109. člen SZ-1

Z nakupom stanovanja je A. A. skladno z določbo 107. člena s SZ-1 stopil v pravice in obveznosti toženke kot dotedanje lastnice stanovanja.

Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da po razvezi in izselitvi zakonca - najemnika iz stanovanja, mora drugi zakonec - uporabnik z najemodajalcem skleniti novo najemno pogodbo, lastnik stanovanja pa je po samem zakonu z njim dolžan tako pogodbo skleniti. Ni torej sporno, da novi lastnik stanovanja vstopi v pravni položaj najemodajalca, ki po samem zakonu pridobi položaj stranke v obstoječem najemnem razmerju, odločilna razlikovalna okoliščina glede na navedeni zakonski dejanski stan in okoliščine konkretnega primera je v tem, da se je toženčeva žena kot najemnica izselila iz stanovanja, v stanovanju pa je na podlagi dogovora ostal njen mož - toženec. Toženec je s tem dobil upravičenje, da kot nosilec te pravice zahteva od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe, hkrati pa je bilo njegovo dolžnostno ravnanje kot nosilca pravice, da uporablja stanovanje, da pozove lastnika stanovanja, da z njim sklene najemno pogodbo. Prvi odstavek 111. člena SZ-1 namreč določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Interes toženca je torej bil, d

Za pogodbo, za katero zakon predpisuje obličnost, pa v taki obliki ni bila sklenjena, mora obstajati soglasje volj pogodbenih strank za njeno sklenitev, da bi pogodba lahko konvalidirala. Če do sklenitve pogodbe ne pride, teorije realizacije ni moč uporabiti. Dogovora o najemu stanovanja med pravdnima strankama ni bilo, nesklenjena pogodba pa ne more biti realizirana.

Predlog se zavrne.

Prvi odstavek 109. člena SZ-1 za primer smrti najemnika določa, da mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi, zahteva pa mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika. Višina najemnine ter način in rok plačevanja najemnine je ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe (7. alineja prvega odstavka 91. člena SZ-1). Najemnina mora biti določena v najemni pogodbi, ni pa nujno, da je pri neprofitni najemnini znesek enak prejšnjemu. Način določanja višine najemnine predpisuje 115. člen SZ-1. Določa, da za uporabo najemnega stanovanja plačuje najemnik lastniku stanovanja najemnino, ki se določi z najemno pogodbo, vendar ne v nasprotju z določbami SZ-1. Najemnina za neprofitna stanovanja se oblikuje v skladu z metodologijo iz 117. člena SZ-1 (neprofitna najemnina). Podrobnejši način in postopek za izračun neprofitnih najemnin, postopnost pri njihovi uveljavitvi ter merila in postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine določi Vlada Republike

Za tožbo na izpraznitev stanovanja zaradi uporabe stanovanja brez pravnega naslova je po drugem odstavku 111. člena SZ-1 aktivno legitimiran le lastnik stanovanja, najemnik stanovanja pa ne. Pritožnikovo naziranje, da je razmerje med najemnikom in uporabnikom neprofitnega najemnega stanovanja prekaristično in da je dovoljenje (in preklic) za uporabo stanovanja v najemnikovi diskreciji, je zmotno. Zakonca sporazumno določita stanovanje, v katerem bosta skupaj živela in ki bo njun dom in dom otrok, ki bodo živeli z njima. Le skupno in sporazumno smeta odtujiti, obremeniti ali oddati v najem, ustanoviti pravico služnosti ali kakšno drugo pravico na stanovanju v skupnem premoženju (torej tudi obligacijsko pravico za prepustitev rabe stanovanja), ki bi ovirala njegovo uporabo. Če je najemnik družinskega stanovanja (doma) eden od zakoncev, ta tudi ne sme odpovedati najemnega razmerja brez pisnega soglasja drugega zakonca, sicer odpoved najemnega razmerja nima pravnega učinka (59. člen DZ). Posebne zakonske določbe SZ-1 zagotavljajo stanovanjsko varstvo ne le najemnikom stanovanj, pač pa tudi uporabnikom, ki so navedeni v najemni pogodbi. Razlog za specialno in strožj

Ker toženec uporablja stanovanje, ne da bi sklenil najemno pogodbo oziroma podaljšal najemno pogodbo, stanovanje uporablja nezakonito, zato ga je dolžan izprazniti.

Tretji odstavek 109. člena SZ-1 določa, da mora lastnik namenskega stanovanja po smrti najemnika, ki je živel v namenskem stanovanju, skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi določeno drugače. Do sklenitve najemne pogodbe s toženko (uporabnico stanovanja) po smrti najemnika bi šele prišlo pod pogojem, da je živela z najemnikom A. A. v zunajzakonski skupnosti. Da zunajzakonske skupnosti med njima ni bilo, je bilo v postopku prepričljivo ugotovljeno in tega pritožba ne izpodbija. Čim ni bilo zunajzakonske skupnosti, toženka ne izpolnjuje zakonskih pogojev iz tretjega odstavka 109. člena SZ-1, zato tožeča stranka z njo po smrti najemnika ni dolžna skleniti najemne pogodbe. Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, stanovanje uporablja nezakonito, zato lahko lastnik kadarkoli zahteva izpraznitev stanovanja (prvi in drugi odstavek 111. člena SZ-1).

