VSL Sodba I Cpg 45/2025

I. Tožničina pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Pritožnica stroške s pritožbo trpi sama.

1Sodišče prve stopnje je zavrnilo ugotoviti, da ni dopustna izvršba na delih stavbe 139 in 141 v stavbi 2606, katastrska občina ..., ki se pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani vodi pod I 612/2022, I 613/2022 in VL 21919/2022. Tožnici je naložilo, naj toženki povrne 102 EUR stroškov z obrestmi.

2Tožnica se pritožuje, toženka pa odgovarja, da neutemeljeno.

3Pritožba ni utemeljena.

4Zaradi izterjave 788,09 EUR toženka vodi izvršbo zoper A. A. na zgoraj navedenih nepremičninah (dveh poslovnih prostorih na B. ulici v C.). Zanju pa tožnica trdi, da sta njeni in da zato toženkina izvršba ni dopustna. Sodišče prve stopnje ji ni pritrdilo.

Izhajalo je iz naslednjih dejstev kot nespornih:

- tožnica je s pogodbo z dne 18. 5. 2018 od A. A. kupila tri poslovne prostore, vključno z zgoraj navedenima;

- prodajalec je sicer 23. 7. 2018 overil svoj podpis na prodajni pogodbi, ki je vsebovala zemljiškoknjižno dovolilo, vendar overjenega izvoda tožnici ni izročil;

- tožnica je šele leta 2021 ugotovila, da ni vpisana v zemljiški knjigi, prodajalec pa ji ni hotel izročiti zemljiškoknjižnega dovolila;

- tožnica je - medtem ko je ta izločitvena pravda že tekla - od prodajalca zemljiškoknjižno dovolilo iztožila šele leta 2023 in se zatem tudi vknjižila kot lastnica poslovnih prostorov;

- toženka je torej do hipoteke na teh prostorih v izvršilnem postopku prišla pred letom 2023.

Glede materialnega prava, ki ga je treba uporabiti, pritožbeno sodišče citira prvostopenjsko obrazložitev zaradi izčrpnega povzetka pomembnih virov (vsebina opomb je prenesena v oglate oklepaje):

"12. Za učinkovito pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla morajo biti kumulativno izpolnjeni štirje pogoji: 1. veljaven pravni posel (zavezovalni pravni posel); 2. sposobnost odsvojitelja, da veljavno in učinkovito razpolaga z lastninsko pravico (razpolagalna sposobnost); 3. razpolagalni pravni posel, na podlagi katerega se lastninska pravica prenese, in 4. vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo kot dodaten zakonski pogoj (40. in 49. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ). Četrtega pogoja ni mogoče razumeti v absolutnem smislu, v pomenu, da pridobitelj pred vpisom lastninske pravice v zemljiški knjigi nima nobenih stvarnopravnih upravičenj.

13. Od sprejema odločbe Ustavnega sodišča Up-591/10 z dne 2. 12. 2010 dalje tako teorija kot sodna praksa razlikujeta med začetkom učinkovanja prenosa lastninske pravice v razmerju med prenositeljem in pridobiteljem (notranje razmerje) in začetkom učinkovanja omenjenega prenosa v razmerju do tretjih oseb (zunanje razmerje). [J. Hudej, I. Ščernjavič: Ponovni premislek o nekaterih temeljnih izhodiščih stvarnega prava pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, Pravna praksa, št. 3, letnik 2012; J. Hudej, I. Ščernjavič: Razprava o pomenu izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila in o nekaterih posledicah spremenjene ureditve izbrisne tožbe, Pravni letopis 2013, ter odločbe VS RS II Ips 475/2008 z dne 4. 4. 2012, II Ips 132/2009 z dne 12. 7. 2012, II Ips 78/2010 z dne 13. 9. 2012 …] V notranjem razmerju začne prenos lastninske pravice učinkovati, ko prenositelj izstavi in izroči pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo (23. člen SPZ), na katerem je njegov podpis notarsko overjen, v zunanjem razmerju pa z vknjižbo lastninske pravice v korist pridobitelja oziroma s trenutkom, ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vknjižbo lastninske pravice v korist pridobitelja (5. člen Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1). Gre za odstop od načela konstitutivnosti, ki določa, da se stvarne pravice na nepremičninah pridobijo s trenutkom začetka učinkovanja vpisa v zemljiški knjigi (7. člen ZZK-1). S konceptom ločevanja med prenosom last­ninske pravice v notranjem in zunanjem razmerju je sodna praksa utemeljila pričakovano lastninsko pravico ter jo v njenih učinkih (v razmerju do odsvojitelja in tretjih nedobrovernih oseb) izenačila z lastninsko pravico. Ta pravica se prizna pridobitelju, ki razpolaga ne samo z veljavnim zavezovalnim, temveč tudi z razpolagalnim poslom, kljub temu, da njegova lastninska pravica še ni vpisana v zemljiško knjigo. [Prim.: sodba VS RS II Ips 63/2023 z dne 16. 11. 2023, 12. točka, ter J. Hudej in I. Ščernjavič: nav. delo (2013), str. 40-42.] Razpolagalni pravni posel ima namreč moč, da prenese pravico iz enega premoženja v drugo, vknjižba pa je namenjena varstvu tretjih dobrovernih oseb in s tem varstvu zaupanja v pravni promet.

