VSL Sklep III Cp 2041/2025

I. Pritožbi se deloma ugodi, izpodbijana I. točka izreka sklepa sodišča prve stopnje se razveljavi, razen v delu, ki se nanaša na zavarovanje dokazovanja stvarnih napak iz Prodajne pogodbe št. 7/2021 in Aneksa št. 3 k Prodajni pogodbi (nepravilnosti izvedbe priključkov v garaži), in se zadeva v razveljavljenem delu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nerazveljavljenem delu I. točke izreka (glede zavarovanja dokazovanja stvarnih napak iz Prodajne pogodbe št. 7/2021 in Aneksa št. 3 k Prodajni pogodbi - nepravilnosti izvedbe priključkov v garaži) potrdi.

III. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog za zavarovanje dokazov (I. točka izreka) z ogledom nepremičnin in določitvijo izvedencev, ki naj po ogledu dajo mnenje o obstoju stvarnih napak ter stroških njihove odprave. Sklenilo je še, da bo o stroških postopka za zavarovanje dokazov odločalo s končno odločbo (II. točka izreka).

2Zoper I. točko izreka je tožnik vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče sklep v I. točki izreka spremeni tako, da njegovemu predlogu ugodi, podrejeno pa, naj ga razveljavi. Tožnik je prepričan, da je zavarovanje dokazov s postavitvijo izvedencev nujno, saj nepremičnini, ki sta predmet spora, nista primerni za vselitev in ju želi sanirati, da bi se vanju čim prej vselil in ju normalno uporabljal. Zaradi reševanja stanovanjskega problema mu zato nastajajo nesorazmerni stroški. Kasnejša izvedba dokazov po mnenju tožnika ne bo mogoča, saj izvedenci ne bodo imeli možnosti ogleda stanja, kakršno je bilo v času vložitve tožbe, in s tem ne podlage za ugotovitev stvarnih napak. S tem mu bo lahko kršena ustavna pravica do enakega varstva pravic. Tožnik se ne strinja, da ni zatrjeval, kako in na kakšnem način bo dokončal sanacijo ter kako bo izvedba teh del vplivala na kasnejšo izvedbo predlaganih dokazov. Že v tožbi naj bi namreč navedel, katere pomanjkljivosti šteje za napake, v predlogu pa pojasnil, da želi vzpostaviti ustrezno stanje oziroma odpraviti napake, ki jih toženka ne želi odpraviti, da bi se bilo v nepremičnine mogoče vseliti. Sklicevanje sodišča na sklep VSC I Cp 234/2021 se mu ne zdi utemeljeno, prav tako ne ocena, da je njegov predlog namenjen zmanjševanju stroškov in skrajšanju postopka. Po njegovem izpodbijani sklep ne vsebuje razlogov o opravi sanacije in vplivu sanacijskih del na kasnejšo izvedbo dokazov, zato so bistveno kršene določbe postopka. Tožnik opozarja, da stanovanj ne more uporabljati, ker mora s sanacijo čakati do odločitve sodišča. V tem vidi čezmeren poseg v ustavno varovano pravico do zasebne lastnine. Nazadnje tožnik opozori, da je sodišče v drugem postopku njegovemu enakemu zahtevku v zvezi z drugo nepremičnino pretežno ugodilo. V soobstoju dveh nasprotujočih si odločitev vidi kršitev načel pravne predvidljivosti in pravne varnosti.

3Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4Pritožba je pretežno utemeljena.

