513. člen OZ

Pogoji iz prvega odstavka 367. a člena ZPP niso izpolnjeni.

38. člen ZZK-1 nalaga posredno upoštevanje predkupne pravice, ko gre za kmetijska zemljišča (Zakon o kmetijskih zemljiščih omogoča vknjižbo šele po tem, ko predlagatelj pridobi ustrezno odločbo upravne enote o odobritvi pravnega posla - 22. člen). Listin, ki bi izkazovale, da je bila fizična oseba kot predkupni upravičenec o nameravani prodaji glede drugih nepremičnin ustrezno obveščena, ZZK-1 za vpis ne zahteva.

Po tretjem odstavku 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) imajo, če je predmet solastnine nepremičnina, pri njeni prodaji drugi solastniki predkupno pravico. Po 507. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ je solastnik stvari (prodajalec) dolžan predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.

Morebitne kršitve predkupne pravice po sodni praksi nastopijo že s sklenitvijo prodajnih pogodb o nepremičninah, iz česar je mogoče sklepati, da gre za primere, ko so sporni posli sklenjeni v času obstoja predkupne pravice. Posledično kasneje nastala zakonita predkupna pravica ne more imeti vpliva na veljaven predhodno sklenjen zavezovalni pravni posel, pa čeprav do razpolagalnega posla za prenos lastninske pravice na nepremičninah (do uresničitve vnaprej dogovorjene opcije in izstavitve ZK-dovolila) še ni prišlo. Ker kasneje nastala predkupna pravica nima vpliva na predhodno sklenjen zavezovalni pravni posel, na veljavnost katerega (s pretečo sankcijo ničnosti (zakonita predkupna pravica) oziroma izpodbojnosti (pogodbena predkupna pravica)) pravzaprav meri, tudi razpolagalnega posla na tej podlagi ni mogoče preprečiti. Drugačno stališče bi pomenilo nedopusten retroaktiven poseg v že nastale pravice in (varovane) pravice v pričakovanju. Sodišče prve stopnje je dodaten in pravilen razlog za svojo presojo obširno obrazložilo še z zaključki o tem, da konkretni leasing pogodbi nimata takšnih značilnosti prodajne pogodbe, da bi bilo glede njiju sploh treba upoštevati zakonito p

Drži sicer, da mora biti skladno s prvim odstavkom 27. člena OZ v zvezi z 52. členom OZ ponudba za nakup nepremičnine pisna. Po prvem odstavku 27. člena OZ namreč v primeru, če je obličnost predpisana za veljavno sklenitev pogodbe, velja ta oblika tudi za veljavno dajanje ponudbe. Člen 52 OZ pa za sklepanje pogodb pri prenosu lastninske pravice ali ustanavljanju drugih stvarnih pravic na nepremičninah zahteva pisno obliko. Vendar pa višje sodišče soglaša z novejšim stališčem Vrhovnega sodišča RS, da je treba glede vprašanja, kakšne so civilne sankcije, če izjava je izjava volje dana v ustni obliki, tudi v zvezi s ponudbo upoštevati teleološko interpretacijo določbe prvega odstavka 55. člena OZ. Kljub temu, da je višje sodišče pritožbi ugodilo že zaradi preuranjenosti zaključka sodišča prve stopnje, da je neutemeljen dolžničin ugovor neobstoja upničine terjatve, se v nadaljevanju opredeljuje tudi do pritožbenih navedb glede tistega dela razlogov napadenega sklepa, ki se nanašajo na presojo pogojev za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve, (alternativno) določenih v drugem oziroma tretjem odstavku 272. člena ZIZ. Ena od predpostavk iz drugega oziroma tretje

Sodišče splošne pristojnosti je vezano le na izrek upravne odločbe o odobritvi pravnega posla, izrek take odločbe pa pomeni le to, da je promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ oziroma ZG, ter da je upoštevan prednostni vrstni red kupcev po obeh navedenih zakonih, ne pa tudi, da so izpolnjeni drugi (civilnopravni) pogoji za veljavnost pravnega posla.

Jezikovna razlaga prvega odstavka 512. člena OZ precej zanesljivo kaže, da nastopi položaj kršitve predkupnega upravičenja, če prodajalec stvar odsvoji oziroma prenese lastninsko pravico na tretjega. Kar je bistveno, da je mogoče govoriti o kršitvi predkupne pravice, je, da pred iztekom roka, v katerem se predkupni upravičenec lahko izjavi, lastninska pravica v relativnem razmerju med odsvojiteljem in pridobiteljem preide v premoženjskopravno sfero pridobitelja. Takšna razlaga tudi ne nasprotuje jezikovni razlagi besedila prvega odstavka 512. člena OZ.

