15. člen ZVKSES

"Če je prodajalec kupcu pred začetkom stečaja izročil posest nepremičnine, vendar mu ni izstavil zemljiškoknjižnega dovolila, je le delno izpolnil svojo obveznost. […] [P]oložaj, ko je insolventni dolžnik pred začetkom stečajnega postopka že izročil posest nepremičnine, obravnavati po pravilih o vzajemno neizpolnjeni dvostranski pogodbi, ne glede na to, ali je kupec pred začetkom stečaja plačal celotno kupnino ali le del kupnine. Zato lahko pri tem položaju kupec tudi po začetku stečajnega postopka uveljavlja zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, saj za terjatve, ki izvirajo iz vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe, začetek stečajnega postopka ne povzroči nobenih pravnih posledic (prvi odstavek 265. člena ZFPPIPP)." Med zapisom in pravo pravno vsebino določbe neredko ni preprostega enačaja, včasih pa je rezultat jezikovne razlage treba celo predreti (z argumentom teleološke redukcije). V tem primeru je takšno predrtje utemeljeno. Nesmiselno bi bilo z vidika varovalnega režima ZVKSES, da bi bil potrošnik bolje varovan, če ne bi plačal vse kupnine, kot če jo plača v celoti.

Tožnik je tožbo vložil po tem, ko se je nad toženko začel stečajni postopek. V stanovanju je živel, odkar ga je kupil, intervenient pa predtem že vse od 1999, ko je posest pridobil na podlagi prodajne predpogodbe s toženkino univerzalno pravno prednico, ki je bila investitorka izgradnje stanovanj v tej stavbi. Kupec ima v položaju, kakršen je tožnikov oziroma kakršen je bil predtem intervenientov, nasproti vrnitvenemu zahtevku prodajalca ugovor rei venditae et traditae po 93. členu SPZ. Tožbena zahtevka za ugotovitev obstoja izločitvene pravice in pridobitve lastninske pravice na posameznem delu se prilegata pridobitvi lastninske pravice, ki je že nastala na podlagi zakona (v tožnikovem primeru s priposestvovanjem), medtem ko se zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila na podlagi Pogodbe 1 in 2 prilega pridobitvi na podlagi pravnega posla, s katerim se torej iztožuje še manjkajoča prodajalčeva dajatev, izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Protislovno pa je iztoževati (in prisoditi) oboje hkrati. Te zahtevke je sicer dopustno kopičiti, vendar na način eventualnega kopičenja.

Dobroverni lastniški posestnik je tisti, ki ima stvar v posesti kot da je njegova, in ne ve in niti ne more vedeti, da ni upravičen do posesti. Priposestvovalec mora biti v opravičljivi zmoti glede pravice do lastniške posesti. Prav tako pa je pomembno, da se tudi od lastnika, ki mu je znano posestno stanje, zahteva skrbno ravnanje, s katerim prepreči priposestvovanje.

Pri pojmu normalne, običajne uporabe stanovanja gre za pravni pojem. Subsumpcija dejanskih ugotovitev pod ta pravni pojem pomeni pravno sklepanje. Ocena, ali gre za napako, ki ovira normalno uporabo stanovanja, je stvar pravne presoje sodišča. Pritožbenega očitka o zamudi s plačilom ni mogoče sprejeti. Dokler stanovanje ni imelo vseh pogodbeno dogovorjenih lastnosti, potrebnih za normalno rabo, ga tožeča stranka ni bila dolžna prevzeti in zato tudi s plačilom kupnine ni mogla biti v zamudi.

