VSM Sklep I Cp 513/2025

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (točki II.b izreka) potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo o dokončanju etažne lastnine na stavbi z naslovoma Celjska ulica X in Y. Ugotovilo je, da na stavbi ID znak 14, stoječi na parceli ID znak 2, obstoji etažna lastnina (I. točka izreka). Nadalje (v II. točki), da so posebni skupni deli stavbe ID znak 1 deli stavbe; a) ID znak 1/2 (skupni komunikacijski prostor, b) del stavbe ID znak 1/3 (podstrešje), c) del stavbe ID znak 1/4 (podstrešje) in d) del stavbe ID znak 1/57 (hodnik) v solasti etažnih lastnikov na vhodu z naslovom Celjska ulica X. Prav tako, da so posebni skupni deli tudi; e) del stavbe ID znak 1/5 (skupni komunikacijski prostor), f) del stavbe ID znak 1/6 (podstrešje), g) del stavbe ID znak 1/7 (podstrešje) in h) del stavbe ID znak 1/8 (hodnik) in so v solasti etažnih lastnikov na vhodu z naslovom Celjska ulica Y. Odločilo je, da se ohranijo vse izvedene pravice oziroma vsa bremena, ustanovljena pri že vpisanih posameznih delih stavbe (III. točka) in zemljiški knjigi po pravnomočnosti svojega sklepa odredilo vpis etažne lastnine, kot izhaja iz navedenega sklepa (IV. točka).

2Zoper navedeni sklep se glede odločitve v zvezi z delom stavbe ID znak 1-3 (podstrešje) v točki II.b izreka (v pritožbi sicer napačno navedeno II.a) pravočasno pritožuje predlagatelj. Uveljavlja bistvene kršitve določb postopka, napačno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava. Navaja, da je vložil predlog za dokončanje postopka ureditve etažne lastnine na podstrešnih prostorih na sporni stavbi iz razloga, ker je med etažnimi lastniki pred 18 leti obstajal dogovor, da se izvede sanacija kritine stanovanjske hiše, ki je začela zamakati, da predlagatelj nosi stroške tovrstnih vzdrževalnih del na skupni strehi in da v zameno za svoj vložek pridobi ustrezni del podstrešja tistih etažnih lastnikov, s katerimi je sklenil ustrezne prodajne pogodbe v letu 2007. Tak dogovor je bil med etažnimi lastniki realiziran, predlagatelj je z več kot 50 % etažnih lastnikov, vključno s svojim solastniškim deležem, sklenil ustrezne pogodbe, ki so vložene v spis. Predlagatelj je svoj del obveznosti izpolnil in izvršil ustrezno sanacijo strehe. Sodišče je predlogu ugodilo v geodetskem smislu, saj je v celoti vpisalo novoustanovljene etažne dele, ni pa ugodilo njegovemu predlogu, da se dela stavbe ID znak 1/3 (podstrešje) določi kot posamezen del v njegovi lasti. Sodišče je napačno obrazložilo, da njegov predlog za vpis lastninske pravice na tem delu ni utemeljen iz razloga, ker ni pridobil pogodb s strani vseh etažnih lastnikov. Upoštevajoč neprerekano dejstvo, da je posestno stanje podstrešja že od leta 2007 takšno, kot je ugotovljeno z načrtom etažiranja z dne 10. 2. 2020, je mogoče zaključiti in ugotoviti, da gre za sporazum med etažnimi lastniki, ki je bil realiziran in s strani etažnih lastnikov akceptiran ter se v praksi izvaja. Sklicuje se na 58. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), po katerem se šteje, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti iz pogodbe, čeprav ta ni bila sklenjena v pisni obliki. Sodišče bi moralo zaslišati vse etažne lastnike vhoda Celjska ulica X, ki bi se v zvezi z navedenimi okoliščinami morali izjasniti. Ker sodišče tega ni storilo, je nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in zadevo vrne v novo odločanje sodišču prve stopnje v izpodbijanem delu.

3Nasprotna udeleženka je odgovorila na pritožbo in se zavzema za njeno zavrnitev.

4Pritožba ni utemeljena.

5Pritožbeno sodišče preizkusi sklep sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in na pravilno uporabo materialnega prava (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP). Določbe ZPP so uporabljene na podlagi 42. člena Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP-1) in 3. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1).

6Pritožbeni preizkus je pokazal, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo niti v pritožbi uveljavljanih niti po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, da je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa pravilno uporabilo materialno pravo, kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

7V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje odločalo o vzpostavitvi etažne lastnine v položaju t. i. nedokončane etažne lastnine. Po 3. točki tretjega odstavka 17. člena ZVEtL-1 gre za tak položaj, če je stavba vpisana v zemljiški knjigi in je na njej nastala etažna lastnina pred 1. 1. 2003, vendar v zemljiški knjigi niso vpisani vsi posamezni ali skupni deli stavbe ali niso vpisani idealni deleži solastnine na skupnih delih stavbe. Istočasno je predlagatelj zahteval, da se za del stavbe z ID znakom 1/38 (podstrešje) ugotovi, da gre za posamezen del zgradbe v njegovi (izključni) lasti. Temu sodišče prve stopnje ni sledilo, zato je prvostopenjska odločitev o podstrešju tudi pritožbeno sporna.

