508. člen OZ

Evidentno je, da je bila ponujena sklenitev enotnega posla sale and lease back, v katerem sta prodajna in najemna pogodba v tolikšni meri povezani, da ju ni mogoče obravnavati povsem ločeno, kot ju je zmotno presojalo sodišče prve stopnje. Posledica neveljavnosti ali prodaje ali najema pomeni neveljavnost celotnega posla, saj povzroči izgubo namena (kavze) celotnega posla, ki je v prodaji in v hkratnem povratnem najemu. Povedano drugače, čeprav so uporabljeni nekoliko nerodni izrazi (po prodaji, pod pogojem, pogoji najema, hkrati sklenil) sklenitev najemne pogodbe ne pomeni pogoja za učinkovanje prodajne pogodbe, ampak gre za bistveni sestavni del enotnega posla sale and lease back. Izrecno je namreč navedeno, da gre za takšen posel in da so pogoji najema fiksni in bistveni sestavni del prodajne transakcije. Posel je bil lahko sklenjen le v primeru, če je šlo za popolno ponudbo. Ni dvoma, da je ponudba vsebovala bistvene sestavine prodajne pogodbe, vendar vseeno ni šlo za popolno ponudbo, ker niso bile vsebovane vse bistvene sestavine najemne pogodbe. Utemeljeno je namreč pritožbeno zavzemanje, da je bistvena sestavina najemne pogodbe (poleg predmeta naje

Neutemeljeno je pritožbeno stališče o neizpolnjenosti zakonskega pogoja o sočasnosti izjave o uveljavitvi predkupne pravice in položitvi kupnine pri sodišču. Po prvem odstavku 508. člena OZ mora predkupni upravičenec v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila obvestiti prodajalca o svoji odločitvi glede uveljavitve predkupne pravice. Po drugem odstavku istega člena mora hkrati z izjavo, da kupuje stvar, plačati kupnino ali jo položiti pri sodišču. Ne more biti dvoma, da je predpostavka sočasnosti izjave in položitve kupnine izpolnjena, če sta obe ravnanji izvršeni v zakonskem roku 30 dni. Zakonsko besedilo ne nudi opore zoženemu razumevanju določbe, za katero se zavzemata pritožnika, in ki bi predkupnemu upravičencu otežila uveljavitev svoje pravice. 30-dnevno obdobje je po zakonu tisto, v katerem je v primeru obstoja predkupne pravice prodajalec dolžan počakati s prodajo, razen če se ji upravičenec prej odpove. Nenazadnje ob uveljavitvi predkupne pravice upravičenec ne more vedeti, da prodajalec ne bo pripravljen sprejeti kupnine in da mu bo ostala le možnost sodnega pologa, ni pa zakonske podlage, da bi ga silili v dodatne stroške, povezane s položitvijo pri sodišču.

Ob dejstvu, da je bil pripravljalni narok in prvi narok za glavno obravnavo prvič razpisan 28. 9. 2023 (torej skoraj devet mesecev pred spornim pripravljalnim narokom in prvim narokom za glavno obravnavo z dne 27. 6. 2024), bi morala tožnica glede na predhodna opravičila, ob ustrezni skrbnosti poskrbeti, da bi bile njene pravice na naroku zastopane po drugem kvalificiranem pooblaščencu. Ne glede na zatrjevanja tožnice, da ni pristala na zastopanje po drugem pooblaščencu, je treba poudariti, da so pričakovanja glede skrbnega ravnanja, da se zagotovi ustrezna substitucija, v primeru bolezni odvetnika strožja. Ob dejstvu, da je pooblaščenka tožnice pred tem sodišče štirikrat zaprosila za preložitev prvega naroka za glavno obravnavo, je treba ob tehtanju pravic pravdnih strank ugotoviti, da bi ponovna preložitev pripravljalnega naroka in prvega naroka za glavno obravnavo z dne 27. 6. 2024, pri čemer pooblaščenka tožnice ni niti zatrjevala nenadnosti in nepredvidljivosti bolezenskega stanja, pomenila resen zastoj v postopku, zaradi katerega bi bila kršena pravica toženke do sodnega varstva brez nepotrebnega odlašanja.

