38. člen ZZK-1

ZZK-1 nikjer ne določa, da je potrebno zemljiškoknjižnemu predlogu, ko je predmet pravnega prometa idealni delež na nepremičnini, predložiti še izjavo drugega solastnika, da svoje predkupne pravice ne uveljavlja. Določba petega odstavka 148. člena ZZK-1, na katero se sklicujeta udeleženca v pritožbi, govori o izpolnjenosti drugih pogojev za dovolitev vpisa, ki jih za posamezno vrsto vpisa določa ta zakon (poudarek sodišča druge stopnje), in je jezikovno jasna. Sankcijo za kršitev prodajalčeve obveznosti, da ponudi nakup svojega deleža drugemu solastniku, mora slednji uveljavljati v pravdi.

38. člen ZZK-1 nalaga posredno upoštevanje predkupne pravice, ko gre za kmetijska zemljišča (Zakon o kmetijskih zemljiščih omogoča vknjižbo šele po tem, ko predlagatelj pridobi ustrezno odločbo upravne enote o odobritvi pravnega posla - 22. člen). Listin, ki bi izkazovale, da je bila fizična oseba kot predkupni upravičenec o nameravani prodaji glede drugih nepremičnin ustrezno obveščena, ZZK-1 za vpis ne zahteva.

Pri vmesnem ugotovitvenem zahtevku ni potrebno, da stranka posebej izkazuje pravni interes, ker pri vmesnem ugotovitvenem zahtevku pogoji prejudicialnosti nadomeščajo procesno predpostavko pravnega interesa. Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo materialnopravne določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) v zvezi z nepravo stvarno služnostjo, ki je ustanovljena na podlagi pravnega posla - služnostne pogodbe (213. do 215., 226. in 234. člen SPZ). Do izpolnitve odložnega pogoja nikoli ni prišlo, prav tako pa je slednji postal nemogoč, saj Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju ZSPDSLS-1) sklenitev novega najemnega razmerja ne predvideva. Če se odložni pogoj ne izpolni, pogodba med strankama ne začne veljati in zato med njima ne nastanejo nobene pravice in obveznosti. Pri razlagi spornih določil se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v OZ (drugi odstavek 82. člena OZ). Namen izbrisne tožbe ni odprava formalnih pomanjkljivosti zemljiškoknjižne

Sklenitev pogodbe namesto razlastitve pomeni specifično pravno sredstvo pri urejanju razmerij v primerih, ko gre za tako javno korist, ki terja razlastitev nepremičnine (202.- 204. člen ZUreP-3). Pogodba nadomešča odločbo o razlastitvi (213. člen ZUreP-3) in sporazum o odškodnini oziroma sodno odločbo o njej (217. člen ZUreP-3). Gre torej za pogodbo, ki ni rezultat prostega urejanja obligacijskih razmerij enega od pogodbenikov, ki mu zaradi ugotovljene javne koristi (204. člen ZUreP-3) grozi razlastitev nepremičnine (203. člen ZUreP-3). Pridobitev lastninske pravice na tak način je zato v skladu z ustaljeno sodno prakso treba enačiti s pridobitvijo lastninske pravice na podlagi odločbe državnega organa in taka pogodba torej nima značaja in pomena prometa z nepremičninami.

Ker so bili predlagatelji šele z izpodbijanim sklepom, ki ga je izdala zemljiškoknjižna sodnica, seznanjeni z razlogi sodišča, zaradi katerih predlagani vpis ni dovoljen, manjkajočih listinskih dokazil niso mogli predložiti v ugovornem postopku, kot jim to sicer dovoljuje četrti odstavek 146. člena ZZK-1. Zato so pritožbi priložene listine pravočasno predložene.

Na kršitev predkupne pravice zakonitih predkupnih upravičencev, kakšna je pritožnica, zemljiško knjižno sodišče ne pazi. Skladno z določbami ZZK-1 so namreč ovira za vpis le zakonite predkupne pravice, ki so določene v javnem interesu (38. člen Zakona o zemljiški knjigi; ZZK-1) Zaznamba delitvenega postopka, ki je vpisana pri nepremičninah, glede kateri teče postopek, ni ovira za predlagani vpis.

