150. člen SZ

Revizija se dopusti glede sledečih vprašanj: 1. Ali je bilo s tem, ko nadomestilo po drugem odstavku 72. člena ZDen ni bilo prisojeno po cenah na dan izdaje sodbe, pravilno uporabljeno materialno pravo? 2. Ali bi morali tožniki denarni dajatveni tožbeni zahtevek, postavljen v tožbi, do izdaje sodbe, s katero je bil njihov zahtevek najmanj do polovice zavrnjen, zvišati, da bi bili upravičeni do odškodnine po cenah na dan izdaje sodbe, sicer bi jim sodišče prisodilo več kot so zahtevali? 3. Ali sta sodišči pravilno uporabili materialno pravo, ko sta v breme tožnikov obračunali nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in zavarovanje?

Toženec je bil imetnik stanovanjske pravice na podlagi sklenjene najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Toženec zakonito zaseda stanovanje, zato zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja ne more biti utemeljen.

Stališče sodne prakse, da gre pri plačilu dohodnine od nadomestila iz drugega odstavka 72. člena ZDen (ki se uporabi v tu obravnavanem primeru tudi za pravno podlago 145.c člena ZIKS) za razmerje med denacionalizacijskim upravičencem in državo, ni povsem pravilno. Davek je dolžan denacionalizacijski zavezanec za denacionalizacijskega upravičenca izračunati, odtegniti in plačati. Gre za samostojno obveznost plačnika davka do države, ki je bila nanj prenesena s kogentnimi zakonskimi določbami. Pravilno bi torej bilo, da bi sodišče prve stopnje v obravnavanem primeru tožnikom priznalo neto nadomestilo vključno z obračunanim davkom, tožena stranka kot zavezanka bi ta davek morala plačati državi, neto znesek pa nakazati tožnikom.

Vrhovno sodišče glede na posebnosti tovrstne kontrahirne dolžnosti na zastavljeno vprašanje odgovarja le v obsegu, ki se tiče najemnih pogodb, ki so jih bili lastniki stanovanj dolžni skleniti po določbi 147. člena SZ: Nedenarna terjatev, katere predmet je sklenitev najemne pogodbe s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice po SZ, preneha, če ta brez utemljenega razloga zavrne izvensodno ponudbo lastnika za njeno sklenitev.

Nesporno je, da toženec biva v stanovanju in da z lastnico (tožnico) ni sklenil najemne pogodbe. Nerelevantno je njegovo sklicevanje na imetništvo stanovanjske pravice pridobljeno po ZSR in določbo tretjega odstavka 111. člena SZ-1. Stanovanjski zakon (SZ) je uredil način preoblikovanja prejšnjih stanovanjskih razmerij. V tem okviru je imetnikom stanovanjske pravice dal možnost odkupa stanovanja, tisti imetniki stanovanjske pravice, ki se niso odločili za nakup, pa so imeli pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Tožnica se je kot imetnica stanovanjske pravice odločila za nakup stanovanja (kupne pogodbe tožencu ni uspelo izpodbiti) in na ta način izčrpala upravičenja iz SZ. Na upravičenje iz 147. člena SZ oziroma sedaj iz tretjega odstavka 111. člena SZ-1, se tako tudi toženec ne more več sklicevati.

Tožnik je upravičen do neprofitne najemnine za stanovanji, saj bi ju moral prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice še naprej oddajati za neprofitno najemnino tudi, v kolikor bi mu bili predmetni stanovanji vrnjeni takoj po uveljavitvi ZDen ter je pobotanje terjatev pravdnih strank v obravnavanem primeru dopustno.

Ureditev davčne ugodnosti v ZDO temelji na konceptu stanovanjske pravice, kot je bil sprejemljiv v takratni družbenopravni ureditvi, ki je izrazito ščitila imetnika stanovanjske pravice. Zato je razumljiva odločitev zakonodajalca za priznanje znižanja davčne osnove za stanovanje, v katerem biva imetnik stanovanjske pravice. Navedene ugodnosti pa ni mogoče širiti tudi na sedanje najemnike, ki so nasledili umrlega imetnika stanovanjske pravice.

