106. člen SPZ

Za obstoj procesne legitimacije zadošča tožnikovo zatrjevanje stvarne legitimacije in ni potrebna že tudi njena izkazanost. Sodišče po tem, ko upravnik jasno pojasni način delitve in obračuna stroškov, brez konkretnega ugovora toženke, ni dolžno iskati po razdelilnikih in preveriti vse posamezne obračune, ali kateri morda ni pravilen. Pritožnica zgrešeno navaja, da se plačilo računa lahko dokazuje le z overjenimi računovodskimi izkazi ali s strani izvajalca plačilnih storitev potrjenimi potrdili o plačilih, saj ZPP ne vsebuje formalnih dokaznih pravil, ki bi narekovala vrsto dokaza, ki ga je potrebno uporabiti za dokazovanje določenega dejstva, niti dokazne moči posameznega dokaznega sredstva.

Zazidan podstrešni del kot sestavni del stanovanja št. 6 deli usodo stanovanja in posledično ne more biti splošni skupni del stavbe. Vsi skupni deli stavbe so v sorazmernem deležu uporabne vrednosti PDS v solastnini vseh etažnih lastnikov obravnavane stavbe.

Tožeča stranka ni dokazala, da je uporabila pravilen ključ delitve (pravilen solastniški delež tožene stranke) glede na zakonsko ureditev, zato ni bilo mogoče preveriti, ali je pravilno obračunala stroške, ki odpadejo na toženo stranko.

Dosežen je bil dogovor oziroma zaveza toženke, da bo stroške energetske sanacije krila v določeni višini. Zato je v konkretni pravdi pravno nerelevantno, če njen solastniški delež v stavbi morebiti ni pravilen oziroma če so površine njenih poslovnih prostorov v tej stavbi mogoče manjše. Že na opisani pravni podlagi je pravilna končna presoja sodišča prve stopnje o tožbenem zahtevku, medtem ko sam izračun višine zahtevka ni pritožbeno problematiziran. Procesni pobotni ugovor toženke je bil zavrnjen iz razloga nevzajemnosti terjatev in te (pravilne) odločitve toženka s pritožbo konkretno ne izpodbija. Po drugem odstavku 14. člena OT je sicer predpisana "uporaba" OT, vendar sodišča niso dolžna upoštevati obvezne razlage OT s strani OZS. Slednje je določeno le v 19. členu OT, ki je presegel okvir javnega pooblastila (op. OT je podzakonski akt, izdan na podlagi javnega pooblastila), zato razlage OT, ki jo sprejme OZS, sodišče ni dolžno upoštevati. Nenazadnje sodišča niso vezana niti na obvezne (avtentične) razlage zakonov, kaj šele na obvezne razlage podzakonskih predpisov (op. 125. člen Ustave Republike Slovenije določa, da so sodniki pri opravljanju sodniške funkcije ne

Sodišče prve stopnje je zavzelo pravilno stališče, da se solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini (v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine), kajti etažna lastnina, ki bi morda razmerja urejala drugače, na stavbi še ni vzpostavljena.

Glede na to, da so se po izgradnji objekta spremenile površine skupnih prostorov, s tem pa deleži lastništva posameznih etažnih lastnikov na skupnih delih, tožnica pa za svoje navedbe o odstotkih solastništva toženke ni predložila nobenega drugega dokaza kot lastnih delilnikov, je zaključek sodišča prve stopnje, da tožnica zatrjevanih solastniških deležev ni dokazala, pravilen.

Solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine samo, če zakon ali pravni posel ne določa drugače. Z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine je bilo pravnomočno odločeno o idealnih deležih solastnine, ki pripadajo njihovim vsakokratnim lastnikom na skupnih delih stavbe, kot določa drug zakon, v tem primeru ZVEtL-1. Oblikovanje etažne lastnine predstavlja ureditev pravnih razmerij med etažnimi lastniki, o njej in s tem o solastniškem deležu etažnih lastnikov pa je odločeno s pravnomočno sodno odločbo. Sklepčnost se nanaša le na dejstva, potrebna za nastanek pravne posledice. Sporno med strankama pa je bilo, kakšno je pravno razmerje med etažnimi lastniki, kar je bilo tudi predhodno vprašanje v tej zadevi. Priznanje, na katerega se sklicuje pritožnica, se lahko nanaša le na dejstva, ne pa na pravne zaključke in pravne kvalifikacije.