Presoja, ali gre za promet s kmetijskimi zemljišči oziroma gozdovi, je v pristojnosti upravne enote. Glede na navedeno in ob upoštevanju načela prirejenosti obeh postopkov, se zemljiškoknjižno sodišče v zemljiškoknjižnem postopku ne sme ukvarjati s presojo pravne kvalifikacije posla v dokončni in pravnomočni odločbi upravne enote. Glede na vsebino izdane odločbe upravne enote (vloga za odobritev pravnega posla je bila v delu, ki se nanaša na predmetne nepremičnine, zavržena), je razumeti, da sploh ne gre za prodajo, ki bi terjala bodisi odobritev upravne enote bodisi potrdilo, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna. Notar je v skladu z devetim odstavkom 64. člena Zakona o notariatu (ZN) dolžan upoštevati vsebino listine, kolikor predpis veže overitev podpisa na izpolnitev določenih pogojev. Le če bi iz potrdil izhajalo, da ima občina predkupno pravico, bi moral prodajalec ob overitvi prodajne pogodbe predložiti bodisi izjavo občine, da slednja ne sprejema ponudbe prodajalca ali dokazilo o tem, da je že preteklo 15 dni od njegove ponudbe in pisno ponudbo, ki jo je poslal nosilcu predkupne pravice.

Za primer, če zemljiškoknjižno dovolilo v imenu osebe, ki dovoljuje vpis, izstavi pooblaščenec, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, na katerem je podpis osebe, v imenu katere je zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno, overjen (34. člen ZZK-1). Navedeno določbo je treba razlagati upoštevaje njen namen v povezavi s stvarnopravnimi pravili, ki urejajo obličnost razpolagalnega posla v pravnem prometu z nepremičninami in z relevantnimi strogimi določbami Zakona o notariatu (v nadaljevanju ZN) o overitvah podpisov.

Ker občina predkupne pravice pri pravnem poslu, ki je podlaga predlaganemu vpisu, v nobenem primeru ne more uveljaviti, na drugi strani tudi ne obstoji obveznost omogočiti uveljavitev predkupne pravice. Zato predlogu za vpis ni treba predložiti tudi potrdila iz tretjega odstavka 38. člena ZZK-1.

Tožena stranka ni prekršila določbe 87. člena ZUreP-1, saj ta ne nalaga občini, da mora izdati potrdilo o neuveljavljanju oziroma uveljavljanju predkupne pravice, temveč ureja tudi položaj, ko občina potrdila ne izda (kar je nesporno tudi v tej zadevi), in sicer se v tem primeru šteje, da predkupne pravice ne uveljavlja.

Načeloma se za listine iz 1. točke tretjega odstavka 40. člena ZZK-1 uporablja tudi drugi odstavek 38. člena ZZK-1 in v tem pogledu ima sodišče prve stopnje prav. Vendar pa je ta primer izjemen in smiselna uporaba teh pravil glede na okoliščine primera terja drugačno razlago. Pritožbeno sodišče se strinja s pritožbo, da se ga v tem primeru ne uporabi. Zemljiškoknjižnemu dovolilu ni bilo treba priložiti odobritve pravnega posla oziroma potrdila, da odobritev ni potrebna. Pri razlagi je treba izhajati iz namena določbe drugega odstavka 38. člena ZZK-1, ki je v varstvu javnega interesa. V konkretnem primeru pa ta upoštevaje vsebino Pogodbe, zakonodajo, ki ureja lastninjenje kmetijskih zemljišč ter zakonodajo, ki ureja varstvo kmetijskih zemljišč, po presoji pritožbenega sodišča ne more biti ogrožen. Iz listin, zakonodaje in vpisov v zemljiški knjigi izhaja, da ne gre za promet s kmetijskimi zemljišči, gre za ureditev neurejenega stanja iz tranzicijskih časov, ki sta ga s pogodbo uredili država in občina, edini potencialni upravičenki iz naslova lastninjenja teh zemljišč na podlagi 14. člena ZSKZ.

Presoja primernosti listine, ko se predlaga vpis lastninske pravice v korist države.

