VSL Sodba I Cpg 464/2024

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, toženi stranki pa jih je dolžna povrniti v znesku 373,32 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dneva po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Uvodna pojasnila

1Tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnica) je upravnik poslovne stavbe na naslovu A. (v nadaljevanju: poslovna stavba) in ena izmed etažnih lastnikov. Tožnica (kot upravnica) od tožene stranke (v nadaljevanju: toženke), tudi etažne lastnice, zahteva plačilo vzdrževalnih in obratovalnih stroškov za sporno obdobje (od leta 2016 do 2020), ki jih toženka ni poravnala.

Izpodbijana sodba

2Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v ponovljenem sojenju odločalo o tožbenem zahtevku glede plačila 4.444,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 6. 2019 dalje, 3.026,65 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2020 dalje in 407,05 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 6. 2020 dalje, vse do plačila, in ga v celoti zavrnilo (I. točka izreka).¹ Glede stroškov pravdnega postopka je odločilo, da je tožnica dolžna toženki povrniti stroške v višini 4.220,89 EUR (II. točka izreka).

Izhodišča v ponovljenem sojenju

3Etažni lastniki poslovne stavbe so s Sklepom z dne 7. 11. 2012 spremenili določbo 22. člena Pogodbe o medsebojnih razmerjih z istega dne, in se glede načina in višine mesečnega obračunavanja obratovalnih stroškov dogovorili naslednje: „Glede na to, da v stavbi ni urejenih ločenih merilnikov stroškov za posamezne poslovne prostore, se etažni lastniki dogovorijo, da bodo mesečno poravnavali stroške posameznega poslovnega prostora in stroške skupnih prostorov upravniku, in sicer v višini 1,97 EUR/m² za stroške posameznega dela, in v višini 3,36 EUR/m² za svoj delež na skupnih prostorih, …“ (prvi odstavek).

4Takšen, sicer neobičajen dogovor etažnih lastnikov o mesečnem plačevanju obratovalnih stroškov v pavšalnem znesku, je sodišče prve stopnje v prvotnem sojenju štelo za zavezujoč. Ugotovilo pa je tudi, da je bila tožnica na podlagi Pogodbe o upravljanju z dne 7. 11. 2012 dolžna najmanj enkrat letno etažnim lastnikom predložiti obračun skupnih stroškov, kar je utemeljilo z določbo 10. alineje 2. člena Pogodbe o upravljanju. Navedenemu je pritožbeno sodišče pritrdilo, ni pa se strinjalo z nadaljnjim zaključkom sodišča prve stopnje, da višina dejansko nastalih obratovalnih stroškov pri presoji utemeljenosti tožbenega zahtevka ni pomembna, ker je bilo dogovorjeno plačevanje obratovalnih stroškov v pavšalnem znesku, pri čemer se je toženka branila pred tožbenim zahtevkom z zatrjevanjem, da so etažni lastniki dolžni plačevati le dejansko nastale stroške, za katere tožnica nikoli ni predložila obračuna, sklicujoč se tudi na četrti odstavek 22. člena Sklepa, ter da tožnica zahteva plačilo bistveno previsokih in povsem neizkazanih stroškov.

5Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da je bila tožnica vsako leto dolžna napraviti ustrezen poračun glede na dejansko nastale stroške, saj je povsem življenjsko logično, da se v primeru pavšalnega plačevanja stroškov na koncu določenega obdobja napravi poračun, da se ugotovi dejanska poraba, sicer lahko pride do neupravičene obogatitve na strani prejemnika. Izpostavilo je, da mora tudi tožnica izpolnjevati svoje obveznosti in etažne lastnike vsakoletno obveščati o spremembah cen ter dajati obračune. V nedogled ni mogoče podpirati stanja, ko upravnik etažnim lastnikom ne razkrije dejanskih obračunov stroškov in vztraja le pri plačevanju pavšalnega zneska oziroma akontacij, tako da se etažni lastniki sploh ne morejo prepričati o dejanski višini stroškov, ki jih bremenijo.

6V ponovljenem sojenju je moralo sodišče prve stopnje najprej ugotoviti višino dejansko nastalih stroškov, nato pa upoštevaje plačane mesečne pavšalne zneske ugotoviti, ali je prišlo do preplačila dejanskih stroškov, pri tem pa ugovore toženke presojati v okviru utemeljenosti tožbenega zahtevka po višini (če so bili obratovalni stroški s plačanimi mesečnimi pavšali preplačani, kar je bila tožnica dolžna upoštevati kot dobropis v prihodnjih računih, to upoštevati pri presoji utemeljenosti tožbenega zahtevka po višini). Zaključilo je, da tožbeni zahtevek tožeče stranke ni utemeljen.

