VSL Sodba I Cpg 69/2024

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se po spremembi v celoti glasi:

"I. Toženka je dolžna v roku 15 dni plačati tožnici 2.716,06 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 2.676,06 EUR od 23. 5. 2018 do plačila in od zneska 40,00 EUR od 28. 5. 2018 do plačila, tožbeni zahtevek za plačilo 1.727,56 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 5. 2018 do plačila pa se zavrne.

II. Toženka je dolžna v roku 15 dni povrniti tožnici stroške pravdnega postopka v znesku 611,25 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti."

II. V preostalem se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožnica je dolžna toženki v 15 dneh povrniti njene pritožbene stroške v višini 94,04 EUR.

Dosedanji potek postopka

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženka dolžna tožnici plačati 4.443,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 4.403,62 EUR od 23. 5. 2018 do plačila in od zneska 40,00 EUR od 28. 5. 2018 do plačila (I. točka izreka). Toženki je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožnice v višini 1.035,06 EUR (II. točka izreka).

2Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožila toženka in priglasila pritožbene stroške.

3Pritožbeno sodišče je o tej zadevi že odločalo. S sodbo I Cpg 81/2021 z dne 6. 4. 2022 je pritožbi toženke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožnice zavrnilo, tožnici pa naložilo plačilo pravdnih stroškov toženke vključno s pritožbenimi stroški. Zoper pravnomočno odločitev je bila dopuščena revizija tožnice, ki ji je VSRS s sklepom III Ips 1/2023 z dne 13. 2. 2024 ugodilo, sodbo pritožbenega sodišča razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje.

Oris zadeve

4Tožnica je upravnik poslovne stavbe A. v Ljubljani z vhodi B1, B2 in B3, toženka pa lastnica dveh posameznih delov na naslovu B1.

5Tožnica od toženke s tožbo v tej zadevi zahteva plačilo (1) stroškov obratovanja in vzdrževanja (stroški, ki jih je tožnica založila dobaviteljem za toženko), (2) stroškov upravljanja in (3) stroškov vodenja rezervnega sklada po razdelilniku stroškov št. 9990022448670 z dne 15. 5. 2018¹ v znesku 4.403,62 EUR ter plačilo (4) stroškov izterjave v znesku 40,00 EUR, skupno 4.443,62 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Stroške obratovanja in vzdrževanja terja na podlagi zakonske subrogacije (275. člen Obligacijskega zakonika (OZ)), stroške upravljanja na podlagi Pogodbe o upravljanju,² stroške vodenja rezervnega sklada na podlagi Pogodbe o upravljanju oz. Stvarnopravnega zakonika (SPZ), stroške izterjave pa po Zakonu o preprečevanju zamud pri plačilih (ZPreZP-1).

Bistvene dejanske ugotovitve in zaključki sodišča prve stopnje

6Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožnica na podlagi Pogodbe o upravljanju z dne 19. 8. 1997 upravnik poslovne stavbe A. v Ljubljani s tremi vhodi na naslovih B1, B2 in B3, pri čemer zadnji naslov v naravi predstavlja garaže. Površina celotne stavbe je 28.186 m², površina stavbe vhoda B1 pa 10.013 m².

Toženka je lastnica dveh posameznih delov ID znak 0000-000-268 in ID znak 0000-000-267 na naslovu B1, pri čemer površina njenih prostorov znaša 468,51 m² in 131,34 m², njena solastniška deleža na skupnih prostorih pa 4,679 % in 1,3117 %. Vtoževani stroški se nanašajo na del stavbe na vhodu B1.

7Tožbenemu zahtevku je sodišče prve stopnje v celoti ugodilo na podlagi zaključkov izpodbijane sodbe:

- da se ključ delitve stroškov obratovanja in vzdrževanja skupnih delov in naprav iz X. člena Pogodbe o upravljanju lahko razlaga tako, da se stroški porazdelijo v sorazmerju do skupne površine (le) tistih prostorov, ki jih posamezni strošek zadeva. Stroški, ki se nanašajo le na posamezen vhod, se torej delijo le glede na skupno površino prostorov tega vhoda in ne glede na skupno površino prostorov celotne poslovne stavbe A. Obračun se naredi na podlagi neto površine poslovnega prostora v sorazmerju do celotne površine prostorov, ki nosijo posamezni strošek. Tožnica je stroške obračunavala po tem ključu skladno s Pogodbo o upravljanju, način delitve in obračuna stroškov iz razdelilnika je jasno in določno pojasnila, dokazala je plačila stroškov dobaviteljem, toženka pa je glede neplačil podala le pavšalen ugovor;

- da je tožnica stroške upravljanja obračunala skladno s Pogodbo o upravljanju;

- da je obveznost vodenja rezervnega sklada za upravnika nastala šele z uveljavitvijo SPZ leta 2003, zato stroški vodenja rezervnega sklada v pred tem sklenjeni Pogodbi o upravljanju niso predvideni. Ker pa ni sporno, da je tožnica (upravnik) dolžna voditi sredstva iz obveznega rezervnega sklada, da je to storitev izvajala in da mandat ob odsotnosti drugačnega dogovora ni brezplačen, je upravičena to svojo storitev zaračunavati; in

- da so stroški izterjave utemeljeni po ZpreZP-1.