5Očitki o procesni kršitvi iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP niso utemeljeni. Sodišče je jasno in razumljivo razložilo, zakaj ocenjuje, da ni utemeljen noben izmed več sklopov razlogov, s katerimi je pritožnik utemeljeval predlog za zavarovanje dokazov. Nujnosti takojšnje izvedbe dokazov z ogledom in izvedencem po oceni sodišča ne utemeljujejo: (i) trditve, da toženka opravlja dodatna dela in s tem bistveno spreminja stanje nepremičnin, ker tožnik ni navedel, za katera dela gre in kaj se z njimi spreminja; (ii) trditve, da se je zamenjalo vodstvo toženke, ker tožnik ni pojasnil, kako to vpliva na (ne)zmožnost dokazovanja napak; (iii) trditve o nastajanju nesorazmernih stroškov zaradi rešitve stanovanjske problematike, ker te ne pomenijo bojazni, da poznejše dokazovanje napak z izvedencem ne bo mogoče; (iv) trditve, da želi tožnik pred končanjem pravde uredil stanje za vselitev oziroma sanirati nepremičnini, ker tožnik ni konkretiziral, kako in kakšen način bo končal sanacijo ter uredil stanje za vselitev ter kako bo izvedba teh del vplivala na kasnejšo izvedbo predlaganih dokazov. Izvedba dokazov za ugotavljanje stvarnih napak pri izvedbi priključkov v garaži (ki se nanašajo Prodajno pogodbo št. 7/2021 in Aneksa št. 3 k Prodajni pogodb) po presoji sodišča prve stopnje ni utemeljena zato, ker te niso predmet tega pravdnega postopka.

6Tožnik je vložil tožbo, s katero zahteva znižanje kupnine zaradi stvarnih napak iz dveh pogodb o nakupu stanovanj (Prodajna pogodba št. 8/2021 in Prodajna pogodba št. 66/2024). Zatem je predlagal zavarovanje dokazov o obstoju teh napak. Gre torej za predlog za zavarovanje dokazov med postopkom. Del odločitve, s katerim je sodišče zavrnilo njegov predlog za zavarovanje dokazovanja stvarnih napak iz druge pogodbe (Prodajne pogodbe št. 7/2021 in Aneksa št. 3 k Prodajni pogodb), ker te niso predmet tega postopka, izpodbija tožnik brez vsakršnih razlogov. Glede na to in ker tožnik tudi v pritožbi predlog za zavarovanje dokazov navezuje na vloženo tožbo in z njo povezana dejstva, višje sodišče zavrača pritožbo, nominalno uperjeno tudi v ta del odločitve. Kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, namreč tu ni našlo in je zato ta del sklepa potrdilo (II. točka izreka) (2. točka 365. člena ZPP).

7V preostalem delu, ki se torej nanaša na zavarovanje dokazovanja stvarnih napak iz pogodb o nakupu stanovanj (Prodajna pogodba št. 8/2021 in Prodajna pogodba št. 66/2024), je pritožba utemeljena.

8Predpostavka za dopustnost postopka zavarovanja dokazov je utemeljena bojazen, da se kakšen dokaz ne bo mogel izvesti ali da bo njegova izvedba pozneje težja (264. člen ZPP). Okoliščine, ki tako bojazen utemeljujejo, mora predlagatelj navesti v predlogu in jih verjetno izkazati (266. člen ZPP).

9Tožnik je v tožbi, s katero zahteva znižanje kupnine zaradi stvarnih napak, naštel, kaj vse naj bi bilo v nepremičninah, ki ju je kupil od toženke, narobe oziroma pomanjkljivo. V predlogu za zavarovanje dokazov je v zvezi s tem naštel, kaj naj si sodišče oziroma izvedenec ogleda ter oceni, ali gre za napake, in kolikšni so stroški njihove odprave (npr. izvedbo vhodnih vrat, tesnjenje vrat v dnevni sobi, strokovnost in varnost priključitve kopalniških radiatorjev, umanjkanje krila vrat in podboja v garderobi spalnice, poškodbo fasade itd.). Tožnik je izrazil namero odpraviti te napake, da bo stanovanji lahko normalno uporabljal. To njegovo namero je sodišče spoznalo za verjetno (tudi) zato, ker je toženka navedla, da je tožnik že pred vložitvijo tožbe "samovoljno opravil določena dela". Zahteva sodišča prve stopnje, da bi bil moral tožnik te trditve bolj konkretizirati, torej tako, da bi moral konkretno navesti, katere napake namerava odpraviti in kako ter pojasniti, kakšen vpliv bi imela odprava napak na nadaljnjo (ne)zmožnost dokazovanja, ni utemeljena.

