VSM Sklep I Cp 352/2022

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških postopka se pridrži za končno odločbo.

1Sodišče prve stopnje je z navedeno sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek za plačilo zneska 159.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, od zneska 18.000,00 EUR od 21. 6. 2016 in od zneska 141.000,00 EUR od 1. 9. 2016 in da se v primeru izvršbe tožeči stranki (v nadaljevanju tožnica) naloži, da za hipoteko ID omejitve ... pri izbranem notarju deponira izbrisno pobotnico. Zavrnilo je tudi podrejeni tožbeni zahtevek, da naj se spremeni prodajna pogodba z dne 12. 8. 2016, tako da se zniža kupnina iz skupne vrednosti 165.000,00 EUR na znesek 25.000,00 EUR in da je tožena stranka (v nadaljevanju toženec) dolžna tožnici plačati na račun manjvrednosti kupljene nepremičnine del kupnine v znesku 140.000,00 EUR, v roku 15 dni od izdaje sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Odločilo je še, da je tožnica dolžna tožencu povrniti pravdne stroške v znesku 7.468,82 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2Zoper sodbo se pritožuje tožnica, uveljavlja bistvene kršitve določb postopka, zmotno ali nepopolno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava. Sodišče je ugotovilo obstoj več skritih napak (zamakanje v kuhinji, plesen, nestrokovno izvedena električna napeljava in talno gretje, razpoke na stropih, polomljeni deli fasade, nepravilnosti na vodni napeljavi). Za nekatere napake je sodišče zaključilo, da bi jih tožnica ob skrbnem pregledu lahko opazila in je posledično te grajala prepozno (dokončanje nasipa proda, neoznačitev razdelilca talnega gretja, neoznačitev varovalk v omarici, začasna izvedba odtočne cevi v kopalnici, nefiksirane pipe, možnost ločenega vklopa luči in ventilatorja, glasnost ventilatorja, ustreznost FID stikala, slaba izvedba pleskarskih del, slaba montaža podbojev vrat, nedokončana obdelava dotočne cevi radiatorja v kopalnici in da ne razpolaga s projektom izvedenih del PID). Sodišče je ob tem spregledalo dejstvo, da toženec ustrezne primopredaje sploh ni izvedel in tožnici tudi ni izročil primopredajnega zapisnika. Tožnica tako ni mogla grajati očitnih napak, saj je pričakovala izvedbo primopredaje, ki pa je ni bilo. Sodišče teh okoliščin ni upoštevalo in se do njih ni izreklo Do izvedbe inštalacij in ogrevalnega sistema ter glede ustrezne izvedbe temeljev se izvedenec ni mogel opredeliti, saj ni razpolagal s projektom izvedenih del. Sodišče je zavrnilo primarni zahtevek, saj je ugotovilo, da ugotovljene in nepopravljene napake niso tako resne oziroma take narave, da bi bila zaradi njih prodana nepremičnina v celoti neuporabna in bi bil utemeljen odstop od pogodbe. Podredni zahtevek na znižanje kupnine je zavrnilo, ker tožnica naj ne bi navedla ustrezne trditvene podlage. Odločitev sodišča je napačna iz več razlogov, pri svoji presoji je spregledalo 18. člen Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), ki določa, da prodajalec izroči nepremičnino kupcu tako, da mu omogoči posest nepremičnine, izroči kopijo uporabnega dovoljenja, izroči predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave in projekte izvedenih del. Toženec bi moral tožnici izročiti projekt izvedenih del. Toženec projekta izvedenih in ostale dokumentacije ni izročil kljub sklepu sodišča, s katerim je bil pozvan, da predloži manjkajočo dokumentacijo. Posledično bi moralo sodišče trditve tožnice v zvezi z njihovo vsebino šteti za obstoječo, torej da obstojijo stvarne napake, ki znatno ovirajo rabo nepremičnine. Zaradi kršitve toženčevih zakonskih obveznosti sodišče ni ugotovilo skritih napak na vodovodni inštalaciji, kanalizaciji, ogrevanju, montažni nosilni konstrukciji kot tudi ustreznosti temeljenja (napake v solidnosti gradnje). Toženec ni izkazal, da je projektno dokumentacijo izročil tožnici, sodišče je le zaključilo, da pravdni stranki s projektno dokumentacijo ne razpolagata. Izvedenec je ugotovil, da bi lokalne razpoke in posedki lahko kazali na prisotnost konstrukcijskih napak, česar pa zaradi pomanjkanja gradbiščne dokumentacije ni možno ugotoviti brez izvedbe destruktivnih metod. Izvedenec je tudi kot verjetno ocenil, da so v stavbnem ovoju prisotni izraziti toplotni mostovi kot posledica slabih tehničnih rešitev ali lokalne odsotnosti zadovoljive debeline toplotne izolacije, gre za nestrokovno izvedene detajle na stiku stena – strop/podstrešje in stena/temelji, sesedanje toplotne izolacije tekom transporta ali montaže ali nestrokovna montaža. Izvedenec je tudi pojasnil, da v primeru, da prihaja do vdora vlage pri leseni nosilni konstrukciji, lahko pride do trohnenja lesenih nosilnih elementov, katerih posledica je tudi nevarnost zrušitve objekta. Pri izvedbi temeljev gre za ključno gradbeno fazo, ko je pregled nadzornika in geomehanika pogoj za nadaljevanje del. Zaradi pomanjkanja podatkov o toplotni izolativnosti materialov se izvedenec ni mogel prepričati o strokovnosti izvedbe komponent toplotne in zvočne izolacije hiše. Sodišče si napačno razlaga izpoved izvedenca, da ni pravilen pristop, da se vse podre in na novo naredi, saj je potrebno upoštevati celotno mnenje izvedenca in težo potencialnih napak, ki jih izvedenec brez uporabe destruktivnih metod ob pomanjkanju dokumentacije ni mogel ugotoviti. Dejstvo, da tožnica v hiši že od leta 2016 živi s svojo družino kljub napakam pa kaže zgolj na to, da nima dovolj denarja, da bi si kupila novo hišo. Napačno je sodišče tudi zaključilo, da tožnica ni podala ustrezne trditvene podlage glede znižanja kupnine in da bi v tej zvezi morala predložiti ponudbe izvajalcev ali predračune za odpravo posameznih napak. Če izvedenec ni mogel ugotoviti obsega napak, še toliko bolj tega ni zmožna tožnica, ki ni strokovnjakinja, niti s predložitvijo predračunov izvajalcev, ki so manj zanesljivi kot mnenje izvedenca. Poleg tega bi jo sodišče v okviru materialnega procesnega vodstva moralo k temu pozvati, zlasti ob upoštevanju, da gre za sodbo presenečanja, saj sodišče v programu vodenja postopka ne predvidelo uporabe določb ZVKSES. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da ugodi primarnemu zahtevku oziroma podrejeno sekundarnemu zahtevku oziroma naj sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

