22. člen ZVKSES

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila lega igrala dogovorjena in da umestitev konkretnega igrala ni skladna s tem dogovorom. Ker tožena stranka ne nasprotuje njegovi nadaljnji ugotovitvi, da umestitev igrala v nasprotju z dogovorjeno lego predstavlja stvarno napako po 3. točki 459. člena OZ, niti ne prereka drugih predpostavk jamčevalnega zahtevka, ji je sodišče prve stopnje utemeljeno naložilo odstranitev igrala. Že iz jezikovne in sistemske razlage zakonske določbe izhaja, da se peti odstavek 16. člena ZVKSES nanaša na 1. točko četrtega odstavka istega člena in podaljšuje rok, določen v tej točki. Ob izpolnitvi pogojev iz petega odstavka 16. člena ZVKSES za presojo pravočasnosti izpolnitve obveznosti pridobitve uporabnega dovoljenja ni več odločilen rok, določen v prodajni pogodbi, temveč trenutek izdaje oziroma prejema uporabnega dovoljenja. S podaljšanjem roka za pridobitev uporabnega dovoljenja pa ni poseženo v nadaljnji petnajstdnevni rok, ki je predpisan za izpolnitev obveznosti izročitve nepremičnine v posest kupca. Takšno razumevanje potrjuje tudi namenska razlaga. Namen dodatnega roka je zagotoviti prodajalcu razumen čas, da organizira in izvede

Sodišče je v skladu z načelom formalne legalitete vezano na izvršilni naslov (prvi odstavek 17. člen ZIZ), kar pomeni, da ne sme širiti presoje mimo v izreku zapisane obveznosti in tudi ne opraviti dodatne presoje v tej zvezi odločilnih dejstev, za kar se neutemeljeno zavzemajo upniki, ki želijo v tem izvršilnem postopku doseči presojo ustreznosti nepremičnine, čeprav se dajatveni del sodbe ne nanaša na uveljavljanje stvarnih napak. Iz izreka izhaja obveznost pozvati upravnika k prevzemu skupnih delov stavbe in omogočiti njihov prevzem. Navedeno ravnanje je zakonsko opredeljeno v 19. členu v zvezi z določilom tretjega odstavka 22. člena ZVKSES.

Glede na tretji odstavek 29. člena SZ-1 zadošča tričetrtinsko soglasje za izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, v konkretnem primeru za izdelavo novih vrat v lekarno, s čimer ni bilo poseženo v konstrukcijo objekta. Ko se ugotavlja, ali je za dela treba pridobiti gradbeno dovoljenje, je treba uporabiti definicijo vzdrževanja po ZGO-1, in to različico zakona, ki je veljala v času izvedenih del. Soglasje za izvedbo del v smislu 29. člena SZ-1 je mogoče veljavno dati tudi za nazaj - kot odobritev že izvedenih del. Sprememba parkirnega prostora v vhod v lekarno, namestitev plastičnih pohodnih mrež na zelenico in uporaba zelenice za kavarniški vrt so spremembe, ki glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahtevajo soglasje vseh solastnikov. Neustrezna porazdelitev stroškov in drugih bremen v zvezi s solastno stvarjo ni vznemirjanje lastninske pravice v smislu 99. člena SPZ. Primopredaja z zapisnikom in izročitvijo ključev se opravi pri izročitvi stanovanja, medtem ko primopredajo skupnih delov, naprav in prostorov za posamezne etažne lastnike opravi upravnik. Dolžnosti upravnika iz ZVKSES ne vsebujejo njegove dolžnosti, da sam odp

Prodajalec stanovanja odgovarja za skrite napake, ki se pokažejo v dveh letih od prevzema (daljši je rok za napake v solidnosti zgradbe). Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil (pri napakah v solidnosti zgradbe velja daljši rok), sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako.

Namen, zaradi katerega so minimalni tehnični standardi razlikovali med parkirnimi mesti glede na njihovo lego, in bi prerasel v običajno rabo, ni terjal, da ima lastnik stanovanja ali njegov obiskovalec na voljo prosto dostopno površino, namenjeno parkiranju in s tem možnost (brezplačnega) dostopa neposredno do stanovanja. Po oceni Vrhovnega sodišča toženkina izpolnitev tako, da spornih 41 parkirnih mest ni zagotovila kot zunanja parkirna mesta na skupnih delih, etažnim lastnikom dostopnih v skladu z njihovimi solastniškimi deleži, ni stvarna napaka, saj kupljenim stanovanjem ne preprečuje oziroma ne otežuje običajne rabe.

Jamčevalni rok začne teči od izročitve stvari v primeru skupnih prostorov večstanovanjske stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema etažnima lastnikoma je potrebno te izročiti upravniku, kar še ni bilo pravilno storjeno, zato jamčevalni roki še niso pričeli teči.

Upoštevaje prvi in tretji odstavek 22. člena ZVKSES ter določbo 29. člena ZVKSES je za odkrivanje in uveljavljanje stvarnih napak na skupnih prostorih stavbe zadolžen upravnik. Za stvarne napake pa po določbah 20. in 23. člena ZVKSES (kakor tudi po določbah 458. člena OZ) odgovarja prodajalec. Že to zadostuje za zaključek, da je med toženkinim položajem prodajalke in položajem upravnice ob prevzemu skupnih delov večstanovanjske stavbe podana nedopustna kolizija interesov. Upravnik v razmerju do prodajalca (investitorja) deluje za račun končnih kupcev stanovanj, torej za pravne subjekte z nasprotnimi interesi od prodajalčevih. Sodišče prve stopnje ima zato prav, da je prodajalkino imenovanje same sebe za upravnico in zlasti naknadna izvedba prevzema skupnih prostorov v nasprotju z namenom določbe 22. člena ZVKSES, pa tudi s samim namenom ZVKSES.

Revizija se dopusti glede pravnih vprašanj: - ali je pravno veljaven (skladen z določbama 21. in 22. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb – v nadaljevanju ZVKSES) prevzem skupnih delov stavbe z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema etažnima lastnikoma, ki ga za kupce posameznih delov stavbe opravi prodajalec – investitor sam na način, da za upravnika določi samega sebe in nato v tej vlogi opravi prevzem in - ali ob predpostavki neveljavnosti prevzema, opravljenega v okoliščinah iz prejšnje alineje, pričnejo teči za kupce posameznih delov stavbe roki za grajanje stvarnih napak ob prevzemu (1. točka tretjega odstavka 23. člena ZVKSES).

Določila člena 49/II SZ izrecno dovoljujejo, da je lahko upravnik tudi eden izmed etažnih lastnikov. V čas sprejema citiranega akta in pogodbe o določitvi upravnika v vlogi toženca, je slednji še bil večinski lastnik etažnih stanovanj v tej stavbi. To lahko le pove, da je toženec po zakonu spadal v krog upravičenih oseb za upravnika.