8Neutemeljena je pritožbena graja, da bi sodišče sodišče prve stopnje moralo zaslišati vse etažne lastnike, ki bi potrdili, da je bil prenos spornega dela stavbe ID znak 1/3 (podstrešje) med etažnimi lastniki dogovorjen in v celoti realiziran (pri čemer se predlagatelj sklicuje na teorijo realizacije, po kateri realizacija pravnega posla sanira pomanjkljivosti pri obličnosti pravnega posla), kar pomeni, da smiselno uveljavlja kršitev pravice do izjave iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da gre v obravnavani zadevi za nepravdni postopek po ZVEtL-1. Namen tega postopka je, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih zgradbah uredi (vzpostavi) v skladu s konceptom etažne lastnine, pri čemer ta postopek ni namenjen razreševanju spornih lastninskih vprašanj. To pomeni, da jih ne rešuje niti nepravdno sodišče samo niti to sodišče postopka ne prekine, da bi stranke napotilo na pravdo (slednje je z določbo 24. člena ZVEtL-1 izrecno izključeno). Nepravdno sodišče zato o spornih dejstvih odloči v izrazito poenostavljenem postopku, in sicer v skladu z dokaznimi pravili in domnevami iz 18. člena ZVEtL-1¹ in na podlagi stopnje verjetnosti (24. člen ZVEtL-1).² Takšna poenostavitev omogoča lažjo vzpostavitev etažne lastnine, vendar je pravna kakovost odločitve zato manjša do te mere, da sklep o vzpostavitvi etažne lastnine po ZVEtL-1 ni ovira, da udeleženci in druge osebe svojih zahtevkov, ki se nanašajo tako na skupne kot posamezne dele zgradbe, ne bi mogli kasneje uveljavljati v pravdi ali drugih postopkih (35. člen ZVEtL-1).³

9V obravnavani zadevi to pomeni, da bi predlagatelj moral izkazati pravni temelj za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe po pravilih 19. člena ZVEtL-1, torej s pravnim naslovom, kot je določen v drugem odstavku 19. člena ZVEtL-1: t.j. bodisi z listino o pravnem poslu ali pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, s katero se v korist pridobitelja in v breme zemljiškoknjižnega lastnika vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na posameznem delu stavbe. Pritožbeno ni sporno, da predlagatelj takšne listine oziroma odločbe ni predložil. Glede na dokazna pravila in domneve, na podlagi katerih sodišče odloča v postopku vzpostavitve etažne lastnine (18. in 19. člen ZVEtL-1), dokazovanje z drugimi dokaznimi sredstvi (npr. zaslišanji prič ali strank) glede pridobitve posameznega dela stavbe ni predvideno, zato ga sodišče prve stopnje ni bilo dolžno izvesti. Do kršitve pravice do izjave torej ni prišlo.

10Vendar to ne pomeni, da je predlagatelj v varstvu svojih pravic v celoti prikrajšan. Ker je postopek po ZVEtL-1 izrazito poenostavljen postopek, v katerem se odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev (18. člen ZVEtL-1) in na podlagi verjetnosti (24. člen ZVEtL-1), odločitev nepravdnega sodišča ni ovira za uveljavljanje zahtevkov predlagatelja v pravdnem postopku (35. člen ZVEtL-1).⁴ Zato bo lahko predlagatelj svojo lastninsko pravico na spornem podstrešju uveljavljal v pravdi.

11Sodišče prve stopnje je v 12. točki obrazložitve svojo odločitev, da gre pri delu stavbe z ID znakom 1/3 za posebni skupni del stavbe in ne za posebni del v lasti predlagatelja, oprlo na ugotovitev, da predlagatelj ni predložil listin o prenosu lastninske pravice na tem delu od vseh etažnih lastnikov delov stavbe od 1/9 - 1/24 (po pritožbenih navedbah jih je pridobil več kot 50 %, vendar ne 100 %). Pri tem je pravilno citiralo prvi odstavek 19. člena ZVEtL-1, ki določa, da je pridobitelj posameznega dela stavbe lahko le oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje pravni temelj pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Pravni naslov kot dokazno sredstvo je lahko samo listina o pravnem poslu ali pravnomočna odločba sodišča ali drugega pristojnega organa, s katerim se prenaša, vzpostavlja ali ugotavlja lastninska pravica na posameznem delu stavbe (drugi odstavek 19. člena ZVEtL-1). Takih listin za sporni prostor (podstrešje) pa predlagatelj ni predložil, kot to pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje,⁵ zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da ni izkazal, da je pridobil sporni prostor (podstrešje) v svojo last.

