246. člen ZZK-1

Status nepremičnine in vrsta vknjižbe pa sta zemljiškoknjižnemu sodišču narekovala, da v situaciji, ko je bil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen pred uveljavitvijo zdaj veljavnega ZZK-1 iz 2003, pri odločanju o vknjižbi na podlagi takega dovolila upošteva prehodno določbo 1. točke četrtega odstavka 246. člena ZZK-1.

V času podpisa pogodbe, ki je bila v obravnavanem primeru podlaga vpisu, so bila zemljiškoknjižna pravila ohlapnejša tako glede pravnega posla kot glede pooblastila za podpis tega posla. Ob odločanju o vpisu je treba upoštevati prehodno določbo iz četrtega odstavka 246. člena ZZK-1, po kateri se v primerih, ko je bil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen pred uveljavitvijo tega zakona, torej pred letom 2003 (Uradni list RS, št. 58/2003 z dne 18.6.2003) uporablja določba 34. člena ZZK-1, ki se nanaša na pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, le smiselno. Upoštevati je treba tudi 267. člen Stvarnopravnega zakonika, ki je prav tako kot ZZK-1 stopil v veljavo leta 2003, po katerem pravni posli, ki so bili veljavno sklenjeni pred uveljavitvijo SPZ, ostanejo v veljavi, tudi če ne izpolnjujejo obličnostnih zahtev po SPZ-ju, vpis na podlagi tega pravnega posla pa se izvede po pravilih, ki so veljala pred uveljavitvijo SPZ.

Sodišče druge stopnje je iz vsebine dodatka k pogodbi iz leta 2007 - da sta pravdni stranki s tem dodatkom (tudi) razširili zavarovanje na parc. št. 4247/2 - materialnopravno zmotno sklepalo, da je tudi ta del zavarovanja treba presojati enako kot hipoteke, ki so bile vpisane pri preostalih nepremičninah že v letu 2001. Glede na ugotovitev, da vknjižba zavarovanja ne vsebuje izrecne opredelitve, da gre za maksimalno hipoteko (8. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), je sodišče druge stopnje v nasprotju z 18. členom ZZK-1 takšni vknjižbi pri nepremičnini z oznako ID-5 pripisalo učinek maksimalne hipoteke. To pa pomeni, da takšna vknjižba na tej nepremičnini ne more predstavljati ustreznega zavarovanja za terjatve, ki ob sklenitvi dodatka SV 622/2007 še niso obstajale.

Izbrisna tožba mora zajemati ugotovitveni zahtevek, ki se nanaša na ugotovitev neveljavnosti vknjižbe (razpolagalnega posla), ter dajatveni zahtevek, ki se nanaša na vzpostavitev prejšnjega stanja oziroma izbris izpodbijane vknjižbe. Zahteve po vmesnem ugotovitvenem zahtevku na ugotovitev ničnosti pravnega posla zakon ne postavlja. Pridobiteljeva dobrovernost sanira pravno neučinkovitost razpolaganja, zaradi česar s vknjižbo pridobi lastninsko pravico, četudi odsvojitelj ni bil lastnik.

Za odločitev v obravnavani zadevi ni pravno pomembno, ali je sporna parcela pripadajoče zemljišče k omenjenim stavbam, temveč je pravno pomembno, da tožeča stranka najkasneje od 1.9.2011 (učinek zaznambe spora v zemljiški knjigi) ni mogla biti več v dobri veri, da je lastnica dveh parkirnih mest, ki ležijo na sporni nepremičnini, glede katere so etažni lastniki prostorov v omenjenih stavbah zahtevali, da se v celoti določi kot pripadajoče zemljišče k omenjenim stavbam. Več kot očitno je, da so s tem etažni lastniki dali jasno vedeti, da nasprotujejo tudi tožnikovi lastninski pravici na delu te nepremičnine.

Če mora predlagatelj v primeru, ko predlaga vpis na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki je bilo overjeno pred uveljavitvijo tega zakona, predlogu priložiti tudi listine, ki morajo biti po 34. do 38. členu tega zakona priložene zemljiškoknjižnemu dovolilu, ni videti prav nobenega razloga, da bi bil v primeru, ko trdi da listine, na kateri je bilo overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, sploh nima, ker se je uničila, v ugodnejši situaciji.

Toženca sta prodajno pogodbo sklenila z nedopustnim namenom, da tožnici onemogočita uveljavljanje zahtevka na izstavitev zemljiškoknjižne listine, takšen dogovor pa ne more uživati pravnega varstva, niti toženca kot nedobrovernega kupca ne more varovati načelo zaupanja v zemljiško knjigo.

