VSRS Sklep II Ips 634/2007

Reviziji se ugodi in se sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavita ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločitev.

1Tožniki zatrjujejo, da je tretjetoženo gradbeno podjetje v letu 1966 za namen gradnje stanovanj od Z. na takratni parc. št. 22/19 k.o. ... pridobilo pravico uporabe za gradnjo. Navedli so, da je to celotno zemljišče v času gradnje in tudi ob sklenitvi prodajnih pogodb za posamezna stanovanja predstavljalo funkcionalno zemljišče k novo zgrajeni večstanovanjski stavbi. Zemljišče parc. št. 22/10 k.o. ... je najprej dobilo novo številko parc. št. 1111 k.o. ..., nato pa je tretjetoženo gradbeno podjetje to zemljišče razparceliralo v dve parceli: parc. št. 430 k.o. ..., ki predstavlja stavbo v izmeri 531 m2 in dvorišče v izmeri 381 m2, in parc. št. 431 k.o. ..., ki v naravi predstavlja zelenico in igrišče v izmeri 253 m2. Tožniki so navedli, da je tretjetoženo gradbeno podjetje parc. št. 431 k.o. ... prodalo prvima dvema tožencema, ki sta se tudi kot lastnika vknjižila v zemljiško knjigo. Tožniki zatrjujejo, da je tretjetoženo gradbeno podjetje tako razpolagalo s funkcionalnim zemljiščem večstanovanjske stavbe, kar je v nasprotju s prisilnimi predpisi in je zaradi tega ta pogodba nična. Tako zahtevajo od sodišča naj razsodi, da je nična sporna prodajna pogodba in naj se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje.

2Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo, obenem je ugodilo ugovoru tožencev in je razveljavilo izdano začasno odredbo o prepovedi obremenitve in odtujitve sporne nepremičnine. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnikov zavrnilo in je sodbo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo.

3Zoper odločitev sodišča druge stopnje v zvezi s prvostopenjsko sodbo tožniki vlagajo revizijo. Menijo, da je sodišče druge stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker ni odgovorilo na njihove pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo njihov predlog, naj se zaslišijo stranke, postavi izvedenec geodetske stroke in opravi ogled. Menijo pa tudi, da sta sodišči prve in druge stopnje napačno uporabili materialno pravo, ko sta presojali zakonitost izpodbijane pogodbe. Opozarjajo, da sta sodišči ugotovili, da so tožniki prodajne pogodbe za stanovanja sklenili s pravnim prednikom drugotoženega gradbenega podjetja, da so s temi pogodbami pridobili etažno lastnino na stanovanjih in pravico uporabe funkcionalnega zemljišča, da je v času gradnje stanovanjskega bloka investicija potekala na parc. št. 22/19 k.o. ..., ki se je kasneje razparcelirala v parc. št. 430 k.o. ... in parc. št. 431 k.o. ..., in da so tožniki 30 let uporabljali obe navedeni zemljišči, na katerih je obstajala družbena lastnina. Tožniki opozarjajo, da je v času gradnje in sklepanja pogodb (od leta 1966 dalje) celotno zemljišče parc.št. 22/19 predstavljalo funkcionalno zemljišče večstanovanjske stavbe, zaradi česar tretjetoženo gradbeno podjetje ne bi smelo tega zemljišča razparcelirati in ga prodati prvima dvema tožencema. Tožniki navajajo, da je sicer res, da na zemljiščih v družbeni lastnini ni bilo mogoče priposestvovati lastninske pravice, da pa je zato na teh zemljiščih obstajala pravica uporabe. Ob pravilni uporabi materialnega prava, bi po mnenju tožnikov, sodišči morali ugotoviti, da tudi parc. št. 431, ki je v naravi zelenica s peskovnikom za igro, predstavlja funkcionalno zemljišče, ker je namenjena neposredni rabi stavbe, v kateri so tožniki s prodajnimi pogodbami pridobili lastninsko pravico na stanovanjih. Tožniki opozarjajo, da so na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini po samem zakonu pridobili lastninsko pravico tudi na parc. št. 431, oziroma so lastninsko pravico pridobili s priposestvovanjem, da drugotožena stranka tako ni imela razpolagalne pravice in je zaradi tega tudi vpis prenosa lastninske pravice v zemljiški knjigi v nasprotju s prisilnimi predpisi. Tožniki zato predlagajo, naj Vrhovno sodišče njihovi reviziji ugodi in izpodbijano sodbo tako spremeni, da njihovemu zahtevku ugodi, tožencem pa naloži v plačilo njihove pravdne stroške.

4Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožencem in tretjetoženo gradbeno podjetje je na revizijo odgovorilo. Navaja, da sodišči prve in druge stopnje nista zagrešili očitanih kršitev določb pravdnega postopka in da sta tudi pravilno uporabili materialno pravo, ko sta odločili, da priposestvovanje nepremičnine parc. št. 431 k.o. ... ni bilo mogoče. Očitek, da bi morali sodišči ugotoviti, da sporno zemljišče predstavlja funkcionalno zemljišče, pa po mnenju drugotoženega gradbenega podjetja pomeni nedovoljeno izpodbijanje dejanskega stanja, saj je sodišče prve stopnje ugotovilo, da ima stanovanjski blok tožečih strank že odmerjeno funkcionalno zemljišče. Opozarja, da tožniki v reviziji ne navajajo nobenih okoliščin, ki bi lahko predstavljale razlog za ničnost prodajne pogodbe. Zato predlaga, naj revizijsko sodišče revizijo zavrne kot neutemeljeno, tožnikom pa naloži plačilo vseh stroškov postopka.

5Revizija je utemeljena.

6Tožniki imajo prav, ko v reviziji opozarjajo, da sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo. Šteli sta namreč, da je bil ob uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Ur. l. RS, št. 44/97 do 110/2002, v nadalj. ZLNDL) imetnik pravice uporabe na spornem zemljišču tisti, ki je bil kot imetnik pravice uporabe vpisan v zemljiški knjigi in je tako na podlagi ZLNDL pridobil lastninsko pravico na nepremičnini. Sodišči prve in druge stopnje nista upoštevali, da se je pravica uporabe v sistemu družbene lastnine po svoji naravi in načinu prenosa bistveno razlikovala od lastninske pravice in da so se prenosi te pravice lahko odvijali izvenknjižno.

7Vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev pravice uporabe, zato je treba v vsakem primeru posebej ugotoviti, kdo je dejansko imel ob uveljavitvi ZLNDL pravico uporabe na spornih nepremičninah. Za določitev imetnika pravice uporabe pa je pomemben pojem funkcionalnega zemljišča. Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Ur. l. SRS, št. 18/84 in nadalj.) je v tretjem odstavku 46. člena funkcionalno zemljišče opredelil kot stavbno zemljišče, potrebno za njegovo redno rabo, kasneje pa je Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 18/91-I, v nadaljevanju SZ/91) funcionalno zemljišče opredelil kot tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi stanovanjske hiše in brez katerega ne more funkcionirati, kot so na primer dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek ipd., skupno funkcionalno zemljišče pa kot funkcionalno zemljišče, kadar služi večim stanovanjskim hišam neposredno ali posredno in ne sodi med dobrine v splošni rabi. Takrat veljavni zakon je v tretjem odstavku 12. člena določal, da ima etažni lastnik tudi na funkcionalnem zemljišču solastniški delež, ki je sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši.

