VSM Sodba I Cp 852/2020

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 33180/2016 z dne 6. 4. 2016 v delu, v katerem je bila še dovoljena izvršba, v celoti razveljavi in se tožbeni zahtevek tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna plačati znesek 4.100,87 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 6. 2016 do plačila ter stroške izvršilnega postopka 44,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. dne od vročitve sklepa o izvršbi ter plačila pravdnih stroškov tožeče stranke, v celoti zavrne (točka I. izreka) ter odločilo, da stroške postopka v celoti nosi tožeča stranka, o višini katerih bo skladno s 163. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) odločeno s posebnim sklepom (točka II. izreka).

Sodišče prve stopnje je s posebnim sklepom dne 13. 8. 2020 odločilo, da je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki 2.729,13 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2Zoper citirano sodbo, posledično tudi zoper sklep o stroških, se pravočasno po svojem pooblaščencu pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena ZPP s predlogom na njuno razveljavitev, smiselno na spremembo. Navaja, da je toženec kot solastnik stanovanjske stavbe oziroma lastnik enega od šestih stanovanj na naslovu J., R.N.P. ni poravnal stroškov sanacije strehe zgradbe v višini svojega solastniškega deleža 4.100,87 EUR, ki ga je zanj plačala tožeča stranka (v nadaljevanju tožnica) izvajalcu. Upravnik je skupaj z etažnimi lastniki septembra 2014 ugotovil, da je bila streha ne le dotrajana, ampak že resno problematična in nevarna in jo je bilo nujno potrebno še pred zimo v 2014, zaradi nastalih nevzdržnih bivalnih pogojev, zdravja in življenjske ogroženosti stanovalcev, v celoti in nemudoma obnoviti, s čimer je kljub finančnim težavam soglašalo 67,65 % etažnih lastnikov, medtem ko sta nasprotovala dva etažna lastnika, ki v objektu nista stanovala, D.J. (slednji je naknadno sklenil poravnavo) ter tožena stranka (v nadaljevanju toženec), ki svoje obveznosti noče plačati (njegov delež znaša 14,54 %), ki pa je tekom te pravde prodal svoje stanovanje. Etažni lastniki v višini 85,46 % deležu so konec leta 2016 izpolnili svojo obveznost plačila sanacije strehe. Sodišče je v postopku nepravilno ugotovilo dejansko stanje, saj je v ponovljenem postopku jasno, da je bila situacija problematične strehe jeseni 2014 tako kritična, da jo je bilo treba sanirati čimprej, v vsakem primeru pred zimo 2014, o čemer izpodbijana sodba ne vsebuje ničesar. Sodišče prve stopnje je spregledalo in nepravilno povzelo pisne izjave in izrecne navedbe zaslišanih prič, ki naj bi za problematičnost strehe vedele že ves čas, od žledoloma februarja 2014, s čemer naj bi bilo dovolj časa za postopek pridobivanja soglasja vseh stanovalcev oziroma odločbe sodišča v nepravdnem postopku. Pritožba povzema pisno izjavo priče S.G. (župan Občine R.N.P.), ki je bil o zadevi v jeseni, septembra 2014 obveščen in je sam osebno na objektu preveril stanje in nato zahteval zamenjavo problematične strehe, da se prepreči večja škoda na objektu in zavaruje zdravje in življenje stanovalcev, saj je obstajala velika nevarnost da streha zaradi večmesečnega intenzivnega zamakanja ne bi vzdržala še ene zime (v J. pozimi zapade tudi do kar 5 m snega), stanovalci pa so tudi nanj vršili neposreden pritisk, ker so se razmere poslabšale do te mere, da je streha zamakala že v stanovanja, ki so postala že plesniva itd. Ta priča je tudi na naroku 10. 6. 