3Toženec je v odgovoru na pritožbo nasprotoval pritožbenim navedbam in predlagal zavrnitev pritožbe ter povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

4Pritožba je utemeljena.

5V skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7. in 11. točke (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje) ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava.

6Sodišče prve stopnje je v konkretnem primeru pravilno ugotovilo, da je toženec nastopal kot investitor in prodajalec enostanovanjske hiše, tožnica pa kot končni kupec, ki ima hkrati položaj potrošnika, zato so izpolnjeni vsi pogoji za uporabo ZVKSES, ki jih v prvem odstavku 4. člena predvideva zakon. V predmetni zadevi je tožnica trdila, da je dne 31. 8. 2016 hišo fizično prevzela, primopredajnega zapisnika takrat (niti kasneje) ni dobila. Da zapisnika o primopredaji tožnica ni dobila, toženec ni zanikal. Po vselitvi v hišo je ugotavljala vedno več napak, o katerih je sproti obveščala toženca in ker ta vseh napak ni odpravil, je kasneje podala odstop od pogodbe.

7Po določbi četrtega odstavka 4. člena ZVKSES so določbe drugega poglavja ZVKSES kogentne narave, kar pomeni, da navedenih določb s pogodbo ni mogoče izključiti ali omejiti¹. V drugem poglavju navedenega zakona je natančno določen način izročitve nepremičnine kupcu in njen prevzem. Zakonodajalec je pojem izročitve nepremičnine po ZVKSES zelo konkretizirano ovsebinil. Povezal ga je z več pravnimi dejanji prodajalca, ne zgolj s prenosom posesti. Ta tvori zgolj eno dejanje v celotnem sklopu izpolnitvenega ravnanja. Po ZVKSES prodajalec izpolni svojo pogodbeno obveznost, ko nepremičnino izroči kupcu. Tretji odstavek 16. člena ZVKSES določa, da prodajalec izpolni to svojo obveznost: 1. ko pridobi uporabno dovoljenje, 2. ko je nepremičnina zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi (6. člen), in 3. ko je prodajalec z upravnikom sklenil pogodbo o opravljanju upravniških storitev, če gre za večstanovanjsko stavbo. Nadalje prvi odstavek 18. člena ZVKSES določa, da prodajalec izroči nepremičnino kupcu tako, da mu: 1. omogoči posest nepremičnine, 2. izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in 3. izroči drugo dokumentacijo (etažni načrt posameznega dela, predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del). Nepravilno je sodišče prve stopnje povzelo mnenje izvedenca gradbene stroke, da v času izgradnje obravnavane hiše (v letu 2016) zakonodaja ni predpisovala izdaje uporabnega dovoljenja, h kateremu bi bil priložen projekt izvedenih del. V tej zvezi je namreč pojasniti, da je ZVKSES specialni predpis, katerega namen je ravno zaščita kupcev nepremičnin pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja, kar pomeni s kogentnimi pravnimi instrumenti kupcem zagotoviti varstvo pred tveganji zaradi finančne nezmožnosti investitorja, da konča gradnjo, pred neizpolnitvijo pogodbe in pred stvarnimi napakami po izročitvi.² Gradbena zakonodaja v času izgradnje sporne stanovanjske hiše sicer res ni predpisovala obveznosti izdaje uporabnega dovoljenja za enostanovanjske hiše, vendar je, kot je že pojasnjeno, v danem primeru šlo za prodajo hiše po ZVKSES (med investitorjem oziroma prodajalcem, ki se z izgradnjo stanovanjskih hiš profesionalno ukvarja in med končno kupko, ki jo je obravnavati kot potrošnico). V tem primeru pa mora prodajalec tudi za enostanovanjske stavbe pridobiti uporabno dovoljenje, saj je to predpisano z ZVKSES. Izročitev nepremičnine brez uporabnega dovoljenja pravnoformalno sploh ni mogoča.³

