VSRS Sklep II Ips 577/2006

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč prve in druge stopnje se razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

1Sodišče prve stopnje je postopek v delu, ki se nanaša na primarni tožbeni zahtevek za sklenitev kupoprodajne pogodbe, zaradi umika tožbe v tem delu ustavilo. Podrejeni denarni tožbeni zahtevek je zavrnilo in odločilo o pravdnih stroških. Navedlo je, da so se pogodbene stranke s predpogodbo z dne 7. 5. 2002 sporazumele za dopusten dogovor o ari. Ker je razlog za neizpolnitev pogodbe na strani tožeče stranke, je tožena stranka aro upravičeno zadržala.

2Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Navedbe revidenta

3Zoper to sodbo v zvezi s sodbo sodišča prve stopnje je tožeča stranka vložila revizijo iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji Vrhovno sodišče Republike Slovenije ugodi in izpodbijano sodbo v zvezi s sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Opozarja, da je stališče, da je institut are združljiv z institutom predpogodbe, materialnopravno zmotno. Neenaka sodna praksa glede tega pravnega vprašanja ne more biti v škodo tožeče stranke. Sodišče prve stopnje bi moralo v dokaznem postopku zaslišati stranke in ugotoviti njihovo pravo voljo. Ker tega ni storilo, je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka, saj tožeči stranki ni bila dana možnost, da bi pojasnila svoje stališče. Zaključek o odgovornosti tožeče stranke za neizpolnitev pogodbe je v nasprotju z dejstvi, iz katerih jasno izhaja, da so se pogodbene stranke strinjale, da predpogodba nima več pravnih učinkov. Nepremičninski posrednik je z dopisom z dne 23. 10. 2002 izrazil voljo prodajalcev, da štejejo predpogodbo za razdrto. Ker je tožeča stranka na ta dopis reagirala z dopisom z dne 8. 11. 2002 in enega od prodajalcev obvestila, da zahteva vračilo dvakratne are z obrestmi, je jasno, da so vse obveznosti, ki izvirajo iz predpogodbe, prenehale, saj je bila razdrta. Ara je akcesoren posel, zato deli usodo glavne pogodbe, to je predpogodbe. Tožeča stranka ni imela nikakršnega vpliva na izjavo občine, da uveljavlja predkupno pravico. Gre za ravnanje tretjega, ki je izven sfere obeh pogodbenih strank. Obvestilo iz junija 2003 s pozivom tožeči stranki, naj sklene glavno pogodbo in plača kupnino, je lahko le vabilo za sklenitev nove pogodbe, ne more pa ustvarjati obveznosti za tožečo stranko.

4Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5Revizija je utemeljena.

6Bistvene prvine, ki tvorijo dejansko podlago v sporni pravdni zadevi, so naslednje:

- pravdne stranke oziroma pravni predniki tožene stranke so se s predpogodbo z dne 7. 5. 2002 sporazumele, da bodo sklenile pogodbo o prodaji nepremičnin; - tožeča stranka se je s predpogodbo zavezala k plačilu are v višini 10 % celotne dogovorjene kupnine po predpogodbi, ki jo je tudi plačala; - s predpogodbo (11. člen) je bilo dogovorjeno, da lahko toženci, če kupnina ne bo v celoti in pravočasno poravnana ali če tožnik ne bi hotel skleniti glavne pogodbe, obdržijo aro; - pogodbene stranke roka za sklenitev glavne pogodbe niso določile, so pa v 9. členu predpogodbe opredelile pogoje za sklenitev glavne pogodbe, med drugim izdajo potrdila Mestne občine ..., da na spornih zemljiščih ne obstaja predkupna pravica oziroma da je občina ne uveljavlja; - Mestna občina ... je z odločbo z dne 5. 6. 2002 izdajo takšnega potrdila zavrnila in na parc. št. 578/42, 578/14, 578/13 in 578/10 k.o. ... uveljavljala predkupno pravico; - po zavrnilni odločbi Mestne občine ... je med pogodbenimi strankami prišlo do pogovorov o razvezi predpogodbe, vendar do podpisa osnutka pogodbe z dne 9. 7. 2002 (priloga A4) ni prišlo; - nepremičninski posrednik F. J. je 23. 10. 2002 tožečo stranko obvestil, da šteje predpogodbo zaradi negativnega odgovora Mestne občine ... za razdrto; - tožeča stranka se je na to obvestilo odzvala tako, da je 8. 11. 2002 enega od tožencev (V. O., priloga A9) obvestila, da "zaradi odstopa od predpogodbe zahteva vračilo dvakratne are"; - toženci se s tem niso strinjali in so tožeči stranki z dopisom z dne 16. 11. 2002 (priloga A7) sporočili, da so še vedno pripravljeni skleniti prodajno pogodbo; - 5. 6. 2003 so toženci obvestili tožnika, da so izpolnjeni vsi pogoji iz predpogodbe za sklenitev prodajne pogodbe in ga pozvali k sklenitvi glavne pogodbe pod pogojem, da plača kupnino do 30. 6. 2003; - tožeča stranka je z dopisom z dne 23. 6. 2003 zaprosila za podaljšanje roka za plačilo kupnine.