Presoja utemeljenosti toženkine pritožbe

8Pritožba je delno utemeljena.

Glede aktivne procesne legitimacije

9Vprašanje procesne legitimacije se nanaša na opredelitev pravih strank postopka in s tem na dopustnost postopka. Procesna legitimacija je procesna predpostavka, zato njena neizpolnjenost vodi v zavrženje tožbe. Aktivno procesno legitimiran za vložitev tožbe je tisti, ki zatrjuje, da je upravičenec iz materialnopravnega razmerja, in ki s tem uveljavlja varstvo svojih (zatrjevanih) pravic, pasivno procesno legitimiran pa tisti, za katerega tožnik zatrjuje, da je zavezanec iz materialnopravnega razmerja. Za obstoj procesne legitimacije torej zadošča že tožnikovo zatrjevanje stvarne legitimacije in ni potrebna že tudi njena izkazanost.³

10Glede na navedeno pritožnica obstoj aktivne procesne legitimacije v tej zadevi neutemeljeno problematizira, saj zanjo zadoščajo podane tožbene trditve tožnice, je upravnik stavbe A. na podlagi sklenjene Pogodbe o upravljanju in da od toženke kot lastnice dveh posameznih delov v tej stavbi zahteva plačilo stroškov upravljanja, stroškov vodenja rezervnega sklada ter stroškov obratovanja in vzdrževanja, ki jih je zanjo založila dobaviteljem. Pritožbene navedbe, da tožnica ni dokazala plačila računov dobaviteljem, pa se dejansko nanašajo na vprašanje aktivne stvarne legitimacije oz. utemeljenosti tožbenega zahtevka za plačilo stroškov obratovanja in vzdrževanja, do česar se bo pritožbeno sodišče opredelilo v nadaljevanju te odločbe.

Glede stroškov poslovnega prostora s površino 399,95 m²

11Pritožba opozarja, da je tožba⁴ nesklepčna glede stroškov, ki jih tožnica zahteva v zvezi s poslovnim prostorom s površino 399,95 m².

12Sklepčnost pomeni, da iz strankinih trditev izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka. Nesklepčnost tožbe opredeljuje tretji odstavek 318. člena ZPP, ki pravi, da tožba ni sklepčna, kadar iz dejstev, ki so navedena v njej, ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka. Sklepčnost oz. nesklepčnost je lahko tudi le delna - tako subjektivno (glede nekaterih tožnikov ali nekaterih tožencev) kot objektivno (glede dela zahtevka). Ko pri denarnih zahtevkih, ki so sestavljeni iz več postavk, stranka sicer pojasni dejstva v zvezi s spornim razmerjem in poda tudi določene trditve glede višine, vendar se vtoževani znesek glavnice ne sklada s tožbenimi trditvami oz. se končni znesek matematično "ne izide", je tožba delno nesklepčna, če je le mogoče, iz dela trditev, ki so sklepčne, zanesljivo ugotoviti oz. izračunati vsaj nekakšen znesek.⁵

13Drži pritožbena navedba, da je tožnica v dopolnitvi tožbe trdila, da je toženka v stavbi A. lastnica dveh posameznih delov ID znak 0000-1709-268 in ID znak 0000-1709-267 na naslovu B1, in da površina njenih prostorov znaša 468,51 m² in 131,34 m², v vtoževanem razdelilniku stroškov z dne 15. 5. 2018, na katerega se je sklicevala kot del svoje trditvene podlage, pa je toženki stroške zaračunala za 3 poslovne prostore na naslovu B1 (enote 22-69, 22-70 in 22-71) s kvadraturami 468,51 m², 131,34 m² in 399,95 m². Toženka je tožnico v svoji prvi pripravljalni vlogi izrecno opozorila, da je nerazumljivo, na kakšen način oblikuje delilnike, saj iz stolpca ključ delitve ni razvidno, na kakšen način je tožnica prišla do zneskov in kvadratur, ki jih uporablja. Glede na tak dovolj usmerjen ugovor toženke bi po odvetnici zastopana tožnica ob ustrezni skrbnosti za sklepčnost tožbe po višini morala poskrbeti za ustrezno dopolnitev svojih trditev glede površine prostorov v lasti toženke, česar pa ni storila, ampak je v svoji prvi pripravljalni vlogi ponovno zatrdila toženkino lastništvo (le) poslovnih prostorov s kvadraturama 468,51 m² in 131,34 m². V drugi pripravljalni vlogi je toženka tudi izrecno zatrdila nesklepčnost tožbenega zahtevka zaradi nepojasnjenosti razdelilnika in ponovno izpostavila (tudi) vprašanje različnih bruto kvadratur po posameznih stroškovnih postavkah, a do dopolnitve tožničinih navedb tudi na sledeči glavni obravnavi ni prišlo.