Po oceni Vrhovnega sodišča je pri tehtanju med položajem pridobitelja, ki je sicer računal na dokončnost zemljiškoknjižnega razmerja, ki bo šele nastopila, in pravico tožnika, ki vlaga izbrisno tožbo in varuje lastninsko pravico, tožbi za njeno varstvo pa je lastna časovna neomejenost in nezastarljivost, prednost vedno treba dati slednji. Objektivne meje pravnomočnosti namreč ne izključujejo le tožbe z enakim tožbenim zahtevkom, o katerem je že pravnomočno odločeno, pač pa tudi tožbo, s katero bi se uveljavljal zahtevek, ki je v neposrednem nasprotju z zahtevkom, o katerem je že pravnomočno odločeno. Če je sodišče ugotovilo, da doseženo soglasje o bistvenih sestavinah med pogodbenikoma po svoji vsebini predstavlja preužitkarsko razmerje, in odločilo o njegovi veljavnosti, saj je ugotovilo tudi njegovo ničnost, je izključilo vse naknadne ugovore, ki se nanašajo na njegovo vsebino ter veljavnost, in s tem tudi možnost hkratnega obstoja veljavnega darilnega razmerja iz istega dogovora.

Pogodba, ki je podlaga vpisu, je bila sklenjena v letu 2001, zato je potrebno uporabiti prehodno določbo četrtega odstavka 246. člena ZZK-1. Po tej določbi je treba zemljiškoknjižnemu dovolilu, overjenem pred uveljavitvijo tega zakona, priložiti listine, ki morajo biti po 34. in 38. členu tega zakona priložene zemljiškoknjižnemu dovolilu, torej potrdilo Upravne enote o odobritvi pravnega posla, oziroma o tem, da odobritev ni potrebna.

Zaupanje slabovernih pridobiteljev knjiženih pravic na nepremičnini v trajnost obstoječega položaja ne more imeti prednost pred zaščito ustavno varovane lastninske pravice, katere pomen se izraža prav v njeni absolutnosti in nezastarljivosti.

Če novi predpis (ZZK-1) glede uporabe ZZK pri izbrisni tožbi »molči«, to pomeni, da učinkuje takoj in ga je tako mogoče, če to ne nasprotuje načelu varstva zaupanja v pravo, uporabiti za vse, tudi že prej nastale, vendar še nerazsojene primere oziroma pravna razmerja. Takojšna uporaba ZZK-1 za pravna razmerja, nastala pred njegovo uveljavitvijo, z vidika načela varstva zaupanja v pravo v konkretnem primeru ni problematična, saj je bil vknjiženi pridobitelj v slabi veri. Zaupanje slabovernih pridobiteljev knjižnih pravic na nepremičnini v trajnost obstoječega položaja ne more imeti prednosti pred zaščito ustavno varovane lastninske pravice, katere pomen se izraža prav v njeni absolutnosti in nezastarljivosti. V primeru, ko je z vzpostavitvijo prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja ponovno vpisana pravica uporabe v korist osebe, ki ne obstaja več, obstaja pravni interes za izbrisno tožbo, če se bo tožeča stranka uspela vpisati v zemljiško knjigo kot imetnica pravice uporabe, ne da bi ji bilo potrebno vložiti novo tožbo ter da je bilo pri lastninjenju spornih zemljišč imetništvo pravice uporabe kakorkoli relevantno.

SZ-1 v 84. členu določa za najemno pogodbo pisno obliko, v 95. členu pa skrb za podaljšanje najemne pogodbe za določen čas prenaša na samega najemnika, ki mora najmanj 30 dni pred potekom najema pridobiti od lastnika pisno odobritev podaljšanja najemne pogodbe (aneks), sicer mora izprazniti stanovanje v pogodbenem roku, zaradi česar tudi ni pravne podlage za molče obnovljeno pogodbo za nedoločen čas.

V skladu s prvim odstavkom 32. člena ZZK-1 mora biti oseba, ki vpis dovoljuje, v zemljiškoknjižnem dovolilu označena s podatki, s katerimi je vpisana v zemljiški knjigi. Drugi odstavek 32. člena ZZK-1 ureja položaj, ko je oseba, ki dovoljuje vpis, v zemljiški knjigi označena z rojstnimi podatki, v zemljiškoknjižnem dovolilu pa je označena z EMŠO številko. V tem primeru je, ne glede na to, da oseba, ki dovoljuje vpis, v zemljiškoknjižnem dovolilu ni označena z enakimi podatki kot v zemljiški knjigi, z navedbo podatka o EMŠO te osebe, pogoju po prvem odstavku zadoščeno, saj je iz EMŠO številke mogoče razbrati tudi njen rojstni podatek.

