VSL sodba II Cp 3998/2009

Pritožbi se ugodi, in sicer tako:

I.) da se sodba sodišče prve stopnje glede primarnega zahtevka spremeni tako, da
se ugodi primarnemu tožbenemu zahtevku, ki se glasi:

"1. Tožena stranka R. S., Ljubljana je dolžna s tožnico M. L., Ljubljana, skleniti pogodbo naslednje vsebine:

Najemna pogodba

ki jo na podlagi določil Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/2003) dogovorita in skleneta

R. S., Ljubljana,
(v nadaljevanju najemodajalec)

in

L. M. Ljubljana, roj. ........., EMŠO ....,
(v nadaljevanju najemnik)

1. člen

Pogodbeni stranki uvodoma ugotavljata:
- da je najemodajalec lastnik dvosobnega stanovanja št. 22, v izmeri 55,84 m2 v III.
nadstropju hiše P. .., Ljubljana,
- da je stanovanje skladno z uredbo o označevanju stanovanj in poslovnih prostorov označeno s številko 2636-586-112 - stanovanje št. 22, kar predstavlja tudi identifikacijsko številko stanovanja,
- da ima najemnica stanovanje, ki je predmet te pogodbe že v posesti in sicer kot
uporabnik, naveden v najemni pogodbi s pokojno D. R.

2. člen

Najemodajalec odda, najemnik pa najame dvosobno stanovanje št. 22 v III. nadstropju hiše P. ...., Ljubljana v izmeri 55,84 m2 z identifikacijsko številko 2636-586-112, ki mu pripada pravica do souporabe skupnih delov, objektov in naprav hiše P. ...., Ljubljana. Stanovanje ima vodovodni priključek in priključek za elektriko ter telefonski priključek.

3. člen

Stanovanje je neprofitno najemno stanovanje.

4. člen

Najemna pogodba je sklenjena za nedoločen čas.

5. člen

Najemnik bo uporabljal stanovanje izključno za stanovanjske potrebe.

Poleg najemnika bo stanovanje uporabljal še: S. L., roj. .....(EMŠO .....), ki je sin najemnice.

6. člen

Lastnik je dolžan vzdrževati stanovanje, skupne prostore, dele, objekte in naprave v stanovanjski hiši v stanju, ki zagotavljajo najemniku normalno uporabo stanovanja, skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše ves čas trajanja najema.

Lastnik bo preprečil najemniku poslabšanje stanovanjskih pogojev, tako da bo stanovanje investicijsko vzdrževal v skladu s predpisanimi standardi vzdrževanja.

Lastnik je dolžan zagotoviti, da se dela v zvezi z izboljšavami in popravili opravijo s kar najmanjšimi motnjami v najkrajšem času.

O nameravanih posegih je lastnik dolžan poprej obvestiti najemnika, po dokončanju del pa mu omogočiti normalno uporabo stanovanja.

7. člen

Najemnik prevzema obveznost za:
- tekoča popravila, vzdrževanje stanovanja in opreme (zamenjava tesnil, varovalk, vtičnic ipd),
- poravnavo stroškov popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja,
- druge obveznosti v zvezi s predpisanimi standardi vzdrževanja.

8. člen

Lastnik ima pravico pobirati najemnino za oddano stanovanje v skladu z zakonskimi predpisi in to pogodbo, in sicer v višini neprofitne najemnine, pri čemer je najemnina za december 2005 znašala 29.658,00 SIT ter za september znaša 148,50 EUR.

Med trajanjem najemnega razmerja se najemnina oblikuje skladno s predpisom, ki določa način in višino izračuna neprofitne najemnine.

9. člen

Poleg najemnine bo najemnik dolžan plačevati še naslednje stroške:
1. Stroške, ki nastanejo zaradi uporabe stanovanja in niso zajeti v najemnini: elektrika, daljinsko ogrevanje stanovanja, poraba tople vode, vodarina, odvoz smeti, kanalizacija, prispevki za CATV in SATV, stroški telefona ipd.
2. Stroške za obratovanje stanovanjske hiše: ogrevanje, elektriko, vodo, čiščenje, stroške hišnika, obratovanje naprav in druge skupne stroške.