14Tekom celotne pravde tako tožnica ni nikoli navedla, da bi zatrjevana posamezna dela v lasti toženke z ID znakoma 0000-1709-268 in 0000-1709-267 vsebovala tudi poslovni prostor s površino 399,95 m² oz. da bi bila toženka na naslovu B1 lastnica poslovnega prostora s površino 399,95 m². Tudi sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi ugotovilo, da je med pravdnima strankama nesporno, da površina prostorov toženke na naslovu B1 znaša 468,51 m² in 131,34 m². Ker tožnica trditev, da je tudi prostor s površino 399,95 m² last toženke, ni podala, ima pritožnica prav, da je za znesek, ki se nanaša na plačilo stroškov, ki odpadejo na poslovni prostor s površino 399,95 m², tožba po višini nesklepčna, saj tožničine navedbe v tem delu niso omogočale zaključka o utemeljenosti tožbenega zahtevka. Iz vtoževanega razdelilnika stroškov izhaja, da gre za stroške v skupnem znesku 1.723,9 EUR (in ne 1.923,88 EUR, kot trdi pritožba, saj tožnica postavke "zbiranje sredstev za vzdrževanje-PS" s tožbo v tej zadevi, kot bo še pojasnjeno, ne zahteva, ta postavka za predmetni poslovni prostor znaša 199,98 EUR). Tožbeni zahtevek v tej višini je zato treba zavrniti.

15Glede na navedeno se bo pritožbeno sodišče v nadaljevanju ukvarjalo le še s presojo pritožbenih navedb glede tožbenega zahtevka za plačilo stroškov obratovanja in vzdrževanja, upravljanja in vodenja rezervnega sklada, ki se nanašajo na poslovna prostora toženke s površinama 468,51 m² in 131,34 m².

Glede razlage pogodbenega ključa delitve in obrazložitve razdelilnika

16Pritožnica očita, da se je sodišče prve stopnje s sprejeto razlago X. člena Pogodbe o upravljanju postavilo nad jasno izraženo pogodbeno voljo strank. Po mnenju pritožnice je X. člen jasen, v njem uporabljen pojem celotna skupna površina pa upoštevaje II. v zvezi s I. členom Pogodbe o upravljanju znaša 28.186 m². Očita še, da je sodišče prve stopnje pogodbeno določilo razlagalo v nasprotju z določbo 115. člena SPZ in ni pojasnilo uporabljene metode razlage, ampak je navedlo le, da je pogodbeno določilo mogoče razumeti tudi tako oz. da naj bi bil način obračuna stroškov po vhodih primernejši. Preizkus izpodbijane sodbe zato po oceni pritožnice ni mogoč.

17Kriterij za obračunavanje, delitev in izračun posamezne vrste stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav je določen v prvem odstavku X. člena Pogodbe o upravljanju, in sicer kot neto površina poslovnega prostora v sorazmerju do celotne skupne površine poslovnih prostorov in drugih prostorov, na katerih je lastninska pravica fizičnih oziroma pravnih oseb. V skladu z drugim odstavkom X. člena to ne velja za primere, ko je za določene stroške predvideno individualno obračunavanje po števcih in podobno.

18Ne drži razlaga pritožnice, da sta pogodbeni stranki izrazili jasno voljo, da se kot celotna skupna površina, v razmerju do katere se delijo stroški, šteje površina 28.186 m². Določba X. člena Pogodbe o upravljanju namreč ne napotuje na njen II. člen, v katerem je takšna površina navedena, prav tako pa govori le o celotni skupni površini poslovnih prostorov in drugih prostorov in torej izrecno ne določa, da je treba upoštevati skupno površino poslovnih in drugih prostorov v celotni stavbi A.

19Pritožbeno sodišče se strinja s sodiščem prve stopnje, da je med strankama sporna določba X. člena pomensko odprta in objektivno gledano omogoča več možnih razlag, saj je izraz celoten mogoče razumeti ne le v smislu površine celotne stavbe, ampak tudi kot celoten v smislu seštevka površine prostorov, ki jih posamezen strošek zadeva. Sprejeta razlaga sodišča prve stopnje, ki v okoliščinah konkretnega primera - ko gre za stavbo s tremi različnimi vhodi oz. deli, od katerih eden predstavlja garaže, temu primerno pa vhode bremenijo po vrsti in višini zelo različni in neprimerljivi stroški - kot ustreznejši sprejema ta drugi pomen, torej ostaja v okviru meja jezikovne razlage in hkrati ustreza načelu pravičnosti, saj vsak etažni lastnik plača le tisti strošek, ki ga dejansko zadeva in nastaja z uporabo skupnih prostorov in naprav njegovega vhoda, medtem ko ga stroški uporabe preostalih ostalih vhodov ne bremenijo. Takšna razlaga je po presoji pritožbenega sodišča ustrezna tudi upoštevaje namen pogodbenih strank. Enako razlago bi bilo mogoče v okoliščinah konkretnega primera (ob odsotnosti pogodbene podlage in posledični uporabi zakonskega ključa delitve) sprejeti tudi v zvezi s terminom "skupna uporabna vrednost nepremičnine" iz 106. člena SPZ v zvezi s 115. člena SPZ, zato ni slediti pritožnici, da je razlaga pogodbe v nasprotju s SPZ. Ker je sodišče prve stopnje svojo razlago obrazložilo z jasnimi razlogi, ne drži, da se izpodbijana sodba v tem delu ne da preizkusiti.

