47. člen ZOR

Statusa pripadajočega zemljišča nepremičnina ne izgubi niti v primeru, da je lastninska pravica v zemljiško knjigo vpisana na podlagi originarne pridobitve z nakupom v stečajnem postopku. Z nakupom v stečajnem postopku ni mogoče preseči kogentne prepovedi samostojnega prometa s pripadajočimi zemljišči, pogodbo s takšnim nedopustnim predmetom izpolnitve pa zadenejo sankcije ničnosti, saj ima nično določilo o bistvenem elementu pogodbe (tj. o predmetu izpolnitve) za posledico ničnost pogodbe v celoti.

Pravno poslovno razpolaganje s pripadajočim zemljiščem ni dopustno, pogodba s takšnim predmetom je nična oz. brez pravnih posledic, ne glede na dobro ali slabo vero pridobitelja. Z nakupom nepremičnine v družbeni lastnini na javni dražbi se prva nasprotna udeleženka ni mogla izogniti kogentni prepovedi (samostojnega) prometa s funkcionalnim zemljiščem. Historični razlogi lahko utemeljujejo položaj, ko (pripadajoče) zemljišče ob stavbi v etažni lastnini služi le enemu ali le nekaterim posameznim delom stavbe. Takšno zemljišče ima stvarnopravni položaj posebnega skupnega dela v solastnini enega ali nekaterih (ne vseh) vsakokratnih etažnih lastnikov. Gre za izjemo, te pa je treba razlagati restriktivno.

Tožeča stranka ni bila dolžna izpeljati konkurenčnega postopka oddaje javnega naročila, kar v pritožbi ni (več) problematizirano. Na podlagi tega je bila odločitev tožeče stranke o tem, na kakšen način bo izbirala svoje pogodbene partnerje, interna stvar. To upravičenje v konkretnem primeru zagotovo sodi v polje ustavno zagotovljene svobodne gospodarske pobude

Predlog se zavrne.

Predmet izpolnitve po prodajni pogodbi z dne 28. 1. 1999 je vsekakor določen, saj se je tožnik že vknjižil v zemljiško knjigo kot lastnik dvosobnega stanovanja s kabinetom, glede sporne drvarnice oziroma kleti pa določljiv. Četudi ta del nepremičnine v pogodbi res ni označen tako, da bi se tožnik lahko na kleti kot posebnem delu stavbe v postopku vzpostavitve etažne lastnine vknjižil kot lastnik tega dela, je prodajna pogodba veljavno sklenjena, saj sta pogodbeni stranki opisno dovolj opredelili nepremičnino, ki je predmet dajatvene obveznosti prodajalca. To velja tudi v konkretnem primeru, ko gre za drvarnico kot pomožni prostor, ki po trditvah tožnika pripada stanovanju in z njim tvori nedeljivo celoto skladno z določbo 2. člena SZ.

Izvensodna poravnava brez potrebne geodetske izmere ni bila izvršljiva, saj na njeni podlagi ni bilo mogoče evidentirati meje v uradni evidenci GURS. To tudi pomeni, da je predmet obveznosti (potek meje) te izvensodne poravnave nedoločen in nedoločljiv, zato je bila izvensodna poravnava s tega vidika nična (47. člen ZOR, sedaj 35. člen OZ). Zato je moralo sodišče urediti mejo v tem postopku, ob sodelovanju sodnega izvedenca geodetske stroke, ki je opravil potrebno geodetsko izmero, da bo mogoče na podlagi izpodbijanega sklepa in elaborata geodetske storitve (v zvezi s skico terenske meritve, ki je sestavni del sklepa sodišča) evidentirati spremembe v zemljiškem katastru oziroma v nepremičninskih evidencah.

