33. člen OZ

Predpogodba še ni prodajna pogodba zato, ker vsebuje določen oziroma določljiv predmet ter ceno. Tudi predpogodba ju mora vsebovati, da veljavno vzpostavlja obveznost skleniti glavno pogodbo. Z izpolnitvijo pogojev iz pogodbe je nastopila le obveznost skleniti glavno pogodbo. Povedano drugače: terjatev enega sopogodbenika, da zahteva sklenitev glavne pogodbe od drugega, je tedaj zapadla. Tedaj je pričel teči tudi rok za sklenitev glavne pogodbe (peti odstavek 33. člena OZ). Če je katera od strank pogodbo že (delno) izpolnila, pa lahko to v primeru, da do sklenitve pogodbe ne pride, morebiti zahteva nazaj, ne vzpostavlja pa to sklenitve glavne, to je prodajne pogodbe.

Sodna praksa in teorija za presojo spremenjenih okoliščin upošteva pravilo iz drugega in tretjega odstavka 112. člena OZ. Razveza zaradi spremenjenih okoliščin je poseben institut, ki odstopa od splošnega načela, da pogodbe držijo (pacta sunt servanda), zato so predpostavke za njegovo uveljavljanje strogo določene. Če je pogodba veljavna (pravilno sklenjena) in pride do nepravilnosti pri izpolnjevanju pogodbe, nastane pogodbi zvesti stranki škoda, ker pogodba ni pravilno izpolnjena. Ta je opredeljena kot pozitivni pogodbeni interes. To je premoženje, ki bi ga prizadeta stranka imela, če bi bila pogodba pravilno izpolnjena. Če pa pogodba ni veljavna in obveznosti ne nastanejo, ima oškodovanec nasproti tistemu, ki je za neveljavnost odgovoren, negativni pogodbeni interes oziroma interes zaupanja. To je premoženje, ki bi ga stranka imela, ko z drugo stranko sploh ne bi bila sklenila pogodbe. Po soglasnem mnenju sodne prakse in teorije pa se lahko zahtevka, ki sta usmerjena na pozitivni oziroma negativni interes, uporabljata le alternativno. Oškodovanec ju ne more kumulirati, razlog pa je v tem, da bo vsak ponudnik stroške priprave ponudbe pokril s pričakovanim dobičkom

Ob dogovoru, da se je tožnik A. A. zavezal plačati kupnino za nepremičnino pred sklenitvijo glavne pogodbe, je povsem jasno, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, da lahko to, vnaprej plačano kupnino, v primeru nesklenitve glavne prodajne pogodbe zahteva nazaj. Posebna dodatna opredelitev glede tega v sami predpogodbi ni potrebna, ker podlago za to daje že OZ v določbah o neupravičeni obogatitvi. Tako so brezpredmetni pritožbeni očitki, da tožnikova terjatev v predpogodbi ni bila opredeljena po temelju, višini in glede dospelosti. Povsem življenjsko logična je tako tudi povezava med terjatvijo tožnika, ki ima podlago v zakonskih določbah, in hipoteko, ustanovljeno zaradi zavarovanja tožnikove terjatve za primer nesklenitve glavne pogodbe.

Družbenik se je s Sporazumom zgolj zavezal skleniti s predlagateljem pravni posel o odsvojitvi poslovnega deleža, in to v roku 5 let od dneva sklenitve sporazuma. To pa še ni razpolagalni posel v smislu tretjega odstavka 481. člena ZGD-1.