Pritožba tožeče stranke

7Zoper sodbo se je pritožila tožnica iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišču prve stopnje očita napačno tolmačenje oziroma kreiranje vsebine pogodbenih določil Pogodbe o medsebojnih razmerjih, Sklepa in Pogodbe o upravljanju (vse z dne 7. 11. 2012). Vztraja, da je delitev stroškov po načelu dejanske porabe neutemeljena, saj med etažnimi lastniki obstaja poseben dogovor o plačevanju obratovalnih stroškov v pavšalnem znesku, ki derogira splošne določbe o delitvi stroškov glede na solastniški delež posameznega etažnega lastnika, ki bi prišle v poštev le, če ne bi bilo posebnega dogovora. Prav tako se ne strinja z odločitvijo sodišča prve stopnje, ki ji ni priznalo stroškov hišnika, čiščenja, zavarovanja ter uporabnine in drugih potrebnih stroškov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, toženki pa naloži plačilo stroškov pravdnega postopka, podredno pa, da jo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je tudi pritožbene stroške.

8Toženka v pravočasnem odgovoru na pritožbo zavrača pritožbene očitke, pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno, tožnici pa naloži v plačilo njene pritožbene stroške.

9Pritožba ni utemeljena.

Glede obstoja pravne podlage za obračun dejanskih obratovalnih stroškov

10Sodišče prve stopnje je v ponovljenem sojenju sledilo jasnemu napotku pritožbenega sodišča ter utemeljilo pravno relevantna dejstva, ki potrjujejo zaključek, da je bila tožnica dolžna narediti poračun glede na dejansko nastale stroške (zlasti 8. in 9. tč. ter 11. tč. obrazložitve).

11Bistvena sporna okoliščina je, ali je tožnica (upravnik) dolžna enkrat letno napraviti poračun glede na dejansko nastale obratovalne stroške in morebitno preplačilo, ki je nastalo z mesečnim plačevanjem obratovalnih stroškov v pavšalnem znesku, upoštevati v obračunu za naslednje leto. Sodišče prve stopnje je odgovorilo pritrdilno, to pa utemeljilo z določbo 10. alineje 2. člena Pogodbe o upravljanju, ki se glasi, da mora tožnica „najmanj enkrat letno lastnikom predložiti obračun skupnih stroškov, po predhodni najavi in določitvi termina pa je upravnik dolžan etažnim lastnikom omogočiti tudi vpogled v skupne stroške tudi v vmesnem obdobju.“

12Tožnica se je strinjala, da ji 10. alineja 2. člena Pogodbe o upravljanju nalaga obveznost predložitve obračuna skupnih stroškov, vendar pa je vztrajala, da to ne predstavlja podlage za poračun dejanskih stroškov,² saj 22. člen Pogodbe o medsebojnih razmerjih določa, da se stroški usklajujejo z rastjo cen, in da je posledično podlaga za izračun doplačila/preplačila izključno rast cen stroškov (kar urejata tretji in četrti odstavek 22. člena Sklepa, s katerim je bil spremenjen 22. člen Pogodbe o medsebojnih razmerjih), in ne višina dejansko nastalih stroškov.

13Ker je bilo sporno, ali citirana določba predstavlja pravno podlago za poračun dejanskih stroškov, je sodišče prve stopnje pravilno razlagalo pogodbeno določilo z iskanjem skupnega namen pogodbenih strank (na podlagi drugega odstavka 82. člena Obligacijskega zakonika – OZ), kar ne predstavlja očitanega napačnega tolmačenja oziroma kreiranja vsebine pogodbenih določil. Ravno zato, ker je vsebina določbe sporna, se ne more uporabiti tako kot se glasi, in je bilo treba določbo razlagati glede na skupni namen pogodbenikov.

14Iz obrazložitve izpodbijane sodbe je jasno razvidno, da je sodišče prve stopnje zaključek, da je bil namen pogodbenih strank pregled dejanskih stroškov in nato poračun glede na dejansko porabo ter plačan pavšal, oprlo na izpovedbe zakonitega zastopnika tožnice, A. A., in prič B. B. in C. C. A. A. (zakoniti zastopnik tožnice) in priča B. B. (zakoniti zastopnik tožnice v času sklepanja pogodb) sta izpovedala, da je potrebno najmanj enkrat letno narediti poračun dejanskih stroškov, pri čemer je slednji še izpovedal, da so gledali dejansko porabo za celotno poslovno stavbo. To je smiselno potrdila priča C. C. (tudi eden izmed etažnih lastnikov), ki je izpovedala, da so najprej dogovorili osnovo (pavšal), ki so jo nato korigirali. Ker pa je šlo za dejanske stroške, je bilo treba na koncu leta narediti poračun glede na dejanske stroške.

