83. člen SZ-1

Drugi odstavek 91. člena SZ-1 določa, da mora lastnik skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno. Tretji odstavek istega člena pa, da prejšnji odstavek ne velja za stanovanje, namenjeno osebam iz četrte alinee prvega odstavka 83. člena tega zakona, to pa je namensko najemno stanovanje. To pomeni, da določba tretjega odstavka 91. člena SZ-1 ne prepoveduje sklenitve aneksa, temveč samo določa, da v primeru namenskega najemniškega stanovanja lastniku ni treba skleniti aneksa k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb v takšnem najemnem stanovanju. Sodišče prve stopnje je tako pravilno zaključilo, da krivdni razlog iz 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 ni podan, saj je toženka po prejemu opomina s sodelovanjem CSD želela odpraviti kršitev, pa tožnica na to ravnanje ni reagirala, niti se odzvala s pojasnilom, zakaj si je glede sklenitve aneksa premislila in slednjega ne želi skleniti, pri čemer sedaj pritožba tudi ne graja ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožnica ni navedla t

Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da v okviru pogodbene svobode stranki določita tako trajanje kot tudi višino najemnine ter ostale pravice in obveznosti. Ne moreta pa stranki mimo določb zakona sami določiti, da gre za oddajo neprofitnih stanovanj v najem, saj stranski intervenient kot profitna organizacija ni upravičen za oddajo neprofitnih stanovanj v najem.

Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo zaradi pomanjkanja protipravnosti, kot ene od nujnih predpostavk odškodninske odgovornosti. Ugotovilo je, da tožnik ni imel pravnega naslova za bivanje v stanovanju.

Tretji odstavek 109. člena SZ-1 določa, da mora lastnik namenskega stanovanja po smrti najemnika, ki je živel v namenskem stanovanju, skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi določeno drugače. Do sklenitve najemne pogodbe s toženko (uporabnico stanovanja) po smrti najemnika bi šele prišlo pod pogojem, da je živela z najemnikom A. A. v zunajzakonski skupnosti. Da zunajzakonske skupnosti med njima ni bilo, je bilo v postopku prepričljivo ugotovljeno in tega pritožba ne izpodbija. Čim ni bilo zunajzakonske skupnosti, toženka ne izpolnjuje zakonskih pogojev iz tretjega odstavka 109. člena SZ-1, zato tožeča stranka z njo po smrti najemnika ni dolžna skleniti najemne pogodbe. Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, stanovanje uporablja nezakonito, zato lahko lastnik kadarkoli zahteva izpraznitev stanovanja (prvi in drugi odstavek 111. člena SZ-1).

Sporazum in najemno pogodbo je treba obravnavati kot celoto, saj je najemna pogodba izpeljava sporazuma. Sklicevanje tožeče stranke na določila SZ-1 o vrsti stanovanj je materialnopravno zmotno, saj v času sklepanja sporazuma in najemne pogodbe SZ-1 še ni bil sprejet. Sporazum in najemna pogodba sta morala biti sklenjena skladno z določili takrat veljavnega SZ.

SZ-1 v primerih, ko najemnik neprofitnega stanovanja ne izpolnjuje več splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, dopušča spremembo določil najemne pogodbe zgolj in samo v delu, ki se nanašajo na višino in vrsto najemnine (najemnina se določi v višini tržne najemnine), ne spremeni pa se s tem avtomatično tudi vrsta najemnega stanovanja oziroma najemnega razmerja. Iz določbe petega odstavka 103. člena SZ-1 ne izhaja, da bi bila odpoved najemne pogodbe najemniku neprofitnega stanovanja mogoča (tudi) v primerih, ko vrednost premoženja (nepremičnin), ki ga ima v lasti najemnik (ali njegov zakonec oziroma zunajzakonski partner), presega določen cenzus (zaradi (so)lastništva katerihkoli nepremičnin). Iz navedene zakonske določbe je namreč razvidno, da je odpoved najemne pogodbe najemniku neprofitnega stanovanja možna le v primeru, če ima najemnik (ali njegov zakonec oziroma zunajzakonski partner) možnost dejanskega bivanja v drugem primernem stanovanju ali stanovanjski stavbi, pa te možnosti po lastni krivdi ne izkoristi. Vrednost morebitnih nepremičnin, ki jih ima v (so)lasti najemnik neprofitnega stanovanja, ni pravno pomemben kriterij za uveljavitev pravice do od

Lastnik, ki oddaja neprofitno stanovanje, sme odpovedati najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo. Želje in prioritete najemnika neprofitnega stanovanja, ki ima v lasti za življenje v njem primerno stanovanje, ne morejo pretehtati nad dolžnostjo lastnika neprofitnega stanovanja oddati tako stanovanje upravičencem do najema stanovanja za neprofitno najemnino.