2020 opisovala kritično problematiko strehe (da je bila največji problem zima, ker tam zapade 4,8 m snega na sezono, zato je bilo treba nujno zamenjati streho, da sneg tisto leto ne bi padel na že poškodovane špirovce). Tako so se v mesecu septembru in začetku oktobra 2014 pridobivale ponudbe, in sicer sta se pridobili dve ponudbi za izvedbo v mesecu oktobru, novembru 2014, neposredno pred zimo. Priča B.H. je podobno opisal in izpovedal, da je bila streha še bolj problematična po žledu v letu 2014, stanuje neposredno pod sanirano streho in se je takrat bal, da bi, ker pri njih pade tudi nekaj metrov (5 do 6 m) snega, sneg lahko povzročil vdor strehe skozi dotrajano premočeno konstrukcijo, kar bi ogrozilo njegovo premoženje in življenje njegove družine. R.M., izvajalec sanacije strehe je opisal kritično stanje in izvedbo sanacije. Vseh teh izpovedb izpodbijana sodba ne upošteva, navaja le posplošene in nepravilne (arbitrarne) povzetke iz dokaznega postopka ter nato poda protispisne in nepravilne zaključke, s katerimi se (ponovno kot v prvem sojenju) negira nujnost interventne sanacije strehe. Prvostopna sodba načrtno izpostavlja sanacijo strehe kot posledico žleda iz februarja 2014, nanj v celoti veže obdobje do časa sanacije, torej nekaj mesecev, ko bi naj se pridobila vsa soglasja lastnikov stanovanj ali celo sodna odločba, pri čemer v celoti zanemari dejansko vedenje o potrebnosti nujne sanacije - september 2014, ko si je stanje ogledal tudi župan in "odredil" takojšnjo sanacijo zaradi posledic nevzdržnega zamakanja. Takoj ob evidentiranem problematičnem stanju je tožnica začela pridobivati ponudbe za izvedbo (pri štirih izvajalcih) in do oktobra 2014 pridobila ponudbi dveh, izbrani ponudnik je sanacijo izvedel oktobra in novembra 2014, torej v dveh mesecih, odkar je župan ugotovil in interveniral problematiko povečanega zatekanja in posledične nevarnosti za premoženje in življenje stanovalcev. Nujna sanacije strehe je bila torej izvedena urgentno do zime 2014/2015, kar ni bilo mogoče izvesti prej s pridobitvijo soglasij solastnikov, niti v posebnem, nadomestnem nepravdnem postopku, ki se objektivno ne bi mogel izvesti pravočasno in pred zimo. Tožnica je izvajala nujno sanacijo povsem v interesu in v korist lastnikov objekta v svojstvu upravnika objekta, naročnika in investitorja ter plačnika, ker sredstev v rezervnem skladu tega objekta ni bilo na razpolago, brez slehernih svojih materialnih koristi, etažnim lastnikom pa je omogočila, s sodelovanjem občine, celo obročna plačila. Toženec izvedenih del ne zanika in ne nasprotuje kvaliteti storitev, plačilu nasprotuje le pavšalno. Sodišče prve stopnje zaradi nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja ni upoštevalo določbe instituta poslovodstva brez naročila v smislu 202. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) ter neupravičene pridobitve oziroma obogatitve toženca brez pravnega temelja v zvezi s terjatvijo tožnice po 190. členu OZ. Tožnica je upravičena do poplačila, ob že primarni terjatveni zahtevi in navedeni neupravičeni obogatitvi toženca, pa tudi z obvezno uporabo instituta poslovodje brez naročila, saj je bil posel tožnice tuj in ne le dopusten, ampak tudi nujen za preprečitev večje škode in celo ogrožanja ljudi in torej v vsakem primeru potreben, upravičen in koristen, kar bi moralo prvostopno sodišče ugotoviti. Sodišče prve stopnje je v nasprotju z določbo 6. točke in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP oprlo svojo odločbo na nedovoljena razpolaganja toženca in mu z izpodbijano sodbo, arbitrarnim sojenjem in neuporabo materialnega zakona omogočilo neupravičeno obogatitev in nevzdržno oškodovanje tožnice ter zaobid zakonske obveznosti etažnega lastnika po Stvarnopravnem zakoniku (v nadaljevanju SPZ). Izpodbijane sodbe zaradi pomanjkljivosti ni mogoče preizkusiti, odločilna dejstva iz sodbe pa so v nasprotju s stanjem (dokazi) spisa (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), vse navedeno pa tudi v nasprotju z 2. točko tretjega odstavka 3. člena ZPP, saj se tožencu priznava razpolaganje, ki nasprotuje moralnim predpisom in predstavlja bistveno absolutno kršitev procesnih pravil in pravnega reda. Posledično se tožnica pritožuje še zoper odločitev o stroških, o katerih je bilo odločeno s posebnim sklepom. Priglaša stroške.

