UPRS Sodba IV U 171/2021-27

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Uvodno o upravnem postopku

1Agencija za javni nadzor nad revidiranjem (v nadaljevanju tožena stranka) je v I. točki izreka izpodbijane odločbe odločila, da je pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin A. A. (v nadaljevanju pooblaščeni ocenjevalec ali tožeča stranka) pri pripravi poročila z naslovom Poročilo o ocenjevanju lastninske pravice na nepremičninah B. nepremičnine na dan 31. 12. 2019 (v nadaljevanju Poročilo) in v okviru tega Dodatka k poročilu o ocenjevanju vrednosti lastninske pravice na nepremičninah za PC D. (v nadaljevanju Dodatno poročilo za PC D.), Dodatka k poročilu o ocenjevanju vrednosti lastninske pravice na nepremičninah za PC E. (v nadaljevanju Dodatno poročilo za PC E.) in Dodatka k poročilu o ocenjevanju vrednosti lastninske pravice na nepremičninah za PC F. (v nadaljevanju Dodatno poročilo za PC F.), kršil 88. člen Zakona o revidiranju (v nadaljevanju ZRev-2), in sicer je kršil:

1Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti Odbora za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju MSOV) 102 (Raziskave in skladnost), odstavek 20.2, ker pri oceni z na donosu zasnovanim načinom ni utemeljil višine upoštevanih najemnin;

2Slovenski poslovnofinančni standard 2 - Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah (v nadaljevanju SPS 2), odstavek 2.i), ker v Poročilu ni zapisal, ali so nepremičnine kakorkoli obremenjene, in se ni opredelil do tega, če vpisane omejitve vplivajo na ocenjeno vrednost, temveč je samo navedel, da so podrobnosti razvidne v elektronski zemljiški knjigi;

3MSOV 102 (Raziskave in skladnost), odstavek 20.2, ker je pri razdelitvi vrednosti na amortizirljiv in neamortizirljiv del razdelitev izvajal z upoštevanjem knjigovodske vrednosti zemljišč namesto z ocenami njihovih vrednosti.

Zaradi navedenih kršitev 88. člena ZRev-2 je tožena stranka pooblaščenemu ocenjevalcu na podlagi 101. člena ZRev-2 izrekla opomin.

2V II. točki izreka je tožena stranka postopek za izrek opomina za določene kršitve ustavila, v III. točki izreka pa je odločila o stroških postopka.

3Iz obrazložitve izhaja, da je tožena stranka na podlagi v izreku navedenih Poročila, Dodatnega poročila za PC D., Dodatnega poročila za PC E. in Dodatnega poročila za PC F. ter zapisnika Slovenskega inštituta za revizijo (v nadaljevanju SIR) št. zap/n - 243.01/2020 z dne 27. 10. 2020 s sklepom z dne 30. 3. 2021 začela postopek za izrek opomina pooblaščenemu ocenjevalcu. S sklepom je določila 30 dnevni rok, v katerem lahko pooblaščeni ocenjevalec poda izjavo. Pooblaščeni ocenjevalec je pred potekom roka podal izjavo o razlogih za začetek postopka izreka opomina (v nadaljevanju Izjava), v kateri se je izrekel glede očitanih kršitev. Po seznanitvi z Izjavo je tožena stranka izdala sklep z dne 15. 6. 2021, s katerim je dopolnila prejšnji sklep in pooblaščenemu ocenjevalcu očitala dodatno kršitev. Pooblaščeni ocenjevalec se je v roku izjavil tudi o kršitvi, ki izhaja iz sklepa z dne 15. 6. 2021 (v nadaljevanju dopolnitev Izjave).

Obrazložitev k I/1. točki izreka odločbe

4Tožena stranka je navajala, da je pooblaščeni ocenjevalec v Dodatnem poročilu za PC D. v tabeli na 11. strani prikazal najemne posle 5 poslovnih nepremičnin z mesečnimi najemninami v razponu 4,93 EUR/m² do 10 EUR/m². Pod tabelo je zapisal ugotovitev, da znaša povprečna najemnina 7,42 EUR/m² in da je glede na dobljene rezultate analize in ogleda na terenu mnenja, da je za živilsko trgovino primerna najemnina 7 EUR/m² na mesec in za ostale lokale 9 EUR/m². Tožena stranka je navajala, da iz podatkov v tabeli izhaja, da je dosežena najemnina za večje površine (primerljive z ocenjevano nepremičnino, ki obsega 1.678 m²) 4,93 EUR/m² (za 3.071 m²) in 6,15 EUR/m² (za 1.579,93 m²). Preostale tri dosežene najemnine, ki so v razponu od 7 EUR/m² do 10 EUR/m², imajo bistveno manjšo površino, in sicer med 61 m² in 112 m². Tožena stranka je ugotavljala, da iz tabele izhaja, da je povprečna najemnina večjih trgovskih površin 5,54 EUR/m², manjših površin pa 8,67 EUR/m². Pooblaščeni ocenjevalec je na podlagi skupnega povprečja 7,42 EUR/m² ocenil primerno najemnino za večji trgovski prostor 7 EUR/m² in za manjši 9 EUR/m², kar je glede na prikazano povprečje, zlasti če gre za večji prostor, zelo velika razlika.

5Nadalje se je tožena stranka sklicevala na podatke v tabeli na 10. strani Dodatnega poročila za PC F., v kateri je pooblaščeni ocenjevalec prikazal najemne posle treh poslovnih nepremičnin. Mesečne najemnine, navedene v tabeli, so 5,83 EUR/m² (večji prostor v izmeri 176 m²), 9 EUR/m² in 9,93 EUR/m² (manjša prostora v izmeri 38,3 m² in 80,6 m²). Pod tabelo je zapisal pavšalno ugotovitev, da znaša povprečna najemnina 8,25 EUR/m² in da je glede na dobljene rezultate analize in ogleda na terenu mnenja, da je za živilsko trgovino primerna najemnina 8 EUR/m² na mesec (ocenjevani del z živilsko trgovino meri 530 m²) in za ostale lokale 8,5 EUR/m². Tožena stranka je ugotavljala, da iz podatkov, predstavljenih v tabeli, izhaja, da je dosežena najemnina za večje površine 5,83 EUR/m². Iz prikazanih najemnin ne izhaja, da bi bila primerna najemnina 8 EUR/m². Ker gre pri ocenjevani nepremičnini za precejšen delež, ki ga predstavlja živilska trgovina, ima tako ocenjena najemnina za živilsko trgovino bistven vpliv na končno oceno poslovnega centra.

6Tožena stranka je navajala, da pooblaščeni ocenjevalec ni zapisal nobene dodatne razlage, zakaj se je tako odločil in katere so tiste analize, ki jih je opravil, da je lahko sprejel sklep o primernosti najemnine za živilsko trgovino in za ostale lokale. Prav tako ni analiziral vpliva velikosti prostora na mesečno najemnino. Tožena stranka se je strinjala z navedbami pooblaščenega ocenjevalca v Izjavi, da je na nekaterih območjih lahko malo podatkov o najemnih poslih. Navajala pa je, da se pregled najemnih poslov lahko opravi tudi za več let nazaj in se po potrebi opravi prilagoditev za čas sklenitve najemne pogodbe. Ocenjevalec lahko tudi presodi in oceni, katera območja so primerljiva območju, v katerem se nahaja ocenjevana nepremičnina in pridobi podatke o najemnih poslih tudi iz drugih območij.

7Tožena stranka je presojala navedbe v Izjavi, da pri določanju najemnine vse ni računsko dokazljivo, da so bistvo ocenjevanja izkušnje, na podlagi katerih ocenjevalec upošteva ugotovljena dejstva, in da se je pri določanju najemnine opiral na videno pri ogledih, to je občutek glede lokacije, število strank, zasedenost parkirnih mest in podobno. Tožena stranka se je strinjala z Izjavo v tem delu, je pa navajala, da mora ocenjevalec po prikazu tržnih najemnin ter izračunanih in upoštevanih povprečjih vseeno podati razlago, zakaj in na podlagi kakšnih ugotovljenih razlik se je odločil za končne upoštevane najemnine, še posebej pri tako zelo veliki razliki med upoštevano najemnino za večji trgovski prostor (7 EUR/m²) in prikazanimi posli v tabeli za večja prostora (4,93 EUR/m² in 6,15 EUR/m², povprečje 5,54 EUR/m²). Poleg tega pooblaščeni ocenjevalec ni prikazal prednosti ocenjevanih nepremičnin, ki jih je opazil med ogledom in nato upošteval v oceni tržne najemnine. Tožena stranka tudi ni sledila k Izjavi priloženi tabeli povprečnih najemnin, saj gre za povprečje najemnin različno velikih prostorov.

8Tožena stranka je navajala, da je med prikazanimi podatki o izvedenih najemnih poslih in ocenjeno tržno najemnino zaznana razlika, ki ima pomemben vpliv na končno ocenjeno vrednost. V Poročilu ni podanih ustreznih razlag, na podlagi katerih so bile sprejete odločitve za končno ocenjeno tržno najemnino. S tem je pooblaščeni ocenjevalec po mnenju tožene stranke kršil MSOV 102 (Raziskave in skladnost), odstavek 20.2.