20Glede obrazložitve razdelilnika in pojasnitve ključa delitve pritožbeno sodišče pritrjuje presoji sodišča prve stopnje, da je tožnica jasno in določno pojasnila ključ delitve in obračuna stroškov iz razdelilnika, med drugim tudi na primeru konkretnega obračuna dveh postavk (skupna elektrika - dob. energija in elektrika - visoka tarifa), kar je sodišče prve stopnje tudi samo preverilo in ugotovilo, da so obračuni pravilni. Navedla je tudi vse podatke, ki omogočajo preizkus izračuna in tožbi priložila obsežne listinske priloge (račune, potrdila o plačilih in podobno), ki se nanašajo na vtoževani razdelilnik. Tožba je zato tudi po presoji pritožbenega sodišča v tem smislu sklepčna.

21Strinjati se je s stališčem sodišča prve stopnje, da sodišče po tem, ko upravnik jasno pojasni način delitve in obračuna stroškov, brez konkretnega ugovora toženke ni dolžno iskati po razdelilnikih in preverjati vse posamezne obračune, ali kateri morda ni pravilen. Toženka je obračunu ugovarjala s pretežno pavšalnimi ugovori o nejasnosti razdelilnikov, ne da bi ugovore konkretizirala tako, da bi pojasnila, kateri stroški niso pravilno obračunani oz. kateri ključ delitve ni pojasnjen, čeprav jo je na to opozarjala tudi tožnica. Svoje pavšalne ugovore (glede večkratne uporabe istega računa, obračuna po števcih, zavarovalnih pogodb ipd.) ponavlja v pritožbi, do njih pa se je ustrezno opredelilo in jih pravilno zavrnilo že sodišče prve stopnje, zato se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanja na te razloge sklicuje.

22Ob tem pritožbeno sodišče dodatno pojasnjuje, da niso utemeljene pritožbene navedbe, da toženka ni mogla preveriti, kateri stroški oz. računi se nanašajo le na vhod B1 in se torej delijo le v sorazmerju s površino tega vhoda (10.013 m²) in kako se stroški, ki odpadejo na več vhodov oz. celotno stavbo, med vhodi delijo. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da je delitev stroškov na celotno stavbo oz. le vhod razvidna iz površine, uporabljene pri obračunu posameznega stroška v razdelilniku, medtem ko je imela toženka pravilnost višine vstopnega stroška možnost preveriti glede na navedbo naslovov (vhodov) na računih, delovnih nalogih oz. dobavnicah posameznih dobaviteljev, ki jih je predložila v spis tožnica. Kljub predložitvi teh listin pa toženka konkretnih trditev, da bi glede določene dobave oz. storitve tožnica neutemeljeno zaračunala tudi stroške, ki odpadejo na uporabo poslovnih prostorov drugih vhodov, ni podala. Trdila je le, da je tožnica predložila tudi (nekatere) račune, ki se nanašajo na vhod B2, kar pa ni enako in ne zadošča.

23Pritožnica neuspešno zatrjuje neenakopravno obravnavo strank, češ da je sodišče prve stopnje le tožnici, ne pa tudi toženki dopustilo, da se v okviru trditvene podlage sklicuje na razdelilnike, v zvezi s čimer pritožnica izpostavlja svoj ugovor o domnevnem podvajanju računov. Vendar pritožbeno sodišče poudarja, da je bil ta ugovor preveč posplošen, saj ni bil konkretiziran in usmerjen v točno določeno postavko razdelilnika. V kolikor je namreč tožnica obračun stroškov in ključe delitve iz razdelilnika določno pojasnila, tudi na primeru konkretnega izračuna, ter predložila vse listine, na katere se razdelilnik nanaša, sodišče posameznih postavk razdelilnika ni dolžno na zalogo, brez konkretnih ugovorov toženke samoiniciativno razčiščevati in pojasnjevati toženki.

24Pritožbene navedbe v zvezi s postavko "zbiranje sredstev za vzdrževanje-PS" niso pravno odločilne, zato pritožbeno sodišče nanje ni odgovarjalo. Tožnica namreč te postavke s tožbo v tej zadevi ne terja, kar je razvidno že iz primerjave skupnega zneska za plačilo po razdelilniku (4.903,52 EUR) z zneskom, ki ga tožnica na podlagi razdelilnika terja od toženke (4.403,62 EUR) in je zmanjšan točno za 499,9 EUR, kolikor odpade na "zbiranje sredstev za vzdrževanje-PS", pa tudi iz listine "pregled verodostojnih listin in dolžnikov" (priloga A5), kjer med dolgovanimi postavkami za toženko predmetna ni navedena.