15Pri ugotavljanju skupnega namena ni odločilno, da v sporni določbi ni bilo izrecno zapisano, da so stranke želele takšno posledico (obračun dejanskih stroškov in poračun), kot tudi ne, da določba vsebuje zapis „obračun skupnih stroškov,“ in ne stroškov posamezne enote, kar naj bi po mnenju pritožnice sodišče prve stopnje spregledalo. Pritožnica zato ne more uspeti s pritožbenimi trditvami, da če bi želele pogodbene stranke dogovoriti izračun dejanskih stroškov za posamezen poslovni prostor, bi to tudi zapisale. Glede na trditveno podlago tožnice, ki se zavzema za ugotovitev, da ni bilo dogovorjeno (oziroma niti ni bilo možno) obračunavanje stroškov za posamezen poslovni prostor, pritožbeno sodišče dodaja, da to ne ovrže zaključka sodišča prve stopnje, da je bil namen narediti obračun glede na dejansko nastale stroške, ki temelji na skladni izpovedbi zakonitega zastopnika tožnice in dveh prič, in ugotovitvi, da se je gledala poraba za celotno poslovno stavbo, česar pritožnica ne izpodbija, medtem, ko pritožnica svoj očitek, da naj bi B. B. in A. A. tudi izrecno zanikala obračunavanje dejanskih stroškov za posamezne poslovne prostore gradi na dejstvih, ki niso zajeta v ugotovljenem dejanskem stanju, pritožnica pa substancirano ne uveljavlja očitka zmotno ali nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ali dokazne ocene glede tega. Prav tako je sodišče prve stopnje argumentirano ovrglo trditev tožnice, da ni mogoče izračunati stroškov, ki odpadejo na posamezen poslovni prostor, z razlogi, navedenimi zlasti v 10. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, katerim se pritožbeno sodišče v celoti pridružuje.

16Pritožnica očita sodišču prve stopnje tudi, da izpovedba prič ne more spremeniti dejstva, da je bil med etažnimi lastniki sklenjen poseben dogovor o plačevanju mesečnega pavšalnega zneska in možnost zvišanja cene stroškov zaradi rasti cen stroškov, pri čemer ni jasno, kaj želi pritožnica s tem doseči, saj ti okoliščini (dogovor o mesečnem plačevanju stroškov v pavšalnem znesku in možnost zvišanja stroškov zaradi rasti cen) nista bili sporni. Prav tako ne nasprotujeta oziroma ne onemogočata ugotovitve, da je treba najmanj enkrat letno narediti pregled dejanskih stroškov in narediti obračun.

17Iz obrazložitve izpodbijane sodbe je jasno razvidno, da ugotovitev, da je treba narediti poračun glede na dejansko nastale stroške, med drugim temelji na izpovedbi priče C. C., ki jo je sodišče prve stopnje ocenilo kot verodostojno, kar je tudi prepričljivo obrazložilo. Med drugim je pojasnilo, da se je priča, kot ena izmed etažnih lastnikov, sestajala z drugimi glede sklepanja obeh pogodb, kar pomeni, da je vedela izpovedati o tem, kaj so se dogovarjali etažni lastniki o vsebini spornih pogodb. Pojasnilo je tudi, da je bila priča že v smiselno enakem pravdnem postopku s tožnico, v katerem je že pravnomočno uspela (ni bila dolžna tožnici plačati ničesar), kar izključuje očitano navzkrižje interesov. Tako se izkažejo za neutemeljene tudi pritožbeni očitki, da sodišče prve stopnje ni podalo razlogov, zakaj je sledilo tej priči, ki so tudi po oceni pritožbenega sodišča razumni in prepričljivi.

18Zaključka, da pravna podlaga za obračun dejanskih stroškov obstaja, ne omaje pritožbena trditev, da je toženka dogovorjen pavšalni znesek plačevala brez ugovora, saj ni bilo sporno, da je bilo dogovorjeno mesečno plačevanje obratovalnih stroškov v pavšalnem znesku, temveč, ali je bila tožnica dolžna glede na plačane pavšalne zneske narediti poračun glede na dejansko nastale stroške.

Glede izračuna stroškov, ki odpadejo na posamezen poslovni prostor

19Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi tožničin argument, da izračun stroškov za posamezen del ni mogoč, ker poslovna stavba nima ločenih merilnih naprav za vsak posamezen del, saj je ugotovilo (10. tč.), da so se etažni lastniki dogovorili, da bodo krili vse stroške, ki izvirajo iz stavbe v skladu s solastniškimi deleži (20. člen Pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki se glasi: „da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži na stavbi, če ta pogodba ali sklep etažnih lastnikov ...,“ v 21. členu pa je zapisano: „Tekoči stroški za posle rednega vzdrževanja in obratovalni stroški se plačujejo mesečno, v skladu s solastniškimi deleži, ...“), kar predstavlja dogovorjen ključ delitve za vse stroške, ki izvirajo iz stavbe (stroške, ki odpadejo na pripadajoč skupni solastniški del vsakega etažnega lastnika in stroške, ki odpadejo na njihov posamezen del). To omogoča, da se enkrat letno ugotovi koliko znašajo vsi stroški, ki odpadejo na stavbo (v 22. členu je izrecno zapisano, da se zato, ker v stavbi ni urejenih ločenih merilnikov za posamezne poslovne prostore, dogovorijo pavšalni zneski, ne pa tudi zaradi nezmožnosti izračunavanja dejanskih obratovalnih stroškov uporabe posameznega poslovnega prostora, kot to zatrjuje pritožnica), nato pa se delijo na vsak posamezen del glede na solastni delež etažnega lastnika na stavbi (5,3 % delež toženke). Določilo prvega odstavka 22. člena Sklepa, ki določa višino mesečnega pavšalnega zneska, določa zgolj izvedbo plačevanja obratovalnih stroškov na mesečni ravni.

20Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogovanju sodišča prve stopnje, ker je prepričljivo in tudi ustrezno obrazloženo, zato ni podana očitana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. tč. drugega odstavka 339. člena ZPP, saj se da odločitev tudi preizkusiti.

21Neutemeljeni so pritožbeni očitki, da splošne (zakonske in pogodbene) določbe, sklicujoč se na tretji odstavek 8. člena Pogodbe o upravljanju („da je način obračunavanja obratovalnih stroškov, malih in velik popravil in upravljanja usklajen z določili Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in Stanovanjskega zakonika (SZ-1) ter se izvaja v odvisnosti od solastniškega deleža posameznega etažnega lastnika, da pa se lahko etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih dogovorijo tudi za drugačen kljub obračuna, s katerim se morajo strinjati vsi etažni lastniki“) ne pridejo v poštev.

22Pogodba o medsebojnih razmerjih (ter Sklep)³ in Pogodba o upravljanju sta medsebojno povezani, kar je ugotovilo že sodišče prve stopnje v prvotnem postopku, in je potrdilo pritožbeno sodišče. Ta povezanost predstavlja vsebinsko in smiselno celoto, ki jo je ustrezno upoštevalo sodišče prve stopnje, za razliko od pritožnice, ki se selektivno opira na posamezna pogodbena določila (zlasti prvi, tretji in četrti odstavek 22. člena Sklepa), brez ozira na preostala določila, in kaj to pomeni kot celota. Določba 8. člena Pogodbe o upravljanju glede drugačnega ključa delitve obratovalnih stroškov napotuje na Pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero so etažni lastniki uredili stroške in obveznosti, ki jih bremenijo (1. alineja prvega odstavka 116. člena SPZ), zato so relevantna ravno določila te pogodbe, ki jih je sodišče prve stopnje ustrezno upoštevalo kot vsebinsko povezano celoto. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, so etažni lastniki s Pogodbo o medsebojnih razmerjih določili ključ delitve (20. in 21. člen), tj. da bodo krili vse stroške, ki izvirajo iz stavbe v skladu s solastniškimi deleži, pri čemer je glede na izrecen zapis „vseh stroškov“ povsem logično in smiselno zavzelo stališče, da to obsega stroške posameznega in skupnih delov, da pa bodo obveznost mesečno poravnali s plačevanjem pavšalnih zneskov (22. člen).

23Čeprav so se etažni lastniki strinjali, da dogovorjeni pavšalni znesek predstavlja minimalni znesek stroškov, ki ga bodo plačevali mesečno (izhaja tudi iz prvega odstavka 22. člena Sklepa, ki določa, da znesek priznavajo za celoten čas od sklenitve prodajne pogodbe dalje), to ne drži v celoti, saj so se etažni lastniki dogovorili, da se višina (mesečnih pavšalnih) stroškov usklajuje glede na rast - spremembo cen stroškov (kar urejata tretji in četrti odstavek istega člena). Očitek, da sodišče prve stopnje spregleda, da določba (prvega odstavka 22. člena Sklepa) ne govori o načinu obračunavanja stroškov in še manj o obračunavanju po dejanski porabi, temveč o znesku pavšala in pogojih za spreminjanje cene stroškov, pa je zavajajoč, saj pritožnica razlago opira le na posamezna določila (prvi in tretji odstavek 22. člena), brez upoštevanja drugih (relevantnih) določil, ki skupaj (kot že navedeno) predstavljajo celoto, ki jih je upoštevalo sodišče prve stopnje, in sicer vsebinsko relevantna določila 20. in 21. člena (ključ delitve obveznosti) ter 22. člena (mesečno izvrševanje plačila obveznosti v pavšalnem znesku), v povezavi z 10. alinejo 2. člena Pogodbe o upravljanju, po kateri je tožnica dolžna narediti obračun dejanskih stroškov in ustrezen poračun. Neutemeljeni so zato očitki, da je sodišče prve stopnje selektivno izbiralo pogodbena določila, saj je uporabo ustrezno in prepričljivo obrazložilo, prav tako pa je odgovorilo na trditve toženke, ki so bile povezane z drugačno razlago.