14Vknjižba torej ni relevantna v razmerju do oseb, ki so izgubile pravico in do tretjih nedobrovernih oseb, ki so seznanjene s prenosom lastninske pravice. Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se namreč lahko sklicuje le tretja dobroverna oseba (10. člen SPZ in 8. člen ZZK-1). V položaju tretje nedobroverne osebe je zlasti drugi pridobitelj pri večkratnem razpolaganju z nepremičnino, ki je seznanjen z dejstvom, da prvi pridobitelj že razpolaga z zemljiškoknjižnim dovolilom. Poleg teh pa sodijo k nedobrovernim tudi osebe, ki ne nastopajo v pravnem prometu v smislu 10. člena SPZ, kot to velja za upnika, ki pridobi hipoteko v izvršilnem postopku. Tudi v razmerju do teh oseb vknjižba ne more biti pomembna — ključnega pomena je le, ali je v razmerju med odsvojiteljem in pridobiteljem prišlo do izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila. Tak pridobitelj je pridobil lastninsko pravico v pričakovanju in s tem tudi pravico, ki preprečuje izvršbo. Prizna se mu stvarnopravno varstvo. [Prim. odločbe VS RS II Ips 132/2009 z dne 12. 7. 2012, II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2012, II Ips 78/2010 z dne 13. 9. 2012 ter II Ips 60/2014 z dne 11. 12. 2014 (jedro).^*]

15Prevladujoče stališče je, da lahko poleg stvarnih pravic ugovor tretjega v izvršbi utemeljijo le tiste obligacijske pravice, ki omogočajo vrnitveni zahtevek. Kot že pojasnjeno, lahko izločitveni zahtevek utemelji tudi pričakovanje lastninske pravice pridobitelja, ki je že sklenil zavezovalni in razpolagalni posel - torej že ima overjeno zemljiškoknjižno dovolilo. O pričakovanjih namreč lahko govorimo, ko je nastanek lastninske pravice odvisen izključno od ravnanja v sferi pričakovalca. Pridobitev njegove lastninske pravice v polnem obsegu je namreč odvisna le od njegovega ravnanja - to je vložitve predloga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. [Odločba US RS Up-591/10 z dne 2. 12. 2010, 9. točka.] Pridobitelj nepremičnine, ki ne razpolaga z zemljiškoknjižnim dovolilom, pa ima le obligacijsko pravico do izpolnitve pogodbe (do tega, da se nanj prenese lastninska pravica). Vse od izpolnitve pogodbe stvar ostaja v premoženju odsvojitelja in njegova sposobnost razpolaganja s to stvarjo ni omejena. Ali bo do izpolnitve in s tem prenosa lastninske pravice na pridobitelja prišlo, je še vedno v sferi odsvojitelja; potreben bo njegov razpolagalni pravni posel. [A. Galič: Praktični primeri glede razmerja med obligacijsko in stvarnopravno naravo zahtevka, Pravni letopis 2013, str. 16-17, ter sodba VS RS II Ips 256/2014 z dne 19. 2. 2015, točka 8.] Zato tak pridobitelj nima pričakovanja, saj niti v notranjem razmerju posel ni izpolnjen.