3Toženec je na pritožbo tožnice odgovoril in v odgovoru v celoti prereka pritožbene trditve kot neutemeljene ter predlaga zavrnitev pritožbe, hkrati pa priglaša stroške.

4Pritožba je utemeljena.

5Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v zadevi odločilo drugič.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek in razveljavilo sklep o izvršbi, ker je ugotovilo, da izvedba del, to je sanacija strehe, ki jo je v imenu etažnih lastnikov naročila in investirala tožnica kot upravnica zgradbe, ni bila potrebna v smislu nujne gestije, to je, da bi tožnica kot poslovodja brez naročila morala poskrbeti za sanacijo strehe zaradi neposredno grozeče oziroma že nastajajoče škode, ki je zahtevala takojšnje ukrepanje in s tem nezmožnost pridobiti soglasja etažnih lastnikov ali sklepa nepravdnega sodišča. Ugotovilo je, da je bila streha sicer dotrajana in potrebna prenove, saj je zamakala, na strehi so bile še postavljene salonitne plošče, vendar pa je bilo takšno stanje na strehi vsaj že od leta 2010, ko je vanjo udarila strela, izrazitemu poslabšanju stanja pa je botroval žledolom pozimi 2013/2014, februarja 2014, ko je razneslo posamezne salonitne plošče, kar pomeni, da je od februarja 2014 pa do oktobra oziroma novembra 2014 imela zadosti časa za pridobitev soglasja oziroma pridobitev odločbe sodišča, kakor tudi za obvestitev o svojem ravnanju vseh tistih, za katere je posel opravljala. Posledično je njen tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo.

6V postopku je bilo že enkrat odločeno na prvi stopnji, ko je sodišče prve stopnje s sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek in razveljavilo sklep o izvršbi, ker je ugotovilo, da sanacija strehe predstavlja investicijsko vzdrževalno delo in sodi med posle rednega upravljanja, zanj pa tožnica ni pridobila ustreznega soglasja etažnih lastnikov (prvi odstavek 25. člena Stanovanjskega zakona - v nadaljevanju SZ-1), niti ni pridobila treh ponudb v skladu s Pogodbo o opravljanju upravniških storitev (v nadaljevanju Pogodba).

V prvem sojenju na pritožbeni stopnji je pritožbeno sodišče spremenilo odločitev sodišča prve stopnje ter tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo, ko je na podlagi dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da je bila streha dotrajana in prekrita s salonitnimi ploščami zaključilo, da je bila menjava nujna tudi iz splošno znanega dejstva, da je potrebno strehe, prekrite s salonitnimi ploščami ( iz zdravstvenih in okoljevarstvenih razlogov) menjati kakor hitro je mogoče ter je opravljeno sanacijo šteti kot nujno vzdrževalno delo v smislu drugega odstavka 44. člena SZ-1. Večina etažnih lastnikov je kasneje s konkludentnimi dejanji podala svoje soglasje, zato je bilo šteti, da je izpolnjen pogoj iz prvega odstavka 25. člena SZ-1, hkrati pa je z dvema ponudbama glede na časovno zahteven terminski plan zadostila zakonskim pogojem iz prvega odstavka 58. člena SZ-1.

Po vloženi reviziji toženca¹ je Vrhovno sodišče Republike Slovenije (v nadaljevanju VSRS) s sklepom II Ips 154/2018 z dne 26. 9. 2019 ugodilo ter sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje, ki zaradi zmotne uporabe prvega odstavka 25. člena SZ-1, sodbe sodišča prve stopnje ni preizkusilo z vidika uporabe določil o nujni gestiji iz 199. člena OZ, torej z vidika presoje nujnosti posla rednega upravljanja v konkretnem primeru.² V kolikor je šteti, da gre za posel, nujen za vzdrževanje stvari, tožnica ni zadostila zakonskim pogojem, saj je s tem, ko ni pridobila ustrezna soglasja več kot polovice etažnih lastnikov oziroma njihove volje ni nadomestila s pridobitvijo odločbe v nepravdnem postopku, ravnala samovoljno³ ter v razmerju do toženca, ki posla niti naknadno ni odobril, ni pridobila pravne podlage za izterjavo njegovega deleža iz naslova izvedenih del (prvi odstavek 25. člena SZ-1 in 28. člena SZ-1).