Nesprejemljiv je zaključek, da se šteje, da je bila pogodba sklenjena, ker se je izvrševala. Res je pogodba, ki ji manjka zahtevana pisna oblika, veljavna, če je bila v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena (73. člen ZOR), vendar bi se sodišče lahko sklicevalo na teorijo o realizaciji le, če bi pogodbenika sklenila ustno najemno pogodbo; razlogov o tem pa izpodbijana sodba nima. Zgolj bivanje v stanovanju in plačevanje najemnine namreč ne zadošča, saj mora biti pogodba najprej sklenjena, da lahko konvalidira.

Pogodbena spremenljivka R v konkretnem primeru ni splošno znano dejstvo, ker se vrednosti takšne spremenljivke, kot jih prikazuje tožeča stranka, ne ujemajo z vrednostmi TOM. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo upoštevajoč trditveno in dokazno breme. Vendar pa nedoločljivost predmeta obveznosti tožene stranke kot posojilojemalke kliče celo k ničnosti konkretnega pogodbenega določila, tj. k delni ničnosti predmetne pogodbe.

Tudi prevod je avtorsko delo. S predelavo ne smejo biti prizadete pravice avtorja prvotnega dela. Ker je avtorska pravica na prevodu samostojna avtorska pravica, je tožeča stranka avtorsko pravico na prevodu obdržala. Obdržala jo je na temelju založniške pogodbe iz leta 1987, ki še vedno učinkuje. Če naj bi po 28. 9. 1991 tožeča stranka ne imela več avtorske pravice na prevodu, bi je torej očitno ne imela niti prevajalka (saj ta tudi ni mogla izdati prevoda), in iz istega razloga tudi sicer sploh nihče drug. Prevod sam ne bi več imel nobenega avtorskopravnega varstva, in sicer kljub jasnem 7. členu ZASP. Zaradi razmeroma visokega računskega (odmernega) temelja mora biti pri razmeroma visokih honorarjih odstotek civilne kazni praviloma razmeroma nizek, da civilna kazen vendarle ne prizadene kršitelja nesorazmerno.

Pri menjalni pogodbi ni nujno, da sta izpolnitvi obeh pogodbenih strank povsem enaki. Nepremičnina obsega vse, kar je z njo trajno spojeno, tudi stavbo, ki je le sestavina nepremičnine. Zato tožnik ne more imeti solastniškega deleža na stavbi, temveč ga ima lahko le na celotni nepremičnini kot nerazdeljeni stvari.

Prodaja tuje stvari ni prepovedana, zato ni nedopustnosti ali nezakonitosti predmeta pogodbe in podlage pogodbe ter prodajna pogodba ni nična.

Ko gre za obogatitveni zahtevek, nastane terjatev oziroma možnosti njene uveljavitve šele s trenutkom, ko so znani vsi elementi prikrajšanja na eni strani oziroma obogatitve na drugi strani. Uveljavljanje ničnosti pogodbe ter posledični kondikcijski zahtevki iz nične pogodbe pa niso podvrženi zastaranju. Če tretji, ki ima pravni interes, izpolni dolžnikovo obveznost, to pomeni lahko zgolj to, da nanj preide upnikova terjatev na podlagi zakonske subrogacije zoper dolžnika, in torej nima takšna izpolnitev načelno nobenega učinka na obligacijsko razmerje med upnikom iz pogodbe in dolžnikom, kot tudi ne na posledice, ki nastanejo zaradi neizpolnitve obveznosti s strani upnika.

V zvezi s pritožbeno trditvijo, da tretjetožena stranka ni postala lastnik stavbe, ker je za pridobitev lastninske pravice na njej potreben tudi vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, pa pritožbeno sodišče že na tem mestu opozarja, da je prodaja stavbe kot nepremičnine eden od načinov pravnega razpolaganja z nepremičnino in torej eden od načinov izvrševanja lastninske pravice, opredeljene v 1. odstavku 3. člena ZTLR kot posest, uporaba in razpolaganje (dejansko in pravno) z nepremičnino. Posledice takega pravnega razpolaganja s stavbo (prodaja stavbe) ter dejanska izročitev kupcu v posest, uporabo in dejansko razpolaganje z njo pa so do vknjižbe kupca kot lastnika naslednje: prodajalec izgubi posest (in pravico do posesti), možnost in pravico uporabe in možnost in pravico dejanskega razpolaganja s stavbo, ker so te pravice prešle na kupca. Glede na to, da je v zemljiški knjigi še vedno vknjižen kot lastnik, pa prodajalcu ostane le še možnost pravnega razpolaganja s stvarjo, kar ni enako pravici do pravnega razpolaganja z njo. V taki situaciji ima namreč kupec v primeru uveljavljanja lastninskega zahtevka prodajalca po 1. odstavku 37. člena ZTLR nasproti njemu ugovor prodane