Obrazložitev k I/2. točki izreka odločbe

9Tožena stranka se je sklicevala na navedbe v sklepu z dne 30. 3. 2021, da pooblaščeni ocenjevalec v Poročilu ni zapisal, ali so nepremičnine kakorkoli obremenjene in se ni opredelil do tega, če vpisane omejitve vplivajo na ocenjeno vrednost, temveč je samo navedel, da so podrobnosti razvidne v elektronski zemljiški knjigi. V Dodatnih poročilih za PC D., PC E. in PC F. je na 4. strani zapisal, da so podrobnosti vpisov iz naslova plomb, drugih pravic, drugih vpisov in hipotek razvidne v elektronski zemljiški knjigi.

10Pooblaščeni ocenjevalec se je skliceval na navedbo, zapisano v splošnih predpostavkah, da je vrednost nepremičnin ocenjena, kot da je premoženje brez dolgov in bremen, če ta niso posebej navedena. Tožena stranka se ni strinjala, da se je s tem zapisom opredelil do vpisanih obremenitev. Zapis izjave pomeni samo, da je nepremičnina ocenjena, kot da ni obremenjena, ne pa tudi, da bremena dejansko ne obstajajo. Uporabnik poročila niti ne ve, ali so vpisane in kakšne so omejitve in obremenitve ocenjevanih nepremičnin, saj Poročilu niso priloženi zemljiškoknjižni izpiski oziroma te informacije niso podane pisno v Poročilu. Z navedbo, da so podrobnosti razvidne v elektronski zemljiški knjigi, je pooblaščeni ocenjevalec uporabnika napotil na raziskovanje in pregledovanje, da bi pridobil informacije za razumevanje obremenitev ocenjevanih nepremičnin, še vedno pa s tem ne bi dobil informacije o tem, zakaj morebitne obremenitve niso pomembne za oceno vrednosti. Z namenom minimalnega obsega informiranosti uporabnika Poročila ob dejstvu, da so bile v njem opuščene opisne informacije o (ne)obremenitvah ocenjevanih nepremičnin, bi moral pooblaščeni ocenjevalec Poročilu priložiti vsaj zemljiškoknjižne izpiske, iz katerih bi bile razvidne morebitne obremenitve in omejitve, kar pa bi predstavljalo zadostno informacijo uporabniku Poročila le v primeru, da na nepremičninah ne bi bile vpisane obremenitve in omejitve uporabe.

11Ker pooblaščeni ocenjevalec v Poročilu ni predstavil obremenitev in omejitev in se opredelil glede tega, ali vpisane omejitve vplivajo na ocenjeno vrednost, mu je tožena stranka očitala kršil SPS 2, odstavek 2.i).

Obrazložitev k I/3. točki izreka odločbe

12Tožena stranka je pooblaščenemu ocenjevalcu očitala, da v Dodatnih poročilih za PC D., PC E. in PC F. ni podal nobene argumentacije in dokaza za razdelitev vrednosti na zemljišče in izboljšave. Sklicevala se je na navedbe pooblaščenega ocenjavalca v Izjavi, da vrednosti v Poročilu ni mogel razdeliti na zemljišče in izboljšavo (neamortizirljivi in amortizirljivi del) na klasičen način, saj nepremičnine za namen računovodskega poročanja ne sme ocenjevati z nabavno vrednostnim načinom. Pojasnil je, da je razdelitev izvedel z upoštevanjem knjigovodskih vrednosti zemljišč. Da se mu taka razdelitev zdi smiselna in upravičena, je prikazal s tabelo, v kateri je za nepozidana zemljišča, ki so bila prav tako predmet ocene vrednosti, primerjal ocenjene vrednosti in knjigovodske vrednosti ter ugotovil, da se skupna ocenjena vrednost vseh ocenjevanih prostih zemljišč le za 2 % razlikuje od skupne knjigovodske vrednosti istih zemljišč. Tožena stranka je navajala, da je iz tabele v Izjavi razvidno, da razlika med pošteno in knjigovodsko vrednostjo po posameznih nepremičninah dosega med -40 % in +168 % knjigovodske vrednosti. Razlike so zelo velike in ravno ta tabela je pokazatelj, da knjigovodska vrednost v večini primerov ni pravilni pokazatelj vrednosti zemljišč.

13Tožena stranka se je sklicevala na vsebino Izjave, iz katere izhaja, da je pooblaščeni ocenjevalec na podlagi knjigovodske vrednosti zgradbe, zunanje ureditve in zemljišča izračunal deleža, ki v knjigovodski vrednosti predstavljata zgradbo in zunanjo ureditev, preostalo vrednost pa predstavlja zemljišče. Od ocenjene poštene vrednosti, ki jo je ocenil z na donosu zasnovanim načinom, je odštel enako vrednost zemljišča (knjigovodsko) in razdelil preostalo vrednost glede na ugotovljena deleža na zgradbo in na zunanjo ureditev. Tožena stranka se s tako razdelitvijo vrednosti na amortizirljivi in neamortizirljivi del ni strinjala. Če je v tem času zrasla vrednost nepremičnin, se je zagotovo, lahko pa predvsem, povečala vrednost zemljišča. Tako veliko povečanje vrednosti izključno zgradbe in zunanje ureditve, ki jo je v konkretni zadevi izračunal pooblaščeni ocenjevalec (90 %) pa bila lahko samo posledica zelo velikih vlaganj v nepremičnino.

14Tožena stranka se ni strinjala z navedbami pooblaščenega ocenjevalca, naslovljenimi na pooblaščeno revizorko, da je v nekaterih primerih, kjer je ocenjevana nepremičnina le del etažne lastnine in ji zato pripada del zemljišča, zelo težko izvesti oceno vrednosti zemljišča. Tožena stranka je odgovarjala, da je razlika pri ocenjevanju le v tem, da nepremičnini ne pripada celotno zemljišče, ampak le solastniški delež. Je pa v vseh primerih treba izvesti ločeno oceno zemljišča, kot bi bilo prazno, nadalje pa oceniti komunalni prispevek, oboje pa od ocenjevalca zahteva dodatno delo. Upoštevanje knjigovodske vrednosti zemljišča pa ni ocena in ni primerna osnova za razdelitev vrednosti.

15Iz Izjave in dopolnitve Izjave izhaja, da je pooblaščeni ocenjevalec vrednost amortizirljivega in neamortizirljivega dela nepremičnine razdelil zgolj z upoštevanjem knjigovodske vrednosti zemljišč, ki po prikazani tabeli v nekaterih primerih občutno odstopajo od ocenjene poštene vrednosti. Tožena stranka je menila, da je pravilen pristop k oceni vrednosti neamortizirljivega dela nepremičnin ocena vrednosti zemljišča in ocena pripadajočega komunalnega prispevka. Razdelitev vrednosti predstavlja dodatno delo, ki ga je ocenjevalec dolžan opraviti, saj je zemljišče treba oceniti samostojno. Ker pri razdelitvi vrednosti na amortizirljivi in neamortizirljivi del pooblaščeni ocenjevalec ni izvedel postopka ocene vrednosti neamortizirljivega dela, ampak zgolj upošteval njegovo knjigovodsko vrednost, je tožena stranka ugotovila kršitev MSOV 102 (Raziskave in skladnost), odstavek 20.2.

Sklepno

16Tožena stranka je zaradi ugotovljenih kršitev pravil ocenjevanja vrednosti v postopku za izrek opomina pooblaščenemu ocenjevalcu na podlagi 101. člena ZRev-2 izrekla opomin.

Povzetek bistvenih navedb tožeče stranke v upravnem sporu

17Tožeča stranka je v tožbi uveljavljala tožbene razloge nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja, kršitve pravil postopka in posledično nepravilne uporabe materialnega prava.

O bistvenih kršitvah določb postopka

18Procesno kršitev je tožeča stranka zatrjevala iz razloga, ker je bila v času izvedbe postopka pred izdajo izpodbijane odločbe v bolniškem staležu, zaradi česar je toženo stranko 23. 4. 2021 zaprosila za podaljšanje roka za podajo izjave o razlogu za začetek postopka. Tožena stranka roka ni podaljšala, zaradi česar je bila tožeča stranka v težkem položaju, sploh iz razloga, ker dodatnih dejstev v nadaljnjih postopkih ni mogoče več navajati in dokazovati. Toženi stranki je očitala samovoljo in kršitev načela kontradiktornosti, kot bo to pojasnjeno še v nadaljevanju.

19Tudi v posledici nezmožnosti poglobljene izjave je tožeča stranka v Izjavo povzela pripombe, ki jih je podala že na zapisnik pri SIR. V okviru postopka pri toženi stranki navedbe tožeče stranke niso bile strokovno preverjene, saj se do Izjave tožeče stranke izpodbijana odločba ne opredeli na način tehtanja med posameznimi dokazi, zatrjevanji in pojasnili, temveč gre izključno za vztrajanje pri ugotovitvah SIR, kar pa je procesno nepravilno in je bilo v postopku posledično dejansko stanje napačno ugotovljeno in tako tudi napačno uporabljen materialni predpis.

O materialnem pravu

20Tožeča stranka je izpostavila, da gre v konkretni zadevi za oceno vrednosti za namen preizkusa na oslabitev sredstev in je bila zato izbrana podlaga poštene vrednosti. Ključno je, da se poleg MSOV in SRS upošteva Mednarodni računovodski standard 36 (v nadaljevanju MRS 36). V konkretni zadevi je potrebno uporabiti MSOV, izdane 2017, ki na več mestih napotujejo na nujnost razumevanja vsebin in razumnost odločitev, uporabo zdrave presoje, česar tožena stranka ni upoštevala. Zahteve po razumnosti odločitve v praksi ni mogoče meriti z navajanjem odstavkov MSOV, še manj pa jo je mogoče presojati iz pisarne, brez vpogleda v dejansko stanje premoženja.

Navedbe k I/1. točki izreka izpodbijane odločbe

21Tožeča stranka je navajala, da na določenih območjih, zlasti ruralnih, ni dovolj podatkov o najemninah in cenitve ni mogoče opraviti drugače kot s povprečenjem najemnin. Pri majhni količini razpoložljivih podatkov o tržnih najemninah se pojavi težava pri izvedbi konkretnih prilagoditev. Opozorila je, da se v marketih in trgovskih centrih najemnina obračunava delno kot fiksna, delno pa kot odstotek od prihodka. S povprečenjem "porežeš špice", tveganje pri oceni tržne najemnine pa je manjše. Ne gre za računsko operacijo, temveč oceno vrednosti.

22Glede ocene najemnine za PC D. in PC F. je tožeča stranka navajala, da je bila povprečna vrednost orientacija ocene glede na lokacijo, tip trgovine oziroma lokala, frekventnost, idr. Prav tako se je tožeča stranka opirala na podatke naročnika o doseženih najemninah v posameznem PC-ju. Tožeča stranka je navajala višino najemnin, ki so bile pri posameznem PC-ju uporabljene za lokale in za živilsko trgovino, in dodala, da ocena vrednosti temelji na analizi in ogledu terena. Kot pomembno je izpostavila, da najemi niso čisto tržni, saj se navezujejo tudi na promet, dejavnost. Gre za kombinacijo tržnega in odstotnega najema. Podatkovna usmeritev uporabniku s tržno preverbo je zato ustrezna.

Navedbe k I/2. točki izreka izpodbijane odločbe

23Tožeča stranka se je sklicevala na navedbe v 2. alineji 3.11.1. točke uvodnega Poročila z naslovom Splošne predpostavke, da je vrednost nepremičnin ocenjena, kot da je premoženje brez dolgov in bremen, če ta niso posebej navedena. Navajala je, da ker bremena in dolgovi niso posebej navedeni, je bila vrednost nepremičnin ocenjena kot bremen prosta. To je logično pri na donosu zasnovanem načinu ocenjevanja vrednosti, saj vsako breme vpliva na prihodke in se odraža skozi najemnine. Sklicevala se je na to, da se nepremičnina za namene knjigovodske vrednosti ocenjuje kot bremen prosta, kot bremen prosta se nepremičnina vnese v bilance. Tožeča stranka je navajala, da če bi nepremičnino ocenila upoštevajoč breme (npr. hipoteke), to ne bi predstavljalo ocene poštene vrednosti, pač pa vrednost po poplačilu hipoteke, ki pa ni enaka pošteni vrednosti nepremičnine, niti ni predmet ocenjevanja vrednosti za računovodsko poročanje.

Navedbe k 1/3. točki izreka izpodbijane odločbe

24Tožeča stranka je nasprotovala očitku o neustreznosti razmejitve neamortizirljivega in amortizirljivega dela nepremičnin. Poenostavljeno gre namreč za razmejitve zemljišča in objekta. Tožeča stranka je trdila, da je nerazumevanje ali nepoznavanje vodilo do napačno ugotovljenega dejanskega stanja. Upoštevaje namen ocene, ki je preizkus na oslabitev sredstev, je potrebno izračunano nadomestljivo vrednost primerjati s knjigovodsko vrednostjo v poslovnih knjigah. Tožeča stranka se je sklicevala na določbe MRS 36 o pošteni vrednosti ali vrednosti v uporabi. Tožeča stranka je zasledovala bistvo te ocene, ker je bila njena naloga preizkusiti, ali je knjigovodska vrednost še ustrezno izkazana oziroma ali je njena koristnost še ustrezna s tržno koristnostjo oziroma lastno koristnostjo iz poslovanja. Tožeča stranka je menila, da je ustrezno sledila zbrani ocenjevalni podlagi. Trdila je, da izpodbijana odločba ne omenja razumevanja prevrednotenja. Tista od dveh vrednosti, ki je večja, se primerja s knjigovodsko vrednostjo, ki je taka, kot je in je zadeva računovodstva in ne ocenjevalca. Stališče, da bi morala tožeča stranka za potrebe ocenjevanja oceniti zemljišče, je strokovni absurd, na katerem temelji napačna odločitev. Poštene vrednosti tožeča stranka ne more razmejevati, še manj za potrebe knjigovodske vrednosti izračunavati vrednosti zemljišča. Kako so v knjigah izkazana ta sredstva, ni zadeva ocenjevalca in tudi ni bila v konkretnem primeru, temveč izključno računovodstva.

25Tožeča stranka je vztrajala na tem, da je v konkretnem primeru upoštevanje knjigovodske vrednosti logična zaveza iz MRS 36. Sklicevala se je na MRS 36 - Oslabitev sredstev, odstavek (b) 104. točke. Menila je, da je zato odločitev pod I/3. točko izreka izpodbijane odločbe napačna, saj bi moralo računovodstvo ob sodelovanju revizorja samo narediti morebitno slabitev sorazmerno s knjigovodsko vrednostjo vsakega sredstva v enoti.

Sklepno k tožbi

26Tožeča stranka je predlagala odpravo izpodbijane odločbe. Zahtevala je povrnitev stroškov postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Pripravljalna vloga z dne 21. 2. 2022

27Tožeča stranka je dodatno zatrjevala, da sta pri SIR nadzor nad delom tožeče stranke opravila pooblaščena ocenjevalca G. G. in H. H., ki sta neposredna konkurenta tožeče stranke, saj sta oba samostojna podjetnika z registrirano dejavnostjo ocenjevanja vrednosti nepremičnin in nista zaposlena pri SIR. Tožeča stranka je trdila, da celotni postopek temelji na osebni ravni. Namen je, da se vpliva na konkurenco. Tožeča stranka je trdila, da pri postopkih SIR in tožene stranke ne gre za ločena upravna postopka, saj celotna odločitev temelji na postopku, izvedenem pri SIR. Navajala je, da izpodbijana odločba ne pojasni, zakaj daje večjo težo ugotovitvam SIR in ne sledi Izjavi tožeče stranke. Prerekala je navedbe, da se je tožena stranka v izpodbijani odločbi izjavila o vseh navedbah tožeče stranke.

Povzetek bistvenih navedb tožene stranke v upravnem sporu

O bistveni kršitvi določb postopka

28Tožena stranka je v zvezi z očitkom bistvene kršitve pravil postopka navajala, da glede na določbe ZRev-2 podaljšanje roka za izjavo ni dovoljeno. Sklicevala se je na drugi odstavek 138. člena ZRev-2, ki določa, da o začetku postopka za izrek opomina tožena stranka odloči s sklepom, v četrtem odstavku istega člena pa je določeno, da se s sklepom o začetku postopka določi tudi rok, ki ne sme biti krajši od 15 dni in ne daljši od 30 dni, šteto od dneva vročitve odločbe subjektu nadzora, v katerem se subjekt nadzora lahko izjavi o razlogih za začetek postopka. Tožena stranka je tako v postopku za izrek ukrepa nadzora določila najdaljši z zakonom predviden rok za podajo izjave in tožeči stranki tudi podala pojasnilo o nezmožnosti podaljšanja roka. Prav tako je tožeča stranka ves čas postopka imela tudi pooblaščenko, ki je v njenem imenu opravljala procesna dejanja.

29Tožena stranka je navajala, da je izvedba nadzora določena v 123. členu ZRev-2. Za postopek izreka ukrepa opomina se skladno z določbo drugega odstavka 117. člena ZRev-2 uporabljajo 138. do 141. člen ZRev-2. Postopek nadzora, ki ga je opravil SIR, je ločen postopek, zato navedbe o domnevnih kršitvah v povezavi s tem niso relevantne za upravni postopek, ki ga je vodila tožena stranka. Tožena stranka je s sklepom tožečo stranko obvestila o sumu kršitev (začetek upravnega postopka) ter ji omogočila, da se o tem izjavi. Nadalje je navajala, da so navedbe o nestrokovnosti in neopredeljenosti v izpodbijani odločbi tako pavšalne, da jih ni mogoče preveriti. Tožena stranka je še dodala, da je bil 15. 6. 2021 prav zaradi pozornega preverjanja dejanskega stanja in zagotavljanja kontradiktornosti v postopku za izdajo ukrepa nadzora izdan sklep o dopolnitvi sklepa o začetku postopka za izrek opomina. To dokazuje prav nasprotno od trditev tožeče stranke, torej strokovno in skrbno preverjanje informacij za ustrezno razjasnitev dejanskega stanja.

O materialnem pravu

30Tožena stranka je navajala, da je bil namen cenitve v upravnem postopku upoštevan. Sklicevala se je na obrazložitev k I/3. točki izreka, ki obravnava dilemo ocenjevanja za namene računovodskega poročanja in delitev ocene vrednosti na zgradbe in zemljišča. Strinjala se je s tožečo stranko glede splošnih napotil standardov o razumevanju vsebin, razumni presoji (ne)pomembnega in (ne)bistvenega, je pa izpostavljala, da MSOV na drugi strani tudi zahtevajo, da se mora uporaba razumevanja vsebin in razumne presoje odražati v poročilu in predvsem tudi, da se v največji možni meri dokaže. Razumne presoje MSOV in SPS 2 ne obravnavajo kot imaginarnega pojma, temveč jasno na več delih navajajo, kako pooblaščeni ocenjevalec uporabo razumne presoje skozi poročilo dokaže.

31Ne glede na to, da je ocena vrednosti v prvi vrsti namenjena naročniku, se lahko pooblaščeni ocenjevalec s stranko dogovarja le o širšem obsegu poročanja, kot ga zahtevajo MSOV in SPS 2, ne pa o ožjem obsegu, saj v primeru slednjega ne moremo več govoriti o oceni vrednosti, ki je skladna s pravili ocenjevanja vrednosti.

Odgovor na tožbene navedbe k I/1. točki izreka izpodbijane odločbe

32Tožena stranka se je sklicevala na obrazložitev izpodbijane odločbe, poudarila pa je, da se v primeru majhne količine prodajnih transakcij analiza dela za daljše časovno obdobje. Na navedbo tožeče stranke, da vse ne more biti in ni računsko dokazljivo, je odgovarjala, da mora ocenjevalec pri prikazu tržnih najemnin ter izračunanih in upoštevanih povprečij vseeno podati razlago, zakaj in na podlagi kakšnih ugotovljenih razlik se je odločil za končne upoštevane najemnine. Res iz tabel izhaja, da je povprečna najemnina 8,9 EUR/m²/mesec, vendar pa so v tej povprečni najemnini udeleženi različno veliki oddani poslovni prostori z različno višino najemnine, zato bi bilo potrebno pri računanju povprečne najemnine za celotno površino to tehtati glede na površino oddanega poslovnega prostora.

33Glede navedb tožeče stranke, da se je pri določanju najemnin opirala na videno pri ogledih ter lastne izkušnje, kako videna in opažena dejstva upoštevati, je tožena stranka navajala, da gre za podatke oziroma subjektivne zaznave, ki so lahko uporabljive zgolj izjemoma in samo skupaj z računsko dokazljivimi podatki. V vsakem primeru pa je potrebno upoštevanje takšnih okoliščin oziroma izkušenj ocenjevalca vnesti v poročilo z razlago, zakaj in na podlagi kakšnih zaključkov se je ocenjevalec odločil za končne upoštevane najemnine, česar pa tožeča stranka v konkretni zadevi ni storila.

Odgovor na tožbene navedbe k I/2. točki izreka izpodbijane odločbe

34Tožena stranka je navajala, da tožeča stranka z navedbo splošne predpostavke, ki je upoštevana pri oceni vrednosti, ni zagotovila informacije, da nepremičnine tudi dejansko niso obremenjene, ker tega v poročilu ni ustrezno podkrepila. Uporabnik poročila o oceni vrednosti tako iz njega ne dobi celovite informacije o ocenjevanih nepremičninah, kar bi mu pomagalo razumeti opravljeno oceno vrednosti. Posebej je to pomembno, ker različne vrste obremenitev nepremičnin lahko različno vplivajo na samo vrednost ocenjevanih nepremičnin. Tožena stranka smatra za nezadostno napotilo uporabniku poročila o oceni vrednosti na vpogled elektronske zemljiške knjige, saj bi morale biti te informacije v skladu s pravili ocenjevanja vrednosti vključene v poročilo o oceni vrednosti.

Odgovor na tožbene navedbe k I/3. točki izreka izpodbijane odločbe

35Tožena stranka je navajala, da iz izpodbijane odločbe izhaja, da gre pri razmejevanju poštene vrednosti na neamortizirljivi in amortizirljivi del nepremičnin v bistvu za delitev poštene vrednosti na pošteno vrednost zgradb, ki se v skladu z računovodskimi pravili amortizirajo, in na pošteno vrednost zemljišč, ki se v skladu z računovodskimi pravili ne amortizirajo. Tožena stranka ni grajala namere tožeče stranke, da je v Poročilu to storila, temveč način, ki ga je uporabila.

36Tožena stranka je navajala, da se bo zaradi pravilnega pojasnjevanja računovodskih pravil pri odgovoru sklicevala na Slovenske računovodske standarde (v nadaljevanju SRS), saj je to okvir računovodskega poročanja, kot ga uporablja naročnik ocene vrednosti. Navajala je, da ima SRS 17 v odstavku 19 določilo, ki je vsebinsko primerljivo z določbo v MRS 36, odstavek 104. Nadalje je tožena stranka citirala določbe SRS 17, odstavek 20 in odstavek 40. Tožena stranka je navajala, da iz navedenih določil izhaja naslednje:

1tožeča stranka se je sklicevala na uporabo določb računovodskih pravil, ki v njenem primeru niso uporabna, saj iz pregledane ocene vrednosti ne izhaja, da bi se odločila, da bo za trgovske centre ocenjevala vrednost pri uporabi, torej kot denar ustvarjajoče enote;

2že računovodska pravila določajo, da če poštene vrednosti ni mogoče zanesljivo izmeriti, se kot nadomestljiva vrednost upošteva vrednost pri uporabi. Vrednost pri uporabi se praviloma ugotavlja za denar ustvarjajočo enoto. Ker tožeča stranka v Poročilu ni ocenjevala vrednosti denar ustvarjajočih enot, je sklepati, da je menila, da je pošteno vrednost ocenjevanih sredstev mogoče zanesljivo ugotoviti;

3upoštevajoč določbe SRS 17, odstavek 20, tudi v primeru izračuna vrednosti pri uporabi denar ustvarjajoče enote organizacija posameznih knjigovodskih sredstev denar ustvarjajoče enote ne sme zmanjšati pod njihovo pošteno vrednostjo (pravilo najvišje možne slabitve), torej mora razpolagati tudi s podatkom o njihovi pošteni vrednosti.

37Kadar se ocenjuje vrednost posameznega sredstva, je potrebno upoštevati pravila njihovega izkazovanja v poslovnih knjigah in če so zemljišča (nepremičnine) in zgradbe (izboljšave na nepremičninah) izkazane ločeno, jih je potrebno tudi ločeno ocenjevati, saj drugače ni mogoče pravilno upoštevati morebitne oslabitve, ki so lahko na posameznih sredstvih različne od razmerja med njunima knjigovodskima vrednostma.

38Slovenski poslovnofinančni standard 8 - Ocenjevanje vrednosti za računovodsko poročanje (v nadaljevanju SPS 8) določa, da mora v primeru ocenjevanja vrednosti za namene računovodskega poročanja ocenjevalec vrednosti upoštevati tako računovodska pravila naročnika, ki bo oceno vrednosti uporabil za pripravo računovodskih izkazov, kot tudi MSOV. Tako mora v poročilu navesti uporabljene računovodske standarde, poseben računovodski namen, izbrana mora biti ustrezna podlaga vrednosti, skladna z računovodskimi pravili in drugo. Računovodska pravila zahtevajo ločeno izkazovanje nepremičnin (zemljišč) in izboljšav na nepremičninah (zgradb in zunanje ureditve). Temu primerno je treba opraviti tudi vrednotenje za namene računovodskega poročanja, in sicer za namene slabitve sredstev. Vsako opredmeteno osnovno sredstvo se slabi na podlagi primerjave nadomestljive vrednosti z njegovo knjigovodsko vrednostjo, zato imamo v primeru zgradb na zemljiščih, kjer se v računovodskih izkazih ločeno izkazuje zemljišče (ki se ne amortizira) in ločeno zgradba (ki se amortizira), opravka z dvema obračunskima enotama, za katere je treba tudi ločeno (samostojno) ugotoviti podlago za morebitno oslabitev.

39Ker je časovni vpliv na eni strani na zemljišče in na drugi strani na zgradbo različen, ni mogoče trditi, da razmerje med njunima nabavnima vrednostma v času pridobitve odraža tudi razmerje med njunima poštenima vrednostma v času vrednotenja za namene slabitve. Zato ni mogoče trditi, da razmerje med knjigovodsko vrednostjo zgradbe in zemljišča v času ugotavljanja njune skupne poštene vrednosti odraža tudi razmerje njunih poštenih vrednosti kot ločenih sredstev. Zato mora pooblaščeni ocenjevalec v primeru vrednotenja za namene računovodskega poročanja ugotoviti, kakšne so zahteve računovodskih standardov ter ocenjevanje vrednosti izvesti na temu primeren način. To je tožeča stranka tudi želela storiti, ko je v Poročilu ugotovljeno pošteno vrednost (zaradi namena ocenjevanja vrednosti) delila na vrednost zemljišča in vrednost zgradbe, vendar je to storila na strokovno neprimeren način, saj je kot pošteno vrednost zemljišč upoštevala kar njihovo knjigovodsko vrednost.

40Tožena stranka je soglašala, da slabitev opravi naročnik ocene vrednosti, vendar pa mu mora pooblaščeni ocenjevalec z oceno vrednosti za namene računovodskega poročanja dati ustrezne podlage za to. Kljub temu, da tožeča stranka navaja, da ni njena dolžnost podati ločene ocene vrednosti amortizirljivega in neamortizirljivega dela in da so zato očitki tožene stranke v izpodbijani odločbi nerelevantni, pa je tožeča stranka prav te izračune vključila v Poročilo in navedla, da to izvaja skladno z namenom ocenjevanja vrednosti. Navedeno kaže na poznavanje pravil ocenjevanja vrednosti, ki pa niso bila ustrezno upoštevana in izvedena.

Sklepno k odgovoru na tožbo

41Tožena stranka je nasprotovala navedbam tožeče stranke, da se naj njene navedbe v Izjavi in njeni dopolnitvi v celoti štejejo kot del trditvene podlage tožeče stranke. Navajala je, da s posplošenim sklicevanjem na izjave, podane v predhodnem upravnem postopku, glede katerih se je sicer tožena stranka že utemeljeno opredelila v izpodbijani odločbi, tožeča stranka trditvenemu in dokaznemu bremenu v upravnem sporu ni zadostila. Tožena stranka je predlagala, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne.

Pripravljalna vloga z dne 22. 3. 2022

42Tožena stranka se je sklicevala na odločbo VSRS sodba G 12/20211 in zatrjevala, da je postopek pred toženo stranko samostojen postopek, zato so neutemeljene navedbe tožeče stranke, ki se nanašajo na neprimernost izvajalcev nadzora pri SIR. Tožeči stranki so bile v postopku pri toženi stranki zagotovljene vse postopkovne pravice. Tožena stranka je še opozorila na prekluzijo dokaznega predloga za postavitev izvedenca in listinskih dokazov, priloženih k pripravljalni vlogi, ter prekluzijo navedb, ki se nanašajo na nestrokovnost in pristranskost G. G. in H. H.

43Tožena stranka je menila, da navedbe tožeče stranke v pripravljalni vlogi kažejo na njeno neznanje, saj vztraja pri argumentaciji ocenjevanja vrednosti na neprimernem računovodskem standardu. MSOV, odstavek 24, ni relevanten računovodski standard. Tožena stranka se je sklicevala na SRS, ki jih za računovodsko poročanje uporablja naročnik. Navajala je, da če se ocenjuje vrednost posameznega sredstva za namene računovodskega poročanja, je treba upoštevati pravila njihovega izkazovanja v poslovnih knjigah, kar lahko narekuje zahtevo po ločeni oceni vrednosti za ocenjevana sredstva.

Dokazni sklep

44Sodišče je v zadevi opravilo narok za glavno obravnavo, na katerem je v dokazne namene pogledalo in prebralo listine upravnega spisa in listinske dokaze, ki sta jih v predmetnem upravnem sporu predložila tožeča in tožena stranka (priloge A1-A14 in B1).

45Sodišče ni izvedlo po tožeči stranki predlaganih dokazov z njenim zaslišanjem, s postavitvijo izvedenca s področja ocenjevanja nepremičnin in z listinami v prilogah A15-A17. Na te dokazne predloge se tožeča stranka prvič sklicuje v upravnem sporu. V skladu z izrecnim določilom 113. člena ZRev-2 v upravnem sporu velja popolna prepoved navajanja novih dokazov,¹ kar pomeni, da gre za nedovoljene dokaze in je tožeča stranka z navedenimi dokaznimi predlogi prekludirana.² Sodišče še dodaja, da je postavitev izvedenca, katerega strokovno področje je ocenjevanje nepremičnin, zaradi presoje, ali je tožena stranka pravilno razlagala in uporabila materialno pravo, neprimeren dokaz. Nadzor nad skladnostjo ocenjevanja s pravili ocenjevanja je v pristojnosti tožene stranke in posledično je le tožena stranka (in v nadaljevanju sodišče, ki opravlja nadzor nad pravilnostjo in zakonitostjo upravnih aktov tožene stranke) pristojna za razlago materialnopravnih pravil s področja ocenjevanja vrednosti nepremičnin.

K I. točki izreka

46V obravnavani zadevi je tožena stranka odločala v postopku javnega nadzora nad delom pooblaščenega ocenjevalca (92. člen ZRev-2) in izrekla opomin kot ukrep nadzora. Pooblaščenemu ocenjevalcu se lahko v predpisanem postopku izreče ukrep opomina (2. alineja prvega odstavka 97. člena ZRev-2), če pooblaščeni ocenjevalec krši določbe ZRev-2 oziroma drugih zakonov in predpisov, ki urejajo ocenjevanje vrednosti premoženja oziroma standarde ocenjevanja vrednosti, in ni pogojev za odvzem dovoljenja oziroma pogojni odvzem dovoljenja (101. člen ZRev-2), tako kot v obravnavani zadevi.

47Postopek sodnega varstva je po ZRev-2 spor o zakonitosti odločbe tožene stranke. Za postopek sodnega varstva se uporabljajo določbe ZUS-1, če ni z ZRev-2 določeno drugače (drugi odstavek 109. člena ZRev-2). Po 114. členu ZRev-2 sodišče preizkusi odločbo nadzornega organa v mejah tožbenega zahtevka in v mejah razlogov, ki so navedeni v tožbi, pri tem pa po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb postopka iz zakona, ki ureja upravni spor. To so kršitve, na katere napotuje tretji odstavek 27. člena ZUS-1 (kršitve drugega odstavka 237. člena Zakona o splošnem upravnem postopku, v nadaljevanju ZUP).

O bistvenih kršitvah pravil postopka

48V skladu s 114. členom ZRev-2 tako sodišče pri presoji zakonitosti izpodbijane odločbe s formalne plati preizkusi, ali je bil postopek pred toženo stranko izveden v skladu s posebnimi določbami ZRev-2 oziroma v skladu z določbami ZUP, ki se uporabljajo podredno (drugi odstavek 102. člena ZRev-2). Tak preizkus je opravilo sodišče tudi v tej zadevi.

49V zvezi s tožbenimi očitki, ki se nanašajo na postopek nadzora po določbah ZRev-2, sodišče poudarja, da nadzor opravljata tako SIR kot tožena stranka, vsak v okviru svojih pristojnosti po tem zakonu (9. člen ZRev-2, 33. člen ZRev-2) in v svojem postopku. Podatke, na katerih temelji odločitev o začetku postopka, lahko tožena stranka pridobi od SIR, ki opravlja določene naloge nadzora po zakonu, lahko pa tudi iz drugih virov, kot so na primer pobude fizičnih ali pravnih oseb. Ali bo razpoložljive informacije upoštevala in na njihovi podlagi začela postopek, je stvar lastne presoje tožene stranke (tretji odstavek 18. člena ZRev-2). Postopek pred toženo stranko tako ni nadaljevanje postopka pred SIR, temveč je samostojen (ločen) postopek, neodvisen od postopka pred SIR. SIR je zgolj organ, ki lahko toženi stranki posreduje podatke, na podlagi katerih tožena stranka samostojno odloči o uvedbi svojega postopka. Navedeno dokazuje tudi dejstvo, da se je v konkretni zadevi tožena stranka ne glede na strokovno mnenje SIR z dne 2. 12. 2020 o ugotovljenih kršitvah samostojno odločila, glede katerih domnevnih kršitev bo začela postopek in ta dejanja oziroma ravnanja niso v celoti identična z ugotovitvami SIR. Naziranje tožeče stranke, da je postopek dvostopenjski, ker da teče pred SIR in se nadaljuje pred toženo stranko, je tako zmotno.

50Z odločbami (o začetku postopka in o izreku ukrepa) se začne in konča le postopek pred toženo stranko (gre za t. i. dvofazni postopek). Le zoper ti dve odločbi je po določbah ZRev-2 možno uveljavljati pravico do sodnega varstva (110. člen ZRev-2). Ker je glede na določbe ZRev-2 predmet sodnega varstva zgolj postopek in odločanje tožene stranke in ne SIR, se sodišče do očitkov tožeče stranke, ki se nanašajo na izvedbo postopka pri SIR in domnevno pristranskost oziroma konflikt interesov nadzornikov, ne opredeljuje.

51Subjektu nadzora je v postopku za izrek opomina spoštovanje načela kontradiktornosti zagotovljeno s tem, da se z vročitvijo odločbe o začetku postopka seznani z dejstvi in dokazi, ki po mnenju tožene stranke utemeljujejo začetek postopka, ter s tem, da ima možnost podati izjavo o razlogih za začetek postopka, v katerih lahko navaja dejstva in predlaga dokaze (139. člen ZRev-2). S sklepom o začetku postopka za odvzem dovoljenja tožena stranka določi tudi rok, ki ne sme biti krajši od 15 dni in ne daljši od 30 dni, šteto od dneva vročitve odločbe subjektu nadzora, v katerem se subjekt nadzora lahko izjavi o razlogih za začetek postopka (četrti odstavek 138. člena ZRev-2). Tožena stranka lahko šele nato izda odločbo o izreku opomina, pri čemer pa lahko odločitev opre le na dejstva in dokaze, ki so navedeni v odločbi o začetku postopka oziroma v izjavi subjekta nadzora (drugi odstavek 140. člena ZRev-2).

52Tožeča stranka toženi stranki očita kršitev pravice do izjave ter kršitev načela kontradiktornosti postopka. Očitek gradi na navedbah, da ji ni bil podaljšan rok za podajo izjave, kar ji je ob bolniškem staležu onemogočalo učinkovito obrambo. Ta ugovor ni utemeljen. Rok, ki ga določa četrti odstavek 138. člen ZRev-2, je namreč zakonski rok, saj je njegova dolžina določena v zakonu. Zakonski roki pa niso podaljšljivi³ in so prekluzivni. Iz podatkov upravnega spisa izhaja, da je tožena stranka v postopku za izrek ukrepa nadzora določila najdaljši z zakonom predviden rok za podajo izjave. Sodišče zato sodi, da ravnanje tožene stranke ni samovoljno; tožena stranka je ravnala pravilno, ko ni sledila predlogu tožeče stranke za podaljšanje roka za vložitev izjave. Sodišče pri tem ugotavlja, da je tožeča stranka sodelovala v postopku pred toženo stranko, saj je v rokih vložila Izjavo in dopolnitev Izjave ter predložila dokaze v svojo korist.

53Tožba je samostojno pravno sredstvo z omejenim obsegom izpodbijanja. V njej je argumente, s katerimi jo stranka utemeljuje, treba vselej jasno navesti. Tega standarda obrazloženosti pa tožbene navedbe, da se tožena stranka v odločbi ni opredelila do Izjave tožeče stranke, ne dosegajo in kot pavšalne ne dopuščajo sodne presoje. Sodišče dodaja, da je iz izpodbijane odločbe razvidno, da je tožena stranka pri vsaki od ugotovljenih kršitev obravnavala Izjavo tožeče stranke oziroma njeno dopolnitev in se je do nje tudi obrazloženo opredelila, kar ob izostanku konkretnejših navedb tožeče stranke ne potrjuje njenih očitkov.

54Prav tako ni utemeljen ugovor tožeče stranke, da je tožena stranka vztrajala izključno pri "ugotovitvah" SIR, ne da bi tehtala med posameznimi dokazi, trditvami in pojasnili. Tožena stranka je v izpodbijani odločbi presojala, ali so dejstva, navedena v odločbi o začetku postopka, resnična in takšna, da dajejo podlago za izrek ukrepa. Kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, je izpodbijana odločba takšna, da se jo da preizkusiti.

K I/1. točki izreka izpodbijane odločbe

55Sodišče ugotavlja, da je osrednje težišče tožbenega izpodbijanja obravnavane odločbe zatrjevana nepravilna uporaba materialnega prava. Sodišče bo zato v nadaljevanju, pri obravnavi posameznih očitanih kršitev, zavzelo stališče, ali so ugotovljena dejstva rezultat pravilne dokazne ocene in ali ustrezajo abstraktnemu pojmu iz pravne norme, na katero je tožena stranka oprla posamezno odločitev.

56Tožena stranka v 1.1. točki izreka izpodbijane odločbe tožeči stranki očita kršitev MSOV 102 (Raziskave in skladnost), odstavek 20.2, ki določa, da je treba s postopki, kot so pregled, poizvedovanje, izračunavanje in analiza, zbrati zadostne dokaze, da je zagotovljena ustrezna podpora za ocenjevanje vrednosti in da je pri določanju obsega potrebnih dokazov potrebna strokovna presoja, da se zagotovi, da informacije, ki jih je treba pridobiti, ustrezajo namenu ocenjevanja vrednosti. Kršitev citiranega določila tožena stranka opira na ugotovitev, da tožeča stranka pri oceni z na donosu zasnovanim načinom ni utemeljila višine upoštevanih najemnin.

57V tožbi ni prerekano dejansko stanje, na katerem temelji kršitev MSOV v primeru ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki obsegajo PC D. in PC F., z na donosu zasnovanim načinom. Tožeča stranka tako ne izpodbija ugotovitev tožene stranke, ki temeljijo na vsebini cenitev in se nanašajo na dosežene najemnine in površine primerjanih nepremičnin. Prav tako ni sporna višina najemnine, ki jo je tožeča stranka v okviru ocene potencialnih prihodkov ocenila kot primerno za živilsko trgovino in ostale lokale v posameznem PC-ju.

58Sodišče sodi, da je v primeru povzetih cenitev tožena stranka na tožečo stranko utemeljeno naslovila očitek kršitve MSOV 102 (Raziskave in skladnost), odstavek 20.2. O pomanjkljivostih ocene vrednosti v tem delu se je tožena stranka jasno opredelila, hkrati pa se je izrekla tudi o vsebinskih razlogih, ki jih je tožeča stranka navajala v Izjavi in jih ponavlja v tožbi, s katerimi pojasnjuje svoje stališče, da ne gre za očitano kršitev pravil ocenjevanja vrednosti. Sodišče v celoti sledi utemeljitvi odločitve tožene stranke in se nanjo sklicuje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1) ter še posebej izpostavlja ugotovitev, da je v cenitvah izostala razlaga o analizah, ki jih je tožeča stranka opravila, da je lahko sprejela sklep o primernosti najemnine za živilsko trgovino in za ostale lokale. Tožena stranka pravilno ugotavlja, da višina po tožeči stranki ocenjene primerne najemnine, zlasti ko gre za živilski trgovini,⁴ odstopa od višine dosežene najemnine primerjanih nepremičnin podobnih velikosti.⁵ Tako pri PC D. kot pri PC F. se pokaže, da tožeča stranka določi višje primerne najemnine za večje lokale (živilske trgovine), kot so prikazane v posamezni tabeli za lokale podobnih velikosti. Sodišče se strinja s toženo stranko, da je glede na citirano zahtevo MSOV dolžnost ocenjevalca vrednosti razlaga, na čem temelji končna upoštevana najemnina, zlasti ko se ta občutno razlikuje od prikazanih najemnih poslov. Sodišče nadalje soglaša s toženo stranko, ki pritrdi tožeči stranki, da višina ugotovljene najemnine lahko temelji tudi na ugotovitvah ob ogledu, a hkrati pravilno navede, da je potrebno take ugotovitve predstaviti in utemeljiti v Poročilu, tega pa tožeča stranka ne stori. Tožena stranka ne oporeka ugovoru tožeče stranke v Izjavi, da na nekaterih območjih ni dovolj podatkov o najemninah, vendar v izpodbijani odločbi pravilno pojasni, da v takih okoliščinah, ko na območju ocenjevane nepremičnine ni izvedenih najemnih poslov, standardi ocenjevanja napotujejo na zbiranje podatkov o najemnih poslih v širšem okolju. Sodišče prav tako soglaša s toženo stranko, da v takih primerih zbiranje podatkov in dokazov na ožjem območju ni zadostno in je treba razširiti poizvedovanje, poiskati najemne posle na bolj oddaljenih, a ekonomsko in drugače primerljivih lokacijah. Neutemeljeno zato tožeča stranka izpodbija ugotovitev tožene stranke, da iz prikazanih podatkov v Dodatnem poročilu za PC Center D. in Dodatnem poročilu za PC F. ne izhaja, da bi bili zbrani zadostni dokazi, da je zagotovljena ustrezna podpora za ocenjevanje vrednosti.

59Sodišče dodaja, da je v pristojnosti tožene stranke nadzor nad zakonitostjo in kakovostjo dela pooblaščenih ocenjevalcev (92. člen ZRev-2). Če tožeča stranka z navedbami, da tovrstnega nadzora ni mogoče opraviti iz pisarne, brez vpogleda v dejansko stanje premoženje, postavlja trditev, da bi tožena stranka morala opraviti ogled ocenjevanih nepremičnin, sodišče sodi, da je njeno stališče zmotno. Tožena stranka namreč v konkretni zadevi ni opravljala nadzora pravilnosti ocenjenih vrednosti nepremičnin, temveč je opravila nadzor nad spoštovanjem postopkov in pravil ocenjevanja vrednosti, ki jim je pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin podvržen. Vsebina nadzora je delo pooblaščenega ocenjevalca, torej presoja, ali je ta svoje delo opravil skladno s pravili ocenjevanja vrednosti, za izvedbo tovrstnega nadzora pa ni treba opraviti ogleda ocenjevanih nepremičnin.