16. Na vsebino "pravice, ki preprečuje izvršbo", pa vpliva tudi novela ZZK-1C, ki je začela veljati 5. 4. 2011. Ta je razširila legitimacijo za vložitev izbrisne tožbe in jo pod pogoji iz četrtega odstavka 243. člena ZZK-1 (nedovoljen namen strank kasnejšega posla) priznala tudi imetnikom ob­ligacijskih pravic, torej osebam, ki imajo le pravni naslov za prenos last­ninske pravice (zavezovalni pravni posel). Po stališču Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 63/2023 je imetniku obligacijske pravice, ki lahko svoj položaj zavaruje z izbrisno tožbo (v razmerju do nedobrovernega novega kupca ali hipotekarnega upnika), treba priznati komplementarno varstvo v razmerju do odsvojiteljevega upnika tudi v izvršilnem postopku tako, da se mu prizna pravico, ki preprečuje izvršbo. Vendar je tako varstvo mogoče le v razmerju do upnika, ki ne ravna pošteno. Kadar je ozadje obremenitve s hipoteko zloraba. Ne zadošča le opustitev dolžne skrbnosti glede zavedanja o prejšnji prodaji, temveč mora biti izkazan nedovoljen namen. [Primerjaj: sodba VS RS II Ips 63/2023 z dne 16. 11. 2023, točke 19, 27 in 29 in sodba VS RS II Ips 256/2014 z dne 19. 2. 2015, točka 9, ter J. Hudej in I. Ščernjavič: nav. delo (2013), str. 47-49.]"

5Pritožnica nima prav, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo, ko je v svoji zgoraj citirani 13. točki izhajalo iz tega, da začne prenos last­ninske pravice med prenositeljem in pridobiteljem lastninske pravice učinkovati, ko prvi drugemu izstavi zemljiškoknjižno dovolilo in mu ga tudi izroči. Slednje je po pritožničinem mnenju odveč, pomembna naj bi bila samo izstavitev dovolila. Da nima prav, izhaja iz izrecno izraženega stališča v ustavni odločbe, ki je pri viru vseh zgoraj povzetih stališč: "V razmerju med njima pa začne prenos lastninske pravice (in upravičenj, ki jih ta vključuje) učinkovati že s tem, ko prenositelj izstavi (in izroči) pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino, določeno v 23. členu SPZ, na katerem je prenositeljev podpis notarsko overjen (41. člen ZZK-1)." (iz 9. točke obrazložitve odločbe Up 591/10-15; Ustavno sodišče je citiralo N. Plavšak: Izbrisna tožba, objavljeno v zborniku: 2. dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, GV Založba, Ljubljana 2010, str. 44.) Tako je tudi smiselno glede na prav tako že zgoraj citirano stališče (navedeno tudi v nadaljevanju pravkar citirane 9. točke), da o pričakovalni pravici, temelječi na utemeljenih pričakovanjih, lahko govorimo, ko je nastanek lastninske pravice odvisen izključno od ravnanja v sferi pričakovalca. Ne zadošča torej, da zgolj overi svoj podpis na listini, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, temveč mora prodajalec kupcu tudi omogočiti, da to listino tudi uporabi - da se lahko izključno po svoji volji samo še vknjiži kot lastnik nepremičnine.

6Celotna pritožba je nato le še variacija navedenega stališča. Absurdno naj bi bilo stališče o nujnosti izročitve listine z dovolilom, saj če bi prodajalec sam predlagal vknjižbo kupca, naj po stališču sodišča kupec sploh ne bi postal lastnik. Toda primer je napačen, saj gre za to, da prodajalec omogoči kupcu, da dovolilo uporabi za to, da predlaga svojo vknjižbo. To lahko dosežeta z izročitvijo overjene listine ali pa tako, da prodajalec za kupčev račun predlaga njegovo vknjižbo (tudi takrat mu zemljiškoknjižno dovolilo v tu obravnavanem smislu izroči, le da posredno, saj kot njegov zastopnik predlaga vknjižbo lastninske pravice nanj). Ni bistvena fizična posest nad listino z zemljiškoknjižnim dovolilom (niti po stališču sodišča prve stopnje), temveč kupčeva oblast nad tem dovolilom. Pritožnica kot kupovalka take oblasti ni imela, dokler je ni iztožila od prodajalca, a se je še predtem toženka v izvršbi zoper prodajalca vknjižila kot imetnica hipoteke.