24Dodatno je sodišče prve stopnje zaključek podprlo s sklicevanjem na tretji in četrti odstavek 22. člena Sklepa (tretji odstavek se glasi: „Stroški se letno usklajujejo z rastjo cen stroškov ...“, četrti pa: „Upravnik vsako leto do zadnjega dne v mesecu februarju obvesti etažne lastnike o spremenjeni višini stroškov zaradi rasti/znižanja cen stroškov in etažne lastnike obvesti o znesku preplačila stroškov glede na prvotni znesek oziroma o znesku doplačila stroškov glede na prvotni znesek. V primeru preplačila je upravnik dolžan etažnim lastnikom preplačani znesek upoštevati pri naslednjem računu za stroške, v primeru doplačila pa etažnim lastnikom premalo zaračunani znesek obračuna pri naslednjem računu za stroške.“), na katerega se je sklicevala toženka, ki se je branila, da so etažni lastniki dolžni plačati le dejanske stroške. Citirana določba, tudi po presoji pritožbenega sodišča, glede na vse že navedeno, potrjuje, da se enkrat letno naredi obračun stroškov glede na dejansko porabo in nato poračun, saj je to potrdila tudi priča C. C., ki je glede obračuna dejanskih stroškov izpostavila ravno ta določila.

25Treba je ločiti med pavšalnim zneskom, s katerim etažni lastniki mesečno plačujejo obratovalne stroške in višino dejansko nastalih obratovalnih stroškov. Ker so etažni lastniki dolžni plačati le dejansko nastale stroške, mesečno plačani pavšalni zneski v razmerju do dejansko nastalih stroškov predstavljajo le mesečna vplačila na račun dejansko nastalih stroškov, ki se obračunajo enkrat letno. Ker je bil takšen namen pogodbenih strank, ni bistvena terminologija izraza pavšal, ki se uporablja. Kljub povedanemu ni bilo sporno, da je bilo določeno mesečno plačevanje stroškov v pavšalnem znesku, ker ni posameznih merilnih enot, zato tako določen znesek ustreza pojmu pavšala, tj. znesek, ki se določi kot približna vrednost nečesa. Vendar pa to ne pomeni, da ne obstaja dolžnost tožnice, da enkrat letno naredi končni obračun glede na dejansko nastale stroške.

26Sodišče prve stopnje je (v tč. od 25. do 27.) pojasnilo, da tudi če bi sledilo tožničini razlagi (da se letni poračun, ki se naredi konec leta za preteklo leto, naredi v odvisnosti od gibanja cen stroškov med letom, in je lahko podlaga, na kateri tožnica toženki, in drugim etažnim lastnikom, vrne del plačanih stroškov ali zahteva njihovo doplačilo: primeroma, če bi se cena stroškov znižala, bi bili etažni lastniki upravičeni do vračila preplačila, ne pa do znižanja pogodbeno dogovorjenega pavšalnega zneska, ki se lahko spreminja le navzgor; če pa bi se cena stroškov zvišala, pa bi bila tožnica upravičena do vračila razlike od etažnih lastnikov, v primeru, da bi bilo zvišanje višje od 5 %, pa tudi s pravico do zvišanja pogodbene cene),⁴ tožbeni zahtevek ni utemeljen po višini, saj je tožnica utemeljenost vtoževanih računov po višini utemeljevala s tem, da so nižji od gibanja cen stroškov.

27Presoja temelji na tretjem in četrtem odstavku 22. člena Sklepa, ki tožnici nalaga obveznost, da enkrat letno do zadnjega dne v mesecu februarju obvesti etažne lastnike o spremenjeni višini stroškov zaradi rasti/znižanja cen stroškov in znesku preplačila/doplačila stroškov glede na prvotni znesek. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožnica ni izpolnila pogodbene obveznosti, saj ni naredila izračunov za sporno obdobje od 2016 do 2019, česar pritožnica ne izpodbija (in se zato sodišče tudi ni bilo dolžno opredeljevati do gibanja cen vseh stroškov, ki jih je tožnica zajela v tabeli), je zaključilo, da ti vtoževani računi po višini niso izkazani. Pritožbeno sodišče pritrjuje tej presoji, saj je le na podlagi izračuna, ki upošteva gibanje cen vseh stroškov mogoče ugotoviti, ali je prišlo do preplačila/doplačila stroškov, in torej zaključka, ali je toženka dolžna tožnici še kaj plačati. Zato se izkaže za neutemeljen očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje ugoditi tožbenemu zahtevku vsaj glede pavšalno dogovorjenega zneska stroškov po pogodbi, saj brez izračuna ni mogoče ugotoviti, do kakšne višine je tožbeni zahtevek utemeljen, ker lahko izračun pokaže tudi preplačilo zaradi gibanja cen navzdol, zato ni utemeljen niti zahtevek v višini glede na pavšalno dogovorjen znesek. Trditveno breme glede utemeljenosti tožbenega zahtevka tako po temelju kot po višini je bilo na tožnici, ne na toženki, pri čemer gre za pogodbeno obveznost tožnice, da naredi izračun, ki je ne more prevaliti na toženko.

28Tožnica bi morala, glede na pogodbeni dogovor (tretji odstavek 22. člena Sklepa) v izračunu zajeti tudi povprečje cen vseh stroškov. To je relevantno zlasti glede vtoževanih računov za leto 2020, za katero pa je tožnica naredila izračun (A95), vendar ne ustrezno, saj je v izračunu selektivno upoštevala le gibanje cen kurilnega olja in elektrike, ne pa vseh ostalih stroškov (torej elektrike, ogrevanja, vode, komunalnih storitev) in drugih potrebnih stroškov (vzdrževanje objekta in opreme, dimnikarske storitve itd.). Prav tako pa iz razloga, ker je upoštevala spremembe cen iz več let (2019, 2017, 2018), namesto za leto 2020 iz preteklega leta 2019 (27. tč.), kot bi morala glede na pogodbeno določilo.

