VSK Sklep CDn 51/2020

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in sklep z dne 2. 8. 2019 razveljavita ter zadeva vrne zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje o vpisu.

1V tej zadevi je zemljiškoknjižna sodniška pomočnica s sklepom z dne 2. 8. 2019 zavrgla predlog za vknjižbo lastninske pravice pri uvodoma navedenih nepremičninah. Zemljiškoknjižna sodnica je ugovor zoper tako odločitev zavrnila in zgoraj navedeni sklep potrdila. Oprla se je na določbo 34. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) in 75. člen Obligacijskega zakona (v nadaljevanju OZ), ki določa, da oblika, ki je z zakonom predpisana za neko pogodbo ali kakšen drug pravni posel, velja tudi za pooblastilo za sklenitev te pogodbe oziroma posla. Pritrdila je stališču sodniške pomočnice, da bi moral biti z zasebno listino, na podlagi katere je bil predlagan vpis lastninske pravice, spojen izvirnik pooblastila prodajalke, danega pooblaščenki za sklenitev pravnega posla in ne le overjeni prepis pooblastila.

2Predlagatelj v pritožbi navaja, da ravnanje notarke, ki je overjenemu izvirniku kupoprodajne pogodbe z dne 21. 6. 2019 priložila in z izvirnikom zvezala overjen prepis Pooblastila opr. št. SV 11111/2017 z dne 20. 9. 2017 ter slednjega z vsemi ostalimi prilogami prešila z jamstvenikom v enovito listino, ni v nasprotju z določbo 34. člena ZZK-1. Oseba, v imenu katere je zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno, je svoj podpis na Pooblastilu opr. št. SV 11111/2017 z dne 20. 9. 2017 overila skladno s pogoji, ki jih določa Zakon o notariatu (v nadaljevanju ZN), predvsem 64. in 64.a člen tega zakona. Notarka je v skladu s tretjim odstavkom 61. člena ZN dne 2. 10. 2017 potrdila prepis listine potem, ko ga je primerjala z izvirnikom in ko je ugotovila, da se prepis natančno ujema z izvirnikom. Zakon nima izrecne zahteve, da mora biti pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila priloženo v izvirniku. Tako zahtevo bi zakonodajalec naložil z jasno zakonsko dikcijo. Obličnostnim zahtevam po ZZK-1, predvsem po njegovem 34. členu, ni nič manj zadoščeno s tem, ko je priložen overjen prepis overjenega izvirnika pooblastila. Priloženi overjeni prepis predstavlja izvirniku enakovredno obliko. Drugi odstavek 60. člena ZN določa, da imajo potrdila in zapisniki o izjavah, navedena v tretjem oddelku ZN, pravne učinke javne listine, če so sestavljene po določbah 61. do 70. člena ZN. Določba 1. točke prvega odstavka 142. člena ZZK-1, ki določa, da mora biti zasebna listina predložena v izvirniku, se nanaša na listine, ki so podlaga za vpis in ne na vse listine, ki so priložene zasebni listini, ki je podlaga vpisu. Prvi odstavek 36. člena ZZK-1 za listino o zavezovalnem poslu dovoljuje, da je priložena v prepisu. Toliko bolj mora zadoščati predložitev prepisa, ko gre za pooblastilo.