Začasna odredba predstavlja sredstvo zavarovanja, katerega namen je zavarovati še neizvršljiv zahtevek. Za njeno izdajo se primarno uporabljajo določila ZIZ, ki zaradi sumarnosti postopka ne predvidevajo nadaljnjega odgovora dolžnika na upnikov odgovor na ugovor. Sodišče prve stopnje toženki zato ni bilo dolžno dati dodatne možnosti, da se do te vloge opredeli, in je pritožbeni očitek kršitve načela enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave RS neutemeljen. V postopku odločanja o začasni odredbi je poudarjeno načelo hitrosti in predvsem nujnosti zavarovanja terjatve, zato sodišče odloča z nižjim dokaznim standardom, načelo kontradiktornosti pa se vzpostavi naknadno v ugovornem postopku. Pritožnica je odgovor na ugovor prejela, zato bi morala konkretizirano navesti, katere nove trditve iz omenjene vloge, do katerih se ni mogla opredeliti, je sodišče upoštevalo, in na njih odgovoriti v pritožbi ter zgolj s pavšalnim očitkom o neenaki možnosti navajanja dejstev in dokazov ne more biti uspešna. Ob ugotovitvi, da sta družbenika 17. 4. 2018, torej po pogodbeno dogovorjenem roku za izročitev nepremičnine, ustanovila novo družbo z istovrstno dejavnostjo, ki posluje in pridobiva no

Ni nobenega utemeljenega razloga, da bi bil kupec, ki je kupnino plačal v celoti, v stečajnem postopku nad prodajalcem v drugačnem pravnem položaju od kupca, ki jo je plačal v 95% (kar je dejansko v celoti, pa pravno gledano ne gre za izpolnitev v celoti). Položaj, pri katerem sta obe stranki delno izpolnili svojo obveznost, vendar jo je ena pogodbena stranka izpolnila v večjem delu kot druga pogodbena stranka, je po vseh bistvenih značilnostih enak položaju, pri katerem je ena pogodbena stranka svojo obveznost izpolnila v celoti, druga pa v pretežnem delu. Zato je treba tudi za ta položaj uporabiti pravila o vzajemno neizpolnjenih dvostranskih pogodbah.

Napačno je razumevanje toženke, da v primeru, ko izročitev nepremičnine ni opravljena v skladu z 18. členom ZVKSES, kupec lahko odkloni plačilo preostanka kupnine (tudi če je preostanek kupnine bistveno višji od manjvrednosti nepremičnine zaradi pravne napake) ne glede na določbe OZ, ki urejajo sankcije za pravne napake. Napačno je tudi razumevanje sodišča druge stopnje, da je to vprašanje urejeno v 15. členu ZVKSES. Ta daje kupcu le možnost, da zadrži 10% oziroma 5% kupnine, potem pa mora v skladu z določbami OZ uveljavljati jamčevalne zahtevke in ko se ugotovi, kakšna je višina stroškov za odpravo napak oziroma višina znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak, se po četrtem odstavku 20. člena ZVKSES obveznosti pobotata. OZ v 494. členu določa, da prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 161/2015 že odločilo, da ima pomanjkanje uporabnega dovoljenja za prodano nepremičnino lahko značilnost pravne napake iz 494. člena OZ. Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o pravni napaki, razen, če mu je to

Pravočasno obvestilo o napaki je predpostavka prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake.

Revizija se dopusti glede vprašanja, kdaj je kupec upravičen, da ne plača nobenega obroka, če niso izpolnjeni pogoji po prvem odstavku 12. člena ZVKSES, in kdaj ima le pravico zadržati 10 % kupnine na podlagi prvega odstavka 15. člena ZVKSES.