7Preizkus zadeve pokaže, da sodišče prve stopnje ni storilo postopkovnih kršitev, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (v smislu drugega odstavka 350. člena ZPP in 339. člena istega zakona), tudi ne tistih, na katere se v pritožbi sklicuje tožnica. Sodišče prve stopnje je v celoti ugotovilo dejansko stanje v okviru trditvene podlage strank. Na podlagi vseh ugotovljenih in pravno odločilnih dejstev je sprejelo pravilne materialnopravne zaključke. Sodišče druge stopnje jih v celoti sprejema, v nadaljevanju pa odgovarja na pritožbena izvajanja.

8Sodišče prve stopnje se je v novem sojenju ukvarjalo z vprašanjem, ali je bila sanacija strehe tako nujen ukrep, da ga ni bilo mogoče odložiti, ker je pretila neposredna konkretna škoda oziroma je ta že nastajala in jo je upravnica kot poslovodja brez naročila s svojim ravnanjem želela preprečiti oziroma se ji izogniti ter je s pristopom k sanaciji (zamenjavi) strehe ravnala v stiski (poslovodstvo brez naročila - nujna gestija).⁴

9Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje so:

- tožnica je upravnica večstanovanjske zgradbe na naslovu J., R.N.P.,

- v zgradbi se nahaja 6 stanovanj,

- streha se je sanirala na pobudo največjega etažnega lastnika, Občine R.N.P. v višini 33,19 %,

- etažni lastnik enega stanovanja v višini 14,54 % je toženec,⁵

- tožnica za menjavo strehe ni pridobila soglasja etažnih lastnikov (niti na zboru, niti s podpisano listino),

- tožnica je prejela septembra in oktobra 2014 dve ponudbi za opravo del,

- sanacija zamenjave strehe je bila izvršena oktobra ali novembra 2014,

- delo, sanacija strehe, je bilo pravilno izvedeno in obračunano,

- opravljeno delo so plačali (oziroma še plačujejo v obrokih)⁶ vsi etažni lastniki, razen toženca,

- toženec nepravilni izvedbi ali nepravilnemu obračunu izvedenega dela sanacije strehe ni ugovarjal,

- toženec se protivi plačilu svoje obveznosti (glede na 14,54 % delež) iz dveh razlogov, prvič, ker ni podal soglasja k izvedbi del oziroma je tožnica delo opravila brez soglasja stanovalcev in drugič, ker tožnica ni pridobila treh, temveč le dve ponudbi za opravo delo, kar je v nasprotju s pogodbo o upravljanju,

- leta 2010 je v sleme strehe udarila strela ter so se poškodbe sanirale,

- februarja 2014 je bil žledolom, ki je poslabšal stanje strehe in je zaradi tega, ker je razneslo posamezne salonitne plošče, voda odtekala iz strehe v posamezna stanovanja,

- najemojemalec občinskega stanovanja, v katerega je tekla voda, je o stanju obvestil že po letu 2011 in tudi po februarju 2014 občino (najemodajalca).

10Na podlagi navedenih dejanskih ugotovitev je sodišče prve stopnje zaključilo, da tožnica ni dokazala takšne nujnosti in neodložljivosti posla, da se ga je morala lotiti sama, brez pridobitve potrebnega soglasja etažnih lastnikov oziroma odločbe sodišča v nepravdnem postopku. Streha je bila res dotrajana, potrebna prenove, je zamakala, na njej so še bile postavljene salonitne plošče, vendar pa je takšno stanje trajalo že vsaj od leta 2010, ko je vanjo udarila strela, izrazitemu poslabšanju je botroval žledolom februarja 2014, kar pa pomeni, da bi od leta 2010, zlasti pa od februarja 2014, lahko izpolnila zakonske pogoje za izvedbo sanacije strehe in kot poslovodja brez naročila ni bila v takšni stiski, da bi se posla morala lotiti takoj brez pridobitve ustreznih soglasij oziroma odločbe sodišča oziroma obvestitve o svojem ravnanju tiste, čigar posle je opravljala. Ugotovilo je, da je sanacijo strehe izvedla na podlagi odredbe župana občine, največjega etažnega lastnika večstanovanjske zgradbe. V posledici je zavrnilo tožbeni zahtevek ter razveljavilo naložitveni in stroškovni del sklepa o izvršbi.⁷