29Očitek, da se je sodišče prve stopnje selektivno in površno izreklo do povišanj cen, čeprav je pritožnica naredila natančen popis vseh stroškov, je zavajajoč, prav tako pa neutemeljen, saj je iz obrazložitve razvidno (tč. 25., 26. in 27.), da se utemeljitev nanaša na vtoževana računa za leto 2020 ter izračun za to leto (prilogo A95), ki je tudi edini izračun, ki ga je naredila tožnica, in je iz njega razvidno, da je tožnica zvišanje cene stroškov utemeljevala zgolj z zvišanjem cene elektrike in kurilnega olja, na pa tudi ostalih dobrin, zato je sodišče izpostavilo, da sta se ceni teh dveh stroškov tudi zniževali, ne le zviševali. Čeprav je v nadaljevanju primeroma navedlo tudi druge stroške, ki so se zniževali, kar temelji na tožničinih trditvah o višini dejansko izkazanih stroškov, ki so tudi odvisni od količine, je razbrati, da je s tem želelo le nazorno prikazati, da se stroški tudi znižujejo, ne le zvišujejo, zaradi česar je potrebno v izračunu upoštevati vse stroške, saj je le tako mogoče pravilno ugotoviti povprečje vseh cen. Zato ni poseglo v razlago pritožnice, saj ne gre za odvisnost pavšalnega zneska od dejansko nastalega stroška, temveč gibanja cene stroška v preteklem letu, kot je zatrjevala tožnica.

30S tem se je torej sodišče prve stopnje opredelilo tudi do razlage, za katero se je zavzemala tožnica, ter določb, ki jih je izpostavljala (prvi, tretji in četrti odstavek 22. člena Sklepa).

Glede nepriznanja stroškov čiščenje, hišnika, zavarovanja, uporabnine ter drugih potrebnih stroškov

31Pritožnica se ne strinja s sodiščem prve stopnje, ki ji ni priznalo stroškov hišnika, čiščenja, zavarovanja, uporabnine in drugih potrebnih stroškov.

32Ni ji priznalo stroškov hišnika, ker tožnica ni izkazala višine stroška, pri čemer je iz obrazložitve jasno razbrati, da ni izkazala višine dejansko nastalih stroškov, da bi lahko sodišče prve stopnje presojalo utemeljenost tožbenega zahtevka po višini, saj je bila tožnica upravičena do plačila le v višini dejansko nastalega stroška čiščenja. Zato sodišče ni zagrešilo kršitve s tem, ko se ni opredelilo do tožničinih navedb, da je bilo dogovorjeno plačilo storitev čiščenja v pavšalnem znesku, ki pa ga je upoštevalo pri postavki stroški dela v zvezi z izvajanjem storitev upravnika, saj je bilo plačilo za delo upravnika pogodbeno dogovorjeno v ceni EUR/m², za razliko od stroškov hišnika, ki je kot obratovalni strošek, glede na vse ugotovljeno, odvisen od višine dejansko nastalih stroškov.

33Tožnici tudi ni priznalo stroškov čiščenja, ker je bilo sporno, ali so iztoževani stroški sploh nastali v zvezi s čiščenjem skupnih delov poslovne stavbe - v kraju naslova A. (ki je predmet tega postopka), tožnica pa tega ni uspela dokazati. Toženka je ugovarjala, da tožnica iztožuje stroške, v katere je vključeno tudi čiščenje prostorov, ki so v izključni lasti tožnice, kar je potrdil zaslišan tožničin zakoniti zastopnik, in tega pritožnica ne graja, celo zatrjuje v pritožbi, da čistilka kdaj izrazni tudi njen koš za smeti. Dokazno breme, da loči stroške, ki odpadejo na skupne dele poslovne stavbe in tiste, ki odpadejo prostore v lasti tožnice (ter druge stavbe), ter s tem izkaže dejansko višino nastalih stroškov za skupne dele poslovne stavbe, pa je bilo na tožnici. Sodišče prve stopnje je ustrezno in jasno obrazložilo tudi (14. tč.), in je razumljivo, zakaj je polemiziralo, da je tožnica lastnica poslovne stavbe v kraju naslova A. v deležu 71,91 %, v kraju D. pa 100 %, saj računi, po katerih tožnica vtožuje stroške čiščenja, vsebujejo enotne postavke za obe stavbi, tisto v kraju D., ki je v tožničini 100 % lasti, in za poslovno stavbo v kraju naslova A., čeprav tožnica ni izključna lastnica, brez razmejitve ali navedbe, ali gre za čiščenje posameznih delov ali skupnih delov, kar je relevantno v tej zadevi, saj vtožuje stroške čiščenja skupnih delov. Pri tem pa velja enako kot glede stroškov čiščenja, tožnica je upravičena le do višine stroškov, ki so ji dejansko nastali, zato bi morala izkazati dejansko višino. To velja tudi za stroške zavarovanja, za katere je bilo prav tako sporno, ali so nastali v zvezi s skupnimi deli poslovne stavbe, pri čemer je sodišče prve stopnje jasno pojasnilo, da tožnica ni zmogla dokaznega bremena, da so nastali v zvezi s skupnimi deli poslovne stavbe.