Vrhovno sodišče pritrjuje stališču nižjih sodišč, da je tožnikov tožbeni zahtevek iz naslova zadržanih kupnin s strani končnih kupcev, preuranjen. Zgolj dejstvo, da končni kupci, na katere se nanaša tožnikov zahtevek, utemeljeno zadržujejo kupnine, ni dovolj. Tožnik nima prav, da že samo zadržanje kupnin s strani kupcev predstavlja znižanje kupnine v izvensodnem postopku, saj gre za dve različni stvari. Ker tožnik v obravnavani zadevi ni trdil in ni dokazal, da so ti končni kupci bodisi že s tožbo dosegli odpravo napak ali znižanje kupnine, bodisi se je tožnik o tem z njimi sam dogovoril, je pravilna odločitev nižjih sodišč, da je njegov tožbeni zahtevek v tem delu neutemeljen. Nepravilen je zaključek nižjih sodišč, da je tožnik zamudil enoletni prekluzivni rok po 480. členu OZ. Sodišči sta za začetek teka roka namreč zmotno šteli dan, ko sta končna kupca v letu 2007 vložila tožbo, saj tožnik takrat še ni mogel vedeti, ali je bil njun odklon prevzema stanovanja upravičen in mu posledično še ni bila znana škoda. Zato je enoletni prekluzivni rok začel teči šele, ko je sodišče druge stopnje s sodbo z dne 23. 3. 2011 potrdilo odločitev sodišča prve stopnje oziroma ko je bila t

Ker so splošni pogoji sestavni del vsake prodajne pogodbe (katere predmet je posamezen del stavbe) in ker njihova vsebina v obravnavani zadevi ne izpolnjuje vseh zahtev iz osmega odstavka 8. člena ZVKSES, bi lahko tožnica „kvečjemu“ osporavala njihovo veljavnost oziroma (posledično veljavnost same) prodajne pogodbe. A česa takega v tem postopku ne uveljavlja. 26. člen ZVKSES ne določa, da kupec, če mu prodajalec bančne garancije ne izroči ob izročitvi stanovanja, izgubi pravico zahtevati takšno garancijo. Ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bila tožnica, ker izročitve garancije ni zahtevala ob izročitvi nepremičnine, z zahtevo na izročitev bančne garancije (z dne 5. 2. 2013) oziroma samo tožbo prepozna, zato ni moč pritrditi.

Ker prodajalka toženki ni izročila uporabnega dovoljenja in ga tudi ni sposobna, ker (nesporno) sploh ni bilo izdano, toženka lahko zadrži 10% kupnine, dokler ji prodajalka ne bo omogočila, da preveri, ali je sposobna pravilno izročiti nepremičnino oziroma izročiti kopijo uporabnega dovoljenja. Takšna razlaga relevantnih zakonskih določb po mnenju pritožbenega sodišča ustrezno upošteva položaj in interese obeh strank.

V času vložitve tožbe, s katero je bil postavljen le denarni zahtevek, ni bilo enotne sodne prakse glede vprašanja, ali je treba jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine uveljavljati z oblikovalnim zahtevkom ali zadostuje zgolj dajatveni, zato tožnice, ki je zahtevek prilagodila kasneje, ne more zadeti sankcija prekluzije.

Pritrditi velja sodišču prve stopnje, da ima toženka glede stvarnih napak pravico uveljavljati znižanje kupnine glede očitnih (vidnih) in skritih napak, ne glede na to, na kaj se je zadržanje kupnine ob izročitvi stanovanja nanašalo. ZVKSES se v 20. členu sicer resnično nanaša zgolj na očitne napake. Vendar pa je v smislu določbe 480. člena OZ kupcu, ki še ni plačal celotne kupnine, omogočeno uveljavljati zahtevek za znižanje kupnine, pri čemer se zakon nanaša na vse (tudi skrite) stvarne napake.

Napaka zastajanja vode je bila ustrezno grajana ne glede na to, da je bila navedena v primopredajni zapisnik pod točko razno. Tožnik (prodajalec) odstopanja v dogovorjeni površini stanovanja ne more odpraviti na račun višjega korekcijskega faktorja za (delno) pokrito teraso, ki pogodbeno ni bila dogovorjena, s katero kupec torej ni soglašal.