Pritožnik še navaja, da namen 34. člena ZZK-1 ni v neutemeljenem postavljanju ovir pri vknjižbah lastninske pravice. Zahteva, ki jo mimo določb ZZK-1 postavlja zemljiškoknjižno sodišče, je neživljenjska. V praksi pooblastitelji večkrat zahtevajo sestavo in overitev pooblastila, v katerem je navedenih več nepremičnin in na podlagi katerega je pooblaščenec upravičen z več kupci sklepati pravne posle, na podlagi katerih pooblastitelj odsvoji več sklopov nepremičnin v njegovi lasti. Če bi obveljalo naziranje sodišča, bi to pomenilo, da bi moral notar svetovati sestavo in overitev več pooblastil, čeprav bi bili osebi pooblaščenca in pooblastitelja pri vseh enaki. Sicer tisti kupci, ki so sklenili pogodbo, ki ji je priložen le overjen prepis pooblastila, vpisa ne bi mogli doseči. Predložitev izvirnika ne pomeni obličnostne zahteve, temveč zahtevo po ZZK-1, povezano s formalnimi predpostavkami za dovolitev vpisa. Obličnosti je namreč zadoščeno v trenutku, ko prodajalec pri notarju overi svoj podpis na pogodbi. Namen ureditve, po kateri mora biti zemljiškoknjižnemu predlogu priložen izvirnik zemljiškoknjižnega dovolila, je prav gotovo v preprečevanju morebitnih zlorab, do katerih bi sicer lahko prihajalo. V odsotnosti take ureditev bi nepošteni kupec bistveno lažje izigral prodajalca in mimo določil pogodbe ali mimo pravila sočasnosti izpolnitve dosegel vpis lastninske pravice že s predložitvijo overjenega prepisa listine. Ni videti posebnega razloga, da bi taka zahteva veljala tudi za predložitev pooblastila. Zgolj z njegovo predložitvijo brez izvirnika zemljiškoknjižnega dovolila namreč ni mogoče doseči vpisa v zemljiško knjigo.

3Pritožba je utemeljena.

4V konkretnem primeru je predlagatelj predlagal vpis lastninske pravice na ime kupcev na podlagi izvirnika zasebne listine (glej 1. točko prvega odstavka 142. člena ZZK-1), ki vsebuje tako obligacijski, zavezovalni posel (kupoprodajna pogodba) kot tudi zemljiškoknjižno dovolilo (v nadaljevanju bo pritožbeno sodišče to enotno listino navajalo kot Pogodbo). Pogodbo je v imenu prodajalke sklenila in podpisala prodajalkina pooblaščenka. Priložen ji je po notarki overjen prepis izvirnika pooblastila, s katerim je prodajalka pooblaščenko pooblastila za njeno sklenitev in podpis.

5Zemljiškoknjižno dovolilo je razpolagalni pravni posel imetnika stvarne pravice na nepremičnini in zanj je predpisana pisna oblika, pri čemer mora biti podpis tistega, ki ga izstavlja, overjen (23. člen SPZ). Zemljiškoknjižno sodišče lahko zaradi načela formalnosti postopka (124. člen ZZK-1) pri odločanju o dovolitvi vpisa pristojno presoja samo njegovo popolnost (ali zemljiškoknjižno dovolilo vsebuje vse sestavine, ki jih mora vsebovati in ali je relevantni podpis notarsko overjen) in ničnost (četrti odstavek 149. člena ZZK-1). Ob tem ima ZZK-1 posebne določbe o overitvi zemljiškoknjižnega dovolila v razdelku 4.1.3. (33. do 38.a člen ZZK-1). V prvem odstavku 33. člena najprej določa, da se za overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu uporabljajo splošna pravila zakona o notariatu o overitvah podpisov, če v tem razdelku ni drugače določeno. Če je zemljiškoknjižno dovolilo v imenu osebe, ki dovoljuje vpis, izstavil pooblaščenec, pa 34. člen ZZK-1 določa, da mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo pooblastilo za njegovo izstavitev, na katerem je podpis osebe, v imenu katere je zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno, overjen.

6Pritožba graja stališče zemljiškoknjižnega sodišča, da mora biti pooblastilo iz 34. člena ZZK-1 priloženo v izvirniku.¹ Pritožbeno sodišče po ponovnem premisleku takšno razlago relevantnega 34. člena ZZK-1 tudi samo ocenjuje kot prestrogo. Drži, da izrecne zahteve po izvirniku pooblastila ZZK-1 ne vsebuje. Po mnenju pritožbenega sodišča take zahteve tudi ni mogoče izpeljati zgolj iz besedila 1. točke prvega odstavka 142. člena ZZK-1 - ta se nanaša na sàmo zasebno listino in zanjo izrecno določa, da mora biti v izvirniku. Enako velja za določbo 75. člena OZ, ki regulira obliko pooblastila in se navezuje na pravila OZ o obliki pogodb (glej 51. člen in naslednji). Glede na pravno teorijo² v zvezi z obličnostjo pogodbe govorimo o pisni obliki oz. obliki, pri kateri sodeluje državni organ oziroma notar. To potrjuje tudi 52. člen OZ, ki predpisuje pisno obliko (zavezovalnega) posla o prenosu nepremičnin.