10. člen

Najemnik bo najemnino in ostale stroške plačeval do 15. v mesecu za tekoči mesec na račun, razviden iz računa upravnika.

V primeru zamude bo najemnik plačal zamudne obresti v višini, določeni z zakonom.

11. člen

Lastnik ima poleg pravic in obveznosti, ki jih določa ta pogodba, odgovornost za stvarne in pravne napake oddanega stanovanja.

Za stvarno napako se šteje vsaka napaka, ki ovira oziroma onemogoča nemoteno rabo stanovanja. Lastnik odgovarja za napake, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne. Lastnik ne odgovarja za napake, ki so bile najemniku ob sklenitvi pogodbe znane, ali mu niso mogle ostati neznane, razen če je lastnik zanje vedel, pa jih je namenoma zamolčal.

Za pravno napako se šteje napaka, kadar pravica tretjega ovira pravico najemnika.

12. člen

Najemnik stanovanja je dolžan:
- uporabljati stanovanje v skladu s to pogodbo,
- nositi škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja,
- dvakrat letno dopustiti vstop v stanovanje lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu za preveritev pravilne uporabe stanovanja,
- poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja,
- obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z normativi in standardi,
- dopustiti vstop v stanovanje, da se v stanovanju opravijo dela v zvezi s popravili in izboljšavami v stanovanjski hiši, ki jih drugače ni moč odpraviti ali pa le z nesorazmernimi stroški,
- plačevati najemnino za najeto stanovanje in stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu s to pogodbo,
- vzdrževati stanovanje v skladu s standardi, ki ga za najemnike določa predpis o vzdrževanju stanovanj.

13. člen

Najemnik ima pravico:
- opraviti popravilo v stanovanju na lastnikov račun, če je to popravilo neodložljivo, da se zavaruje življenje in zdravje stanovalcev in opreme v njem pred večjo škodo,
- zahtevati povrnitev škode nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika stanovanja.
Najemnik lahko zahteva povrnitev škode v enkratnem znesku oziroma zahteva znižanje najemnine.

14. člen

Najemnik lahko odpove najemno pogodbo z 90-dnevnim odpovednim rokom, ne da bi za to navajal razloge.

Odpoved mora biti pisna.
Lastnik lahko izven razlogov, navedenih v naslednjem členu te pogodbe, odpove pogodbo samo v primeru, če hkrati z odpovedjo najemniku ponudi v najem drugo primerno stanovanje, ki ne poslabšuje njegovega položaja iz najemnega razmerja.

15. člen

Lastnik lahko odpove to najemno pogodbo po postopku, ki ga določa Stanovanjski zakon, tudi iz krivdnih razlogov, v primerih:
- če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stavbe,
- če najemnik opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenj ali v nasprotju z dovoljenjem,
- če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s Pravilnikom o vzdrževanju stanovanj in stanovanjskih hiš v delu, ki se nanaša na najemnika,
- če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba,
- če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja, določena s hišnim redom, ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni rabi stanovanja,
- če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika,
- če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika,
- če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika,
- če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu za preveritev pravilne rabe stanovanja ali zato, da se v stanovanju opravijo dela za izboljšanje predmeta najema,
- če najemnik brez upravičenega razloga ne prevzame stanovanja oziroma ne prične bivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe,
- če so najemniki in osebe navedene v najemni pogodbi nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem,
- če najemnik posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine,
- če ima najemnik ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero najemnik živi v dalj časa trajajoči zunaj zakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo.

V primeru odpovedi iz krivdnih razlogov, lastnik najemniku ni dolžan ponuditi nadomestnega stanovanja.

Najemna pogodba se odpoveduje s tožbo pred sodiščem. Najemne pogodbe s tožbo ni mogoče odpovedati, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot leto dni.

16. člen

Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja.

Po izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil s soglasjem najemnika.

17. člen

Pogodbeni stranki bosta spor reševali sporazumno. V primeru, da spora ne bosta mogli rešiti sporazumno, bo o sporu odločalo sodišče v Ljubljani.

18. člen

Pogodba je napisana v štirih izvodih, za vsako stranko po dva izvoda.