Terjatev lahko preneha na več načinov, eden od teh načinov pa je odpust dolga. Po prvem odstavku 319. člena OZ obveznost preneha, če upnik izjavi dolžniku, da ne bo zahteval njene izpolnitve, in se dolžnik s tem strinja. Enostranski odpis obveznosti v poslovnih knjigah ene stranke zato ne zadostuje za pravni zaključek, da terjatev ne obstaja več, kot zmotno menita oba davčna organa. Na to lahko kaže tudi dejstvo, da je pravna oseba kasneje (po odpisu terjatve) vložila tožbo na plačilo kupnine iz tega pravnega posla, kar poudarja tožnik. Po presoji sodišča davčni organ ni brez dvoma ugotovil, ali je terjatev prenehala oziroma v kakšni višini je prenehala. Šele v primeru, da je terjatev prenehala, je lahko stvar nadaljnje presoje, v kakšni višini je bil tožnik obogaten. Z vidika davčnega prava je bistveno, ali tožnik utemeljeno ni plačal drugega obroka kupnine. Tožnik ves čas postopka zatrjuje, da gre za obstoj stvarnih napak na nepremičnini (kar deloma izhaja tudi iz dokumentov, ki se nanje oba davčna organa sklicujeta) in s tem utemeljuje znižanje dogovorjene kupnine. Odločitev, da je tožnik prejel drug dohodek, bi bila tako utemeljena v primeru, ko znižanje kupnine ne b

Revident ni prejel dohodka v naravi, ampak dohodek v denarju. Oproščen je bil namreč plačila določenega denarnega zneska za nakup stanovanja. Za zaključek, da je davčni zavezanec z oprostitvijo plačila obroka kupnine za nakup stanovanja prejel obdavčljiv dohodek, mora biti v postopku brez dvoma ugotovljeno, da terjatev na plačilo kupnine ne obstaja (več) oziroma da je terjatev prenehala. Enostranski odpis obveznosti v poslovnih knjigah ene stranke, ne da bi bilo za to izkazano soglasje nasprotne stranke, za pravni zaključek, da terjatev ne obstaja več, ne zadostuje. Z vidika davčnega prava je bistveno, ali revident utemeljeno ni plačal drugega obroka, kar je glede na revidentove ugovore odvisno od obstoja stvarnih napak na nepremičnini in s tem utemeljenosti znižanja plačila pogodbeno dogovorjene kupnine.

Tožnik kot prodajalec je pridobil pravico zahtevati plačilo kupnine z izročitvijo prodane nepremičnine kupcu, odložena je le izpolnitev njegove terjatve glede tistega dela kupnine, ki ga je kupec zadržal na podlagi drugega odstavka 15. člena ZVKSES, in sicer dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak.

Prekinitev postopka zaradi stečaja tožnika, ki je nastopila po opravi procesnih dejanj v pritožbenem postopku (vloženi pritožbi in odgovoru na pritožbo), ni ovira za izdajo odločbe pritožbenega sodišča. Pričakovanje toženke, da bo parket položen tako, da ne bo škripal, stekleni rob fasade pa gladek in nenevaren, ni izven standarda molče dogovorjenih lastnosti stanovanja. Toženka v zvezi z ugovorom stvarnih napak po določbah ZVKSES ni dolžna postaviti nasprotnega tožbenega zahtevka in tudi ne posebej uveljavljati pobotnega ugovora glede stroškov, ki so potrebni za odpravo napak.

Vzročna zveza med skritimi napakami stanovanja in in neplačilom drugega obroka kupnine ni izkazana. S tem zatrjevani razlogi za neplačilo drugega obroka kupnine niso izkazani, zato je zaključek, da je bilo prodano oziroma s stani tožnika kupljeno stanovanje za bistveno nižji znesek kupnine od primerljivih stanovanj v istem objektu, zakonit in pravilen. Z dohodnino so obdavčeni dohodki fizične osebe, ki so bili pridobljeni oziroma doseženi v davčnem letu, ki je enako koledarskemu letu, dohodek po tem zakonu pa je vsako izplačilo oziroma prejem dohodka, ne glede na obliko v kateri je izplačan oziroma prejet. Dohodek prejet v naravi pa se določi na podlagi primerljive tržne cene, če ni z zakonom drugače določeno.