Glede dokazanosti plačil dobaviteljem

25Sodišče prve stopnje je zaključilo, da je tožnica dokazala plačilo vtoževanih stroškov obratovanja in vzdrževanja dobaviteljem iz lastnih sredstev (prim. 275. člen OZ). To je utemeljijo na dejstvih, da je tožnica predložila račune dobaviteljev, da toženka ni zatrjevala, da bi bile katere izmed dobav v relevantnem obdobju odklopljene oziroma storitve neizvedene (in torej ni bilo sporno, da so bile storitve oz. dobave zagotovljene) in da je toženka glede neplačil podala le pavšalen ugovor.

26Pritožnica temu nasprotuje in navaja, da predložitev računov dobaviteljev izkazuje le njihov prejem, ne pa tudi plačila. To sicer drži, vendar pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožnica kot dokaz plačila računov, ki se nanašajo na sporni razdelilnik, že v dopolnitvi tožbe predložila tudi izpiske iz svojega TRR računa,⁶ iz katerih izhaja oprava plačil dobaviteljem. Pritožnica zgrešeno navaja, da se plačilo računa lahko dokazuje le z overjenimi računovodskimi izkazi ali s strani izvajalca plačilnih storitev potrjenimi potrdili o plačilih, saj ZPP ne vsebuje formalnih dokaznih pravil, ki bi narekovala vrsto dokaza, ki ga je potrebno uporabiti za dokazovanje določenega dejstva, niti dokazne moči posameznega dokaznega sredstva. Ocena verodostojnosti in dokazne teže posameznega dokaza je torej prepuščena prosti presoji sodišča.

27Trditveno in dokazno breme glede plačil dobaviteljem je bilo na tožnici in ne drži pritožbeno stališče, da je bilo toženki naloženo dokazno breme glede negativnega dejstva, da tožnica predloženih računov ni poravnala. Procesno dokazno breme v postopku pa se glede na navedbe in dokaze pravdnih strank lahko premešča. Presoja, da je tožnica podala ustrezne navedbe in dokaze, utemeljuje presojo, da je procesno dokazno breme prešlo na nasprotno stranko.

28Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožnica svojemu dokaznemu bremenu glede zatrjevanih plačil računov dobaviteljev zadostila, saj je predložila račune in potrdila o plačilih ob neprerekanih dejstvih, da so bile storitve oz. dobave zagotovljene oz. neprekinjene, da toženka svojih stroškov sama ni poravnala in da je imela tožnica kot upravnik, ki skrbi za funkcioniranje stavbe kot celote, pravni interes, da plača dobaviteljem. Procesno dokazno breme se je s tem prevalilo na toženko, ki pa je, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, glede neplačil zmogla le posplošen ugovor. Trdila je namreč le, da "se izpiski plačil ne ujemajo s podatki na računih (znesek, sklic, rok plačila), razen pri treh računih, od katerih je eden poravnan iz sredstev rezervnega sklada in torej ni predmet postopka". Tožnica je pojasnila, da je predložila potrdila o plačilu za vse založene stroške, glede neujemanj pa pojasnila, da v določenih primerih dobaviteljem nakaže enkratni znesek za več etažnih lastnikov, lahko tudi za več različnih stavb in so potem zneski plačil lahko višji od zneskov posameznih računov; v teh primerih je na potrdilu o plačilu jasno razviden pripis "plačano po seznamu". Čeprav je tožnica v spis predložila vso potrebno listovno dokumentacijo, toženka svojih ugovorov v nadaljevanju ni konkretizirala in ni zmogla bolj usmerjenih ugovorov, ki bi izpodbijali dokazanost plačila konkretnih, specificiranih računov.

29Pri enakih pavšalnih navedbah toženka ostaja tudi v pritožbi, ko navaja, da so trditve tožnice o plačilih dobaviteljem zmedene, nerazumljive in nesklepčne ter nepovezane z računi v spisu (zapadlost, sklic, znesek), kar pa za njihov pritožbeni preizkus ne zadošča. Vsaj delno usmerjene, čeprav še zmeraj presplošne, so le pritožbene navedbe glede plačil dobavitelju Zavarovalnici Triglav (da naj bi tožnica 3 račune poravnala s 6 različnimi plačili), ki pa predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP). Upoštevaje vse navedeno so pritožbene navedbe neutemeljene.