Pravilno pa je tožbeni zahtevek zavrnjen tudi iz razloga, ker je predmetna tožba vložena po poteku šest mesečnega subjektivnega roka iz 512. člena OZ. Skladno s citirano določbo lahko predkupni upravičenec, če je bil opravljen prenos lastnine, ne da bi bil sam o tem obveščen, pridobitelju lastninske pravice pa je bila predkupna pravica poznana ali mu ni mogla ostati neznana, v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

Sodišču ini strankam mora biti omogočeno, da mnenje izvedenca kritično analizirajo in se o njem izjavijo. Ker ima v postopku delitve solastnine mnenje izvedenca močno dokazno moč, je vloga sodišča, da mnenje vsestransko preizkusi, še bolj poudarjena. Vloge in listine, posredovane na poziv sodišča po prvem ali drugem odstavku 286.a člena ZPP, ki se predložijo po poteku roka, ki ga je določilo sodišče, se upoštevajo, če jih stranka predhodno brez svoje krivde ni mogla predložiti, ali če njihova dopustitev po presoji sodišča ne bi zavlekla reševanja spora. Sodišče bi pripombe nasprotnega udeleženca na izvedensko mnenje lahko zavrnilo, če bi ocenilo, da želi z njimi zavlačevati postopek. V konkretnem primeru takšna situacija ni bila podana. Dejstvo, da teče nepravdni postopek za razdelitev solastnih nepremičnin udeležencev postopka, na upravičenje nasprotnega udeleženca, da sklene prodajno pogodbo za solastne nepremičnine, nima nobenega vpliva. Solastnik lahko razpolaga s solastninsko pravico brez soglasja drugih solastnikov (tretji odstavek 66. člena SPZ), pri tem pa je omejen s solastninsko pravico drugih solastnikov le toliko, da jih je kot imetnike zakonite predkupne

Predkupna pravica etažnih lastnikov v stavbi, ki ima dva ali več etažnih lastnikov in ima več kot pet posameznih delov, je zakonita predkupna pravica, vsebovana v 124. členu SPZ. Ta določa, da se zanjo smiselno uporabljajo pravila, ki urejajo predkupno pravico solastnikov. Razlog smiselne uporabe je prav v tem, da so medsebojna razmerja med etažnimi lastniki pri manjših nepremičninah v etažni lastnini, podobno kot pri solastnini, zelo intenzivna in zelo občutljiva. Predkupna ponudba mora biti na podlagi 52. v zvezi s 27. členom OZ dana tudi v pisni obliki. Pisna oblika za ponudbo je v zakonu predpisana zaradi tega, da se predkupni upravičenec na zanesljiv način seznani s prodajo in zaradi varstva v pravnem prometu z nepremičninami. Tožnica prve ponudbe ni mogla spreti, ker ni bila popolna, prav tako pa toženec svoje dolžnosti do tožnice kot predkupne upravičenke ni izpolnil s ponudbo z dne 20. 2. 2018, ker ta še vedno ni vsebovala imena kupca in torej še vedno ni bila popolna. Molk predkupnega upravičenca se v primeru nepopolne ponudbe ne more šteti za zavrnitev ponudbe. Nepopolna ponudba nima pravnih učinkov.

Pogoji iz prvega odstavka 367.a člena ZPP niso izpolnjeni.

Kršitev predkupne pravice nastopi šele potem, ko lastnik na tretjega prenese lastninsko pravico in ne že s samo sklenitvijo prodajne pogodbe.

Praviloma lahko lastnik nepremičnine, ki obstoji iz kmetijskih zemljišč in stavbnega zemljišča, ponudi v prodajo kot celoto (paketna prodaja) po pravilih ZKZ. Gre za izraz volje prodajalca, da tudi stavbno zemljišče prednostno ponudi predkupnemu upravičencu po ZKZ. Pri paketni prodaji pa solastnega deleža stavbnega zemljišča ni dopustno prodajati po pravilih ZKZ, če se s tako prodajo krši zakonita predkupna pravica solastnika stavbnega zemljišča.

O prenehanju solastnine se morajo sporazumeti vsi solastniki, ki se morajo strinjati tudi z načinom in s časom delitve. Samo v tem primeru je dopustno, da se iz skupnosti izloči posamezen solastnik. Ni pravilno stališče, da je predkupna pravica solastnikov namenjena izključno preprečitvi vstopa tretje osebe v solastninsko razmerje, kar naj bi pomenilo, da pri prodaji solastninskega deleža solastniku drugi solastniki nimajo predkupne pravice. Takšno stališče nima opore v zakonu.

Predkupno pravico je mogoče uveljaviti zgolj v primeru prodaje stvari, ne pa tudi v primeru prenosa lastništva na podlagi drugih pravnih poslov (na primer darilne ali menjalne pogodbe). Prodajna pogodba, kjer se stvar proda po bistveno nižji ceni, je glede presežka darilna pogodba (mešano darilo, mešani pravni posel), če je bil namen prodajalca, da z nižjo ceno nakloni kupcu brezplačno premoženjsko korist. Tretji odstavek 50. člena OZ varuje pošteno osebo, ki bi zaradi navideznosti pogodbe utrpela kakšno škodo oziroma bila prikrajšana za kaj, kar bi ji sicer po zakonu pripadalo. Če se je nepremičnina prodala za ceno, bistveno nižjo od tržne z darilnim namenom (mešano darilo), bi bilo uveljavljanje predkupne pravice tudi v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja ter prepovedjo neupravičene obogatitve na škodo drugega.