Tožnik ni upravičen do plačila vtoževanega zneska, ker do realizacije (vložitve zemljiškoknjižnega predloga za vpis lastninske pravice na kupca B. d.o.o. ali z njim povezane osebe in do vpisa lastninske pravice na navedenega kupca) nikoli ni prišlo, saj se je prodajna pogodba razvezala in se ni izpolnila. Niti s plačilom kupnine, niti z vknjižbo lastninske pravice na navedenega kupca in torej nikoli ni bila realizirana, kot je bilo določeno v navedenem členu mandatne pogodbe. Kar pomeni, da tožnik ni upravičen do vtoževanega plačila.

Za uresničitev funkcije predkupne pravice in zavarovanje interesov predkupnega upravičenca mora biti sestavni del obvestila o nameravani prodaji stvari tudi identiteta bodočega kupca. Odsotnost pisne oblike ni odločilna, saj je treba izhajati iz namena obvestila o prodaji, ki je v tem, da je predkupni upravičenec zanesljivo seznanjen s prodajo in njenimi pogoji ter z možnostjo uveljavitve predkupnega upravičenja. Zgolj dejstvo, da pri seznanitvi tožnice z drugo toženko ni bil prisoten prodajalec, na njeno zavedanje o osebi kupca nepremičnine ne vpliva. Prav tako ne dejstvo, da se druga toženka ni predstavila s predpogodbo ali potrdilom, da je potencialni kupec, saj je predstavitev potekala v času prejema obvestila o prodaji, ko je bila edina interesentka za nakup nepremičnine.

Morebitne kršitve predkupne pravice po sodni praksi nastopijo že s sklenitvijo prodajnih pogodb o nepremičninah, iz česar je mogoče sklepati, da gre za primere, ko so sporni posli sklenjeni v času obstoja predkupne pravice. Posledično kasneje nastala zakonita predkupna pravica ne more imeti vpliva na veljaven predhodno sklenjen zavezovalni pravni posel, pa čeprav do razpolagalnega posla za prenos lastninske pravice na nepremičninah (do uresničitve vnaprej dogovorjene opcije in izstavitve ZK-dovolila) še ni prišlo. Ker kasneje nastala predkupna pravica nima vpliva na predhodno sklenjen zavezovalni pravni posel, na veljavnost katerega (s pretečo sankcijo ničnosti (zakonita predkupna pravica) oziroma izpodbojnosti (pogodbena predkupna pravica)) pravzaprav meri, tudi razpolagalnega posla na tej podlagi ni mogoče preprečiti. Drugačno stališče bi pomenilo nedopusten retroaktiven poseg v že nastale pravice in (varovane) pravice v pričakovanju. Sodišče prve stopnje je dodaten in pravilen razlog za svojo presojo obširno obrazložilo še z zaključki o tem, da konkretni leasing pogodbi nimata takšnih značilnosti prodajne pogodbe, da bi bilo glede njiju sploh treba upoštevati zakonito p

Nedenarna terjatev, ki jo v konkretnem primeru želi zavarovati upnik, je terjatev iz naslova ustno dogovorjene predkupne pravice za nakup predmetnih nepremičnin. Vsebina pravic in obveznosti strank dogovora o predkupni pravici izhaja iz določbe 507. člena OZ. Edina "terjatev", ki jo ima predkupni upravičenec do predkupnega zavezanca v tej fazi je zgolj, da ga zavezanec o nameravani prodaji ustrezno obvesti in mu ponudi, naj predmet prodaje kupi pod enakimi pogoji. V zadevi je v bistvu nesporno, da je to svojo obveznost prvi dolžnik kot predkupni upravičenec izpolnil (po presoji sodišča prve stopnje dne 26. 1. 2023), kar pomeni, da upnik v tem trenutku (v času podaje predloga za izdajo začasne odredbe) nima terjatve do prvega dolžnika iz naslova predkupne pravice, kot to pravilno izpostavlja pritožba. Ima zgolj pravico, da se skladno z določbo 508. člena OZ (enostransko) odloči, ali bo predkupno pravico izkoristil ali ne.

Molka toženke po seznanitvi s položitvijo kupnine pri notarju ni moč presojati kot ravnanja, ki izraža voljo za sklenitev pogodbe s spremenjeno vsebino, saj dejstvo, da naslovnik molči, ne pomeni, da sprejema ponudbo (prvi odstavek 30. člena OZ).

Sodišče splošne pristojnosti je vezano le na izrek upravne odločbe o odobritvi pravnega posla, izrek take odločbe pa pomeni le to, da je promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ oziroma ZG, ter da je upoštevan prednostni vrstni red kupcev po obeh navedenih zakonih, ne pa tudi, da so izpolnjeni drugi (civilnopravni) pogoji za veljavnost pravnega posla.

