6. člen ZVKSES
Obvezne sestavine prodajne pogodbe
(1)Prodajalec mora v prodajni pogodbi oziroma v prilogi, ki je sestavni del prodajne pogodbe oziroma splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe, določiti tehnične lastnosti nepremičnine glede izvedbe del in glede vgrajene opreme in naprav.
(2)Če je zemljišče, katerega sestavina bo enostanovanjska stavba, ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi prodajne pogodbe v zemljiški kataster že vpisano kot samostojna zemljiška parcela, mora prodajna pogodba obsegati podatek o identifikacijskem znaku te zemljiške parcele.
(3)Če zemljišče, katerega sestavina je enostanovanjska stavba, ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi prodajne pogodbe v zemljiški kataster še ni vpisano kot samostojna zemljiška parcela, mora prodajna pogodba obsegati:
1.podatek o identifikacijskem znaku obstoječe zemljiške parcele, in
2.skico, kot sestavni del pogodbe, ki jo izdela geodetsko podjetje in na kateri je označeno (vrisano), kateri del obstoječe zemljiške parcele bo zaradi zagotovitve pogoja za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca iz 1. točke drugega odstavka 12. člena tega zakona odmerjen kot samostojna zemljiška parcela.
(4)Določbe prejšnjega odstavka se smiselno uporabljajo tudi, če zemljišče, ki bo skupni del stavbe z več posameznimi deli, ob sestavi notarskega zapisa splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe v zemljiški kataster še ni vpisano kot samostojna zemljiška parcela. V primeru iz prejšnjega stavka mora biti skica iz prejšnjega odstavka sestavni del splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe.
(5)V prodajni pogodbi mora biti prodajalec označen s podatki, s katerimi je kot lastnik zemljiške parcele oziroma imetnik stavbne pravice vpisan v zemljiško knjigo (prvi odstavek 32. člena ZZK-1), kupec pa s podatki, s katerimi se imetnik pravic vpiše v zemljiško knjigo (tretji odstavek 31. člena ZZK-1).
(6)Pogodbena stranka mora izjavo o uresničitvi odstopne pravice oziroma drugo izjavo oziroma obvestilo poslati drugi pogodbeni stranki (v nadaljnjem besedilu: naslovnik izjave oziroma obvestila) na njen naslov, naveden v prodajni pogodbi, oziroma na drug (spremenjen) naslov, o katerem jo naslovnik obvesti po sklenitvi pogodbe. Če je pogodbena stranka izjavo oziroma obvestilo poslala na naslov iz prejšnjega stavka s priporočeno poštno pošiljko in če na tem naslovu dostave pošiljke ni mogoče opraviti, ker je naslovnik na tem naslovu neznan, se je preselil oziroma pošiljke ne prevzame, se šteje, da je druga pogodbena stranka (naslovnik) obvestilo prejela z dnem, ko je bila izjava oziroma obvestilo oddano na pošto.
- VSL Sodba I Cp 1535/2024Višje sodišče v Ljubljani · 2026
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila lega igrala dogovorjena in da umestitev konkretnega igrala ni skladna s tem dogovorom. Ker tožena stranka ne nasprotuje njegovi nadaljnji ugotovitvi, da umestitev igrala v nasprotju z dogovorjeno lego predstavlja stvarno napako po 3. točki 459. člena OZ, niti ne prereka drugih predpostavk jamčevalnega zahtevka, ji je sodišče prve stopnje utemeljeno naložilo odstranitev igrala. Že iz jezikovne in sistemske razlage zakonske določbe izhaja, da se peti odstavek 16. člena ZVKSES nanaša na 1. točko četrtega odstavka istega člena in podaljšuje rok, določen v tej točki. Ob izpolnitvi pogojev iz petega odstavka 16. člena ZVKSES za presojo pravočasnosti izpolnitve obveznosti pridobitve uporabnega dovoljenja ni več odločilen rok, določen v prodajni pogodbi, temveč trenutek izdaje oziroma prejema uporabnega dovoljenja. S podaljšanjem roka za pridobitev uporabnega dovoljenja pa ni poseženo v nadaljnji petnajstdnevni rok, ki je predpisan za izpolnitev obveznosti izročitve nepremičnine v posest kupca. Takšno razumevanje potrjuje tudi namenska razlaga. Namen dodatnega roka je zagotoviti prodajalcu razumen čas, da organizira in izvede
- VSL sodba in sklep II Cp 3358/2012Višje sodišče v Ljubljani · 2013
Utemeljen je očitek o napačnosti zaključka, da je preozek hodnik (96 cm namesto 100 cm) napaka, ki je lahko ostala neznana profesionalnemu prodajalcu. Tak zaključek temelji na izvedenskem mnenju, da napaka ni očitna v tolikšni meri, da je profesionalni prodajalec ne bi mogel spregledati. Prvotoženec je javni stanovanjski sklad, ki se ukvarja z nakupom in s prodajo stanovanj in ki tako tudi sam prevzema stanovanja od investitorjev. Pri presoji očitnosti napake v razmerju do kupca kot laika so odločilne lastnosti napake, kot so njena vidnost, razsežnost, mesto ipd., pri prvotožencu kot osebi, ki se ukvarja z nakupom in prodajo stanovanj, pa te okoliščine same po sebi ne zadoščajo za izključitev uporabe 465. člena OZ. Po drugem odstavku 15. člena ZVKSES ima kupec do odprave napak, reklamiranih ob prevzemu nepremičnine, in do zagotovitve pogojev za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini v svojo korist pravico zadržati 5 % kupnine.
