13. člen ZVKSES

Pri pojmu normalne, običajne uporabe stanovanja gre za pravni pojem. Subsumpcija dejanskih ugotovitev pod ta pravni pojem pomeni pravno sklepanje. Ocena, ali gre za napako, ki ovira normalno uporabo stanovanja, je stvar pravne presoje sodišča. Pritožbenega očitka o zamudi s plačilom ni mogoče sprejeti. Dokler stanovanje ni imelo vseh pogodbeno dogovorjenih lastnosti, potrebnih za normalno rabo, ga tožeča stranka ni bila dolžna prevzeti in zato tudi s plačilom kupnine ni mogla biti v zamudi.

Narava spora in namen posebnega varstva določenih subjektov v pravnem prometu sta pomemben element pri presoji izpolnjevanja pogojev za izdajo začasne odredbe. Sodišče prve stopnje je v tej fazi postopka postavilo previsok standard, kar je vodilo k zmotni uporabi materialnega prava. Izhodišče, da je potrošnik v celoti seznanjen s slabim premoženjskim in likvidnostnim stanjem investitorja, če le-ta zahteva plačilo kupnine vnaprej, je zmotno že samo po sebi. Slednji je namreč šibkejša stran pri sklepanju prodajne pogodbe in bi za takšno sklepanje morala biti podana bistveno drugačna trditvena podlaga. Razlogovanje sodišča prve stopnje v smislu volenti non fit iniuria ne more biti sprejemljivo, ko pravo določen tip kupca posebej varuje. Za zavarovanje bi moralo zadoščati že zgolj dejstvo, da dolžnica z nepremičninami razpolaga v okviru svoje dejavnosti, zatrjevano ravnanje dolžnice (investitorja), ki nasprotuje kogentnim določbam ZVKSES in namenu le-teh ter, da dolžnica drugega pomembnega premoženja nima.

Napačno je razumevanje toženke, da v primeru, ko izročitev nepremičnine ni opravljena v skladu z 18. členom ZVKSES, kupec lahko odkloni plačilo preostanka kupnine (tudi če je preostanek kupnine bistveno višji od manjvrednosti nepremičnine zaradi pravne napake) ne glede na določbe OZ, ki urejajo sankcije za pravne napake. Napačno je tudi razumevanje sodišča druge stopnje, da je to vprašanje urejeno v 15. členu ZVKSES. Ta daje kupcu le možnost, da zadrži 10% oziroma 5% kupnine, potem pa mora v skladu z določbami OZ uveljavljati jamčevalne zahtevke in ko se ugotovi, kakšna je višina stroškov za odpravo napak oziroma višina znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak, se po četrtem odstavku 20. člena ZVKSES obveznosti pobotata. OZ v 494. členu določa, da prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 161/2015 že odločilo, da ima pomanjkanje uporabnega dovoljenja za prodano nepremičnino lahko značilnost pravne napake iz 494. člena OZ. Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o pravni napaki, razen, če mu je to

Pravočasno obvestilo o napaki je predpostavka prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake.

Ker 91. člen ZVKSES sam po sebi ne dopušča razlage, ki jo zastopa tožena stranka, je Vrhovno sodišče predlog kot neutemeljen zavrnilo.

Določba 91. člena ZVKSES le omogoča prodajalcu, ki ima položaj javnega nepremičninskega sklada, da se lahko s kupcem dogovori, da mora ta plačati kupnino še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 92. člena zakona tudi, če ne zagotovi zavarovanja iz drugega odstavka 13. člena zakona. V ničemer pa navedena določba ne izključuje uporabe določbe prvega odstavka 41. člena ZVPot. Zmanjševanje pravic potrošnikov oziroma kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb ni namen zakona, temveč ravno nasprotno.

Ker prodajalec do uveljavitve ZVKSES 1. 8. 2004 ni v celoti izpolnil obveznosti do kupcev glede tistega dela kupnine, ki je ta do uveljavitve zakona nista plačala, se časovna veljavnost predpisa razteza tudi na sporno pravno razmerje.

Ker je zakonodajalec v 91. členu ZVKSES izenačil javni nepremičninski sklad (tudi) s prodajalcem, ki je zagotovil zavarovanje kupca s skrbniško storitvijo na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, se nedvomno določba 92. člena ZVKSES nanaša tako na prodajalca, ki je zagotovil takšno zavarovanje, kot na prodajalca – javni nepremičninski sklad, torej tudi na toženo stranko. Če podjetje molče ali izrecno pogojuje nakup blaga ali opravljanje storitev z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blago ali opravi storitev po prejemu predplačila, je dolžno potrošniku ob dobavi blaga ali izvedbi storitve obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece Šele na dan dobave (ali izvedbe storitve) se tako lahko ugotovi znesek tako nastale obveznosti, kakor tudi nadaljnji zaključek, da na ta dan obresti od plačanih obrokov predplačil postanejo glavna terjatev, ki pa ima še vedno naravo občasne terjatve, za katere skladno s 347. členom OZ velja triletni zastaralni rok.

Pogoji za odprtje skrbniškega računa so točno določeni v razdelku 2.8 ZVKSES. Med drugim je določeno, da se pogodba sklene tako med prodajalcem kot tudi skrbniško banko in skrbniškim notarjem, predplačila pa se opravijo na skrbniški račun. Drugačnega načina odprtja skrbniškega računa določbe ZVKSES ne omogočajo. Zato se tožeča stranka z zagotovitvijo bančne garancije ni mogla razbremeniti plačila obresti. Zagotovilo bančne garancije je glede na določbo 13. člena ZVKSES omogočalo le sklenitev dogovora o predčasnem plačilu kupnine.

Kupec praviloma ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine, dokler mu prodajalec ne zagotovi pogojev za vpis njegove lastninske pravice na stanovanju, razen če se pogodbenika dogovorita drugače, javnemu nepremičninskemu skladu pa v tem primeru ni potrebno zagotoviti zavarovanja iz 13. člena ZVKSES. Pravica prodajalca, da odstopi od pogodbe v primeru kupčeve zamude s plačilom, ki ne sme biti krajša od enega meseca, je lahko urejena tudi v splošnih pogojih prodaje.