7Določbo 34. člena ZZK-1 je treba po mnenju pritožbenega sodišča razlagati upoštevaje namen te določbe v povezavi s stvarnopravnimi pravili, ki urejajo obličnost samega razpolagalnega posla v pravnem prometu z nepremičninami, pa tudi v povezavi z relevantnimi strogimi določbami ZN o notarskih overitvah podpisov in prepisov. Vsa ta pravila so pomembna ne le zaradi samega načela konstitutivnosti vpisa v zemljiško knjigo, temveč tudi sicer z vidika varnosti in skrbnosti strank v pravnem prometu z nepremičninami in nenazadnje uveljavitve načela zaupanja (tretjih) v zemljiško knjigo. Zakonodajalec je v tej zvezi nedvomno notarjem zaupal pomembno vlogo in odgovornost, saj morajo spoštovati zahteve, ki jih je v zvezi z overitvami predvidel zakon. Obstoječa ureditev s poudarjeno vlogo notarjev po oceni pritožbenega sodišča utemeljuje pritožbeno stališče, da je zahtevi iz 34. člena ZZK-1 zadoščeno, če je zemljiškoknjižnemu dovolilu priložen skladno z ZN overjen prepis izvirnika pooblastila, ki vsebuje ustrezno potrdilo, da gre za prepis izvirnika in je bil ta napravljen po notarjevem vpogledu v sam izvirnik pooblastila (pri čemer je bil tudi na izvirniku podpis pooblastitelja overjen skladno s strogimi pravili ZN).

8Tako je po podatkih spisa tudi v konkretnem primeru. Podpis pooblaščenke prodajalke na Pogodbi je overila notarka. Prav tako je izkazano, da je ista notarka overila overjeni prepis izvirnika pooblastila skladno z določbo 61. člena ZN, ki predpisuje način overjanja prepisov. V samem potrdilu o overitvi prepisa izvirnika z dne 2. 10. 2017 je navedeno, da se izvirnik po strankinem zatrjevanju nahaja pri stranki in da ga je stranka predložila, navedeni pa so tudi podatki o tem, kako je listina napisana in da je opremljena z žigom notarke. Iz te listine je nenazadnje še razvidno, da je ista notarka dne 20. 9. 2017 pod št. OV 2222/2017 overila tudi podpis prodajalke na izvirniku pooblastila.

9Pritožbeno sodišče se tudi strinja s pritožbo, da bi bilo vztrajanje pri stališču iz izpodbijanega sklepa tudi neživljenjsko in bi strankam v določenih situacijah (npr. v primeru pooblastila istemu pooblaščencu za prodajo večjega števila nepremičnin z možnostjo prodaje vsake zase) lahko povzročalo višje stroške in nevšečnosti.

10Ker se z ostalimi pogoji za dovolitev vpisa zemljiškoknjižno sodišče še ni ukvarjalo, pritožbeno sodišče odločitve ne more spremeniti, saj bi v tem primeru poseglo v pravico strank do izjave in pravico do pravnega sredstva. Zato je utemeljeni pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep in sklep z dne 2. 8. 2019 razveljavilo ter zadevo vrnilo zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje o vpisu (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1). Napotki za delo so razvidni iz zgornjih razlogov.

¹ Pritožbeno sodišče je v preteklosti zavzelo enako stališče v zadevi CDn 269/2013.
² Glej komentar A. Polajnar Pavčnik v: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 366 ter komentar N. Plavšak v: Obligacijsko pravo splošni del, GV Založba, Ljubljana 2009, stran 247-248.