Do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino po smrti nekdanjega imetnika stanovanjske pravice glede stanovanj, vrnjenih v denacionalizacijskem postopku, je upravičen tudi imetnikov zakonec oziroma zunajzakonski partner. Ker je lastnik stanovanja dolžan, da v primeru pravočasne zahteve sklene najemno pogodbo z zakoncem pod istimi pogoji, kot je bila sklenjena s pokojnim najemnikom, tožnik pa je tako toženkino zahtevo odklonil, je razlog za neobstoj najemne pogodbe na strani tožnika.

Ker je imetnica stanovanjske pravice stanovanje kasneje prodala dobroverni tretji osebi, ga ni bilo več mogoče vrniti denacionalizacijskim upravičencem v naravi. Tožena stranka zato tožnikom odgovarja odškodninsko, skladno s prvim odstavkom 154. člena ZOR. Tožena stranka pa svojega dokaznega bremena, da ni kriva za protipravno prodajo predmetnega stanovanja, ni zmogla, zato mora tožnikom plačati odškodnino v znesku, ki je potreben, da postane njihov gmotni položaj takšen, kakršen bi bil, če ne bi protipravno odtujila stanovanja. Če bi denacionalizacijski upravičenci dobili stanovanje vrnjeno v naravi, bi imeli tudi pravico do odmene po 72. členu ZDen. Denacionalizacijskim pravičencem gre nadomestilo za izgubo tiste koristi, ki bi jo lahko dosegli, če bi premoženje sami uporabljali oziroma upravljali. Ne ugotavlja se obseg pridobljene koristi za denacionalizacijskega zavezanca, temveč izključno izgubljeno korist denacionalizacijskega upravičenca, ki mu gre zaradi osnovnega namena zakona, to pa je v popravi krivic. Od najemnine, ki bi jo po normalnem teku stvari lahko iztržili upravičenci, se odšteje odstotek, ki bi šel za davščine, ki bi jih morali odplačevati

Po določbah SZ so imeli možnost skleniti najemno pogodbo za uporabo stanovanja za neprofitno najemnino le nekdanji imetniki stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih, ne pa (kasneje) tudi uporabniki stanovanja.

Ni mogoče že in zgolj na podlagi ugotovitve, da je tožnica ponudila toženki sklenitev pogodbe v nasprotju z zakonom, zaključiti, da je razlog za nesklenitev najemne pogodbe na strani tožnice. Toženka je bila kot imetnica stanovanjske pravice tista, ki je bila dolžna po poteku šestmesečnega roka zahtevati sklenitev ustrezne najemne pogodbe, tožnica kot lastnica pa takšne zahteve, če bi bila podana, ne bi smela odkloniti iz neutemeljenih razlogov. Neuveljavitev zahteve za sklenitev najemne pogodbe je tako okoliščina, ki sodi v sfero imetnika stanovanjske pravice, odklonitev sklenitve najemne pogodbe iz neutemeljenih razlogov pa gre v breme lastnika

Določbe SZ urejajo položaj lastnikov zasebnih stanovanj in najemnikov (bivših imetnikov pravice do uporabe) v razmerjih, ki so bila ustvarjena v nasprotju z voljo lastnikov (npr. v primerih administrativnih dodelitev). Lastniki stanovanj imajo po prvem odstavku 155. člena pravico do vselitve in proste razpolage z zasebnim stanovanjem, medtem ko imajo (tako imenovani) najemniki po drugem odstavku 155. in drugem odstavku 156. člena SZ pravico do zagotovitve drugega primernega stanovanja. Razliko med profitno in neprofitno najemnino krije zavezanec. Med lastnikom in najemnikom ne obstoji pogodbeno najemno razmerje v smislu klasičnega civilnopravnega razmerja s pravicami in obveznostmi pogodbenih strank, čeprav po drugi strani drži, da so njune medsebojne pravice in obveznosti po vsebini enake tistim, ki izhajajo iz pogodbenih razmerij. Zagotovo pa civilnopravnih značilnosti ni mogoče najti v razmerju med lastnikom in zavezancem. Vsekakor se je mogoče strinjati, da je namen drugega odstavka 150. člena SZ v varstvu lastnika in najemnika - zavezanec mora razliko kriti ali enemu ali drugemu. Položaj lastnika, ki ima neposredno terjatev do zavezanca, ni bistveno slabši, kot bi bil

Ker je toženka, ki je bila na podlagi SZ upravičena zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, želela s tožnikom skleniti tako pogodbo, tožnik pa je to zavrnil (le) z utemeljitvijo, da toženka take pravice nima, so razlogi za neobstoj najemne pogodbe na strani tožnika in z izpraznitvenim zahtevkom ne more uspeti.