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali je pravilna presoja sodišča druge stopnje, da Pogodba o upravljanju, sklenjena19. 8. 1997, v delu, v katerem spreminja ključ delitve stroškov, zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov ni veljavna, in - ali ima sodba sodišča druge stopnje značilnosti sodbe presenečenja in pomeni kršitev tožničine pravice do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku).

Tožeča stranka je sama podala delni umik tožbe z drugo pripravljalno vlogo z dne 29. 6. 2020 glede zneskov po računih 023/17, 055/17, 091/17, 133/17, 174/17, 218/17 in delno po računu 251/17. Tožena stranka se je z delnim umikom v pripravljalni vlogi z dne 10. 7. 2020 strinjala. Sodišče prve stopnje zato ni imelo nobene podlage, da delnega umika tožbe ne bi upoštevalo. Ker pri umiku tožbe ne gre za razpolaganje z zahtevkom, umika tožbe sodišče ne more preprečiti s sklicevanjem na 3. člen ZPP. Edini pogoj za umik tožbe po vložitvi odgovora na tožbo je privolitev tožene stranke. Ta pa je bila podana jasno in nepogojno. Tožeča stranka kot upravnik je bila dolžna vsako leto etažnim lastnikom predložiti obračun dejanskih stroškov in nato opraviti ustrezen poračun. Navedeno izhaja tudi iz Pogodbe o upravljanju, ki določa obveznost upravnika, da najmanj enkrat letno lastnikom predložiti obračun skupnih stroškov oziroma tudi v vmesnem obdobju po predhodnem dogovoru. Navsezadnje je tudi povsem življenjsko logično, da se v primeru pavšalnega plačevanja stroškov oziroma akontacij, na koncu določenega obdobja napravi poračun, da se ugotovi dejanska poraba. V nasprotnem primeru lahko p

Ni sporno, da je bila Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta A. z dne 19. 8. 1997 (v nadaljevanju Pogodba), ki ureja tudi način (ključ) obračunavanja stroškov obratovanja in upravljanja, ki odstopa od zakonsko predpisanega, sklenjena s soglasjem večine etažnih lastnikov. Pogodba v delu, v katerem spreminja ključ delitve stroškov, zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov ni veljavna. Ključ delitve torej s Pogodbo ni bil (veljavno) spremenjen, kar pomeni, da je treba stroške obratovanja in upravljanja obračunati po zakonsko določenem ključu delitve glede na uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine. V skladu z jasno in ustaljeno sodno prakso je sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov.

Pridobitelj posameznega dela je oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje pravni temelj pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Pravni naslov je po ZVEtL-1 listina o pravnem poslu ali pravnomočna odločba sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, s katero se v korist pridobitelja in v breme zemljiškoknjižnega lastnika vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na posameznem delu stavbe.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali se pri ugotavljanju povišanja solastniškega deleža upošteva neto tlorisna ali uporabna površina prostorov.

Tožena stranka se neutemeljeno sklicuje na določbo 12. člena Pogodbe o vzajemnih razmerjih, zlasti drugi odstavek te določbe, ker etažna lastnina po PEL ni bila vpisana v zemljiško knjigo in tako tudi ne skupni deli celotnega poslovnega centra kot tudi ne skupni deli posamezne lamele. Tako je idealni solastniški delež 13,31 % na celotnem objektu tisti količnik, ki ga sme tožeča stranka upoštevati pri obračunavanju stroškov upravljanja in stroškov obratovanja objekta.

Etažna lastnina je lahko nasta(ja)la še pred uveljavitvijo SPZ (ki je takšno obliko lastnine predvidel oziroma določil pogoje za njen nastanek), pri čemer je bila dejansko vzpostavljena, ne pa tudi pravno urejena. Za presojo, ali je bila v posameznem primeru vzpostavljena dejanska etažna lastnina ali (pa) ohranjena solastnina, je pomembna okoliščina, ali se je promet odvijal s posameznimi deli stavbe in ali se je to zgodilo po volji vseh (vknjiženih ali izven-knjižnih) lastnikov nepremičnine, na kateri stavba stoji. V času, ko je celotna enotna parcela vključno z obema predmetnima (na njej stoječima) stavbama Ulica 1 in Ulica 2 (v posledici podržavljenja) postala družbena lastnina in prešla v upravljanje ter uporabo toženkine pravne prednice, je (lahko) slednja izključno sama razpolagala z vsemi stanovanji in poslovnimi prostori (v obeh stavbah). To razpolaganje se je kazalo v njenem dodeljevanju stanovanjskih pravic (in pobiranju stanarin) oziroma dajanju poslovnih prostorov v najem (sklepanju najemnih pogodb in pobiranju najemnin), posledica česar je bilo oblikovanje dejanske etažne lastnine v 80-ih letih prejšnjega stoletja.