Glede višine stroškov upravljanja

30Sodišče prve stopnje je pri ugotavljanju višine stroškov upravljanja na m² izhajalo iz Pogodbe o upravljanju. V skladu s prvim odstavkom XV. člena znaša mesečna cena storitev upravljanja 55,16 SIT/m² (po preračunu 0,23 EUR/m²). Drugi odstavek XV. člena določa, da je cena določena brez prometnega davka za storitve, velja za september (1997) in se mesečno spreminja z indeksom rasti drobnoprodajnih cen. Tretji odstavek istega člena določa, da se tožnica zavezuje, da bo mesečna cena za nemoteno in redno obratovanje (ki vključuje vse stroške, razen stroškov blagovne znamke A.), ne glede na določilo prejšnjega odstavka, lahko nižja ali enaka, vendar ne višja, kot je oblikovana oz. določena v Izjavi tožnice, ki je sestavni del te pogodbe. Upoštevaje ta določila je sodišče prve stopnje presodilo, da je treba pri izračunu stroškov upravljanja na m² upoštevati tudi revalorizacijo in DDV, tako da mesečna višina stroška upravljanja v vtoževanem obdobju znaša 0,59 EUR/m² (0,23 EUR/m² + revalorizacija + DDV). Tožnica je toženki zaračunala 0,51 EUR/m², s čimer dogovorjenega zneska ni presegla.

31Pritožnica trdi, da je mesečna cena storitve upravljanja z Izjavo tožnice z dne 24. 7. 1997 kot priloge Pogodbe o upravljanju omejena na 0,23 EUR/m², kar velja ne glede na revalorizacijo in DDV. Sodišču prve stopnje očita, da je nekritično sledilo pojasnilu tožnice, da Izjave ni predložila zato, ker je v svojem arhivu ni našla, toženki pa je neutemeljeno očitalo, da ni navedla vsebine listine. Ker je sodišče prve stopnje hkrati navedlo tudi, da tudi v primeru, če bi štelo, da listina obstaja in da je njena vsebina taka, kot zatrjuje toženka, to ne bi spremenilo odločitve o tožbenem zahtevku, je obrazložitev izpodbijane sodbe tudi v nasprotju sama s seboj in z listinami v spisu.

32Pritožbene navedbe so neutemeljene. V obrazložitvi izpodbijane sodbe ni nobenega nasprotja, saj iz točke 30 razlogov izhaja ugotovitev sodišča, da toženka ni navedla, kaj naj bi po njenem pisalo v Izjavi (torej, kako se Izjava točno glasi), ampak se je sklicevala le na to, da naj bi Izjava strošek upravljanja omejila na največ 0,23 EUR/m². Na to zadnje pa se nanaša ugotovitev sodišča prve stopnje v točki 29 razlogov, da tudi v primeru, če bi sodišče štelo, da listina obstaja in da je njena vsebina taka, kot zatrjuje toženka, to odločitve sodišča o tožbenem zahtevku ne bi spremenilo. V čem naj bi bila obrazložitev izpodbijane sodbe v nasprotju z listinami spisa, pritožnica ne pojasni, zato preizkus te pritožbene navedbe ni mogoč.

33Pritožbeno sodišče se sicer strinja s pritožnico, da bi v primeru, če bi Izjava določala najvišjo možno višino stroška upravljanja, to pomenilo zgornjo mejo stroška upravljanja ne glede na revalorizacijo in DDV. Da je temu tako, izhaja iz dejstva, da je v tretjem odstavku XV. člena Pogodbe o upravljanju določeno, da je mesečna cena ne glede na določilo prejšnjega odstavka, to je drugega odstavka, ki določa revalorizacijo in DDV, lahko nižja ali enaka, vendar ne višja, kot je določena v Izjavi tožnice. Vendar pa že iz samih določil XV. člena Pogodbe o upravljanju izhaja, da vsebina Izjave ne more biti takšna, kot zatrjuje pritožnica. Povsem nelogično je namreč, da bi drugi odstavek XV. člena določal revalorizacijo in prištetje DDV-ja k "osnovni" mesečni ceni storitev upravljanja iz prvega odstavka XV. člena (0,23 EUR/m²), nato pa bi tretji odstavek istega člena ob sklicevanju na Izjavo določal absolutno maksimalno mesečno ceno storitev upravljanja, ki se ne glede na revalorizacijo in DDV ne sme preseči, ta pa bi bila povsem enaka "osnovni" mesečni ceni.

34Poleg tega pritožbeno sodišče ugotavlja, da se tretji odstavek XV. člena Pogodbe o upravljanju (za razliko od prvih dveh odstavkov) ne nanaša na mesečno ceno storitev upravljanja, temveč na mesečno ceno za nemoteno in redno obratovanje, ki vključuje vse stroške, razen stroškov blagovne znamke A. Obratovanje in upravljanje stavbe sta dva različna pojma, kar potrjuje tudi drugi odstavek XI. člena Pogodbe o upravljanju, v skladu s katerim upravnik stavbe poleg stroškov obratovanja in vzdrževanja stavbe A. (specificiranih v prvem odstavku XI. člena) zaračunava še strošek upravljanja. Izjava tožnice torej ne določa najvišje mesečne cene upravljanja. Ker je pritožbeno sklicevanje na Izjavo iz navedenih razlogov neutemeljeno, se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo s pritožbenimi navedbami, ki grajajo presojo sodišča prve stopnje v zvezi z edicijsko dolžnostjo tožnice.

