VSRS Sklep II DoR 57/2023

Revizija se dopusti glede vprašanja ali se pri najemni pogodbi, v kateri je sicer določena najemnina v višini neprofitne najemnine, vendar v najemnem razmerju ni bilo nikakršnih socialnih elementov, za odpoved najemnega razmerja lahko uporabi odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena SZ-1.

1Tožnica je z dopisom z dne 8. 10. 2020 tožencu odpovedala najemno pogodbo, in sicer kot lastnica in najemodajalka stanovanja v ..., na naslovu ... Izpraznitev stanovanja utemeljuje z določbo petega odstavka 103. člena SZ-1, saj je izvedela, da ima toženčeva žena v lasti drugo primerno stanovanje, zaradi česar naj toženec ne bi bil več upravičen do neprofitnega najemnega stanovanja. Dne 30. 10. 2020 je tožnica zoper toženca vložila tožbo zaradi odpovedi najemne pogodbe in izpraznitve stanovanja.

2Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožnice in razsodilo, da se tožencu odpove najemno pogodbo z dne 8. 5. 2006, dopolnjeno z aneksom z dne 7. 8. 2014, in sicer za stanovanje v ..., na naslovu ..., v skupni izmeri 92,55 m2, z ID znakom ... (točka I. izreka), da je toženec dolžan navedeno nepremičnino prosto oseb in stvari izročiti tožnici v roku 60 dni, pod izvršbo (točka II. izreka), s stroškovno posledico (točka III. Izreka).

3Sodišče druge stopnje je pritožbo toženca zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

4Zoper takšno sodbo vlaga toženec predlog za dopustitev revizije. V njem predlaga, da se revizija dopusti glede naslednjih vprašanj:

- Ali ima najemno razmerje, ki ga neprofitna stanovanjska organizacija (ali država ali občina) sklene, ne da bi izvedla postopek, predviden v 87. členu SZ-1, lahko naravo neprofitnega najemnega razmerja zgolj na podlagi okoliščine, da je bila v najemni pogodbi dogovorjena neprofitna najemnina, in to navkljub dodatnim okoliščinam, da (i) v najemnem razmerju ni bilo nikakršnih socialnih elementov in najemna pogodba za neprofitno najemnino ni bila sklenjena zaradi slabega socialnega položaja najemnika, temveč kot nadaljevanje predhodno obstoječega najemnega razmerja, ki ni bilo neprofitne narave in kjer najemnina ni bila določena v višini neprofitne najemnine, (ii) je bila neprofitna najemnina določena kot posledica prostega urejanja obligacijskih razmerij med pogodbenima strankama, (iii) neprofitna najemnina ni bila določena kot posledica izpolnjevanja kakršnihkoli pogojev najemnika za dodelitev neprofitnega stanovanja, (iv) najemno razmerje ni bilo sklenjeno kot posledica uspeha najemnika na javnem razpisu za dodelitev stanovanja, (v) sklenitev najemne pogodbe ni bila posledica ugotovitve upravičenosti najemnika do stanovanja z odločbo v upravnem postopku in (vi) kavza najemne pogodbe ni bila socialne narave (causa donandi), temveč klasična vzajemna odplačna kavza (causa acquirendi), pri čemer je bila novo dogovorjena neprofitna najemnina celo precej višja od predhodno dogovorjene in vrsto let plačevane tržne najemnine ter je najemnik nato vrsto let plačeval takšno nadtržno visoko najemnino?

- Ali lahko neprofitna stanovanjska organizacija (ali država ali občina), ki kot kupec stanovanja vstopi v obstoječe najemno razmerje, ki ni neprofitne narave (tj. tako, ki nima socialne note niti se ni oddajalo za neprofitno najemnino), spremeni naravo takega najemnega razmerja v neprofitno s tem, da sklene pogodbeni dogovor z najemnikom o (bodočem) plačevanju neprofitne najemnine, ne da bi pred tem izvedla postopek po 87. členu SZ-1, in to ob dodatnih okoliščinah, da je bila višina neprofitne najemnine v trenutku sklenitve dogovora o njenem plačevanju zaradi lege nepremičnine v odročnejšem kraju celo višja od tržne najemnine, ki jo je predhodno plačeval najemnik na temelju tržnega pogodbenega najemnega razmerja, sklenjenega med njim in pravnim prednikom neprofitne stanovanjske organizacije, in obenem višja tudi od povprečne tržne najemnine za istovrstna stanovanja v tem kraju ter je najemnik nato vrsto let plačeval takšno nadtržno visoko najemnino?

- Ali se pri najemni pogodbi, v kateri je sicer določena najemnina v višini neprofitne najemnine, vendar (i) v najemnem razmerju ni bilo nikakršnih socialnih elementov in najemna pogodba za neprofitno najemnino ni bila sklenjena zaradi slabega socialnega položaja najemnika temveč kot nadaljevanje predhodno obstoječega najemnega razmerja, ki ni bilo neprofitne narave in kjer najemnina ni bila določena v višini neprofitne najemnine, (ii) je bila neprofitna najemnina določena kot posledica prostega urejanja obligacijskih razmerij med pogodbenima strankama, (iii) neprofitna najemnina ni bila določena kot posledica izpolnjevanja kakršnihkoli pogojev najemnika za dodelitev neprofitnega stanovanja, (iv) najemno razmerje ni bilo sklenjeno kot posledica uspeha najemnika na javnem razpisu za dodelitev stanovanja, (v) sklenitev najemne pogodbe ni bila posledica ugotovitve upravičenosti najemnika do stanovanja z odločbo upravnem postopku in (vi) kavza najemne pogodbe ni bila socialne narave (causa donandi) temveč klasična vzajemna odplačna kavza (causa acquirendi), pri čemer je bila novo dogovorjena neprofitna najemnina celo precej višja od predhodno dogovorjene in vrsto let plačevane tržne najemnine ter je najemnik nato vrsto let plačeval takšno nadtržno visoko najemnino, za odpoved najemnega razmerja lahko uporabi odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena SZ-1?

- Ali sme najemodajalec po prenehanju statusa neprofitne stanovanjske organizacije neprofitnim najemnikom odpovedovati najemno pogodbo iz krivdnega razloga po petem odstavku 103. člena SZ-1, zlasti glede na to, da po odpovedi takšnega najemnega razmerja tega stanovanja ne more več ponuditi drugim (bolj) upravičenim neprofitnim najemnikom?

- Ali je sodišče druge stopnje absolutno bistveno kršilo pravila pravdnega postopka iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ko se ni opredelilo do pritožbenih navedb in upravičeno novo predloženih dokazov glede tožnikovega statusa neprofitne stanovanjske organizacije?

5Predlog je delno utemeljen.

6Vrhovno sodišče je presodilo, da je glede v izreku navedenega vprašanja izpolnjen pogoj za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), zato je revizijo na podlagi tretjega odstavka 367.c člena ZPP dopustilo. Vprašanje je ustrezno skrajšalo, ni pa ga pomensko spremenilo.

7Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu sklepa. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).