7Ne more zato prinesti uspeha pritožbena kritika prvostopenjske ugotovitve, da ni sporno, da je pritožnica zemljiškoknjižno dovolilo "prejela šele leta 2023" (peta alineja v 17. točki obrazložitve izpodbijane sodbe), zasnovana na razlikovanju, ali je pritožnica od prodajalca zahtevala izdajo zemljiškoknjižnega dovolila (izjave volje) ali izročitev listine, na kateri je bilo zemljiškoknjižno dovolilo (tj. prodajalčev podpis) overjeno že 23. 7. 2018 (sama trdi, da je prav slednje). To razlikovanje v tej zadevi ni pravno pomembno. Preden s svojo tožbo ni uspela, pridobitev lastninske pravice na zadevnih poslovnih prostorih ni bil odvisen izključno od pritožničinega lastnega ravnanja.

8Kdor verjetno izkaže, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo, lahko skladno s prvim odstavkom 64. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju vloži ugovor (pod pogoji iz še naslednjega člena pa ob neuspešnem ugovoru tudi tožbo) zoper sklep o izvršbi in v njem zahteva, naj sodišče izvršbo na ta predmet izreče za nedopustno. Pritožbeno sodišče se strinja s prvostopenjskim, da pritožnica takšne pravice nima.

9Ker pritožbeni očitki niso utemeljeni in ker samo ni našlo napak, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP), je pritožbeno sodišče na podlagi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (I. točka izreka današnje sodbe).

10Toženka za odgovor na pritožbo ni zahtevala povrnitve stroškov, pritožničin stroškovni zahtevek pa zaradi njenega neuspeha s pritožbo ni utemeljen (prvi odstavek 165. in prvi odstavek 154. člena ZPP) (II. točka izreka te sodbe).

¹ Kljub ustaljeni takšni praksi Vrhovnega sodišča, ki sicer že narekuje sodbo, kakršna je izpodbijana, je treba opozoriti še na naslednje tehtno stališče in svarilo, ki bi izpodbijano in to pritožbeno sodbo utemeljilo brez nadaljnjega (A. Galič: delo, navedeno v nadaljevanju glavnega besedila te obrazložitve, str. 17-18, brez reprodukcije opomb iz izvirnika):"O pričakovanju lahko po novem stališču Ustavnega sodišča govorimo tudi pri kupcu, ki je sklenil zavezovalni in tudi že razpolagalni pravni posel (torej že ima overjeno ZK dovolilo), le vknjižil se še ni. Ustavno sodišče je tu odločilo v skladu s konceptom o relativnem prenosu lastninske pravice med strankama (z veljavnim zavezovalnim in razpolagalnim poslom). Vendar to velja le za razmerje med strankama, ne pa v razmerju proti (dobrovernim) tretjim - torej tudi ne proti drugim upnikom v izvršbi. Ne gre za vprašanje zaupanja v zemljiško knjigo (ki po neki drugi odločbi US RS ne velja v izvršilnem postopku [tj. Up-128/03-27 z dne 27. 1. 2005]), temveč za vprašanje relativnosti/absolutnosti učinka zemljiškoknjižnega dovolila. Vrhovno sodišče je domet te sicer sporne razlage razširilo še na varstvo pred nedobrovernimi tretjimi osebami.Dlje od tega - torej da bi bilo možno tudi varstvo pred dobrovernimi tretjimi osebami, tako v pravnoposlovnem prometu kot tudi v postopku izvršbe (ugovor tretjega) - ni dopustno iti. Sicer bi se institut izvršbe na nepremičnino popolnoma izničil, saj bi na široko odprl vrata zlorabam. Ravno v dneh oddaje tega prispevka je državni zbor ukinil institut zemljiškega dolga z utemeljitvijo, da je s fiktivnimi posli omogočil izigravanje in enostavno izogibanje izvršbi. Če bi sprejeli stališče, da kupec, ki že ima zemljiškoknjižno dovolilo (le vknjižil se še ni), lahko uspešno uveljavi ugovor tretjega, bi bilo dolžnikom, ki jim je do takšnih zlorab, ob ukinitvi zemljiškega dolga povsem vseeno. Enak učinek bi namreč lahko dosegli preprosto tako, da danes (ob nekem fiktivnem poslu) zapišejo zemljiškoknjižno dovolilo na ime neke bližnje osebe, ga overijo, nato pa varno spravijo v svoj "sef". S tem imajo v rokavu (tj. sefu) adut, ki ga bodo po potrebi potegnili - če bo kdaj kakšen upnik posegel na njihovo nepremičnino. Ne bi bilo potrebe, da danes premoženje prenašajo na bližnje osebe, dovolj je, da "za vsak primer" ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo skrbno hranijo pri sebi."