Najemodajalec: Najemnik:

R. S. M. L.

Datum:

v roku 15 dni, sicer bo tako najemno pogodbo nadomestila ta sodba.

2. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 1.944,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka 15 dnevnega roka za izpolnitev obveznosti dalje do plačila, v roku 15 dni.

Višji obrestni zahtevek od stroškov postopka se zavrne."

II.) da se razveljavi odločitev sodišča prve stopnje o podrednem tožbenem zahtevku.

III.) Tožena stranka je dolžna plačati tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 455,77 EUR, v roku 15 dni, pod izvršbo.

:

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na sklenitev najemne pogodbe na podlagi določb Stanovanjskega zakona za dvosobno stanovanje št. 22, v izmeri 55,84 m2 v III. nadstropju hiše na naslovu P. v Ljubljani za neprofitno najemnino, ki za december 2005 znaša 29.658,00 SIT ter za september 148,50 EUR in tudi podrejeni tožbeni zahtevek za sklenitev najemne pogodbe za isto stanovanje za najemnino, ki za marec 2009 znaša 443,99 EUR, v obeh primerih za nedoločen čas. Tožeči stranki je naložilo, da plača toženi stranki pravdne stroške v znesku 1.102,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

Zoper navedeno sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da se pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da se v celoti ugodi zahtevku tožeče stranke, podrejeno pa, da se pritožbi ugodi in sodbo razveljavi ter zadevo vrne v novo odločanje s stroškovnimi posledicami. Poudarja, da je napačno stališče, da tožnica nima pravice do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino. Sodišče se zmotno sklicuje na odločbi VSS II Ips 616/2008 in II Ips 98/2004, ki izhajata iz drugačnega pravnega in dejanskega stanja, saj se nanašata na denacionalizacijske upravičence. V skladu z določbo 109. člena SZ-1 mora v primeru, če najemnik umre, lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika. Zato je treba upoštevati tudi določbo 91. člena SZ-1, ki določa, kaj so bistvene sestavine pogodbe. Višina najemnine je najpomembnejša karakteristika, ki opredeljuje najemno pogodbo in ji daje vsebino. Zato ima tožnica pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Sodišče je tudi spregledalo določbo drugega odstavka 150. člena SZ, da omejitve iz prejšnjega odstavka (torej da se za stanovanja, na katerih je bila dodeljena stanovanjska pravica, oblikuje neprofitna najemnina), ne veljajo za stanovanja in stanovanjske hiše v zasebni lasti. Določbo 109. člena SZ-1 je treba razlagati tako tudi z vidika najemodajalca. Pri državi je treba upoštevati tudi njeno socialno funkcijo, saj lastninska pravica na stanovanju za državo ne pomeni ekonomskega vidika, tako da ni mogoče trditi, da bi v primeru neprofitnega najema toženi stranki ostala zgolj izvotlena lastninska pravica. S smrtjo najemnice se tudi ni spremenila kategorija obravnavanega stanovanja v smislu 83. člena SZ-1. Obravnavano stanovanje je še vedno neprofitno stanovanje. Pritožnica izpodbija tudi odločitev glede podrejenega zahtevka. Napačno je stališče izpodbijane odločbe, da je podrejeni zahtevek zastaral. Tožeča stranka je dne 16.12.2003 na toženo stranko naslovila vlogo za sklenitev najemne pogodbe in šele z zavrnitvijo sklenitve te pogodbe lahko teče zastaralni rok, saj je šele takrat tožena stranka zavrnila sklenitev pogodbe. 