10Katere napake namerava tožnik odpraviti, je implicitno jasno: tiste, na katere se nanaša predlog za zavarovanje. Sanacija napak, na kateri koli način se že izvrši, logično pomeni spremembo objekta dokazovanja. Napak, ko jih ne bo več, ne sodišče ne izvedenec ne bosta mogla neposredno zaznati (in jih na tej podlagi strokovno ovrednotiti). Zahteva, naj tožnik konkretno pojasni način (tehniko) nameravane odprave posamezne napake, je zato brez smisla.

11Višje sodišče se zato strinja s tožnikom, da je dovolj konkretno pojasnil, da zaradi nameravanih sprememb - odprave napak v stanovanjih - neposreden strokovni ogled in vrednotenje teh napak ne bo več mogoče.¹ Te trditve tožnika, ki jih je sodišče prve stopnje spoznalo za verjetne, so ne le dovolj konkretne, ampak tudi sklepčne. Čeprav je tožnik tisti, ki bo povzročil spremembo predmeta dokazovanja, mu pravice do zavarovanja dokazov ne gre odreči. Za nameravano spremembo je namreč razgrnil razumljive razloge. Pretirano bi bilo pričakovati, naj za ceno ohranitve izvedbe dokaza ne sanira napak kupljene nepremičnine, posebno, ker nekatere od njih vplivajo na funkcionalnost. S predčasno izvedbo tega dokaza, na drugi strani, položaj nasprotne stranke ne bo znatno prizadet. Ta v odgovoru na pritožbo (enako kot v odgovoru na predlog) opozarja, da je tožnik verjetno že opravil določena dela na nepremičninah in tako njuno današnje stanje ni več enako, kot je bilo ob primopredaji. Toda vprašanje, kaj od tistega, kar tožnik ocenjuje za stvarno napako (in kar si bo ogledalo sodišče oziroma izvedenec), to v resnici je, bo reševalo sodišče ob odločanju o tožbenem zahtevku.

12Sodišče prve stopnje je torej prestrogo uporabilo procesni standard iz prvega odstavka 7. člena ZPP. To je vplivalo na pravilnost oziroma zakonitost odločitve o predlogu za zavarovanje dokazov (prvi odstavek 339. člena ZPP).

13Sklep, s katerim sodišče ugodi zavarovanju dokazov, določa zakon kot kompleksen procesni akt (drugi odstavek 267. člena ZPP). Z njim namreč sodišče ne odloči le o tem, ali je za ohranitev dokaza nujna njegova takojšnja izvedba (=zavarovanje dokaza). Pač pa mora v tem sklepu že določiti izvedenca (kar predpostavlja, da je predlagatelj že založil predujem za stroške) in določiti, katera dejstva naj se z njim dokazujejo. Ker bo dokaz izvedlo sodišče prve stopnje, je v naravi stvari, da bo, potem ko bo tožnik plačal zahtevani predujem, samo izbralo izvedenca in mu določilo naloge. Zato višje sodišče izpodbijanega sklepa ni spremenilo, temveč ga je razveljavilo (3. točka 365. člena ZPP) (I. točka izreka). V novem odločanju bo moralo sodišče prve stopnje upoštevati, da je namera odpraviti konkretne napake na kupljenih nepremičninah dovolj konkretiziran in sam po sebi utemeljen razlog, zaradi katerega dokazovanje napak z ogledom in/oziroma izvedencem pozneje ne bo mogoče.

14Odločitev o stroških pritožbenega postopka je na podlagi drugega odstavka 167. člena ZPP v zvezi s četrtim odstavkom 163. člena ZPP pridržana za končno odločbo.

¹ Le enotna in ustaljena sodna praksa vzpostavlja ustavnopravno obveznost sodišč utemeljiti morebiten odstop od nje. O obravnavanem vprašanju take prakse ni, ne pomeni je ena sama odločitev višjega sodišča. Pritožbenemu sodišču se zato ni treba izrekati o tem, ali sklep VSC I Cp 234/2021, na katerega se je sklicala prvostopenjsko sodišče, temelji na primerljivem dejanskem stanu kot obravnavani.