Toženec z lastniki stanovanj nima sklenjene najemne pogodbe, pri čemer ob pravnomočno zavrnjenem tožbenem zahtevku na sklenitev najemne pogodbe tudi ni mogoče govoriti o tem, da je razlog za to na strani tožeče stranke (3. odstavek 111. člena SZ-1), zato v stanovanju biva nezakonito (1. odstavek 111. člena SZ-1). Tožeča stranka zato upravičeno s tožbo zahteva, da se mora iz stanovanja izseliti in ga praznega izročiti tožeči stranki.

Glede na to, da je tožnikov pravni prednik na tožnika prenesel izvrševanje vseh lastninskih upravičenj, tožencu pa je bilo to znano in ni imel nobene podlage za dvom o učinkovitosti tega prenosa, je pravilno stališče nižjih sodišč, po katerem je nadomestilo za uporabo tuje stvari upravičen zahtevati tožnik (kljub temu, da v spornem obdobju še ni bil vključen kot lastnik). Ker je toženec kot (nekdanji) imetnik stanovanjske pravice imel po zakonu pravico skleniti najemno pogodbo za neprofitno najemnino, je bil v obdobju, ko najemna pogodba še ni bila sklenjena, okoriščen – posledično pa tožnik prikrajšan – le za tak znesek.

V spornem primeru ne gre za stanovanje, vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu, in zato ni sprejemljiva interpretacija prvostopnega sodišča, ki predstavlja nosilni argument izpodbijane sodbe, po katerem ni mogoče prenašati privilegija neprofitne najemnine tudi na ožje družinske člane bivšega imetnika stanovanjske pravice na stanovanju oziroma najemnika stanovanja, ki je kot bivši imetnik sklenil najemno pogodbo po določbah SZ. Lastninska pravica denacionalizacijskih upravičencev glede razmerja med najemniki in najemodajalci je razumen razlog za razlikovanje pravnih položajev najemnikov v denacionaliziranih in nedenacionaliziranih stanovanjih. V konkretnem primeru pa je lastnica stanovanja država, pri kateri je treba izpostaviti tudi njeno socialno funkcijo. Njen lastninski položaj oziroma status titularja lastninske pravice je treba zato obravnavati drugače kot položaj denacionalizacijskih upravičencev oziroma njihovih pravnih naslednikov, katerim je bilo vrnjeno v krivičnih postopkih podržavljeno premoženje. Še nadalje vztrajanje pri razmerjih, ki izvotljujejo lastninsko pravico ponovnih lastnikov denacionaliziranih stanovanj oziroma njihovih pravnih naslednikov, bi bilo nep

Tožeča stranka je toženki obljubljala prodajo stanovanja, po preteku vseh rokov pa ji te pravice ni več priznala, zato toženka tudi ni zamudila roka za uveljavljanje pravice do najema istega stanovanja.

Toženec kot sin imetnika stanovanjske pravice nima pravice zahtevati sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino. Ugoditev njegovemu nasprotnemu tožbenemu zahtevku bi zato temeljila na razlagi 56. in 150. člena SZ, za katero je revizijsko sodišče že ocenilo, da ni v skladu z URS, temu pa je kasneje pritrdilo tudi Ustavno sodišče RS. To pa pomeni, da je izpolnjen tudi pogoj iz 58. člena SZ za ugoditev izpraznitvenemu zahtevku tožnikov proti tožencu.

Stanovanjska pravica, vezana na opravljanje hišniških del, ki je bila pridobljena po ZSR iz leta 1974, se je z uveljavitvijo ZSR iz leta 1982 preoblikovala v pravico do začasne uporabe stanovanja.

V primeru, če bi neprofitna najemnina veljala tudi za osebe, ki ob prehodu s pravne ureditve stanovanjske pravice po ZSR na stanovanjski režim najemnih razmerij niso bili imetniki stanovanjske pravice (in niso zajeti s tretjim odstavkom 147. člena SZ), bi to predstavljalo "razlaščujoč" poseg, za katerega bi moral zakon zagotoviti izravnavo. Ker pa je v tem primeru ne zagotavlja, neprofitna najemnina omejuje lastninsko pravico lastnika stanovanja le do smrti prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.