Predkupna pravica ni pravica do odkupa, ampak pravica, da predkupni upravičenec v določeni situaciji vstopi na mesto znanega kupca. Predkupnega upravičenca je bilo zato o prodaji mogoče obvestiti šele, ko je bil znan potencialni kupec in pogoji, pod katerimi sta mu bila prodajalca stvar pripravljena prodati. Predkupni upravičenec je tisti, ki mora ob ustrezni skrbnosti, poskrbeti, da bo predkupno pravico uveljavil pravočasno in na pravilen način.

Jezikovna razlaga prvega odstavka 512. člena OZ precej zanesljivo kaže, da nastopi položaj kršitve predkupnega upravičenja, če prodajalec stvar odsvoji oziroma prenese lastninsko pravico na tretjega. Kar je bistveno, da je mogoče govoriti o kršitvi predkupne pravice, je, da pred iztekom roka, v katerem se predkupni upravičenec lahko izjavi, lastninska pravica v relativnem razmerju med odsvojiteljem in pridobiteljem preide v premoženjskopravno sfero pridobitelja. Takšna razlaga tudi ne nasprotuje jezikovni razlagi besedila prvega odstavka 512. člena OZ.

V stečajnem postopku se dosežejo najboljši pogoji za plačilo terjatev tako, da se izbere najbolj optimalen način prodaje, to je tisti, za katerega je ob upoštevanju značilnosti premoženja, ki je predmet prodaje, stanja na trgu in poslovno običajnih načinov prodaje premoženja enake vrste najverjetneje, da bo z njegovo uporabo mogoče doseči najvišjo ceno. Načini prodaje, določeni v prvem odstavku 329. člena ZFPPIPP, so med seboj enakovredni. Predkupna pravica je enostransko oblikovalno upravičenje do nakupa stvari, ki se aktivira šele, ko lastnik stvari sprejme odločitev o prodaji stvari. S pogodbenim določilom o predkupni pravici se lastnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji. Pritožba ima prav, da je v ZFPPIPP uveljavljanje predkupnega upravičenja pri prodaji premoženja v stečajnem postopku urejeno pri prodaji na javni dražbi drugače kot pri zbiranju ponudb. Pri tem lahko predkupni upravičenec svoje upravičenje uveljavlja le na način, ki je določen v ZFPPIPP. Razlikovanje izhaja iz samih razlik pri enem in drugem način

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali je odločitev, da nastopi kršitev predkupnega upravičenja šele s prenosom lastninske pravice na tretjega, to je z vpisom v zemljiško knjigo in ne že s trenutkom veljavne sklenitve pogodbe, materialno pravno zmotna in ali sodba sodišča druge stopnje odstopa od sodne prakse Vrhovnega sodišča, - ali je predkupni upravičenec kljub temu, da mu je bilo s sklenitvijo prodajne pogodbe kršeno predkupno upravičenje, to še vedno dolžan uveljavljati v skladu s 508. členom Obligacijskega zakonika (OZ).

Za pravilno uveljavljanje predkupne pravice ne zadošča zgolj podana izjava predkupnega upravičenca o nakupu stvari, temveč mora biti kumulativno izpolnjen tudi drugi pogoj – plačilo kupnine. V določbah OZ ni določen rok, v katerem bi morali lastniki stvari obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji stvari določeni osebi. Tožnik je bil pripravljen plačati celotno kupnino šele pod pogojem, da se sklene pisna prodajna pogodba s prodajalci in on najprej založi znesek are. Vendar pa predkupni upravičenec ne more pogojevati svoje odločitve, da bo izkoristil predkupno pravico. Njegova izjava, da kupuje stvar, mora biti izrecna in nedvomna, njegovo "resnično voljo za nakup" pa mora dokazovati tudi hkratno plačilo kupnine ali njena položitev pri sodišču.