34Tožnica zahteva tudi plačilo stroškov v smislu uporabnine različnih naprav in opreme (uporabnino cisterne za kurilno olje, peči na kurilno olje in pripadajoče opreme, dvigala, stroškov video nadzora, kolektorjev za toplo vodo, bojlerja za toplo vodo, javljalnikov požara in stroškov priključka na javno kanalizacijo) ter uporabnine za prostor kurilnice. Ker izpodbijana sodba vsebuje odločilne razloge, ni podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena, odločitev pa se da tudi preizkusiti.

35Pritožnica je zatrjevala, da teh stroškov prej posebej ni obračunavala, ker so bili vključeni v dogovorjeni pavšalni znesek, sedaj, ko toženka ugovarja, da bo plačevala le dejanske stroške, pa je dolžna plačati tudi dejanske stroške vezane na uporabo svojega poslovnega prostora in svojega dela skupnih prostorov. Tožnica je v ponovljenem sojenju zatrjevala, da so te stvari (oprema in naprave) potrebne za redno in normalno obratovanje poslovne stavbe, ki so v njeni (tožničini) lasti, saj jih je sama kupila, uporablja pa jih tudi toženka. To velja tudi za kurilnico, tj. namenski prostor (2,62 m²), v katerem se nahaja toplotna postaja, preko katere se ogreva tudi toženka. Kurilnica je v izključni lasti tožnice, saj se nahaja v njenem posameznem delu, ki ni del skupnih prostorov. Zaradi navedenega meni, da je upravičena do nadomestila za uporabo kurilnice ter ostale opreme in naprav, ki so del stroškov potrebnih za obratovanje stavbe.

36Toženka je ugovarjala upravičenost tožnice do plačila teh stroškov z zatrjevanjem, da je poleg poslovnega prostora kupila tudi solastniški delež na skupnih delih stavbe in skupnih napravah. Tožnica pa ne more zahtevati plačila za uporabnino na skupnih delih in napravah, ali za nabavo blaga pred letom 2016. Glede kurilnice je še posebej trdila, da se tožnica z nikomer ni dogovorila za najem, glede priključka za javno kanalizacijo pa, da nikoli ni bila seznanjena s to storitvijo, zaradi česar sumi, da je račun prirejen za ta postopek.

37Pritrditi gre zaključku sodišča prve stopnje, da tožnica ni upravičena do povračila navedenih stroškov, ker zanje ni pravne podlage, vendar pa je treba ločiti stroške (uporabnino), ki jo zahteva tožnica za uporabo prostora kurilnice in drugih naprav ter opreme, saj je med njima bistvena razlika.

38Sodišče prve stopnje je navedlo, da so vsi zahtevani stroški preveč determinirani in previsoki, da bi bili zajeti v tretjem odstavku 22. člena Sklepa, ki ureja usklajevanje stroškov glede na letno rast cen stroškov, in tako ne spadajo pod zapis „drugi potrebni stroški,“ ter bi jih zaradi specifičnosti in višine stroškov pogodbeni stranki morali jasno pogodbeno dogovoriti. Vendar pa tožnica do povračila iztoževanih zneskov – uporabnine naprav in opreme, ni upravičena že iz razloga, ker je toženka z nakupom posameznega dela stavbe pridobila tudi delež na skupnih delih, in kot je tožnica zatrjevala sama, so stvari, za katere iztožuje uporabnino v smislu obratovalnega stroška, potrebne za redno in normalno obratovanje poslovne stavbe, in se kljub dejstvu, da je tožnica po lastnem zatrjevanju sama kupila te stvari, le-te štejejo za skupne dele v etažni lastnini, saj so (dvigalo, priključek na javno kanalizacijo, cisterna za kurilno olje, peč, kolektorji za toplo vodo, bojler za toplo vodo, javljalniki požara in video nadzora) s spojitvijo h glavni stvari, tj. stavbi, ki je skupni del, izgubile svojo pravno samostojnost in postale del druge, glavne stvari (16. člen SPZ), kajti namenjene so skupni rabi stavbe in etažnih lastnikov (tretji odstavek 150. člen SPZ),⁵ in to po lastnem zatrjevanju tožnice, kot tudi po presoji kriterija splošnega prepričanja,⁶ saj dejstvo, da je naštete posamezne stvari mogoče fizično odstraniti, ne izključuje njihove narave sestavine, ki bi z odstranitvijo izgubile svojo funkcijo v okviru stavbe kot celote, uporabi katere so namenjene. Odločilna je njihova trajna funkcionalna povezanost s stavbo, zaradi katere predstavljajo njen sestavni del. Ker so torej te naprave in oprema s pripojitvijo postali del stavbe kot skupnega dela, tožnica zanje ni upravičena (nima temelja) zahtevati plačila v smislu obratovalnega stroška, saj jih toženka upravičeno uporablja kot etažna lastnica, ki je z lastninsko pravico na posameznem delu pridobila tudi solastninski delež na skupnih delih (napravah in opremi).