Predlogu za vpis na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju mora biti priloženo potrdilo o plačilu davka oziroma da je zavezanec oproščen plačila davka.

Če se zemljiškoknjižno dovolilo nanaša na nepremičnino, na kateri po podatkih potrdila o namenski rabi zemljišča obstaja predkupna pravica občine, mora biti v zvezi s tem priloženo tudi ustrezno potrdilo občine, da ne uveljavlja predkupne pravice. Ko je ZZK-1 stopil v veljavo, je v prehodnih določbah uredil tudi primere, ko je bil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen pred njegovo uveljavitvijo. V zvezi s tem je v četrtem odstavku 246. člena določeno, da se za odločanje o vknjižbi smiselno uporabljajo tudi nove določbe 38. člena glede listin, ki morajo biti priložene zemljiškoknjižnemu dovolilu.

Pri identifikaciji imetnikov pravic, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, morajo uslužbenci na zemljiškoknjižnih sodiščih ravnati posebej pazljivo, saj lahko že najmanjše napake povzročijo hude posledice. Mogoče je, da imata enako ime in priimek dve - ponavadi sorodstveno povezani – osebi in na to možnost bi morala računati tudi zemljiškoknjižna referentka. Ta pa je kljub opisanemu neujemanju podatkov pri lastniku sporne parcele v zemljiški knjigi poočila datum rojstva in naslov prebivališča A. A., roj. … 1946, pri čemer pojasnila o neujemanju med podatki ni zahtevala niti od predlagatelja. Poočitev njegovih podatkov (114. in 116. člen ZZK v zvezi s prvim odstavkom 246. člena ZZK-1) pri lastniku sporne parcele je v konkretni zadevi povzročila, da se je namesto tožnikovega prodajalca kot lastnik vknjižil njegov sin.

Kakšna mora biti vsebina zemljiškoknjižnega dovolila, da je veljavna, se presoja po stvarnem pravu, ki se je prav glede zemljiškoknjižnega dovolila pri nas v preteklosti zelo spreminjalo. V času, ko se je civilno pravo opiralo še na avstrijski pravni sistem, je bila obvezna intabulacijska klavzula. V letu 1995 je Zakon o zemljiški knjigi opustil zahtevo po zemljiškoknjižnem dovolilu kot pogoju za vpis stvarnih pravic v zemljiško knjigo in se zadovoljil z overitvijo podpisa zemljiškoknjižnega prednika na pogodbi, ki je podlaga za nastanek zemljiškoknjižne spremembe. Šele Stvarnopravni zakonik, ki je začel veljati 1.1.2003, je kot materialnopravni predpis ponovno uvedel zemljiškoknjižno dovolilo v strogi oblični formi kot pogoj za vknjižbo pravice v zemljiško knjigo.

Izbrisna tožba je v ZZK-1 urejena drugače, kot je bila urejena v ZZK. Pomembna razlika je, da po ZZK-1 izbrisne tožbe ni mogoče vložiti zoper dobrovernega vknjiženega pridobitelja knjižne pravice (tretji odstavek 244. člena navedenega zakona), kakršen je bil po ugotovitvah nižjih sodišč toženec; v tem je ZZK-1 strožji od pred njim veljavnega ZZK. Toda po obeh zakonih je aktivno legitimiran samo tisti, čigar pravice na nepremičnini, pridobljene pred vpisom, so bile z vpisom prizadete (pri čemer ni omejitve samo na osebe, ki so bile pred izpodbijano vknjižbo že vpisane v zemljiški knjigi, enako velja za originarne pridobitelje).

Ob pravilni uporabi 149. člena ZZK-1 v povezavi z 267. členom SPZ je pravilna ocena, da je bil po določbah ZTLR zapis odložnega pogoja v zemljiškoknjižnem dovolilu dopusten, to pa pomeni, da bi moral upnik poleg prodajne pogodbe z zemljiškoknjižnim dovolilom v konkretni zadevi predložiti tudi pobotnico.

Po 3. odst. 71. čl. ZKZ komasacijski udeleženci postanejo lastniki zemljišča z vpisom pravnomočne odločbe o novi razdelitvi zemljišča v zemljiško knjigo.