Tožnik meni, da je bila njegova predkupna pravica kršena zato, ker sta toženki prodajno pogodbo sklenili pred potekom roka, ki ga ima predkupni upravičenec na voljo za uveljavljanje predkupne pravice. Takšno materialnopravno naziranje je zmotno. Če lastnik stvari samo sklene pogodbo s tretjim, še ne ustvari položaja kršitve. Lastnik si lahko še zmeraj premisli in namesto, da bi izpolnil sklenjeno prodajno pogodbo s tretjim, ravna v skladu z obveznostjo iz predkupne pravice. To jasno izhaja že iz same določbe prvega odstavka 512. člena OZ, ki določa, da lahko predkupni upravičenec pogodbo izpodbija le v primeru, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca. Ker je prva toženka prenesla lastninsko pravico na drugo toženko šele po poteku 30 - dnevnega roka za uveljavljanje predkupne pravice, ni prišlo do kršitve predkupnega upravičenja tožnika. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe pravilno pojasnilo, da je tožnik imel do poteka roka za uveljavitev predkupne pravice tudi objektivno možnost, da bi predkupno upravičenje izkoristil. V obravnavanem primeru bi tožnik kot imetnik zakonite predkupne pravice v zase

Revizija se dopusti glede pravnih vprašanj: - ali je določitev plačila DDV bistvena sestavina pogodbe, - ali je dopustno, da ponudba za prodajo vključuje pogoj zaradi katerega je nemogoče skleniti posel s predkupnim upravičencem, - ali je ugovarjanje nasprotni ponudbi pravočasno, če je podano po 14 dneh; ali je sprejem ponudbe z navedbo pomislekov veljaven.

Zadostno zavarovanje je lahko le takšno, ki ne glede na vse možne okoliščine in dogodke v času od izdaje zavarovanja do njegovega predvidenega unovčenja zagotavlja, da bo prejemnik zavarovanja na njegovi podlagi ob zapadlosti obveznosti lahko prejel svoje plačilo. Po mnenju pritožbenega sodišča izjava upnice, da za plačilo jamči z vsem svojim premoženjem sploh ne predstavlja zavarovanja, saj v ničemer ne izboljšuje položaja prodajalcev kot upnikov. Enako pa velja tudi za elektronsko sporočilo, iz katerega izhaja zgolj to, da naj bi bil upnici odobren kredit, ki bi ga lahko črpala šele pod določenimi pogoji.

Sodišče prve stopnje je upoštevalo določbo tretjega odstavka 66. člena SPZ, ter 507., 508. člena in tretjega odstavka 513. člena OZ in ugotovilo, da je prva toženka tožnico, kot predkupno upravičenko, pravilno obvestila o nameravani prodaji deleža na nepremičnini drugi toženki ter je v celoti izpolnila svojo zakonsko dolžnost do tožnice; da je tožnica sprejela ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe s prvo toženko, v nadaljevanju pa ni realizirala svojega predkupnega upravičenja, saj hkrati s sprejemom ponudbe ni plačala kupnine, niti ni izkoristila danega roka za plačilo kupnine (35 dni) z zagotovitvijo zadostnega zavarovanja, zaradi česar je oba tožbena zahtevka kot neutemeljena zavrnilo.

Prodajno predpogodbo je v imenu in za račun C. C. st. kot prodajalca sklenila njegova skrbnica J. J., vendar te pogodbe nikoli ni odobril center za socialno delo, poleg tega pa ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Pravilen je zato zaključek sodišča prve stopnje, da na podlagi predpogodbe (tudi če ima vse elemente prodajne pogodbe kot zavezovalnega pravnega posla) drugi toženec lastninske pravice od C. C. st. ni pridobil niti v notranjem niti v zunanjem razmerju oziroma je C. C. st. ni izgubil. V skladu z ustaljeno sodno prakso je podatek o tem, komu se prodaja solastni delež na nepremičnini, bistvena sestavina predkupne ponudbe, ki je dana solastniku nepremičnine. Ni dokazano, da bi bila tožnica na kak način seznanjena s tem, komu namerava prva toženka prodati delež sporne nepremičnine. Tožničina predkupna pravica je bila kršena tudi s tem, da tožnica ni imela na razpolago celotnega 30 dnevnega roka za odgovor na predkupno ponudbo oziroma za odločitev o tem, ali bo predkupno pravico uveljavila. Za sprejem predkupne ponudbe veljajo splošna pravila o sprejemu ponudbe (22. člen OZ). Molk predkupnega upravičenca v roku, v katerem mora sprejeti ponudbo, se šteje

V primerih, ko je stanovanjska stavba razdeljena na posamezne dele, ki v naravi predstavljajo samostojne stanovanjske enote, v zemljiški knjigi pa so vpisani le solastniški idealni deleži posameznih dejanskih etažnih lastnikov na parceli, na kateri stavba stoji, je sodna praksa že večkrat izrekla, da je treba upoštevati dejansko stanje in posamezne solastnike obravnavati kot etažne lastnike.