90 dnevni rok je določil šele SZ z dne 14.10.2003. Do tedaj zato tožeča stranka ni bila v zamudi. Zastaralni rok je bil pretrgan z vložitvijo tožbe dne 27.1.2006. Ker o primarnem zahtevku ni bilo pravnomočno odločeno, je vsaj preuranjeno stališče sodišča, da je podredni zahtevek zastaral. Šele ko bo o primarnem zahtevku pravnomočno odločeno, bo zastaralni rok glede podrednega zahtevka začel ponovno teči. Sodišče bi moralo brez posebnega zahtevka odločati tudi o višji tržni najemnini. Sodišče je sicer to storilo tudi v konkretnem primeru, saj je z izvedencem ugotovilo višino primerne tržne najemnine.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče soglaša s pritožbenim stališčem, da v spornem primeru ne gre za stanovanje, vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu, in da zato ni sprejemljiva interpretacija prvostopnega sodišča, ki predstavlja nosilni argument izpodbijane sodbe, po katerem ni mogoče prenašati privilegija neprofitne najemnine tudi na ožje družinske člane bivšega imetnika stanovanjske pravice na stanovanju oziroma najemnika stanovanja, ki je kot bivši imetnik sklenil najemno pogodbo po določbah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 -29/03; v nadaljevanju: SZ). Lastninska pravica denacionalizacijskih upravičencev glede razmerja med najemniki in najemodajalci je razumen razlog za razlikovanje pravnih položajev najemnikov v denacionaliziranih in nedenacionaliziranih stanovanjih (1). V konkretnem primeru pa je lastnica stanovanja država, pri kateri je treba izpostaviti tudi njeno socialno funkcijo (glej določbo 2. člena Ustave RS, po kateri je Slovenija pravna in socialna država). Njen lastninski položaj oziroma status titularja lastninske pravice je treba zato obravnavati drugače kot položaj denacionalizacijskih upravičencev oziroma njihovih pravnih naslednikov, katerim je bilo vrnjeno v krivičnih postopkih podržavljeno premoženje. Še nadalje vztrajanje pri razmerjih, ki izvotljujejo lastninsko pravico ponovnih lastnikov denacionaliziranih stanovanj oziroma njihovih pravnih naslednikov, bi bilo nepravično. Zato njihove ponovno pridobljene pravice ni mogoče omejevati oziroma obremenjevati z najemnino, ki ne zagotavlja uresničevanja lastninskih upravičenj v polni meri, upoštevaje tudi, da so vrnjena stanovanja že tako ali tako prisilno – po sili zakona - obremenjena z zatečenimi najemnimi razmerji, izhajajočimi iz pravic bivših imetnikov stanovanjske pravice do sklenitve najemnih pogodb. Drugačna pa je torej situacija v konkretnem primeru. Ker je torej sodišče prve stopnje obravnavalo stanovanje tožene stranke enako, kot če bi šlo za denacionalizirano stanovanje, je zmotno uporabilo materialno pravo in sicer določbo 109. člena novega Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 -57/08; v nadaljevanju: SZ-1) in določbo 150. člena SZ.