Z vidika uporabe 13. člena ZPP je vprašanje pravnomočnosti odločbe drugega sodišča dejstvo in drži zavzemanje tožnika v odgovoru na pritožbo, da je sodišče prve stopnje lahko uporabilo 214. člen ZPP. Po drugem odstavku 214. člena ZPP se štejejo za priznana dejstva, ki jih stranka ne prereka. Tožnik je zatrjeval, da je bilo predhodno vprašanje rešeno v smislu 13. člena ZPP, medtem ko toženec na prvi stopnji sojenja tega z ničemer ni prerekal. Bilo je pojasnjeno, da se družba v konkretnem primeru ne ustanavlja; da vanjo le vstopa nov družbenik; da je ZGD-1 glede urejanja akta o ustanovitvi pomanjkljiv in je treba uporabiti tudi določbe OZ; ter da je vstop družbenikov v enoosebno d.o.o. specifična situacija, v kateri le-ti morajo soglasno sprejeti družbeno pogodbo in z njo nadomestiti prej s strani edinega družbenika enostransko sprejet ustanovitveni akt. Že predmetno izkazuje pravno podlago za postavitev oblikovalnega zahtevka. Hkrati sam ZGD-1 določa obveznost vpisa novega družbenika v sodni register, kar narekuje v običajni d.o.o. predložitev čistopisa družbene pogodbe, v konkretni situaciji pa seveda sprejem družbene pogodbe. Ker toženec zavrača sklenitev družbene pogodbe

Utemeljeno pa toženci v pritožbi opozarjajo, da se sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni opredelilo do vseh njihovih pravno pomembnih navedb v zvezi z ničnostjo pogodbe, zaradi česar v sodbi manjkajo razlogi o vseh odločilnih dejstvih, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je prerasla v kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče mora poznati pravo (iura novit curia) in je zato dolžno preizkusiti vse možne pravne podlage, ki bi glede na zatrjevana dejstva lahko prišle v poštev. Status zemljišča (namembnost) predstavlja bistveno lastnost predmeta pogodbe (prvi odstavek 46. člena OZ), pogodba o ari pa je v konkretnem primeru imela naravo predpogodbe (prvi in tretji odstavek 33. člena OZ). Zato bi sodišče prve stopnje moralo vsebinsko presoditi navedbe tožencev o tem, da so bili pri sklenitvi pogodbe o ari (kot predpogodbe) v bistveni opravičljivi zmoti. Če bi ugotovilo, da so toženci ravnali s skrbnostjo, ki se zahteva od povprečnega udeleženca v pravnem prometu (prvi odstavek 6. člena OZ), in da je bila torej njihova zmota opravičljiva, jih pogodba o ari ne zavezuje

Izgubljeni dobiček je dobiček, ki ga lahko pogodbi zvesta stranka utemeljeno pričakuje glede na normalen tek stvari. Ker iz navedb tožeče stranke izhaja nazadovanje poslovanja v preteklih obdobjih, je sodišče prve stopnje pravilno sklenilo, da tožeča stranka ni podala trditev, iz katerih bi izhajalo njeno utemeljeno pričakovanje glede izgubljenega dobička. Pravice in obveznosti, ki so vsebina določenega obligacijskega razmerja, učinkujejo samo za udeležence tega razmerja. Tožeča stranka zato ne more uspeti s toženim zahtevkom, s katerim zahteva razveljavitev najemne pogodbe med drugima strankama. Takšen tožbeni zahtevek je nesklepčen.

Spremembe oziroma spremenjene okoliščine, ki otežujejo izpolnitev obveznosti ene stranke oziroma zaradi katerih se ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi (112. člen OZ), morajo že po sami naravi vplivati na bistvene sestavine pogodbenega dogovora. Ker pri plačanem znesku ni šlo za najemnino, tožeča stranka njegovega znižanja ne more doseči na podlagi odgovornosti najemodajalca za napake na predmetu najema (592 - 599. člen OZ), kot tudi ne na podlagi instituta znižanja najemnine zaradi delnega uničenja predmeta najema (617. člena OZ). Besedilo 617. člena OZ ne ureja primerov, ko bi stvar zaradi (delnega) uničenja ali poškodovanja postala neuporabna za konkretnega najemnika, pač pa se nanaša samo na morebitno objektivno zmanjšano uporabnost predmeta najema.