12Sodišče druge stopnje ob tem še dodaja, da je za spremembo skupnega (ali posebnega skupnega) dela v posamezni del v etažni lastnini potreben sporazum vseh etažnih lastnikov (113. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ),⁶ saj lahko o skupnem delu stavbe etažni lastniki razpolagajo le skupno, obstoj takšnega sporazuma pa v obravnavani zadevi ni izkazan. Posamezni etažni lastnik ne more samostojno razpolagati s solastnim deležem na skupnem delu zgradbe, temveč lahko prenaša zgolj etažno lastnino kot celoto, to pomeni skupaj s svojo lastnino na posameznem delu zgradbe (105. člen SPZ).⁷ Sankcija za kršitev te kogentne določbe je ničnost pravnega posla.⁸ To pomeni, da so pogodbe, s katerim so v obravnavani zadevi posamezni etažni lastniki na predlagatelja prenesli svojo solastninsko pravico na spornem podstrešju, ki predstavlja (posebni) skupni del, nične.

13Posledično so pravno nepomembne za odločitev pritožbene navedbe, da je predlagatelj saniral streho in da v zameno pridobi ustrezni del podstrešja oziroma, da je bil pravni posel odkupa podstrešja realiziran in je zato veljaven, čeprav ni bil z vsemi etažnimi lastniki sklenjen v pisni obliki. Zadeve tudi ni mogoče primerjati z zadevo II Ips 32/2021, saj gre za povsem drugačen dejanski stan, ko je bil sklenjen dogovor o skupni gradnji in solastnini.

14V zvezi s pritožbeno grajo, ki se nanaša na stroške postopka, pritožbeno sodišče ugotavlja, da sodišče prve stopnje o njih v izpodbijanem sklepu ni odločalo. V skladu z določbo drugega odstavka 16. člena ZVEtL sodišče o povrnitvi stroškov odloči na zahtevo upravičenca, ki mora biti vložena v 15 dneh po vročitvi pravnomočne odločbe, s katero se je končal postopek.

15Glede na navedeno je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem delu (točki II.b) potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP).

16Udeleženci pritožbenih stroškov niso priglasili, zato je odločitev o njih odpadla.

¹ V skladu z navedeno določbo sodišče odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev, ki jih določa ta zakon, razen če med udeleženci ni spora o drugačnem stanju ali če je drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa.
² Le-ta se glasi: "Kadar bi moralo sodišče po določbah zakona, ki ureja nepravdni postopek, o predhodnem vprašanju zaradi spornih dejstev prekiniti postopek in posameznega udeleženca napotiti na pravdo, sodišče postopka ne prekine, temveč odloči v skladu z dokaznimi pravili in domnevami iz tega zakona, če se ti ne nanašajo na sporna vprašanja, pa v korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno."
³ Takšno je utrjeno stališče v sodni praksi: VSL sklep I Cp 833/2014 z dne 29.07.2014, VSL sklep I Cp 188/2020 z dne 23.04.2020, VSM sklep I Cp 681/2022 z dne 06.12.2022, VSL sklep II Cp 1065/2023 z dne 25.01.2024, VSL sklep I Cp 1662/2022 z dne 14.12.2022.
⁴ Prvi odstavek 35. člena ZVEtL-1 namreč določa: "Po vzpostavitvi etažne lastnine v postopku za vzpostavitev etažne lastnine po tem zakonu lahko udeleženci in druge osebe svoje pravice na skupnih in posameznih delih uveljavljajo v pravdi oziroma v drugih postopkih, pri čemer odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju."
⁵ Podobno tudi v zadevah VSL II Cp 1065/2023 z dne 25. 1. 2024, II Cp 765/2023 z dne 27. 9. 2023, II Cp 923/2024 z dne 23. 5. 2025.
⁶ Pri tem je treba upoštevati tudi določbo drugega odstavka 113. člena SPZ, v skladu s katerim se lahko etažni lastniki sporazumejo o tem, da iz skupnih delov nastane nov posamezen del v etažni lastnini, če je to mogoče, pri čemer pa se za vsebino sporazuma smiselno uporablja določila 108. člena SPZ. Slednji pa določa, da mora sporazum vsebovati ne le označbo etažnih lastnikov, zemljiškoknjižno označbo nepremičnin, natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov, opis skupnih delov, temveč tudi določitev solastniških deležev na skupnih delih ter pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki v obsegu, določenem s prvim odstavkom 116. člena SPZ. To je potrebno zato, ker se v primeru, ko pride do nastanka novega posameznega dela stavbe, spremenijo deleži etažnih lastnikov na skupnih delih stavbe (N. Plavšak v E-Komentar SPZ, komentar k 113. členu SPZ, Tax-Fin- Lex).
⁷ V skladu z navedeno določbo je namreč etažna lastnina lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek), solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu, zaradi česar se solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati (četrti odstavek).
⁸ Podobno tudi v zadevi VSL I Cp 3189/2014 z dne 20. 5. 2015.