8Tožnica je že v tožbi zatrjevala, da do ustrezne primopredaje nepremičnine sploh še ni prišlo in da ji tudi zapisnik o primopredaji ni bil izročen. V skladu z določbo 19. člena ZVKSES o izročitvi in prevzemu nepremičnine sestavita prodajalec in kupec zapisnik. Prodajalec mora kupca ob izročitvi in prevzemu nepremičnine opozoriti na pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo ob prevzemu ter ga poučiti, da bo to pravico izgubil, če je ob prevzemu nepremičnine ne bo uveljavil (drugi odstavek 19. člena ZVKSES). V skladu z določbo šeste točke 3. odstavka 19. člena ZVKSES pa mora zapisnik o prevzemu nepremičnine obsegati izjavo kupca, da ga je prodajalec poučil o pravicah in pravnih posledicah iz 2. odstavka 19. člena ZVKSES z navedbo vsebine tega pouka. V zapisniku o prevzemu mora tako kupec izjaviti, da ga je prodajalec poučil o pravicah in pravnih posledicah iz 2. odstavka 19. člena ZVKSES. Sodišče prve stopnje se do navedenih trditev o nepravilno izvedeni primopredaji ni izreklo in ni ugotavljalo, ali je primopredaja bila ustrezno opravljena v skladu z navedenimi določbami. Trditvam tožnice, da zapisnik o primopredaji ni bil sestavljen, toženec sicer ni nasprotoval. V primeru, ko pa iz dokaznega postopka izhaja, da zapisnik o primopredaji ni bil sestavljen, je dokazno breme za trditev, da je prodajalec kupca opozoril na njegove pravice, na prodajalcu. Če se izkaže, da prodajalec ob izročitvi in prevzemu nepremičnine kupca ne pouči o pravicah zahtevati odpravo napak in pravnih posledicah, da lahko te pravice izgubi, če jih ob prevzemu ne bo uveljavil, kupec ne izgubi pravice zahtevati odprave napak, ki bi jih bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu, tudi če odprave teh napak ob prevzemu ni zahteval.

9S tem, ko se sodišče prve stopnje ni opredelilo do navedenih trditev tožnice o nepravilno izvedenem prevzemu nepremičnine, je storilo absolutno bistveno kršitev določb postopka po 8. točki 339. člena ZPP. V novem postopku se bo tako sodišče prve stopnje moralo najprej opredeliti do trditev tožnice, da prevzem nepremičnine ni bil ustrezno izveden, pri tem pa bo moralo upoštevati kogentne določbe ZVKSES o načinu izročitve nepremičnine kupcu. Glede na ugotovljena dejstva v zvezi s samim prevzemom pa bo nato moralo presoditi, ali je tožnica vse napake grajala pravočasno in ali je odstop od pogodbe utemeljen. Zlasti pa bo treba upoštevati dejstvo, da je dokazno breme glede pravočasnega grajanja napak (tudi tistih, ki po presoji sodišča niso skrite) v primeru, ko prevzem nepremičnine ni bil pravilno izveden in tudi ni bil sestavljen zapisnik o primopredaji nepremičnine, na tožencu. Prav tako je na njem dokazno breme, da je tožnici izročil ustrezno dokumentacijo (med drugim projekt izvedenih del), s pomočjo katere bi izvedenec imel možnost ugotavljati napake, ki se nanašajo na toplotno izolacijo, ustreznost materialov in v končni fazi solidnost gradnje (glede ustreznosti temeljev).