V skladu z določbo 109. člena SZ-1, ki se upoštevaje določbo 1. odstavka 193 člena SZ-1, uporablja v tej pravdi, ki se je začela po uveljavitvi zakona, mora po smrti najemnika stanovanja lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji tudi z enim od ožjih družinskih članov in ne le z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti. Za iste pogoje pa se nedvomno šteje tudi višina oziroma vrsta najemnine (primerjaj določbo 91. člena SZ-1, ki določa, kaj so bistvene sestavine najemne pogodbe). V konkretnem primeru predmetno stanovanje ni izgubilo statusa neprofitnega stanovanja, kot še pravilno poudarja pritožnica. Zato ji upoštevaje cit. zakonske določbe pripada najemna pogodba za neprofitno najemnino, torej najemnino, kot je bila določena že v skladu z metodologijo iz cit. določbe 150. člena SZ.

Sodišče prve stopnje pa je sicer v zvezi s tem zahtevkom pravilno presodilo ostala med strankama sporna vprašanja (glej razloge na strani 13 in 14 sodbe sodišča prve stopnje, ko sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da tožnica ni izgubila pravice zahtevati sklenitve najemne pogodbe glede v določbi 109. člena SZ -1 uzakonjen 90 dnevni rok za vložitev zahteve za sklenitev pogodbe, ki ga ni mogoče uporabljati za prej nastala razmerja in nadalje tudi pravilno izključilo uporabo določbe 17. člena OZ, ki ureja kontrahirno dolžnost). V izogib nepotrebnemu ponavljanju se sodišče druge stopnje sklicuje na te razloge. V zvezi z ugovorom prekluzije pa sodišče druge stopnje pojasnjuje, da tožnica ni bila prekludirana, ko je že po prvem naroku za glavno obravnavo zgolj dopolnila tožbeni zahtevek tako, da je ob sicer zadostno individualizirani oziroma konkretizirani označbi (naslov stanovanjske stavbe, nadstropje, opis, da gre za dvosobno stanovanje, izmera in številka stanovanja), za katero stanovanje gre v spornem primeru, kar je že omogočalo obravnavanje tožbenega zahtevka in zato tožba ni bila nerazumljiva ali nepopolna, da bi bila lahko podvržena zavrženju v smislu določbe 2. odstavka 108. člena ZPP, navedla še identifikacijsko številko v skladu z Uredbo o označevanju stanovanj in stanovanjskih enot (Ur. list RS 124/2003), in že takoj na prvem naroku predlagala dokaz, da sodišče opravi poizvedbe na GURS o podatkih, ki so bili ugotovljeni v popisu nepremičnin (glej 3. stran zapisnika z glavne obravnave z dne 9.10.2008). Kakšnih pravno relevantnih ugovorov torej tožena stranka ni uveljavljala in je zato drugostopno sodišče ugodilo pritožbi in spremenilo izpodbijano sodbo tako, da je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku na sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino (5. alinea 358. člena ZPP).

Posledično pa je bilo treba razveljaviti tisti del sodbe, s katerim je sodišče prve stopnje meritorno odločalo tudi o podrednem zahtevku in ga zavrnilo, saj je z ugoditvijo primarnemu odpadla potreba po odločanju o podrednem zahtevku (3. odstavek 182. člena ZPP, po katerem sodišče odloča o eventualnem zahtevku le če, spozna, da tisti pred njim ni utemeljen).

Spremenjena odločitev o glavni stvari je terjala tudi spremembo v stroškovnem delu. Ker je tožeča stranka v celoti uspela v tem postopku, ji mora tožena stranka povrniti njene stroške pravdnega postopka, in sicer v višini 1.944,33 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila. Kolikor je tožeča stranka zahtevala zamudne obresti od stroškov postopka je tožbeni zahtevek zavrnjen (glej Načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 13. december 2006; Pravna mnenja I/2006). Natančnejša specifikacija stroškov je razvidna iz stroškovnika tožeče stranke. Pravdni stroški so odmerjeni v skladu z Odvetniško tarifo in Taksno tarifo. Tožeča stranka pa je upravičena tudi do stroškov pritožbenega postopka in sicer v višini 455,77 EUR, ki so prav tako odmerjeni v skladu s stroškovnikom ter upoštevaje omenjena predpisa. Odločitev o stroških postopka temelji na določbah 1. odstavka 154. člena in 2. odstavka 165. člena ZPP.

-------------------------------------

(1) Glej odločbo Ustavnega sodišča RS štev. U-I-128/08, Up -933/08, z dne 7.10.2009, objavljena tudi v elektronski bazi: USTA. Z navedeno odločbo je Ustavno sodišče odločilo, da je prvi odstavek 56. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I, 19/91-I-popr. 21/94, 23/96 in 1/2000) (SZ), bil v neskladju z Ustavo, prvi odstavek 150. člena istega zakona in tretja alineja prvega odstavka 196. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 in 57/08) pa sta v neskladju z Ustavo, če se navedene odločbe razlagajo tako, da je lastnik stanovanja po smrti najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice – dolžan skleniti najemno pogodbo za neprofitno najemnino z ožjimi družinskimi člani iz 6. člena Stanovanjskega zakona, razen z osebo, ki je imela ob uveljavitvi tega zakona položaj zakonca oziroma zunajzakonskega partnerja prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. Iz razlogov izhaja, da se interpretativna odločba nanaša na primere stanovanj v lasti denacionalizacijskih upravičencev in je treba te situacije razlikovati od primerov, ko gre za najemna razmerja nedenacionaliziranih stanovanj, kakršen je tudi sporni primer.

Tudi odločbi Vrhovnega sodišča RS opr. štev. II Ips 616/2008 in II Ips 98/2004, na kateri se sklicuje sodišče prve stopnje, obravnavata primer denacionaliziranih stanovanj.