Predpogodba v primeru spremenjenih okoliščin strank ne veže. Tako upravičenje lahko stranka uveljavi tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe. V konkretnem primeru se dolžnik v ugovoru res sklicuje na spremenjene okoliščine, a kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, za svoje trditve ne predlaga in tudi ne predloži nobenega dokaza. Res je, da bo svoje trditve lahko uveljavljal v pravdi, ki jo je sprožila upnica, a neobrazloženih ugovornih navedb v postopku zavarovanja sodišče glede na procesne določbe ni moglo upoštevati - nobene zakonske podlage namreč nima, da bi samo delalo poizvedbe in izvajalo dokaze brez ustreznega dokaznega predloga. Sodišče prve stopnje je upoštevalo trditve obeh strank, pri tem pa ugotovilo, da dolžnik za svoje trditve ni predložil in tudi ne predlagal nobenega dokaza. Tudi presoja obstoja nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve brez izdane začasne odredbe onemogočena ali precej otežena, je pravilna. Dolžnik res navaja v ugovoru, da je še pred izdano začasno odredbo na spletu pri spornem stanovanju spremenil status stanovanja v "rezervirano" in torej začasno stanovanje umaknil iz prodaje, a vendar ne zanika, da bi upnici rekel, da bo, če ne

Z Dogovorom sta se toženka in njen takratni zunajzakonski partner zavezala priskrbeti stanovanje tožniku. Gre za obveznost zunajzakonskih partnerjev v razmerju do tretje osebe in ne za medsebojni dogovor o urejanju premoženjskih razmer. Poimenovanje pravnega posla ni bistveno, ampak njegova vsebina. Vsebina Dogovora pa jasno izraža toženkino obveznost. Kot je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje, jasnim jezikovnim pomenom vsebine Dogovora ni mogoče pripisati drugačnega pomena ali posledice. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da je Dogovor nedoločen ali nedoločljiv, saj iz njega jasno izhaja, da toženka in tožnikov brat A. A. kupita stanovanje v vrednosti 8 mio SIT, da vzame kredit toženka in da se po plačilu kredita stanovanje prepiše na tožnika. Za presojo veljavnosti sklenjenega Dogovora ni bistveno, da je bilo kupljeno stanovanje nekoliko dražje.

Predpogodba je takšna pogodba, s katero se prevzame obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (33. člen OZ). V konkretnem primeru je bila izstavitev zemljiškoknjižne listine vezana na sklenitev prodajne pogodbe (pogodbeni stranki sta se namreč v 9. členu navedene pogodbe dogovorili, da bo zemljiškoknjižno dovolilo podano šele v prodajni pogodbi). S tem, ko je sodišče prve stopnje smiselno ugotovilo, da je podano nasprotje med zatrjevanim dejstvom, da je bila med pravdnima strankama sklenjena kupoprodajna pogodba ter predloženim dokazom (4. točka prvega odstavka 318. člena ZPP), iz katerega katerih izhaja, da je bila med pravdnima strankama sklenjena predpogodba, ne bi smelo izdati zavrnilne zamudne sodbe, temveč bi moralo nadaljevati postopek in po opravljeni glavni obravnavi o tožbenem zahtevku odločiti s kontradiktorno sodbo.

Tako prenos lastninske pravice na nepremičnini, kot na poslovnem deležu, predstavljata razpolaganje s premoženjem pomembne vrednosti, zato je življenjsko pričakovati, da bodo stranke o poslu dobro premislile in vse dogovore v zvezi z odsvojitvijo jasno dogovorile in zapisale vsaj v zvezi z bistvenimi elementi pogodb glede tega, ali je posel odplačen ali neodplačen. Ni nepomembno, da ima pogodba o odsvojitvi poslovnega deleža obliko notarske listine, ki je javna listina in dokazuje resničnost tistega, kar se v njej potrjuje. Ta pa potrjuje, da je bil posel neodplačen. Ta dokaz ima, tako kot zaključuje sodišče prve stopnje, bistveno večjo dokazno vrednost, kot izpovedba tožnika, ki je zainteresiran za uspeh v tem postopku.

