87. člen SZ-1

110.a člen SZ-1 določa izjemno nadaljevanje najemnega razmerja brez javnega razpisa v primeru, kadar je bilo stanovanje dano v najem na podlagi javnega razpisa, kot je v tu obravnavanem primeru. Ta člen določa, da če najemnik javnega najemnega stanovanja trajno zapusti to stanovanje, sklene lastnik najemno pogodbo brez javnega razpisa z enim od ožjih družinskih članov ali sorojencev, ki ob izselitvi najemnika že najmanj dve leti prebiva v stanovanju, ima v njem najmanj dve leti prijavljeno stalno prebivališče, ter izpolnjuje pogoje za najem javnega najemnega stanovanja iz 87. člena SZ-1.

Če ogleda ne more opraviti, ker ga prosilec onemogoči, je dolžna presoditi ostale izvedene dokaze in oceniti, kaj v tem smislu pomeni dejstvo, da ogled ni bil mogoč. Opraviti mora torej dokazno presojo izvedenih dokazov, pojasniti pomen tega, da je prosilec onemogočil ogled in zaključiti, kaj šteje za dokazano in zakaj. Ne more pa v javnem razpisu mimo pravil ZUP o dokazovanju dejstev določiti, da je obstoj nekega dejstva lahko dokazan izključno z ogledom oziroma da neko dejstvo ni dokazano zato, ker ji prosilec tega, da se bo preselil, ni pisno sporočil 10 dni pred preselitvijo.

Tožnica ugotovitvam iz zapisnika ogleda stanovanjskih in socialno-zdravstvenih razmer ne nasprotuje. Zato sodišče pritrjuje toženki, da tožnica ni upravičena do dodatnih točk zaradi zdravstvenih razmer, katere je mogoče dobiti le v primeru, če je vlaga konstrukcijsko pogojena, hkrati z ustreznim zdravniškim potrdilom, da sam prosilec ali kateri od ostalih družinskih članov boleha za kronično boleznijo zgornjih dihal ali astmo.

Če tožnica v svoji vlogi ni uveljavljala še drugih članov gospodinjstva (poleg sebe in svojega moža), jih organ ni mogel upoštevati, ne glede na opravljen komisijski ogled v stanovanju, v katerem so (po mnenju tožnice evidentno) stanovali še drugi člani gospodinjstva (poleg tožnice in tožničinega moža).

Tožničinih navedb o neprimernem stanovanju (v primeru dežja pride do poplave v stanovanju, voda priteče skozi stene, ki jih morajo zato sušiti, tudi skozi vtičnice, kar je nevarno, v času oddaje vloge sta bili v stanovanju dve družini) sodišče ne sprejema. Za dokaz o bivanju v neprimernem stanovanju se - kot že povedano zgoraj - točkuje namreč gradbeni del stanovanja (starost objekta, okna - njihova izvedba, vrata, tlaki, notranje stene (ali beljene ali tapete), fasada v smislu toplotne izolacije in vrste obdelave, inštalacije (vodovod, elektrika, ogrevanje, itd., skupne površine) in torej ne pomanjkljivosti stanovanja, ki jih želi uveljaviti tožnica.

Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da v okviru pogodbene svobode stranki določita tako trajanje kot tudi višino najemnine ter ostale pravice in obveznosti. Ne moreta pa stranki mimo določb zakona sami določiti, da gre za oddajo neprofitnih stanovanj v najem, saj stranski intervenient kot profitna organizacija ni upravičen za oddajo neprofitnih stanovanj v najem.

Revizija se dopusti glede vprašanja ali se pri najemni pogodbi, v kateri je sicer določena najemnina v višini neprofitne najemnine, vendar v najemnem razmerju ni bilo nikakršnih socialnih elementov, za odpoved najemnega razmerja lahko uporabi odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena SZ-1.