7Sodna praksa glede vprašanja, ali zakon (Zakon o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR, oziroma Obligacijski zakonik, v nadaljevanju OZ, katerega določbe se v bistvenem ne razlikujejo od relevantnih določb ZOR) prepoveduje utrditev obveznosti iz predpogodbe z aro, se je ustalila s sprejetjem pravnega mnenja,(1) v skladu s katerim se lahko pogodbene stranke ob sklenitvi predpogodbe veljavno dogovorijo o ari. OZ niti ZOR dogovora o ari ob sklenitvi predpogodbe sicer ne predvidevata, vendar ga tudi ne prepovedujeta, zato lahko udeleženci svoje obligacijsko razmerje uredijo drugače, kot je določeno v OZ (3. člen OZ).

8Pogodbene stranke so se s predpogodbo z dne 7. 5. 2002 veljavno dogovorile o ari. Dogovor je bil sklenjen v obojestransko korist, saj so se sporazumele, da sme v primeru, če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna tožeča stranka, ki je dala aro, tožena stranka le-to obdržati (11. člen predpogodbe); tožena stranka pa mora tožeči stranki v primeru, če ne bi hotela skleniti prodajne pogodbe, vrniti dvojno aro.

9Ob predpostavki veljavno sklenjene predpogodbe mora sodišče, ki odloča o tožbenem zahtevku za vrnitev are, raziskati, katera stranka je kršila svojo pogodbeno obveznost. Do plačila denarnega zneska v višini, ki je enak znesku are, je pogodbi zvesta stranka namreč upravičena samo, če uresniči pravico odstopiti od pogodbe zaradi kršitve pogodbene obveznosti druge pogodbene stranke, torej če je pogodba razvezana zaradi vzroka, za katerega odgovarja druga pogodbena stranka. Te odgovornosti se slednja lahko razbremeni samo, če dokaže, da je vzrok za kršitev dogodek oziroma ravnanje tretje osebe, ki je zunaj njene sfere (primerjaj z 240. členom OZ), oziroma ravnanje druge pogodbene stranke ali drug vzrok, ki izvira iz njene sfere (primerjaj z 244. členom OZ).

10Tožeča stranka v reviziji utemeljeno opozarja, da je ugotavljanje dejstev v smeri odgovornosti za neizpolnitev pogodbe izključeno, če je predpogodba razvezana. Dogovor o ari nima značilnosti samostojnega pravnega posla, temveč sta njegova veljavnost in pravno učinkovanje odvisna od veljavnosti pogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara izročena. Dogovor o ari je zato akcesoren in deli pravno usodo pogodbe, v zvezi s sklenitvijo katere je bila ara dogovorjena in plačana. Če je bila pogodba kasneje razveljavljena ali če je razvezana s soglasjem pogodbenih strank ali zaradi vzroka, za katerega ne odgovarja nobena pogodbena stranka, zaradi akcesornosti dogovor o ari preneha. S tem odpade pravni temelj za plačilo denarnega zneska, ki ga je ena stranka dala drugi stranki v znamenje, da je pogodba sklenjena.