11Sodišče druge stopnje ugotavlja, da tožnica ni zadostila niti trditvenemu niti dokaznemu bremenu, da je šlo v obravnavanem primeru za nujno gestijo v smislu, da je bilo potrebno sanacijo opraviti nujno in takoj, ker je šlo za nujno urgentna vzdrževalna dela, s katerimi bi bilo nerazumno odlašati in je na ta način reševala premoženje ter odvračala nevarnost od ljudi. Povedano drugače, tožnica v postopku ni dokazala, čeprav je bilo na njej dokazno breme, da je šlo v obravnavanem primeru za tako nujen ukrep, da ga ni bilo mogoče odložiti oziroma za izvedbo katerega ni bilo mogoče čakati na sodno varstvo v nepravdnem postopku, ker je pretila neposredna in konkretna škoda oziroma je ta že nastajala (da je prihajalo do hudega zamakanja in konkretne nevarnosti da se streha poruši), in ki bi ga lahko tožnica izvedla brez soglasja oziroma pridobitve sodne odločbe, torej kot poslovodja brez naročila v svojstvu nujne gestije. O dopustni nujni gestiji bi lahko govorili le v primeru, če bi tožnica kot poslovodja brez naročila (gestor) ravnala v stiski, torej kadar posla ne bi bilo mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, obstajati pa bi morala konkretna nevarnost škode, ki jo je gestor želel preprečiti s svojim ravnanjem oziroma je škoda že nastajala.⁸ Sodišče druge stopnje se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da tožnica v postopku ni dokazala, da bi k sanaciji strehe morala pristopiti nujno in takoj zaradi že nastajajoče škode in škode, ki je grozila. Res je sicer, da je bilo ugotovljeno, da je zaradi slabe strehe voda zamakala v stanovanja, vendar tožnica hkrati ni dokazala, da tega ni bilo mogoče odpraviti drugače kot s sporno sanacijo strehe (zamenjavo le te), hkrati tudi ni dokazala, da bi bila streha v takem stanju, da bi prišlo do njene porušitve, v kolikor ne bi takoj pristopila k sanaciji. Tožnica z ničemer ni dokazala, da bi prišlo po žledolomu februarja 2014 do takšnega poslabšanja strehe, ki bi lahko ob zimskih razmerah v naslednji zimi (konec 2014 in začetek 2015) pripeljala do vdora strehe in s tem do ogrožanja stanovalcev in njihovega premoženja. Očitno je, da je bila tožnica v zvezi s sanacijo strehe povsem pasivna že od udara strele leta 2010, pa tudi po žledomolu februarja 2014, vse do septembra 2014, ko je sledila odredbi največjega etažnega lastnika⁹ večstanovanjske stavbe (župana občine), ki naj bi odredil zamenjavo strehe, čemur je sledila.

12Sodišče druge stopnje sicer ne dvomi, da je bilo potrebno streho sanirati v okviru rednih vzdrževalnih del oziroma v okviru nujnih vzdrževalnih del, za izvedbo katerih pa veljajo posebna pravila SZ-1 ter s tem izvedba obveznega predhodnega postopka, v okviru katerega lahko etažni lastniki izrazijo svojo voljo oziroma njihovo voljo nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku.¹⁰ Posledično se izkažejo za povsem neutemeljena pritožbena izvajanja o tem, da je 67,65 % etažnih lastnikov soglašalo z menjavo problematične strehe,, kakor tudi dejstvo, da sta temu takrat nasprotovala dva etažna lastnika, ki v objektu nista stanovala, pri čemer je eden izmed njiju s tožnico sklenil poravnavo in obročno odplačuje svojo obveznost zamenjave strehe, medtem ko toženec svoje obveznosti noče plačati.

13Nadalje so neutemeljena pritožbena izvajanja o tem, da so priče G., H. in M. izpovedale o konkretnem stanju strehe, saj tožnica ni zmogla trditvenega bremena o tem, kdaj in kako je ona izvedela za stanje strehe, kakšno točno stanje strehe je bilo in zakaj je posledično izvedla brez ustreznega, zakonsko predpisanega postopka sanacijo strehe ter časovne okvirje ugotovljenih dejstev v zvezi z nujnostjo oprave izvedbe teh del. Nedvomno je, da župan občine, etažne lastnice dveh stanovanj v 33,19 % solastniškem deležu (torej deležu, ki ne presega polovice vrednosti), ni tisti, ki bi lahko kakorkoli odrejal opravo nujnih del na zgradbi, temveč je upravnik tisti, v konkretnem primeru je to bila tožnica, ki bi morala poskrbeti za legitimnost postopkov in delovati kot dober gospodar za vse etažne lastnike te večstanovanjske zgradbe, katerih skupni solastniški delež je znašal 66,81 %. Upravnica torej ni imela ustrezne pravne podlage oziroma pooblastila za izvedbo del, saj ni pridobila predhodnega soglasja večine etažnih lastnikov oziroma odločbe sodišča, kot to določa 28. člen SZ-1, soglasje sicer največjega etažnega lastnika, vendar zgolj s 33,18 % solastniškim deležem, deležem ki ne presega 50 %, ni zadoščalo, ob dejstvu, da je šlo za posel, ki je bil nujen za vzdrževanje stvari, da pa je šlo za nujno gestijo tožnica ni dokazala.