Zemljiškoknjižno sodišče je pri odločanju o vpisu, ki se predlaga na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, pristojno presojati samo popolnost in ničnost zemljiškoknjižnega dovolila (četrti odstavek 149. člena Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1). Preizkus ničnosti pa je omejen, saj zemljiškoknjižno sodišče po določbi petega odstavka. 149. člena ZZK-1 pri odločanju o vpisu ni pristojno preverjati, ali so izpolnjene zahteve strank na podlagi pravnega posla in tudi ni pristojno presojati veljavnosti tega pravnega posla. Zaradi omejene presoje ničnosti in popolnosti zemljiškoknjižnega dovolila, vprašanje, ali je zemljiškoknjižno dovolilo nično zaradi prekoračitve pooblastil pri sklenitvi posla, ni predhodno vprašanje v tem zemljiškoknjižnem postopku.

Izjava solastnika, da ne uveljavlja predkupne pravice, ne spada med listine, ki morajo biti priložne zemlijškoknjižnemu dovolilu.

Glede na prvo alinejo prvega odstavka 190. člena ZUreP-2 občini ni treba omogočiti uresničitev predkupne pravice, v kolikor solastnik proda drugemu solastniku in zato upoštevaje tretji odstavek 38. člena ZZK-1 v takem primeru ni treba da je zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo občine, da ne uveljavlja predkupne pravice, oziroma notarski zapisnik, v katerem notar ugotovi dejstva iz katerih izhaja, da je bila občini omogočena uresničitev predkupne pravice v skladu z zakonom, ki ureja postopek uresničitve te predkupne pravice in da je ta ni uveljavljala oziroma uresničila.

Po določbi 3. odstavka 33. člena ZZK-1 morajo biti listine, za katere ZZK-1 določa, da morajo biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priložene, ker sicer overitev podpisa ni dovoljena, spojene z zemljiškoknjižnim dovolilom. S tem je potrjeno, da so bile listine o izpolnitvi pogojev po posebnih predpisih oziroma potrdilo o plačilu davkov dejansko pridobljene in je z njimi notar, preden je overitev opravil, razpolagal. S tem tudi postanejo sestavni del listine, ki je podlaga vpisu. Poleg tega mora sodišče preveriti obstoj listin, ki jih zahtevata 37. in 38. člen ZZK-1 (vsebinsko presojo izpolnjenosti pogojev za overitev opravi notar).

Predlagateljica ima v primeru nakupa zemljišč na zavarovanih območjih absolutno prednostno predkupno pravico po prvem odstavku 84. člena ZON, iz določbe 18. člena ZKZ pa izhaja, da je delitev zaščitene kmetije dopustna, če je kupec Republika Slovenija. Zaradi tega v konkretnem primeru poseben nadzor nad pravnim prometom po določbah ZKZ ni potreben.

Predlagatelj ob sestavi zemljiškoknjižnega predloga notarske listine, ki obsega v fizični obliki več pol, vseh pol ni prešil z jamstvenikom, torej ni postopal, kot mu nalaga 35. člen ZN.

Če drži, da gre za skupno lastnino člana agrarne skupnosti, je sodišče pri presoji, ali so bile predlogu predložene vse potrebne listine, določbo 38. člena ZZK-1 zmotno uporabilo. V zvezi s predkupnim pravicami, ki jih določa 42. člen ZAgrS, bi moralo upoštevati specialno ureditev iz šestega odstavka te določbe v povezavi z zakonodajo, ki ureja promet s kmetijskimi zemljišči in gozdovi.

Pomen določbe iz 3. odstavka 33. člena ZZK-1, da morajo biti listine, za katere ZZK-1 določa, da morajo biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priložene, ker sicer overitev podpisa ni dovoljena, spojene z zemljiškoknjižnim dovolilom, je v jamstvu, da so bile listine o izpolnitvi pogojev po posebnih predpisih oziroma potrdilo o plačilu davkov dejansko pridobljene in je z njimi notar, preden je overitev opravil, razpolagal. S tem pa tudi postanejo sestavni del listine, ki je podlaga vpisu.