Zamude štirih do petih dni s plačili petih mesečnih najemnin in stroškov v mesečnih zneskih okoli 270,00 EUR niso razlog za odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, ker ni sorazmerja med kršitvijo najemne pogodbe in zahtevano posledico.

Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo le z zakoncem umrlega, ki je naveden v najemni pogodbi, ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti.

Okoliščine v zvezi z objektom odpovednega razloga obstoja drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe v smislu 10. člena SZ-1 je treba presojati v času, ko je lastnik stanovanja zanj izvedel in nanj opazil najemnika.

Do subvencioniranja najemnine je upravičen najemnik stanovanja pod pogojem, da njegov dohodek in dohodek oseb, ki so navedene v najemni pogodbi ter oseb, ki se upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja vlagatelja v skladu z 10. členom ZUPJS, ne presega meje dohodkov za ugotavljanje upravičenosti do subvencioniranja najemnine. Osnovni pogoj, ki mora biti izpolnjen, je, da je sklenjena najemna pogodba med najemodajalcem in najemnikom. Najemna pogodba, ki jo je sklenil tožnik, vsebuje bistvene sestavine, kot jih določa Stanovanjski zakon v 91. členu. Gre torej za veljavno sklenjeno najemno pogodbo. Glede na to, da tožnik izpolnjuje tudi pogoj višine dogodka, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je tožnik upravičen do subvencije tržne najemnine.

Toženec živi v bedi, ko mora očitno prav vso svojo življenjsko energijo uporabiti za golo preživetje. Tak položaj predstavlja okoliščino iz drugega odstavka 104. člena SZ-1, ki mu že ves čas, še posebej zdaj, ko je poleg vsega še nepokreten, preprečuje, da bi v rokih iz prvega in drugega odstavka 104. člena SZ-1 tožečo stranko obvestil o nastanku okoliščin iz prvega odstavka 104. člena SZ-1.

Predlagateljica je vrednost spornega predmeta nedenarnega tožbenega zahtevka ovrednotila na 4.000,00 EUR. Toženca sta zunajzakonska partnerja, ki živita v stanovanju, katerega izpraznitev zahteva tožnica (navadna sospornika). Revizijsko sodišče je predlog vsebinsko obravnavalo, saj tožnica zasleduje enoten ekonomski cilj (prazno stanovanje), ki ni odvisen od števila sospornikov. Vrednosti spornega predmeta subjektivno kumuliranih zahtevkov se zato v tem primeru seštevajo. Pogoji za dopustitev revizije niso podani.

Lastništvo stanovanja po SZ ni odpovedni razlog za službeno stanovanje. V konkretnem primeru je bilo po pogodbi in aneksu toženki stanovanje oddano za profitno najemnino in za nedoločen čas. Ti pogoji se zaradi kasnejših sprememb zakona in podzakonskih aktov tožeče stranke ne morejo spremeniti. To pomeni, da sedanja opredelitev vrste najema ni ključnega pomena.

Če med lastnikom stanovanja in najemnikom obstaja spor o obstoju odpovednega razloga, mora lastnik stanovanja pogodbo odpovedati s tožbo (tretji odstavek 112. člena SZ-1). To pomeni, da sodišče v pravdi ugotavlja, ali so med trajanjem najemnega razmerja nastopile takšne okoliščine, ki opravičujejo odpoved najemnega razmerja. Obstoj odpovednega razloga se torej ugotavlja za nazaj in je že iz tega razloga stališče nižjih sodišč, ki sta sodili po stanju ob vložitvi tožbe, napačno. Ob morebitnem zaključku, da je odpovedni razlog nastopil, vendar zaradi nastopa določenih okoliščin kasneje ob vložitvi tožbe ni bil več podan, je pomembno, kakšne so te kasneje nastale okoliščine, kakšni so njihovi učinki in ali lahko vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka.