26. člen ZVKSES

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotavljalo kumulativno zahtevane pogoje iz 26. in 25. člena ZVKSES za unovčenje bančne garancije, in sicer na nepremičnini mora obstajati napaka, ta napaka mora biti skrita, pojaviti se mora v dveh letih od prevzema nepremičnine, prodajalec se na notifikacijo ne odzove v 15 dneh od prejema pooblastila oziroma v dveh mesecih od notifikacije napake ne odpravi in zaključilo, da so bili vsi ti pogoji izpolnjeni. Povezanost dokaznega in trditvenega bremena ne pomeni, da sodišče presoja dokaze odvisno od tega, kdo jih predlaga, ampak jih mora presojati kot celoto. Značilnost skritih napak je, da jih pri običajnem pregledu ob prevzemu stvari ni mogoče ugotoviti, saj se pokažejo kasneje. Poleg tega pa je splošno znano dejstvo, da če npr. gre za poškodbe strelovoda, ki se jih ne vidi, ali da so okna vzidana napačno in je to skrito za okenskimi okviri, gre za skrito napako (in zato ni potrebna ugotovitev in posebno znanje izvedenca gradbene stroke), saj je laik ne more opaziti. V davčno osnovo, od katere se obračuna DDV, se po določbi petega odstavka 36. člena Zakona o davku na dodano vrednost vštevajo tudi postranski stroški, kot na pri

Ker so splošni pogoji sestavni del vsake prodajne pogodbe (katere predmet je posamezen del stavbe) in ker njihova vsebina v obravnavani zadevi ne izpolnjuje vseh zahtev iz osmega odstavka 8. člena ZVKSES, bi lahko tožnica „kvečjemu“ osporavala njihovo veljavnost oziroma (posledično veljavnost same) prodajne pogodbe. A česa takega v tem postopku ne uveljavlja. 26. člen ZVKSES ne določa, da kupec, če mu prodajalec bančne garancije ne izroči ob izročitvi stanovanja, izgubi pravico zahtevati takšno garancijo. Ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bila tožnica, ker izročitve garancije ni zahtevala ob izročitvi nepremičnine, z zahtevo na izročitev bančne garancije (z dne 5. 2. 2013) oziroma samo tožbo prepozna, zato ni moč pritrditi.

Na potek enoletnega roka za sodno uveljavljanje zahtevka sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, temveč le na ugovor stranke. Ker tožena stranka v pritožbi ni trdila, da je tak ugovor pred sodiščem prve stopnje podala oziroma kdaj ga je podala, v pritožbi pa je z njim prepozna, pritožbene navedbe o nepravočasnosti tožbe niso utemeljene. Sodišče je ugotovilo, da je glavni vzrok zamakanja v pomanjkljivi izvedbi tlaka in hidroizolacije na terasi ter konzoli objekta, kjer niso bili izvedeni zaključki, vsi ostali vzroki pa bi bili lahko vzrok za zamakanje poleg glavnega vzroka. Nadalje je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi, da od sanacije terase dalje do zamakanja ne prihaja več. Glede na ugotovitev, da se pri sanaciji v konstrukcijo lože ni posegalo in kasneje montirana balkonska vrata niso bila odstranjena, je torej očitno, da je bil vzrok zamakanja drugje (in ne v izgradnji lože), tako kot je to ugotovil izvedenec. Napake v solidnosti gradnje obsegajo napake na vseh tistih vitalnih delih objekta, ki bi morali opravljati svojo funkcijo v desetletnem roku, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma uporabe objekta. Poleg napak na konstrukcijskih

Pritrditi velja sodišču prve stopnje, da ima toženka glede stvarnih napak pravico uveljavljati znižanje kupnine glede očitnih (vidnih) in skritih napak, ne glede na to, na kaj se je zadržanje kupnine ob izročitvi stanovanja nanašalo. ZVKSES se v 20. členu sicer resnično nanaša zgolj na očitne napake. Vendar pa je v smislu določbe 480. člena OZ kupcu, ki še ni plačal celotne kupnine, omogočeno uveljavljati zahtevek za znižanje kupnine, pri čemer se zakon nanaša na vse (tudi skrite) stvarne napake.

Pri sredstvih unovčene bančne garancije gre za sredstva, namenjena pravilni izpolnitvi prodajnih pogodb, zato niti smiselno ne gre za sredstva rezervnega sklada. Zahtevek mora biti postavljen tako, da je jasno, do katerega deleža za obveznost odgovarja posamezen etažni lastnik.

Skladno s tretjim odstavkom 1087. člena ZOR je treba upoštevati tudi ugovore naročitelja, da za sanacijo skritih napak niso bili potrebni stroški v takšni višini, kot je upravičenec unovčil bančno garancijo.