi s petim odstavkom 342. člena ZFPPIPP pa tudi sklep VS RS III Ips 22/2012 z dne 28. 1. 2014).

16Zato povsem zadošča, da se je upraviteljica pri presoji obstoja zakonite predkupne pravice oprla na podatke iz potrdil o namenski rabi (enako velja za sodišče, ki o predlogu odloči s sklepom o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe). Ko je tako izkazani predkupni upravičenec sprejel nakup in v roku podpisal pogodbo ter plačal kupnino (kar pritožbeno niti ni sporno), pa je celo nastopilo stanje, da se ni izpolnil pogoj, ki sta ga pritožnik in stečajni dolžnik določila v Pogodbi o prodaji nepremičnin (glej četrti odstavek 3. člena pogodb). To je še dodaten razlog, ki prepričuje višje sodišče v pravilnost prvostopenjske odločitve.

17Na pritožbeni argument, da je predkupni upravičenec predkupno pravico zlorabil, ker jo je uporabil (zlorabil) šele takrat, ko Javni stanovanjski sklad Mestne občine ... ni uspel v postopku zbiranja ponudb, in še, da bi bile nepremičnine prodana za višjo kupnino, če bi se vedelo, da gre za nepremičnine, ki so namenjene stanovanjski gradnji (v zvezi s tem pritožnik opozarja, da je Mestni svet občine ... 11. 9. 2017 sprejel sklep, da se pridobijo te nepremičnine z namenom izgradnje stanovanj), in ne za nepremičnine, ki so namenjene centralni dejavnosti (zadnje je upošteval cenilec pri cenitvi vrednosti nepremičnin), višje sodišče odgovarja, da je sklep o prodaji pravnomočen. V naravi zakonite predkupne pravice, ki jo ima lokalna skupnost po zakonu, ki ureja prostor (konkretno je bil to ZUreP-1), pa je, da gre za prostorski ukrep. Kako lokalna skupnost razpolaga (ravna) s tako pridobljeno nepremičnino potem ko postane lastnik z realizacijo predkupne pravice, je (gledano s stališča stečajnega postopka, v katerem se premoženje proda) njena stvar kot lastnika stvari (sicer pa glej 91. člen ZUreP-1, ki se je uporabljal v pomembne času in ki je urejal prodajo ali razpolaganje z nepremičnino, pridobljeno na podlagi uveljavitve predkupne pravice). To se upnikov stečajnega postopka, posledično pa tudi tega pritožbenega postopka, ne tiče. Za ta stečajni postopek je pomembno le to, da se je zaradi uveljavitve predkupne pravice v stečajno maso nateklo enako kupnine, kot če bi bil kupec pritožnik (kar dodatno pokaže smisel omejitve iz 344. člena ZFPPIPP). S tem je višje sodišče odgovorilo tudi na pritožbeni argument, da naj bi Mestna občina ... predkupno pravico prenesla na zgoraj omenjeni sklad.

18Na koncu bo višje sodišče odgovorilo še na pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje storilo absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker pred odločitvijo pritožniku ni vročilo v izjavo upraviteljičinega predloga. Ta kršitev pravil postopka ni bila storjena. Prvič zato, ker ZFPPIPP takega postopka, kot ga pritožnik predlaga, ne določa. Sodišče odloči o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe na podlagi predloga upravitelja. Lahko se sicer v postopku pred sodiščem prve stopnje razčistijo določena dejanska in pravna vprašanja, vendar pa zgolj zato, ker predlog ni bil dan najboljšemu ponudniku (sedaj pa upniku) v izjavo, pritožnik s pritožbo ne more uspeti. Poleg tega pritožnik niti ne navede, na katero pomembno dejansko in pravno vprašanje sodišče prve stopnje ni odgovorilo. Ni mogoče prezreti, da je pritožnik bil pritožnik že v prejšnjem pritožbenem postopku, zato je, kot je razvidno iz zgoraj povedanega, sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu že kar vnaprej odgovorilo na prav vse pomembne očitke. Ker so razlogi sodišča prve stopnje izčrpni oziroma popolni, pravilni in jasni, zatrjevana kršitev določb postopka tudi zato ni podana.

19Pritožba ni utemeljena in niso podani razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti, zato je višje sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP).

20Odločitev o stroških temelji na 129. členu ZFPPIPP. s

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

¹ Ker je pooblaščenec vseh treh pritožnikov (Cst 99/2018, Cst 100/2018 in sedaj v Cst 334/2018) isti, višjemu sodišču 6. točke pritožbenih navedb ni treba ponavljati.