Toženec je svojo dobrovernost glede upravičenja do neprofitne najemnine od smrti najemnice (bivše imetnice stanovanjske pravice) utemeljeval s prepričanjem, da je kot univerzalni naslednik po samem zakonu vstopil v njen pravni položaj. Njegova zmota je odraz nepoznavanja prava, ki pa ne more biti opravičljiva. Pogodbeni stranki sta se v najemni pogodbi dogovorili, da najemnica ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja tožeče stranke. Ker takšnega soglasja ni imela, saj tožeče stranke o nameravanih delih sploh ni obvestila, toženec na tej pravni podlagi ne more zahtevati povrnitve večvrednosti stanovanja. Ob odsotnosti soglasja tožeče stranke in odločbe stanovanjske inšpekcije bi bil upravičen do povrnitve stroškov izvedenih del le, če bi bilo popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje in zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo (druga alineja 100. člena SZ-1).

V obravnavani zadevi med strankama upravnega spora ni sporno, da je tožeča stranka v stanovanju bivala skupaj z najemnikom tega stanovanja, prav tako pa ni sporno, da v tem stanovanju ne ona, ne sin, nista imela prijavljenega stalnega prebivališča, niti v najemni pogodbi nista bila navedena kot uporabnika stanovanja. Ker so pogoji za prenos najemnega razmerja po smrti najemnika določeni kumulativno, samo dejansko bivanje ni zadoščalo za ugoditev vlogi za prenos najemnega razmerja z dne 5. 10. 2015, kar pomeni, da vlogi tožeče stranke ni bilo mogoče ugoditi, zato je bila odklonitev soglasja za prenos najemne pogodbe na izvenzakonsko partnerico pokojnega najemnika pravilna in na zakonu utemeljena.

Tožeča stranka odločitve sodišča o zavrnitvi tožbenega zahtevka na sklenitev najemne pogodbe ne izpodbija, zato je ta odločitev postala pravnomočna. Ker tožnici zasedata stanovanje brez ustrezne pravne podlage, so navedbe, ki jih v pritožbi navajata, brezpredmetne za odločitev o tožbenem zahtevku, ki ga izpodbijata, odločitev sodišča, da sta dolžni na podlagi 111. člena SZ-1 izprazniti in izročiti lastniku stanovanja, pa pravilna.

Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo le z zakoncem umrlega, ki je naveden v najemni pogodbi, ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti.

Tožnik je upravičeno zahteval sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino, saj je bila taka najemnina določena tudi v pogodbi med prejšnjima pogodbenima strankama. Odločilno sporno vprašanje v tej pravdi je bilo, ali je tožnik rok za zahtevo po sklenitvi najemne pogodbe zamudil iz opravičljivega vzroka. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo prvostopenjskega sodišča, ki je na to vprašanje odgovorilo pritrdilno, in sicer zaradi tožnikove nesposobnosti razumeti pomen pravočasnosti zahteve.

Ker je pritožbeno sodišče nepravilno štelo, da je bila trditvena podlaga za ugovor zastaranja podana prepozno, je kršilo določbo 286. člena ZPP, ta kršitev pa bi lahko vplivala na zakonitost in pravilnost izpodbijane sodbe. Ne drži namreč ugotovitev pritožbenega sodišča, da tožnica pred sodiščem prve stopnje ni pravočasno podala dejanske podlage ugovora zastaranja.

Revizija se dopusti glede procesne pravilnosti odločitve pritožbenega sodišča o ugovoru zastaranja.

Tako v času sklenitve najemne pogodbe leta 1993 kot v času izselitve najemnika v aprilu 2001 je veljal SZ, ki je v primerih prenehanja zakonske zveze oziroma razpada zunajzakonske skupnosti in smrti najemnika varoval vse tiste upravičence (uporabnike oziroma družinske člane) iz najemne pogodbe, ki so v stanovanju po izselitvi (smrti) najemnika ostali ter jim torej nudil ustrezno najemno varstvo tudi po prenehanju najemnega razmerja z najemnikom, ki se je iz stanovanja izselil oziroma je umrl. Takšno varstvo zagotavljata tudi 109. in 110. člen SZ-1. Ugovor zastaranja je res materialnopravne narave, vendar pa mora stranka navesti potrebno dejansko podlago do konca prvega naroka.

Do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino po smrti nekdanjega imetnika stanovanjske pravice glede stanovanj, vrnjenih v denacionalizacijskem postopku, je upravičen tudi imetnikov zakonec oziroma zunajzakonski partner. Ker je lastnik stanovanja dolžan, da v primeru pravočasne zahteve sklene najemno pogodbo z zakoncem pod istimi pogoji, kot je bila sklenjena s pokojnim najemnikom, tožnik pa je tako toženkino zahtevo odklonil, je razlog za neobstoj najemne pogodbe na strani tožnika.

Po določbah SZ so imeli možnost skleniti najemno pogodbo za uporabo stanovanja za neprofitno najemnino le nekdanji imetniki stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih, ne pa (kasneje) tudi uporabniki stanovanja.

Po razvezi in izselitvi zakonca – najemnika iz stanovanja mora drugi zakonec – uporabnik z najemodajalcem skleniti novo najemno pogodbo.

Toženci ne izpolnjujejo pogojev za prenos najemnega razmerja po smrti najemnice, ker ob njeni smrti niso bili navedeni v najemni pogodbi kot uporabniki.