14Nenazadnje ni utemeljena pritožbena graja, da sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo materialnega prava, ker gre v obravnavanem primeru tudi za neupravičeno obogatitev v smislu 190. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).¹¹ Tovrstnega zahtevka tožnica v postopku niti ni postavila, čeprav je res, da je zatrjevala, da je bil toženec neupravičeno obogaten, ker se je z obnovo vrednost objekta bistveno povečala in s tem tudi vrednost toženčevega stanovanja, česar pa v nadaljevanju z ničemer ni konkretizirala niti v zvezi s tem podala kakršnekoli dokazne predloge.¹²

15V posledici navedenega pritožba ni utemeljena, sodišče druge stopnje jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo. Odločitev temelji na določbi 353. člena ZPP.

16Ker tožnica s pritožbo ni uspela, krije sama svoje stroške pritožbenega postopka. Enako krije stroške odgovora na pritožbo tudi toženec, saj z odgovorom ni prispeval k rešitvi zadeve na drugi stopnji (155. člen ZPP). Odločitev temelji na 2. točki 365. člena ZPP.

¹ Revizija je bila dopuščena s sklepom VSRS II DoR 383/2017 z dne 28. 3. 2018, na podlagi katerega je toženec dne 21. 4. 2018 vložil revizijo.
² Iz citirane odločbe VSRS izhaja, citar: "Za odločitev, ali mora toženec povrniti stroške menjave strehe, je odločilno, ali je bila sanacija strehe tako nujna, da je ni bilo mogoče odložiti, ker bi sicer nastala konkretno grozeča škoda. Iz izpodbijane sodbe izhaja, da naj bi bil posel nujen, ker je bila streha dotrajana in prekrita s salonitnimi ploščami, za katere je splošno znano, da zahtevajo čim hitrejšo zamenjavo. Sklicevanje na splošno znano nevarnost (dotrajanost) azbestne kritine za nujnost gestije ne zadošča, saj ne omogoča zaključka, da je moral upravnik zaradi stanja strehe postopati nemudoma oziroma da sanacije strehe ni bilo mogoče odložiti, ker je bilo treba preprečiti konkretno nevarnost škode ali odpraviti že nastajajočo škodo. Ni pa izključeno, da bi bila izvedba sanacije (pred zimo) lahko nujna in neodložljiva, če bi se izkazale za resnične trditve tožnice o zamakanju v stanovanjih zaradi dotrajanosti statičnih nosilnih elementov strešne konstrukcije".
³ Njenega samovoljnega ravnanja ni spremenilo dejstvo, da je kasneje večina etažnih lastnikov njena ravnanja naknadno, konkludentno odobrila s plačilom.
⁴ 199. člen OZ: Tujega posla se sme kdo nepreklicno lotiti samo, če ga ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda ali bi bila zamujena očitna korist.
⁵ Toženec je v svoji izpovedbi na naroku 10. 2. 2017 povedal, da je v letu 2016 stanovanje prodal.
⁶ Tožnica je v pritožbi navedla, da so etažni lastniki svoje deleže odplačali do konca leta 2016.
⁷ Razlogi v točki 15 in 16 obrazložitve izpodbijane sodbe.
⁸ A. Polajnar Tavčnik, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), II. knjiga, GV založba 2003, stran 61.
⁹ Katerega delež ne presega več kot polovico solastninskih deležev.
¹⁰ O tem obširni razlogi v točki 11 in 12 obrazložitve izpodbijane sodbe.
¹¹ Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi.
¹² Pripravljalna vloga tožnice z dne 28. 12. 2016 (list. št. 53 spisa).