10Zmotna je tudi razlaga sodišča prve stopnje glede pravice tožnice do odstopa od pogodbe. Pojasniti je, da peti odstavek 20. člena ZVKSES kupcu nudi takojšnje odstopno upravičenje (brez predhodnega grajanja napak) v primeru, ko ima nepremičnina takšno napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo. V konkretnem primeru je tožnica sicer zatrjevala, da gre za takšno napako. Vendar pa ni takoj odstopila od pogodbe, temveč je ob zaznavi napak ravnala po 25. členu ZVKSES in prodajalca vsakič obvestila o napaki ter zahtevala njeno odpravo. Ker odprava vseh napak (postopoma je tožnica odkrivala vedno več napak in sicer vedno več hujših napak) ni bila uspešna, je na podlagi tretjega odstavka 25. člena imela več možnosti, ena od njih je bila tudi odstop od pogodbe (četrti odstavek 25. člena ZVKSES)⁴. Ta tako ni rezerviran le za primere bistvenih napak, temveč tudi za primere, ko napaka s strani prodajalca ni ustrezno sanirana.⁵ Podobno logiko zasleduje tudi OZ, ki loči med bistvenimi in nebistvenimi napakami. Pri prvih lahko kupec (naročnik) odstopi od pogodbe in zahteva povrnitev škode, ne da bi prej zahteval odpravo napake (638. člen v zvezi s 660. členom OZ), pri drugih pa mora najprej prodajalcu (izvajalcu) zagotoviti primeren rok za odpravo napake, šele nato lahko od pogodbe odstopi (639. člen v zvezi s 660. členom OZ). Pravica do odstopa od pogodbe je tako predvidena tudi za primere, ko napaka ni bistvena, a je izvajalec ustrezno ne odpravi. Čeprav torej „bistvenost“ napake ni odločilna za pravico do odstopa v konkretnem primeru (ker je tožnica odstopila od pogodbe potem, ko toženec napak ni odpravil), je sodišče prve stopnje zaključilo, da ne gre za napake, ki bi znatno ovirale normalno uporabo stanovanjske hiše in zato odstop od pogodbe ni upravičen. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje namreč izhaja, da so določene grajane napake sicer bile odpravljene (sanacija toplotne izolacije škatel okenskih rolo omaric, delna sanacija vidnih razpok keramike in posamezni posegi zunanje ureditve). Niso pa bile odpravljene ostale pomanjkljivosti (ki jih je sicer sodišče prve stopnje ugotovilo), in sicer ograjni zid na severozahodni strani, na fasadi viden stik izvedene omarice, razpoke na fasadnem prizidku, plesen na stropu v predprostoru in kopalnici, vodni madeži in plesen v kuhinji, razpoka na steni in stropu ter nad vrati stropa, razpoka na tlaku, nestrokovna izvedba odvoda vodne pare preko kuhinjske nape. Glede napak, vezanih na izvedbo vodovodnih inštalacij, elektroinštalacij in ogrevalnega sistema, se izvedenec ni mogel opredeliti, ker ni razpolagal z vso projektno dokumentacijo (to bi moral tožnici izročiti toženec), da bi lahko ugotavljal skladnost izvedenih del s projektno dokumentacijo, enako glede posedanja tal in glede neustrezne izvedbe temeljev.