K I/2. točki izreka izpodbijane odločbe

60Poročilo v 3.11. točki vsebuje navedbe o splošnih in posebnih predpostavkah ter razkritjih. Ni sporno, da v 2. alineji 3.11.1 točke vsebuje navedbo, da je vrednost nepremičnin ocenjena, kot da je premoženje brez dolgov in bremen, če ta niso posebej navedena. Nadalje ni sporno, da tožeča stranka na 4. strani Dodatnega poročila za PC D., Dodatnega poročila za PC F. in Dodatnega poročila za PC E., ko se opredeljuje do pravnih značilnosti premoženja, navede, da so podrobnosti vpisov iz naslova plomb, drugih pravic (predkupna pravica, zakupna pravica, stavbne pravice), drugih vpisov in hipotek na nepremičninah razvidne v elektronski zemljiški knjigi. Sporno med strankama pa je, ali je tožeča stranka s povzetimi zapisi zadostila zahtevi iz odstavka 2.i) SPS 2. Ta določa, da mora ocenjevalec pri ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah proučiti in upoštevati vse omejitve, ki se nanašajo na nepremičnino: pravico drugih do uporabe, prepovedi uporabe, dana jamstva v obliki nepremičnine, najemne pogodbe, predpise in druge podobne omejitve.

61Sodišče pritrjuje toženi stranki, da povzeta vsebina Poročila in Dodatnih poročil ne odkazuje na zaključek, da je tožeča stranka pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin proučila in upoštevala morebitne omejitve oziroma obremenitve nepremičnin v zemljiški knjigi, kakor ji nalaga citirano določilo SPS 2. Sodišče se pridružuje stališču tožene stranke, da zapis, da je vrednost nepremičnin ocenjena, kot da je premoženje brez dolgov in bremen, če ta niso posebej navedena, pomeni zgolj opredelitev načina ocenjevanja (kot da ni obremenjena, četudi morda dejansko je), ne pa izjave o dejanskem obstoju omejitev na ocenjevanih nepremičninah. Ker tožeča stranka v Poročilu in Dodatnih poročilih ne razkrije, ali obstajajo omejitve pri posameznih nepremičninah, niti ne priloži zemljiškoknjižnih izpiskov za ocenjevane nepremičnine, ostane uporabniku podatek o tem neznan. Tožeča stranka v tožbi izpostavlja, da je bila vrednost nepremičnin ocenjena kot bremen prosta, kar je pri na donosu zasnovanem načinu ocenjevana vrednosti logično. Sodišče ugotavlja, da tožena stranka temu ne oporeka, pač pa tožeči stranki očita, da je izostalo pojasnilo o razlogih, zakaj morebitne obremenitve ne vplivajo na vrednost. Sodišče sprejema presojo tožene stranke, da SPS, odstavek 2.i), terja preverjanje in razkritje omejitev in obremenitev nepremičnin v delu pooblaščenega ocenjevalca, hkrati pa ob obstoju teh opredelitev, ali in kako vplivajo na oceno vrednosti nepremičnin. Tožeča stranka je ravnala v nasprotju s tem pravilom, zato neutemeljeno izpodbija odločitev tožene stranke o kršitvi obravnavanega pravila.

K I/3. točki izreka izpodbijane odločbe

62Iz Poročila izhaja, da je ocena vrednosti izdelana za namene računovodskega poročanja. Kot poseben računovodski namen tožeča stranka v 3.5 točki Poročila navaja merjenje vrednosti sredstev/ocena poštene vrednosti. Tožeča stranka je zaradi preizkusa, ali je knjigovodska vrednost posameznega sredstva še ustrezno izkazana, izvedla delitev ocenjene vrednosti posameznega PC-ja na amortizirljive dele nepremičnine (zgradbe in zunanja ureditev) in neamortizirljive dele nepremičnine (zemljišča). Tožena stranka ni nasprotovala temu, da je tožeča stranka tako delitev ocene vrednosti opravila, je pa zatrjevala, da je tožeča stranka obravnavano delitev opravila nepravilno, ker je delitev izvedla z upoštevanjem knjigovodske vrednosti zemljišč namesto z oceno njihove vrednosti. Tega, da je obravnavana delitev opravljena le z upoštevanjem knjigovodske vrednosti zemljišč, tožeča stranka ne izpodbija. Iz primera, ki ga tožena stranka analizira v izpodbijani odločbi, tako izhaja, da tožeča stranka presežek ocenjene poštene vrednosti nepremičnine nad knjigovodsko vrednostjo nepremičnine razdeli le na amortizirljiv del - zgradbo in zunanjo ureditev.

63Tožeča stranka sodišča s sklicevanjem na 104. člen MRS 36 ne prepriča. Prvi odstavek 88. člena ZRev-2 določa, da mora ocenjevanje vrednosti po tem zakonu potekati na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, ki vključujejo MSOV, druga pravila ocenjevanja vrednosti, ki jih izdaja oziroma določa Inštitut, ter druge zakone, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, in predpise, izdane na njihovi podlagi (v nadaljnjem besedilu pravila ocenjevanja vrednosti). Drugi odstavek 3. člena Hierarhije pravil ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju Hierarhija) določa, da pravila ocenjevanja vrednosti v skladu z 88. členom ZRev-2 sestavljajo: 1. ZRev-2, 2. MSOV, 3. druga pravila ocenjevanja vrednosti, ki jih izdaja oziroma določa Inštitut, in 4. drugi zakoni, ki urejajo ocenjevanje vrednosti posameznih oblik premoženja, in predpisi, izdani na njihovi podlagi. Za pravila ocenjevanja vrednosti, ki so opredeljena v členih od 5 do 11 Hierarhije, pa 4. člen Hierarhije določa, da se nanašajo na druga pravila iz 88. člena ZRev-2, ki jih v soglasju z Agencijo za javni nadzor nad revidiranjem sprejema Strokovni svet SIR na podlagi 3. alineje prvega odstavka 16. člena ZRev-2. Ta pravila, ki sodijo v 3. točko drugega odstavka 3. člena Hierarhije, so: - slovenski poslovnofinančni standardi za ocenjevanje vrednosti, - kodeks poklicne etike ocenjevalcev vrednosti, - pojasnila Strokovnega sveta SIR, - navodila Strokovnega sveta SIR, - metodološka gradiva SIR in priročniki SIR, - strokovna literatura in objavljeni strokovni prispevki (doma in v tujini), - splošno sprejeta načela delovanja ocenjevalcev vrednosti v tuji praksi.

64Sodišče sodi, da je glede vprašanja, katera pravila ocenjevanja se uporabljajo v konkretnem primeru, treba upoštevati določbe SPS 8, ki jih je sprejel Strokovni svet SIR na podlagi 16. člena ZRev-2 v povezavi s 1. točko drugega odstavka 9. člena ZRev-2. V uvodu SPS 8 določa, da določbe tega standarda veljajo za ocenjevanje vrednosti, ki se uporablja za različne računovodske namene, in sicer pri pripravi računovodskih izkazov za različne organizacije. Mora se uporabljati za namene računovodskega poročanja pri ocenjevanju vrednosti sredstev ali obveznosti do njihovih virov. Določa še, da določbe tega standarda predstavljajo dodatne zahteve (poleg določil MSOV-jev in drugih pravil, uvrščenih v Hierarhijo), ki jih morajo ocenjevalci vrednosti upoštevati, kadar pripravljajo ocene za namen računovodskega poročanja. Splošna zahteva SPS 8 je, da mora ocenjevanje vrednosti za namene računovodskega poročanja izpolnjevati zahteve tistih računovodskih standardov, ki se uporabljajo pri pripravi računovodskih izkazov, za katere se izdela ocene vrednosti. Če se zahteve ustreznega računovodskega standarda razlikujejo od zahtev standardov ocenjevanja vrednosti iz drugih pravil ocenjevanja vrednosti, razvrščenih v Hierarhijo, veljajo določbe računovodskega standarda. Sodišče ugotavlja, da se niti SRS niti MRS 36 ne uvrščajo med standarde ocenjevanja vrednosti, temveč sodijo med računovodske standarde, ki se pri ocenjevanju vrednosti upoštevajo preko določb SPS 8. Tožeča stranka ni oporekala navedbam tožene stranke, da naročnika cenitve pri pripravi računovodskih izkazov zavezujejo SRS in ne MRS 36. Sodišče ugotavlja, da tožeča stranka v 3.5 točki Poročila sama navede, da T., d. o. o., ki je naročnik cenitve, kot računovodske standarde uporablja SRS. Iz navedenega izhaja, da mora iz vidika določb SPS 8 ocenjevanje vrednosti v konkretni zadevi izpolnjevati zahteve SRS in ne MRS 36.