39Sodišče prve stopnje je ugotovitev, da tožnica ni upravičena do zahtevanih stroškov niti v smislu investicij, čeprav je predložila račune za nakup naprav in opreme, utemeljilo s tem, da tožnica za investicije ni pridobila soglasja etažnih lastnikov. Čeprav ni pojasnilo, zakaj se soglasje zahteva, se odločitev da preizkusiti. Za upravljanje s stvarjo (investicije) se namreč zahteva določeno soglasje (odvisno od vrste posla) etažnih lastnikov na podlagi 117. člena SPZ v zvezi s 67. členom SPZ, pritožnica pa dejanske ugotovitve sodišča, da ni pridobila nobenega soglasja, ne izpodbija.

40Glede stroška uporabnine za kurilnico pa gre pritrditi razlogom sodišča prve stopnje (18. tč.). Uporabnina ni obratovalni strošek, temveč nadomestilo, ki se prizna za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve, ko ni pravne podlage za uporabo. Pritožnica zatrjuje, da pravno podlago predstavljajo pogodbena določila glede obratovalnih stroškov, kar že samo po sebi izključuje takšen zahtevek, saj zahtevek za uporabnino ne more biti utemeljen, če obstaja pravna podlaga. Zakaj tožbeni zahtevek tudi na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi ni sklepčen, pa je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo.

41Ker je v nadaljevanju sodišče prve stopnje ugotovilo, da je toženka s plačilom mesečnih pavšalnih zneskov preplačala višino dejansko izkazanih obratovalnih stroškov, je pravilen zaključek, da se tožbeni zahtevek zavrne kot neutemeljen.

Sklepno

42Uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, zato se pritožba tožnice zavrne kot neutemeljena, sodba sodišča prve stopnje pa se potrdi (353. člen ZPP), saj je uspešno prestala tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

Glede stroškov pravdnega postopka in pritožbenih stroškov

43Glede na delni uspeh tožnice je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, ki temelji na podlagi drugega odstavka 154. člena ZPP, prvega odstavka 155. člena ZPP in prvega odstavka 158. člena ZPP, da je tožnica dolžna toženki povrniti stroške pravdnega postopka, ki jih je odmerilo v višini 4.220,89 EUR.

44O pritožbenih stroških je pritožbeno sodišče odločilo na podlagi 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške, dolžna pa jih je povrniti toženki. Skladno z Odvetniško tarifo (OT) je toženki priznalo 500 točk za odgovor na pritožbo (tar. št. 22/1 OT) in materialne stroške v višini 2 % (tretji odstavek 11. člena OT), kar povečano za 22 % DDV, znaša 373,32 EUR, ki ji jih je dolžna tožnica plačati toženki v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dneva po izteku paricijskega roka dalje do izpolnitve obveznosti (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

Toženki pa ni priznalo priglašene nagrade za posvet s stranko in pregled pritožbe, ker ne gre za samostojni storitvi, saj sta zajeti že v priznani nagradi za odgovor na pritožbo.

¹ V prvotnem sojenju je sodišče zahtevku ugodilo (X Pg 1444/2019), vendar je bila sodna odločba v tem delu razveljavljena in vrnjena v novo sojenje (I Cpg 168/2021).
² Tožničina pripravljalna vloga z dne 30. 8. 2023, tč. I.
³ S Sklepom je bila spremenjena vsebina 22. člena Pogodbe o medsebojnih razmerjih (oba z dne 7. 11. 2012).
⁴ Tožničina prva pripravljalna vloga z dne 3. 3. 2020, tč. X. in XI., tožničina druga pripravljalna vloga z dne 29. 6. 2020, tč. XXI., tožničina tretja pripravljalna vloga z dne 20. 7. 2020, tč. XXVI.
⁵ Tako tudi tretji odstavek 5. člena SZ-1, ki se sicer uporablja za stanovanjske in stanovanjsko-poslovne stavbe in določa, da se za skupne inštalacije, naprave in opremo v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene šteje notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki je za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih, dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave za gašenje, odkrivanje in javljanje požara, varnostna razsvetljava in vsi komunalni priključki, ki so namenjeni skupni rabi.
⁶ Kriterij splošnega prepričanja je izpolnjen zlasti v dveh primerih, tj. če sta glavna stvar in sestavina tako trdno povezani, da ju ni mogoče ločiti, ne da bi se poškodovalo enega ali oba predmeta, ali, če se glavna stvar brez sestavine šteje za nekompletno oziroma nedokončano. M. Tratnik, v: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur (ur.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 119- 221.