Sodišče prve stopnje je upoštevalo določbo tretjega odstavka 66. člena SPZ, ter 507., 508. člena in tretjega odstavka 513. člena OZ in ugotovilo, da je prva toženka tožnico, kot predkupno upravičenko, pravilno obvestila o nameravani prodaji deleža na nepremičnini drugi toženki ter je v celoti izpolnila svojo zakonsko dolžnost do tožnice; da je tožnica sprejela ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe s prvo toženko, v nadaljevanju pa ni realizirala svojega predkupnega upravičenja, saj hkrati s sprejemom ponudbe ni plačala kupnine, niti ni izkoristila danega roka za plačilo kupnine (35 dni) z zagotovitvijo zadostnega zavarovanja, zaradi česar je oba tožbena zahtevka kot neutemeljena zavrnilo.

V primerih, ko je stanovanjska stavba razdeljena na posamezne dele, ki v naravi predstavljajo samostojne stanovanjske enote, v zemljiški knjigi pa so vpisani le solastniški idealni deleži posameznih dejanskih etažnih lastnikov na parceli, na kateri stavba stoji, je sodna praksa že večkrat izrekla, da je treba upoštevati dejansko stanje in posamezne solastnike obravnavati kot etažne lastnike.

Za predkupnega upravičenca se uporabljajo določila 347. člena ZFPPIPP. Če le-ta svojo pravico uveljavi, mora kupnino poravnati, saj je šele z izjavo o uveljavljanju predkupne pravice, sklenitvijo pogodbe in plačilom kupnine v roku iz pogodbe predkupna pravica pravilno uveljavljena. Sodišče sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe s predkupnim upravičencem izda le v primeru, da je vse navedeno izpolnjeno, torej da je tudi plačana kupnina, torej tudi upravitelj izdajo soglasja predlaga šele, ko je vse izpolnjeno (vključno s plačilom kupnine). Določila tretjega odstavka 341. člena ZFPPIPP se za predkupnega upravičenca ne uporabljajo, saj je predpostavka za veljavnost sklenjene pogodbe tudi plačilo kupnine, s čimer se šele izkaže, ali je bila predkupna pravica pravilno uveljavljena. Ravno iz teh razlogov pa predkupni upravičenec tudi ne more odkloniti plačila kupnine, dokler sklep sodišča o soglasju k prodajni pogodbi ne postane pravnomočen. Ob izdaji soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe je treba preveriti, ali je prodaja potekala zakonito, kar pomeni, da mora sodišče v skladu s sedmim odstavkom 341. člena ZFPPIPP preveriti tudi, ali so bila pravilno upoštevana določila

Višje sodišče je vezano na pritožbene razloge, ne pa na predlog končne rešitve. Ker je sklep iz šestega odstavka 53. člena ZFPPIPP sklep sodnika o ugovoru zoper sklep strokovnega sodelavca, pritožbeni preizkus v primeru zavrnitve ugovora nujno vsebuje tudi preizkus osnovnega sklepa - v tem primeru sklepa o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe. Ker ta sklep ni imel razlogov glede predkupnega upravičenca, je višje sodišče tudi ta sklep razveljavilo na podlagi istega pritožbenega razloga. Ni dvoma, da lahko upravitelj, če meni, da prvi predlog ni utemeljen, tega kasneje – do izdaje sklepa o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe spremeni oziroma vloži nov predlog. To je tudi skladno z naravo stečajnega postopka kot nepravdnega postopka. V stečajnem postopku je sodišče prve stopnje dolžno paziti na zakonitost izvedbe prodaje, med drugim je dolžno paziti tudi na to, da se morebitnemu predkupnemu upravičencu v postopku prodaje zagotovi možnost udeležbe na način, kot to določa 347. člen ZFPPIPP (na to je dolžno paziti, četudi ni izrecno omenjeno v sedmem odstavku 341. člena ZFPPIPP). Povsem zadošča, da se je upraviteljica pri presoji obstoja zakonite predkupne p

Podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, je bistvena sestavina predkupne ponudbe, ki je dana solastniku nepremičnine. Materialnopravno zmoten je zaključek nižjih sodišč, da ustno obvestilo (ponudba predkupni upravičenki) samo po sebi ne zadošča. Če iz ugotovljenih dejstev izhaja, da je bila predkupna upravičenka s prodajo, njenimi pogoji in tudi o potencialnem kupcu dejansko ustno seznanjena ter se je nato svoji predkupni pravici odpovedala, je to po presoji Vrhovnega sodišča dovolj za zaključek, da njena predkupna pravica zaradi sklenjena sporne prodajne pogodbe med tožencema ni bila kršena.