Bistvena značilnost fiksnega pravnega posla je, da je izpolnitev po dogovorjenem roku za stranko brez pomena. Sama določitev natančnega časa, ko je treba izpolnitev opraviti, ne zadošča za sklep o fiksni pogodbi, takšna mora biti tudi vnaprej izražena volja pravdnih strank. Toženec je odgovoren, da do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo niti v dodatnem roku. Po izteku tega roka, v katerem izpolnitve ni bilo, je prišlo do avtomatične razveze pogodbe in s tem do sankcije zaradi neizpolnitve pogodbe, za katero odgovarja toženec, ki je prejel aro.

Predlog se zavrne.

Sporazum o pogodbeni kazni deli pravno usodo obveznosti, na katere zavarovanje se nanaša oziroma pogodbena kazen obstoji le, če veljavno obstoji tudi glavna obveznost, katere izpolnitev naj zavaruje za primer strankine nezvestobe pogodbi. Določitev pogodbene kazni, kot civilne sankcije za kršitev dogovorjenih obveznosti, v pravnem poslu, sklenjenem v obliki predpogodbe, terja tudi sočasno uporabo pravnih pravil, ki opredeljujejo to pravno razmerje. Akcesorna narava pogodbene kazni narekuje uveljavitev šest mesečnega roka, ki ga zakon predpisuje za sklenitev glavne pogodbe, tudi za zahtevo za plačilo pogodbene kazni. Le dokler ima stranka na voljo izpolnitveni zahtevek, lahko zahteva plačilo pogodbene kazni, po poteku roka pa se mu odreče oziroma s potekom prekluzivnega roka iz petega odstavka 33. člena OZ preneha upnikova pravica zahtevati sklenitev glavne pogodbe, s tem pa tudi pravica do izbire med izpolnitvjo (pred)pogodbe in plačilom pogodbene kazni.

Prodajna pogodba (formalno zapisana kot predpogodba) v obravnavanem primeru ni bila podlaga za prenos stvarnopravne lastninske pravice na nepremičnini, je pa bila pravna podlaga za terjatev prodajalca za plačilo preostanka kupnine in za terjatev kupcev za sklenitev razpolagalnega posla (izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila) kot premoženjske obligacijske pravice, ki je spadala v skupno premoženje zakoncev. Povedano drugače: stvarnopravna realizacija je bila pomembna le z vidika (stvarnopravne) forme tega premoženja. Stanovanje pa je v ekonomskem (premoženjskem) smislu prešlo v pravno sfero zakoncev že v času zakonske zveze. Opisana premoženjska pravica se je po razpadu življenjske skupnosti skladno z načelom realne subrogacije vključila v stvarnopravno pravico. Po drugem odstavku 51. člena ZZZDR je z razvezo (in po uveljavljeni sodni praksi že prej, s prenehanjem življenjske in ekonomske skupnosti) skupno premoženje zakoncev prenehalo nastajati, je pa do delitve še nadalje obstajalo in se je lahko preoblikovalo. V sodni praksi so bili najpogosteje obravnavani primeri preoblikovanja, izvedenega na način, da je eden od zakoncev stvar ali pravico iz skupnega premoženja po ra

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Ker izgradnja novega stanovanjskega kompleksa na območju spornih nepremičnin ni prešla v kavzo pogodbe, za odločitev o zadevi tudi niso bistvene okoliščine glede zmanjšanja transakcij z nepremičninami in manj izdanih novih gradbenih dovoljenj, kreditnega krča, stečaja gradbenih podjetij in zmanjšanja predvidenih gradbenih površin. Na sklenitev glavne pogodbe bi sicer lahko vplivalo zmanjšanje obsega kreditiranja s strani bank, vendar toženka trditve o tem, da naj bi imela finančne težave s poplačilom kupnine, ni podala. Prav tako za preostale navedene okoliščine konkretizirano ne pojasni, kako so vplivale na domnevno nezmožnost toženke s tožnico skleniti glavno pogodbo in izpolnitev preostalih pogodbenih obveznosti.

Dobroveren lastniški posestnik je torej tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari. V opravičljivi zmoti je, ko utemeljeno misli, da je postal lastnik neke stvari.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je dogovor o pogodbeni kazni veljaven.