V tej zadevi je v letu 2014 prišlo zgolj do spremembe v statusu najemodajalca, ki ni bil več vpisan v register neprofitnih stanovanjskih organizacij. Določila v pogodbi, ki je bila sklenjena že v letu 2002 in ki se nanašajo na opredelitev stanovanja kot neprofitnega, se zaradi tega niso spremenila. Glede na navedeno pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožena stranka v predsodnem upravnem postopku pravilno upoštevala, da gre za neprofitno stanovanje, za katerega upravičenec plačuje neprofitno najemnino. Ker so izpolnjeni tudi ostali z zakonom določeni pogoji (ki med strankama niti niso sporni) je CSD upravičencu utemeljeno priznal pravico do subvencije neprofitne najemnine.

Iz upravnega spisa izhaja, da je tožeča stranka prejela odločbo, s katero je bila obveščena o ocenitvi njene vloge na predmetnem javnem razpisu in na to, da je bila uvrščena na 53. mesto. Iz te odločbe izhaja, kako je tožena stranka ocenila posamezne navedbe glede življenjskih razmer tožeče stranke v oddani vlogi in zoper to odločbo oz. ocenitev bi se tožeča stranka lahko pritožila, pa tega ni storila.

Po presoji sodišča je pogoj iz navedene določbe Javnega razpisa najmanj nejasen. Iz besedila namreč ni mogoče nedvoumno razbrati, ali se kot dokazilo šteje le potrdilo organizacije z verificiranim programom na področju nasilja v družini ali pa gre za potrdilo katerekoli organizacije, ki ima verificiran program, vključen v javno mrežo socialnovarstvenih programov, in ki je žrtvi nudila psihosocialno pomoč ob nasilju v družini. Besedilo razpisa namreč nima opredelitve vsebine verificiranega programa, ki ga mora imeti organizacija, ki izdaja potrdilo, saj v njem ni izrecno zapisano, da ga lahko izda le organizacija z verificiranim programom na področju nasilja v družini, pa tega ni storil.

Toženka v odgovoru na tožbo dopolnjuje pomanjkljive razloge v izpodbijanem aktu in v obrazložitvi odločbe pritožbenega organa. Razlogi za sprejeto odločitev pa morajo biti navedeni v obrazložitvi izpodbijanega akta, saj je predmet sodne presoje v upravnem sporu njegova zakonitost. Odgovor na tožbo je namreč namenjen zgolj izjasnitvi toženke o tožbenih navedbah oziroma podrobnejšemu pojasnjevanju stališč, ki jih je prvostopenjski organ že zavzel in obrazložil v obrazložitvi izpodbijane odločbe, ne pa saniranju pomanjkljivosti oziroma nezakonitosti te odločbe. Med temeljne procesne garancije poštenega postopka sodi tudi zahteva po obrazloženosti upravnega akta, saj brez obrazložitve, ki omogoča preizkus pravilnosti in zakonitosti sprejete odločitve, ni mogoče učinkovito varstvo ustavnih pravic iz 23. člena in 25. člena Ustave RS.

V okviru tožbenih navedb tožnice, da gre pri izdani odločbi za izredno odločbo, ki je ni mogla pričakovati, se sodišče pridružuje navedbam tožene stranke iz drugostopenjske odločbe, da se je tožnica sama prijavila na Javni razpis, da se je skladno s pogoji Javnega razpisa za dodelitev neprofitnih stanovanj uvrstila na 51. mesto, zaradi česar tudi po mnenju sodišča ne gre za nepričakovano odločbo, pri čemer dejstvo, da tožnica na selitev ni pripravljena finančno, logistično in tudi ne psihično, ne vplivajo na pravilno ugotovljeno dejansko stanje in tudi ne na odločitev tožene stranke. Starostna struktura otrok in dejstvo, da si morata otroka deliti otroško sobo, ne vpliva na ugotavljanje primernosti kvadrature stanovanja, ki je določena vnaprej v skladu z Javnim razpisom in Pravilnikom Mestne občine Maribor o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem.