- VSL sodba II Cp 3828/2011Višje sodišče v Ljubljani · 2012
V primerih, ko je prodajalec nepremičnine pred odstopom kupca že izpolnil vse pogoje iz 5. člena ZVKSES – in tako dejansko odpravil vsa tista tveganja, zaradi varstva pred katerimi je zakonodajalec sploh predvidel možnost odstopa v vsakem trenutku – je treba upoštevati pri presoji upravičenosti in posledični učinkovitosti odstopa tudi splošna načela obligacijskega prava, zlasti svobodo pogodbenega dogovarjanja, načelo spoštovanja prevzetih obveznosti ter načelo vestnosti in poštenja.
Povezano: sklici 7Pokaži ▾
Kaj je na tej strani: besedilo člena, pod njim vse sodne odločbe, ki ga navajajo. Odločbe so lahko starejše od trenutnega besedila; povezave so izpeljane iz navedb pravne podlage.
Sodna praksa
3 odločb navaja ta člen · zadnja 8. 1. 2026Filtri: vsa sodišča · vsa letaSpremeni ▾
- VSL Sodba I Cp 1535/2024Višje sodišče v Ljubljani · 8. 1. 2026
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila lega igrala dogovorjena in da umestitev konkretnega igrala ni skladna s tem dogovorom. Ker tožena stranka ne nasprotuje njegovi nadaljnji ugotovitvi, da umestitev igrala v nasprotju z dogovorjeno lego predstavlja stvarno napako po 3. točki 459. člena OZ, niti ne prereka drugih predpostavk jamčevalnega zahtevka, ji je sodišče prve stopnje utemeljeno naložilo odstranitev igrala. Že iz jezikovne in sistemske razlage zakonske določbe izhaja, da se peti odstavek 16. člena ZVKSES nanaša na 1. točko četrtega odstavka istega člena in podaljšuje rok, določen v tej točki. Ob izpolnitvi pogojev iz petega odstavka 16. člena ZVKSES za presojo pravočasnosti izpolnitve obveznosti pridobitve uporabnega dovoljenja ni več odločilen rok, določen v prodajni pogodbi, temveč trenutek izdaje oziroma prejema uporabnega dovoljenja. S podaljšanjem roka za pridobitev uporabnega dovoljenja pa ni poseženo v nadaljnji petnajstdnevni rok, ki je predpisan za izpolnitev obveznosti izročitve nepremičnine v posest kupca. Takšno razumevanje potrjuje tudi namenska razlaga. Namen dodatnega roka je zagotoviti prodajalcu razumen čas, da organizira in izvede
- VSL sodba in sklep II Cp 3358/2012Višje sodišče v Ljubljani · 19. 6. 2013
Utemeljen je očitek o napačnosti zaključka, da je preozek hodnik (96 cm namesto 100 cm) napaka, ki je lahko ostala neznana profesionalnemu prodajalcu. Tak zaključek temelji na izvedenskem mnenju, da napaka ni očitna v tolikšni meri, da je profesionalni prodajalec ne bi mogel spregledati. Prvotoženec je javni stanovanjski sklad, ki se ukvarja z nakupom in s prodajo stanovanj in ki tako tudi sam prevzema stanovanja od investitorjev. Pri presoji očitnosti napake v razmerju do kupca kot laika so odločilne lastnosti napake, kot so njena vidnost, razsežnost, mesto ipd., pri prvotožencu kot osebi, ki se ukvarja z nakupom in prodajo stanovanj, pa te okoliščine same po sebi ne zadoščajo za izključitev uporabe 465. člena OZ. Po drugem odstavku 15. člena ZVKSES ima kupec do odprave napak, reklamiranih ob prevzemu nepremičnine, in do zagotovitve pogojev za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini v svojo korist pravico zadržati 5 % kupnine.
- VSL sodba II Cp 3828/2011Višje sodišče v Ljubljani · 29. 8. 2012
V primerih, ko je prodajalec nepremičnine pred odstopom kupca že izpolnil vse pogoje iz 5. člena ZVKSES – in tako dejansko odpravil vsa tista tveganja, zaradi varstva pred katerimi je zakonodajalec sploh predvidel možnost odstopa v vsakem trenutku – je treba upoštevati pri presoji upravičenosti in posledični učinkovitosti odstopa tudi splošna načela obligacijskega prava, zlasti svobodo pogodbenega dogovarjanja, načelo spoštovanja prevzetih obveznosti ter načelo vestnosti in poštenja.