11Sodišče prve stopnje je glede podrejenega zahtevka po znižanju kupnine sicer v 15. točki obrazložitve pravilno povzelo določbo 478. člena OZ. Ta določa, da se kupnina zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo stvari z napako ob sklenitvi pogodbe. Vendar pa nadalje iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je sodišče prve stopnje menilo, da je mogoče zaradi (stvarnih in pravnih) napak, ki so odpravljive, kupnino znižati za stroške, potrebne za odpravo posamezne napake. Takšen pristop je materialnopravno zmoten in nasprotuje določilu 478. člena OZ. O tem, da je znižanje kupnine za vsoto stroškov, potrebnih za odpravo napak, v nasprotju s citirano določbo, se je sodna praksa že izrekla⁶. Znižanje kupnine za vsoto stroškov, potrebnih za odpravo stvarne napake, izključuje že jezikovna razlaga 478. člena OZ, saj ta povsem jasno kot merilo znižanja določa razmerje dveh vrednosti. Izključuje jo tudi teleološka razlaga: če se kupec odloči stvar obdržati kljub napaki in brez odprave napake, je zaradi načela enake vrednosti dajatev upravičen zahtevati znižanje kupnine. Če pa se za zadržanje stvari z napako ne odloči, mu zakon daje možnost odstopiti od pogodbe; če pri pogodbi vztraja, a ni pripravljen sprejeti stvari z napako, pa ima možnost zahtevati pravilno izpolnitev: zahtevati od prodajalca, da mu izroči stvar brez napake oziroma da napako odpravi, pri čemer je to v določenih primerih mogoče doseči tudi tako, da kupec napako odpravi sam in stroške popravila (vnaprej ali po popravilu) izterja od prodajalca. Za to možnost se tožnica, upoštevajoč zahtevek, ki ga je postavila podrejeno, ni odločila. Kupnina se zaradi stvarnih napak kupljene stvari zniža za delež (odstotek), za katerega je vrednost stvari zaradi napake manjša od vrednosti, ki bi jo imela stvar brez napake; kriterij znižanja kupnine je torej sorazmerje (ne razlika) vrednosti stvari brez napake in z napako⁷. Povedano drugače in bolj konkretno: za koliko se kupnina zaradi ugotovljenih napak na kupljeni nepremičnini zniža, bi moralo sodišče prve stopnje ob pravilni uporabi 478. člena OZ ugotoviti tako, da bi najprej ugotovilo vrednost, ki bi jo imela hiša ob sklenitvi pogodbe na trgu, če bi bila brez napake, nato bi moralo ugotoviti vrednost, ki bi jo imela z ugotovljenimi napakami in nato v tem razmerju znižati kupnino iz pogodbe.⁸ V primeru, da sodišče prve stopnje v novem sojenju ne bo ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku, bo moralo v novem sojenju ponovno ob upoštevanju zgoraj navedenega presoditi, ali so bile trditve tožnice v zvezi z znižanjem kupnine dovolj konkretizirane in v tej smeri izvesti predlagane dokaze.

12Ugotovljenih kršitev sodišče druge stopnje ne more nadomestiti z obravnavanjem na pritožbeni stopnji. Sodišče prve stopnje se namreč do pravnopomembnih zatrjevanih dejstev tožnice v zadevi sploh ni opredelilo in bi to storilo prvič šele sodišče druge stopnje. Opredeljevanje do nosilnih dejanskih argumentov, ki ga sodišče prve stopnje ni izvedlo, bi pomenilo, da bi bili ti argumenti in v tej zvezi dokazi obravnavani in preizkušani le na eni stopnji sojenja (kršitev pravice do pritožbe). Poleg tega bo moralo sodišče prve stopnje v primeru ugoditve zahtevku, ugotavljati tudi utemeljenost nasprotne tožbe oziroma pobotnega ugovora, ki sta bila postavljena podredno.

13Sodišče druge stopnje je zato pritožbi tožnice ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člen ZPP). Z vrnitvijo zadeve pred sodišče prve stopnje bo strankama zagotovljena in varovana ustavna pravica do izjave (22. člen URS) ter pravica do pravnega sredstva, strankam pa tudi ne bo huje kršena pravica do sojenja brez nepotrebnega odlašanja.

14Odločitev o pritožbenih stroških je pridržana za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

¹ Izključijo se lahko le v primeru, če je v zvezi s posamezno določbo dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu kupca.
² Tveganje stvarnih napak po izročitvi se kaže v (ne) sposobnosti investitorja izpolniti morebitne zahtevke iz naslova odgovornosti za stvarne napake, Plavšak N., Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uvodna pojasnila, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 21.
³ VSRS II Ips 7/2021 z dne 3. 3. 2021 in II Ips 200/2016 z dne 19. 7. 2018.
⁴ Glej II Ips 21/2015 z dne 31. 3. 2016.
⁵ Podobno tudi VSL I Cp 698/2014 z dne 3. 9. 2014.
⁶ Glej II Ips 348/2013 z dne 20. 8. 2015 in II Ips 38/2012.
⁷ Enako stališče je zavzeto tudi v teoriji (N. Plavšak in soavtorji, Obligacijski zakonik s komentarjem, posebni del, 3. knjiga, strani 169 in 170) ter kasnejših odločbah VS RS II Ips 348/2013 in II Ips 161/2015.
⁸ Tako tudi v zadevi VSL II Cp 561/2018 z dne 17. 10. 2018.