65SRS 17 se nanaša na oslabitev opredmetenih osnovnih sredstev in neopredmetenih sredstev. SRS 17.1 določa, da ta standard predpisuje postopke, ki jih uporablja organizacija, da bi zagotovila, da knjigovodska vrednost opredmetenih osnovnih sredstev in neopredmetenih sredstev ne bi presegla njihove nadomestljive vrednosti. Kadar knjigovodska vrednost opredmetenega osnovnega sredstva ali neopredmetenega sredstva presega njegovo nadomestljivo vrednost, je sredstvo oslabljeno in organizacija prepozna izgubo zaradi oslabitve v znesku razlike med knjigovodsko vrednostjo in nadomestljivo vrednostjo sredstva. Iz SRS 17.8. in SRS 17.27. izhaja, da je nadomestljiva vrednost sredstva poštena vrednost, zmanjšana za stroške prodaje, ali vrednost pri uporabi, odvisno od tega, katera je večja. Iz SRS 17.8. še izhaja, da vrednost pri uporabi kot nadomestljiva vrednost šteje, če ni mogoče zanesljivo izmeriti poštene vrednosti. SRS 17.3. določa, da je sredstvo oslabljeno, kadar njegova knjigovodska vrednost presega nadomestljivo vrednost.

66Sodišče pritrjuje tožeči stranki, da je knjigovodska vrednost stvar organizacije (računovodstva) in ne pooblaščenega ocenjevalca. Pooblaščeni ocenjevalec tudi nima ničesar s postopki v organizaciji, ki sledijo ugotovitvi, da je sredstvo oslabljeno. Ravno zato je pravno nerelevantno sklicevanje strank na SRS 17.19, ki je vsebinsko primerljiv z določbo 104. člena MRS 36, ki jo izpostavlja tožeča stranka. Ta določba namreč zavezuje organizacijo in ureja način razporejanja izgube zaradi oslabitve oziroma vrstni red zmanjšanja knjigovodske vrednosti sredstev. Gre za postopek, ki sledi ugotovitvi, da je sredstvo oslabljeno, sredstvo pa je oslabljeno, ko njegova knjigovodska vrednost presega njegovo nadomestljivo vrednost (SRS 17.3.). Primerjava nadomestljive vrednosti sredstva z njegovo knjigovodsko vrednostjo je tako podlaga za oceno, ali organizacija izvede postopek izgube zaradi oslabitve. Naloga pooblaščenega ocenjevalca je oceniti nadomestljivo vrednost sredstev za potrebe ocene, ali je knjigovodska vrednost še ustrezno izkazana, kar tožeča stranka sama poudari v tožbi. Tožeča stranka zato izvede delitev poštene vrednosti ocenjevane nepremičnine na amortizirljivi del (zgradba, zunanja ureditev) in neamortizirljivi del (zemljišče), čemur tožena stranka ne oporeka in se sklicuje na računovodska pravila, ki zahtevajo ločeno prikazovanje nepremičnin (zemljišč) in izboljšav na nepremičninah (zgradb in zunanje ureditve). Nerazumljiva je zato trditev tožeče stranke, da poštene vrednosti ni mogoče razmejevati, saj ravno to tožeča stranka stori. Sodišče se zato strinja s toženo stranko, da gre pri razmejevanju poštene vrednosti na amortizirljivi in neamortizirljivi del pravzaprav za delitev poštene vrednosti na pošteno vrednost zgradb in pošteno vrednost zemljišč. Sodišče nadalje soglaša s stališčem tožene stranke, da je treba v primeru, ko se v računovodskih izkazih ločeno izkazujeta zemljišče in zgradba, za vsako od teh sredstev ločeno ugotoviti podlago za morebitno slabitev. Izhajajoč iz namena ocene, ki je preizkus oslabitve sredstev, tožeča stranka v konkretni zadevi delitev poštene vrednosti nepremičnine opravi tako, da kot podlago za neamortizirljiv del, kar je zemljišče, vzame njegovo knjigovodsko vrednost. Sodišče ugotavlja, da ima tako opravljena delitev oziroma ocena vrednosti za posledico, da je vrednost neamortizirljivega dela (zemljišča) vselej enaka njegovi knjigovodski vrednosti. Da gre za zmoten način ocene vrednosti zaradi ugotavljanja oslabitve, kaže dejstvo, da potemtakem zemljišče kot sredstvo ne bo nikoli oslabljeno, ker njegova knjigovodska vrednost ne bo nikoli presegala nadomestljive vrednosti (poštene vrednosti). Tak pristop je napačen. Tožena stranka utemeljeno očita tožeči stranki, da bi morala v okviru poštene vrednosti nepremičnine kot celote oceniti pošteno vrednost zemljišča na eni strani in pošteno vrednost zgradbe in zunanje ureditve na drugi strani. Tožeča stranka v tem delu ni opravila raziskav oziroma postopkov, predvidenih v MSOV 102 (Raziskave in skladnost), odstavek 20.2. Tožena stranka tudi v tem delu na ugotovljen dejanski stan pravilno uporabi materialno pravo.

Sklepno

67V sodni praksi je že večkrat poudarjeno, da revizijska pravila predstavljajo zapisana pravila stroke, ki jih je treba razlagati kot celoto. To, da gre za pravila stroke, pomeni, da je sodni nadzor nad normativno konkretizacijo posameznih revizijskih pravil nujno zadržan. V dvomu mora imeti odločilno vlogo pri razlagi sektorski regulator, ki je odgovoren za pravno konsistentno in učinkovito delovanje posameznega področja. Tožeča stranka bi lahko z drugačnim tolmačenjem standardov ocenjevanja uspela le, če bi izkazala, da je tožena stranka tolmačila posamezna pravila na način, ki je v nasprotju z besedilom pravil, ali v nasprotju z njenim lastnim tolmačenjem v drugih primerih, ki bi bili v bistvenih elementih enaki predmetnemu, ali če bi njeno (drugačno) tolmačenje pravil revidiranja zagovarjala prevladujoča in v strokovni javnosti uveljavljena literatura o revidiranju. V predmetni zadevi pa tožeči stranki ni uspelo dokazati tovrstnih odmikov od tolmačenja standardov ocenjevanja.

68Tožena stranka je tako na tožečo stranko utemeljeno naslovila zgoraj obravnavane očitke o kršitvah pravil ocenjevanja in pravilno ocenila, da ocenjevanje vrednosti nepremičnin, zajetih v Poročilu, ni (v celoti) potekalo na način, določen s pravili ocenjevanja vrednosti, kot to določa prvi odstavek 88. člena ZRev-2. Navedene ugotovitve tožene stranke zadoščajo za izrek opomina kot najblažjega ukrepa v postopkih nadzora nad ocenjevanjem vrednosti. Opomin se namreč skladno s 101. členom ZRev-2 izreče, kadar pooblaščeni ocenjevalec krši določbe predpisov, ki urejajo ocenjevanje vrednosti premoženja, pa ni pogojev za odvzem dovoljenja po 99. členu ZRev-2 oziroma za pogojni odvzem dovoljenja po 100. členu ZRev-2. Izrečeni ukrep nadzora je tako imel podlago v zakonski ureditvi.

69Ker je sodišče ugotovilo, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita ter da je bil postopek pred izdajo izpodbijanega akta pravilen, sodišče pa v postopku pred njegovo izdajo tudi ni našlo nepravilnosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1.

K II. točki izreka

70Obe stranki sta zahtevali povrnitev stroškov upravnega spora. Odločitev o stroških postopka temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

¹ Gre za pravilo, ki v tovrstnih upravnih sporih postavlja strožje zahteve glede navajanja novih dejstev in predlaganja novih dokazov, kot sicer veljajo v upravnih sporih na podlagi tretjega odstavka 20. člena in 52. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1).
² Ustavno sodišče Republike Slovenije je v odločbi U-I-219/03 z dne 1. 12. 2003 zavzelo stališče, da ureditev, po kateri tožeča stranka v postopku sodnega varstva ne more navajati novih dejstev in predlagati novih dokazov, pomeni dopusten poseg v ustavno pravico do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave Republike Slovenije z vidika pravice do izjave.
³ Podaljšljiv je le sodni rok, katerega dolžina ni neposredno predpisana z zakonom in je v celoti prepuščena odločitvi sodišča.
⁴ V PC D. je predmet analize živilska trgovina v izmeri 1.678 m², za katero tožeča stranka oceni, da je primerna najemnina 7,00 EUR/m². V PC F. je predmet analize živilska trgovina v izmeri 529,60 m², za katero tožeča stranka oceni, da je primerna najemnina 8,00 EUR/m².
⁵ Večja lokala, ki ju tožeča stranka vzame za primerjavo pri oceni potencialnih prihodkov za PC D., sta prodajalni prostor v izmeri 3.071,00 m² z doseženo najemnino 4,93 EUR/m² in nakupovalni center v izmeri 1.579,93 m² z doseženo najemnino 6,15 EUR/m². (Naj)večji lokal, ki ga tožeča stranka vzame za primerjavo pri oceni potencialnih prihodkov za PC F., je prodajalna v izmeri 176,00 m² z doseženo najemnino 5,83 EUR/m².