8Sedaj veljavni Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ) in Stvarnopravni zakonik (Ur. l. RS, št. 87/02, v nadaljevanju SPZ) funkcionalnega zemljišča ne omenjata. Po prvem odstavku 105.člena SPZ je etažna lastnina lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. Po tretjem odstavku 105. člena SPZ so skupni deli zgradbe drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba. Po tretjem odstavku 3. člena Stanovanjskega zakona spada med skupne dele stanovanjskih stavb tudi zemljišče. V prvem odstavku 5. člena pa SZ določa, da so skupni prostori v večstanovanjski stavbi stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov; dovozi, klančine in podobno, ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva. Poleg tega 190. člen SZ določa, da med skupne dele večstanovanjske stavbe spadajo zemljišča, na katerih so imeli na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe etažni lastniki, ne glede na to, ali so bila ta zemljišča ob uveljavitvi ZLNDL določena kot funkcionalno zemljišče ali ne(1). To pa pomeni, da tudi če pravica uporabe na spornem zemljišču ob uveljavitvi ZLNDL ni bila vpisana v korist etažnih lastnikov, tožniki lahko na podlagi dokumentov in pravnih aktov, na podlagi katerih je potekala gradnja večstanovanjske stavbe, dokažejo, da so to pravico dejansko imeli. V tem primeru se je njihova pravica uporabe po ZLNDL spremenila v lastninsko pravico in so na vsem funkcionalnem zemljišču pridobili solastninsko pravico.

9Tožniki so v ta namen kot dokaz predložili odločbo o odobritvi lokacije, predlagali so zaslišanje odgovorne osebe Zavoda za prostorsko načrtovanje, ki je v dopisu (A10) navedlo, da je iz gradbene dokumentacije in iz sprememb parcelnega stanja razvidno, da je bila ob času gradnje vsa parcelna številka 1111 k.o. ... predvidena kot funkcionalno zemljišče, predlagali so tudi postavitev izvedenca geodeta, ki naj bi ugotovil, za kakšno rabo so bile namenjene posamezne parcele, kdaj in kako je prihajalo do parcelacij. Sodišči prve in druge stopnje sta zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča ocenili, da ti predlagani dokazi niso pravno pomembni, zato sta predlog tožnikov delno zavrnili, nekaterih izvedenih dokazov pa niti nista ocenili. Tako je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno.

10Revizijsko sodišče je tako na podlagi drugega odstavka 388. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 do 12/10, v nadaljevanju ZPP) reviziji ugodilo, v celoti razveljavilo sodbo sodišča prve in druge stopnje in vrnilo zadevo v novo sojenje sodišču prve stopnje.

11V ponovljenem postopku bo sodišče prve stopnje moralo upoštevati dokazne predloge tožnikov in dopolniti dokazni postopek ter oceniti, ali iz izvedenih dokazov izhaja, da je tudi sporno zemljišče parc. št. 431 k.o. ... ob uveljavitvi ZLNDL predstavljalo funkcionalno zemljišče večstanovanjske stavbe. Če bo ugotovilo, da je sporno zemljišče dejansko predstavljalo funkcionalno zemljišče, bo moralo upoštevati, da se je pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču lahko prenašala le skupaj z lastninsko pravico na stavbi (drugi odstavek 7. člena Zakona o pravicah na delih stavb, 7. člen Zakona o prometu z nepremičninami, Ur. l. SRS, št. 16/76 in 42/86, in kasneje 12. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. l. SFRJ, št. 6/80 in 36/90). Upoštevati bo moralo, da je veljalo (in še velja) načelo akcesornosti - glavno stvar predstavlja stanovanje kot del stavbe, akcesorij pa je pravica uporabe zemljišča oziroma solastninska pravica na funkcionalnem zemljišču in ustrezna pravica na skupnih delih ter napravah hiše(2) in da po kogentnih določbah navedenih predpisov stavba in zemljišče delita isto pravno usodo, kar pomeni da zemljišče ni moglo biti samostojen predmet prodajne pogodbe. Razpolaganje s predmetom, ki ni v samostojnem pravnem prometu, ni dopustno, pogodba s takšnim predmetom pa je nična (47. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, ki je veljal v času sklenitve sporne pogodbe)(3).

12ZPP v tretjem odstavku 165. člena določa, da če sodišče razveljavi odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, in zadevo vrne v novo sojenje, pridrži odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom za končno odločbo.

---.---

Op. št. (1): Primerjaj z odločbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije opr. št. II Ips 785/2009.

Op. št. (2): M. Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV, 2000, str. 16 in 17.

Op. št. (3): Tako tudi Vrhovno sodišče Republike Slovenije v odločbi opr. št. II Ips 262/2009.