Glede stroškov vodenja rezervnega sklada

35Pritožnica vztraja na stališču, da so stroški vodenja rezervnega sklada zajeti v stroških upravljanja, zato jih tožnica ni upravičena posebej obračunavati. Vodenje rezervnega sklada po mnenju pritožnice predstavlja le eno izmed storitev upravljanja in ne posebno oz. individualno storitev. V kolikor se je upravniku s tem zakonsko določenim dodatnim opravilom strošek upravljanja povečal, ima pravico zahtevati spremembo ali odpoved Pogodbe o upravljanju, nima pa pravice pogodbe enostransko spremeniti oz. naložiti dodatnega stroška etažnim lastnikom brez pogodbene ali zakonske podlage.

36Pritožbeno sodišče se s pritožnico strinja, da je stroške vodenja rezervnega sklada šteti kot del stroškov upravljanja. To izhaja tudi iz določil XI. člena Pogodbe o upravljanju, saj njegov prvi, drugi in tretji odstavek opredeljujejo stroške obratovanja in vzdrževanja, stroške upravljanja ter stroške stavbe A., četrti odstavek pa določa, da so zgoraj navedeni stroški - torej stroški, omenjeni v predhodnih odstavkih tega člena - navedeni le primeroma tako, da v kolikor nastanejo drugi stroški, le-ti prav tako postanejo del stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja stavbe A. Stroške, ki so nastali v posledici naknadne zakonske ustanovitve upravnikove obveznosti ločenega vodenja sredstev rezervnega sklada za stavbo A., je zato šteti kot del stroškov upravljanja te stavbe.

37Pogodbeno dogovorjeno mesečno ceno storitev upravljanja določa prvi v zvezi z drugim odstavkom XV. člena Pogodbe o upravljanju. Pritožnica pravilno in v skladu s stališčem sodbe VSL I Cp 2724/2014 z dne 28. 1. 2015, s katerim pritožbeno sodišče soglaša, opozarja, da tožnica etažnim lastnikom brez veljavne pravne (pogodbene ali zakonske) podlage ni upravičena dodatno zaračunavati še stroškov vodenja rezervnega sklada. Tožnica je stroške vodenja rezervnega sklada vtoževala na podlagi Pogodbe o upravljanju, SPZ in svojega cenika. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da SPZ upravniku pravice do posebnega (dodatnega) plačila za opravljanje te obveznosti ne daje, (razumljivo) ga ne določa niti starejša Pogodba o upravljanju, tožnica pa sklenitve posebnega dogovora z etažnimi lastniki ni zatrjevala. Upravičenja do plačila tožnica ne more graditi niti na svojem ceniku, saj gre za enostransko sprejeto listino.

38Tožnica tako rezervnega sklada ne vodi brezplačno, saj je za to opravilo plačana v okviru pogodbeno dogovorjenega plačila za storitev upravljanja. Če to zaradi povišanja stroškov upravnika ne odraža več primerne odmene za opravljeno delo, se mora tožnica zavzeti za njeno spremembo. Tožnica tudi ni navedla, kakšno dodatno delo oz. stroški naj bi ji nastajali z naložitvijo te nove obveznosti, prav tako ni pojasnila, zakaj je za stroške vodenja rezervnega sklada uporabila ključ delitve na enoto, kateremu je toženka v postopku pred sodišče prve stopnje ugovarjala. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožnica za uporabljen ključ delitve stroškov ni imela pravne podlage. V skladu s 115. členom SPZ so namreč pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače, pri čemer glede na zgoraj pojasnjeno podlage za razdelitev teh stroškov po ključu na enoto ni najti ne v Pogodbo o upravljanju ne v drugem dogovoru.

39Ker tožnica za zaračunavanje stroška vodenja rezervnega sklada kot posebnega stroška, obračunanega na enoto, nima pravne podlage, je treba tožbeni zahtevek za 3,66 EUR (2 enoti po 1,83 EUR), kolikor je tožnica zaračunala za stroške vodenja rezervnega sklada za poslovna prostora toženke s kvadraturama 468,51 m² in 131,34 m², zavrniti.

Glede predhodne odločitve višjega sodišča v istovrstni zadevi med pravnim prednikom toženke in tožnico

40Pritožnica očita, da je stališče sodišča prve stopnje v točki 33 razlogov izpodbijane sodbe, da se odločba VSL I Cpg 445/2018 z dne 23. 4. 2019 ne nanaša na primerljivo zadevo, nepojasnjeno in vsebinsko prazno. Toženka se je na omenjeno odločbo sklicevala na naroku za glavno obravnavo z dne 16. 9. 2020, vendar relevantnosti odločbe za presojo predmetnega spora, razen pavšalne navedbe, da se nanaša na vsebinsko enak spor med pravnim prednikom toženke in tožnico, ni pojasnila. Pojasnilo sodišča, da ne gre za primerljivo zadevo, je bilo zato glede na navedbe toženke povsem zadostno.

41Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da dejstvo, da je višje sodišče že obravnavalo spor med tožnico in pravnim prednikom toženke v zvezi s stroški iste poslovne stavbe v drugem obračunskem obdobju, ne pomeni, gre avtomatično za primerljivo zadevo oz. da je enake zaključke mogoče uporabiti v predmetni zadevi, saj je izid sodnega postopka odvisen (zlasti) od vsakokratne procesne aktivnosti strank. Materialnopravni zaključki, zavzeti v odločbah višjega sodišča, so odvisni od pritožbenih razlogov in dejanskega stanja, ki ga je sodišče prve stopnje ugotovilo glede na vsakič posebej podano trditveno in dokazno podlago strank. Za razliko od citirane zadeve, v kateri je toženka (C.) v pravdi ugovarjala, da je za določitev ključa delitve, ki odstopa od zakonskega, potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, v predmetni zadevi toženka veljavnosti Pogodbe o upravljanju oz. tega njenega dela ni nasprotovala, temveč je nasprotovala le tožničini razlagi pogodbenih določil. Zaključek sodišča prve stopnje, da citirana in predmetna zadevi nista primerljivi, je zato pravilen.

Sklepno

42Pritožbeno sodišče je ugotovilo, da ni utemeljen tožbeni zahtevek tožnice za plačilo vseh stroškov, ki odpadejo na poslovni prostor s površino 399,95 m² (1.723,9 EUR) in za plačilo stroškov vodenja rezervnega sklada za poslovna prostora toženke s površinama 468,51 m² in 131,34 m² (3,66 EUR), zato je treba tožbeni zahtevek za skupno 1.727,56 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi zavrniti. Tožnica pa je upravičena do plačila preostalega zahtevanega zneska 2.716,06 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 2.676,06 EUR od 23. 5. 2018 do plačila in od zneska 40,00 EUR od 28. 5. 2018 do plačila, za kolikor je tožbeni zahtevek utemeljen.

43Pritožbeno sodišče je odgovorilo na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP). Glede na obrazloženo je pritožbi toženke delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, kot izhaja iz izreka te odločbe, v preostalem pa je pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu sodbo potrdilo (351. člen ZPP).

44V posledici spremembe odločitve o glavni stvari je pritožbeno sodišče ustrezno spremenilo tudi odločitev o stroških pravdnega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Po spremembi sodbe je uspeh tožnice v pravdi 61,12 %, toženke pa 38,88 %.⁷ Sodišče prve stopnje je tožnici priznalo skupaj 1.035,06 EUR pravdnih stroškov, kar pritožbeno ni sporno, toženki pa je višje sodišče priznalo sodno takso za ugovor zoper sklep o izvršbi v višini 55,00 EUR, ni pa ji priznalo poštnih, fotokopirnih in drugih administrativnih stroškov v priglašeni višini 10,00 EUR, saj jih ni opredeljeno navedla (163. člen ZPP) in izkazala (7. člen v zvezi z 212. členom ZPP). Glede na doseženi uspeh je toženka dolžna tožnici povrniti 632,63 EUR, tožnica pa toženki 21,38 EUR. Po pobotu je toženka dolžna tožnici povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 611,25 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti.

45O pritožbenih stroških je višje sodišče odločilo na podlagi 154. in 155. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Pritožbene stroške je odmerilo po priglašenem stroškovniku in toženki priznalo 240,00 EUR sodne takse za pritožbo in 1,86 EUR poštnine za priporočeno pošiljko, skupaj 241,86 EUR. Upoštevaje pritožbeni uspeh toženke v višini 38,88 % je toženka upravičena do povrnitve 94,04 EUR, ki jih mora tožnica toženki povrniti v 15 dneh od prejema te sodbe (313. člen ZPP).

¹ Priloge A11 do A22.
² Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta A., Ljubljana z dne 19. 8. 1997 (priloga A6).
³ Prim. A. Galič, v: L. Ude in drugi, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 1. knjiga, Uradni list RS in GV Založba, Ljubljana 2005, str. 313-315.
⁴ Pritožnica poleg pojma nesklepčnosti tožbenega zahtevka uporablja tudi pojem nesklepčnost sodbe, čeprav sodba ne more biti nesklepčna; pri sodbi je mogoče govoriti le o obremenjenosti s katero od (absolutnih) bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ali s kršitvijo materialnega prava, kar pa za izpodbijano sodbo ne velja.
⁵ M. Voglar, Vprašanja sklepčnosti v praksi sodišč prve stopnje, Pravosodni bilten št. 2/2016, str. 45.
⁶ Priloge A25, A28, A30, A33, A36, A38, A40, A43, A45 v prvi mapi A prilog, priloge A47, A49, A51, A54, A63, A65, A69, A71, A76, A78 v drugi mapi A prilog, priloge A80, A82, A85, A88, A90, A92, A94, A61, A64, A66, A69, A72, A76 v tretji mapi A prilog in priloge A81, A86, A88, A90, A94, A96A99, A101, A103, A105 v četrti mapi A prilog.
⁷ Tožnica je uspela z 2.716,06 EUR od 4.443,62 EUR, toženka pa s 1.727,56 EUR od 4.443,62 EUR.