Sodišče mora, ko ocenjuje, ali je nadomestno stanovanje primerno, iskati sorazmerje med lastninsko pravico lastnika stanovanja in pravico najemnika do socialnega varstva in dostojanstva. Po 58. členu OZ lahko realizirana le pogodba, ki je bila sklenjena, vendar ne na predpisan oblični način. Sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da med pravdnima strankama dogovora o najemu stanovanja št. 2 ni bilo, te ugotovitve pa sodišče druge stopnje ni spremenilo. Ob tako ugotovljenih pravno pomembnih dejstvih je zato napačno materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, da je bila tudi za stanovanje št. 2 sklenjena najemna pogodba in je zato za oceno primernosti nadomestnega stanovanja treba upoštevati obe stanovanji. Pri oceni primernosti nadomestnega stanovanja je tako treba opraviti primerjavo le s stanovanjem št. 3, ki se nahaja v pritličju, za katerega je bila med lastnikom in prvim tožencem sklenjena najemna pogodba. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo, da se je prvi toženec ob sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje št. 214/5 v izmeri 39,50m2 strinjal, da ga bodo skupaj z njim uporabljale še žena in tri hčere. Zato zahteva sodišča druge stopnje, da bi moral lastnik

Tožena stranka se je strinjala, da je tožnik izkazal obstoj prvega pogoja (kronično obolenje zgornjih dihal ali astma), ni pa izkazal drugega pogoja (da so v zapisniku o točkovanju za stanovanje, v katerem prebiva, upoštevane odbitne točke za delno, pretežno ali vidno vlago, ali če je predloženo dokazilo pristojnega izvedenca, ki izkazuje prisotnost vlage ali če le–to ugotovi komisija najemodajalca ob samem ogledu). Stališče tožene stranke je pravilno. Iz 2. strani zapisnika je sicer razvidno, da gre za objekt v slabšem gradbenem stanju in da je potrebna celovita prenova. Vendar pa iz izvedenčevega mnenja na 7. strani zapisnika ni razviden obstoj vlage v stanovanju, v katerem je tožnik označil, da prebiva (mansardno, podstrešno stanovanje). Njeno navzočnost je izvedenec namreč ugotovil le v kletnem ali pritličnem stanovanju. Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem določa, da si lahko najemodajalci stanovanjske razmere udeležencev razpisa ogledajo v komisiji (drugi odstavek 22. člena Pravilnika), kar je zgolj možnost in ne pravilo. Tožena stranka je to določbo konkretizirala v točki 7. Javnega razpisa tako, da je določila, da se bo ogled opravil nenapovedano

Določb Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem in Javnega razpisa za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem ni mogoče preoblikovati in uporabljati tako, kot da se člane gospodinjstva zamenja z ožjimi družinskimi člani po definiciji iz 11. člena SZ-1. Toženka bi morala zato tožnikovo vlogo v tem delu obravnavati v skladu z nedvoumno vsebino, ki jo materialni predpisi dajejo temu merilu in ugotavljati "število članov gospodinjstva" ter za vsakega mladoletnega otroka, ki je član tega gospodinjstva, tožniku dodeliti 30 točk. Že iz gramatikalne razlage obeh pravnih statusov (družina - ožji družinski člani) izhaja, da je družina širši pojem od pojma "ožji družinski člani". V času prijave na javni razpis, tj. 28. 10. 2016, je veljal ZZZDR, ki je v 2. členu pojem družine opredelil kot življenjsko skupnost staršev in otrok, ki zaradi koristi otrok uživa posebno varstvo. Pri pogoju, ki vsebuje presojo, ki se nanaša na prosilčevo "družino", bi zato toženka ne smela uporabiti definicije iz 11. člena SZ-1, ki se nanaša na opredelitev ožjih družinskih članov, pač pa, ker SZ-1 definicije družine za potrebe uporabe določb SZ-1 oziroma javnih razpisov iz 87. člena SZ-1 ne