11Kot je že bilo omenjeno, so pogodbene stranke s predpogodbo z dne 7. 5. 2002 opredelile pogoje za sklenitev glavne pogodbe, med drugim z izdajo potrdila Mestne občine ..., da na zemljiščih, ki so predmet prodaje, ne obstaja predkupna pravica oziroma, da je občina ne uveljavlja. Mestne občine ... je z odločbo z dne 5. 6. 2002 izdajo takšnega potrdila zavrnila in na nekaterih parcelah uveljavljala predkupno pravico. Z neizpolnitvijo pogoja iz 9. člena predpogodbe je postala izpolnitev obveznosti tožencev zaradi dogodka, za katerega ni odgovorna niti prva niti druga pogodbena stranka, vsaj glede parcel, ki so navedene v izreku odločbe z dne 5. 6. 2002, nemogoča. Učinek nekrivdne naknadne nemožnosti izpolnitve na nasprotno obveznost je, da ugasne tudi obveznost druge stranke; če pa je ta že izpolnila del svoje obveznosti, lahko zahteva vrnitev po pravilih o vračanju tistega, kar je bilo neupravičeno pridobljeno (prvi odstavek 116. člena OZ). OZ torej v zvezi z nekrivdno naknadno nemožnostjo izpolnitve uvaja pravilo razveze pogodbe na podlagi samega zakona. Le-ta preneha v trenutku, ko postane ena od obveznosti nemogoča, zato s spremembo zakonodaje (v konkretnem primeru Zakona o urejanju prostora, ki je začel veljati 1. 1. 2003), obveznosti po predpogodbi niso mogle "oživeti". Nekoliko drugače so urejene posledice delne nekrivdne naknadne nemožnosti izpolnitve pri dvostranskih pogodbah. Če dogovorjena izpolnitev pomeni celoto, delna izpolnitev ne odgovarja namenu pogodbenih strank. Delna izpolnitev se v takšnem primeru šteje za neizpolnitev in delna nemožnost izpolnitve je enaka popolni nemožnosti izpolnitve. To pomeni, da je druga stranka prosta svoje obveznosti. Vendar ta posledica ne nastopi avtomatično na podlagi samega zakona kot pri popolni naknadni nemožnosti, ampak pogodba preneha šele z enostransko izjavo stranke, ki naj bi prejela nemožno izpolnitev; sicer pogodba ostane v veljavi, druga stranka pa ima pravico zahtevati sorazmerno zmanjšanje svoje obveznosti (drugi odstavek 116. člena OZ).

12Ker sta sodišči prve in druge stopnje spregledali okoliščine, ki so terjale subsumpcijo pod pravno normo 116. člena OZ, sodišče ni raziskalo vseh pravno-relevantnih dejstev, zlasti ni ugotovilo, v kakšnem obsegu je postala izpolnitev tožencev nemogoča in, če je postala izpolnitev nemogoča le delno, ali je dogovorjena izpolnitev (prodaja vseh parcel) pomenila celoto. Revizijsko sodišče je zato moralo reviziji ugoditi, sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

13V okviru napotkov sodišču prve stopnje revizijsko sodišče povzema, da se bo moralo sodišče v ponovljenem postopku opredeliti, ali je v spornem pogodbenem razmerju nastopila popolna ali delna naknadna nemožnost izpolnitve. Če bo zavzelo stališče v prid delne naknadne nemožnosti izpolnitve, bo moralo odgovoriti na vprašanje, ali je pogodba prenehala na podlagi izjave stranke, ki naj bi prejela nemožno izpolnitev, v zvezi s čimer bo moralo med drugim oceniti izjavo tožeče stranke z dne 8. 11. 2002, da "zaradi odstopa od predpogodbe zahteva vračilo dvakratne are".

14Stroškovni izrek temelji na določilu tretjega odstavka 165. člena ZPP.

---.---

Op. št. (1): Pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 16. 12. 1997, Pravna mnenja 2/97, str. 6.