Ustrezno materialnopravno podlago za presojo spornega razmerja med strankama predstavlja SPZ, saj ureja etažno lastnino kot splošni institut, ki se uporablja za vse oblike nastanka etažne lastnine in posebej ne ureja specifičnega namena stavbe, ki je v etažni lastnini. Vztrajanje tožeče stranke pri uporabi drugačnega ključa delitve je, za uspešen preizkus višine tožbenega zahtevka v tem delu, tako od nje terjalo tudi ustrezna pojasnila o veljavno sklenjenem sporazumu glede takšnega načina obračunavanja. Ker teh trditev tožeča stranka kljub ugovoru tožene stranke v nadaljevanju postopka ni podala, sta stališče sodišča prve stopnje, da utemeljenost iztoževanih zneskov po zatrjevani pogodbeni podlagi ni preverljiva, in posledična odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, pravilna.

Toženka tožnici ni posebej predočila vsebine posameznih določil sporazuma, med njimi tudi ne tiste, ki je na novo določila lastništvo skupnih delov stavbe in zemljiške parcele v sorazmerju z vsoto, ki ga posamezni deli predstavljajo v razmerju do celote, kar je spremenilo dotedanja solastniška razmerja. Vendar takšno ravnanje toženke še ne predstavlja prevare, torej zavestnega, nepoštenega ravnanja, katerega namen je povzročiti zmoto pri tožnici, da bi sklenila zanjo neugodno pogodbo. Zgolj opustitev izrecne predstavitve vseh podatkov še ne pomeni, da je stranka ravnala z naklepom, da bi nasprotno stranko napeljala k sklenitvi pogodbe, kadar ji je dala možnost, da dokumentacijo pregleda. Tožnica je sporazum res podpisala v zmoti, ki pa glede na dejstvo, da bi se z njegovo vsebino lahko seznanila že pred podpisom, ni bila opravičljiva in zato ni upoštevna (drugi odstavek 46. člena OZ), ni pa izkazala, da bi sporazum podpisala pod vplivom toženkine prevare.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da se je z vlaganji v podstrešje povečala vrednost celotne nepremičnine in da druga nasprotna udeleženka ni zatrjevala večjega solastniškega deleža, ki bi bil posledica njenih vlaganj. Posledično je pri izračunu izplačil utemeljeno upoštevalo solastniške deleže, kot izhajajo iz zemljiške knjige in jih primerjalo z vrednostjo posameznih delov nepremičnine, ki so v izključni uporabi predlagateljice in obeh nasprotnih udeleženk.

V obravnavanem primeru, ko je etažna delitev vključevala tudi stavbišče, obremenjeno s stavbno pravico, lastniki posameznih delov ne morejo sicer pridobiti solastninske pravice na tem stavbišču, pridobijo pa na njem stavbno pravico po idealnih deležih, in sicer glede na vrednost njihovega posameznega dela (258. člen SPZ). Tudi zanje velja, tako kot je bilo prej obrazloženo za solastninsko pravico na stavbišču, da ima vsakokratni lastnik posameznega dela (dokler je lastnik) stavbno pravico v idealnem deležu na tem stavbišču.

Če pogodbe o medsebojnih razmerjih ni, je rešitev enostavna. Za medsebojna razmerja med etažnimi lastniki se uporabljajo zakonske določbe. Sodišče prve stopnje je torej moralo ugotoviti, kakšen je ključ delitve, ki ga določa SPZ. In ker je ugotovilo, da ta odstopa od uporabljenega oziroma zatrjevanega (saj bruto površine niso parametri, ki jih za določitev solastniškega deleža v (dejanski) etažni lastnini določa 106. člen SPZ), je nadalje pravilno zaključilo tudi, da zahtevku (po višini) ni mogoče ugoditi.