Skladno s SZ-1 je najemodajalec dolžan vsakih pet let preveriti, ali najemnik (in uporabniki) neprofitnega stanovanja še izpolnjuje splošne pogoje za uporabo neprofitnega stanovanja po veljavnem pravilniku na dan preverjanja in mora zato preveriti tudi izpolnjevanje premoženjskih pogojev za upravičenost do dodelitve neprofitnega stanovanja. 90. člen SZ-1 je treba razlagati v funkciji zagotavljanja načela enakosti pri uveljavljanju socialnih pravic, iz česar pa izhaja ne le upravičenje temveč tudi dolžnost najemodajalcev, da preverjajo izpolnjevanje upravičenosti do neprofitnega stanovanja. Zato je najemodajalec dolžan prav v funkciji varstva navedenih ustavnih in zakonskih vrednot vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje pravilnik iz petega odstavka 87. člena tega zakona, torej v obravnavani zadevi 3. člen Pravilnika. Če se ugotovi, da tak najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, je dolžan najemodajalec že po samem zakonu spremeniti določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine in najemnino določiti v višini tržne najemnine (tretji odstavek 90.

Splošne pogoje za upravičenost do dodelitve neprofitnega stanovanja v najem taksativno določa 3. člen Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem. SZ-1 in Pravilnik sicer omogočata, da najemodajalec predpiše poleg splošnih pogojev še dodatne, vendar pa je točkovanje teh dodatnih pogojev omejeno. Glede na to, da so z javnim razpisom določeni splošni pogoji nezakoniti že sami po sebi, ker niso v skladu z določbami SZ-1 in Pravilnika, se sodišče posebej z njihovo vsebinsko neustavnostjo ni ukvarjalo, dodaja le, da enako varstvo pravic terja za razlikovanje in dopustno različno obravnavo med npr. prejemniki različnih oblik socialne pomoči utemeljene in argumentirane razloge.

Prvenstveno je treba izhajati iz besedila 10. člena SZ-1, ki govori o tem, da mora stanovanje, ne pa stanovanje skupaj s pripadajočimi pomožnimi prostori, ustrezati površinskim merilom za oddajo neprofitnega stanovanja v najem.

Sistem prekluzij res od strank zahteva skrbno pripravo na sodni postopek in jim nalaga odgovornost za zbiranje procesnega gradiva, vendar pa sodišče prekluzij ne sme razlagati tako togo, da bi njihova uporaba ogrozila vsebinsko pravilno odločanje o zadevi. Splošna dolžnost poučevanja stranke se nanaša na procesne pravice, medtem ko se materialno procesno vodstvo nanaša na zbiranje procesnega gradiva in predstavlja inštrument komunikacije med sodiščem in strankami. Pričo sodišče zaslišuje o tem, kar o stvari ve, torej o konkretnih okoliščinah oziroma dejstvih, ki jih je sama zaznala, medtem ko strokovno znanje sodišču posredujejo izvedenci, ki so hkrati njegovi pomočniki. V konkretnem primeru je bil izvedenec A. A. strokovni pomočnik stranke, ki ga je angažirala sama izven sodnega postopka. Ker odgovor na vprašanje, ali toženčevo stanovanje presega normativ po Pravilniku o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, odločilno vpliva na odločitev sodišča, je pritožbeno sodišče v razveljavitvenem sklepu zavzelo stališče, od katerega tudi danes ne odstopa, da gre za strokovno vprašanje, na katerega lahko da odgovor samo strokovnjak. Pogoj za odpoved najemnega

Iz razpisnih pogojev pa je razvidno, da je treba kot dokazilo za izpolnjevanje kriterija "Žrtve nasilja v družini" predložiti v podtočki 13.1 navedene listinske dokaze, in sicer strokovno mnenje organizacije, katere verificirani programi so vključeni v javno mrežo socialnovarstvenih programov, kot so na primer Centri za socialno delo, materinski domovi, zatočišča - varne hiše, zavetišča, centri za pomoč žrtvam kaznivih dejanj, ki nudijo žrtvam psihosocialno pomoč ob nasilju. Tožnica z izvidom zdravtsvenega pregleda z dne 12. 6. 2017, ki ga je izdelala Č.Č., specialistka psihiatrije pri D. d.o.o., ni izkazala, da gre za potrdilo (strokovno mnenje) organizacije, katere verificirani programi so vključeni v javno mrežo socialnovarstvenih programov, kot to zahteva Javni razpis, in na kar je bila tožnica opozorjena tudi s strani tožene stranke s pozivom na dopolnitev vloge z dne 30. 5. 2017