Sodišče prve stopnje ni odgovorilo na vprašanje, ali je toženka že ob sklenitvi pogodbe vedela, da je bil mož že tedaj mrtev in da gre torej za nemogoč predmet pogodbe (in posledično ničnost). V tem slednjem primeru pa bi bila pogodba nična tudi iz moralnih razlogov. V takšnem primeru pa mora nepošteni sklenitelj pogodbe poštenemu vrniti vse, kar je od njega prejel.

Izpodbijana sodba je glede dopustnosti pravnega prometa s predmetom pogodbe (47. in 52. člen ZOR) pravilno upoštevala določbo 4. člena ZSR, ki je veljal v času sklenitve pogodbe. Določba prvega odstavka navedene zakonske določbe opredeljuje stanovanje kot skupino prostorov, namenjenih za stanovanje, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod. Sodna praksa pri opredelitvi, katere stanovanjske prostore je mogoče šteti za samostojno stanovanje, ni bila restriktivna. Dejanske ugotovitve so od primera do primera narekovale ustrezno opredelitev. Na to je napotovala že razlaga citirane zakonske določbe, ki je v svojem drugem odstavku posebej navedla, katerih prostorov ni mogoče šteti za stanovanje. Tudi določba 2. člena veljavnega SZ (velja od 19. 10. 1991 dalje s kasnejšimi spremembami) ne omogoča drugačne razlage. Toženec je sicer enovito meščansko stanovanje preuredil tako, da je iz njega „oddelil“ samostojno stanovanjsko enoto v izmeri 69 m² ter jo od lastnice odkupil. Sodišči druge in prve stopnje sta prav ravnali, ko sta se v tem pogledu naslonili predvsem na mnenje izvedenca gradbene stroke.

Vpis v zemljiško knjigo v sistemu družbene lastnine ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev pravice uporabe, zato je treba v vsakem primeru posebej ugotoviti, kdo je dejansko imel ob uveljavitvi ZLNDL pravico uporabe na spornih nepremičninah. Za določitev imetnika pravice uporabe pa je pomemben pojem funkcionalnega zemljišča. Med skupne dele večstanovanjske stavbe spadajo zemljišča, na katerih so imeli na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe etažni lastniki, ne glede na to, ali so bila ta zemljišča ob uveljavitvi ZLNDL določena kot funkcionalno zemljišče ali ne. To pa pomeni, da tudi če pravica uporabe na spornem zemljišču ob uveljavitvi ZLNDL ni bila vpisana v korist etažnih lastnikov, tožniki lahko na podlagi dokumentov in pravnih aktov, na podlagi katerih je potekala gradnja večstanovanjske stavbe, dokažejo, da so to pravico dejansko imeli. V tem primeru se je njihova pravica uporabe po ZLNDL spremenila v lastninsko pravico in so na vsem funkcionalnem zemljišču pridobili solastninsko pravico.

Če je pritožbene trditve razumeti kot očitek, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo trditev in dokazov, ki sta jih pravdni stranki podajali v tem postopku pred prekinitvijo postopka in ki se nanašajo na predhodno vprašanje, to je ničnosti pogodbe z dne 05. 10. 1996, so takšni pritožbeni očitki neutemeljeni. V posledici učinka pravnomočnosti sodbe Okrožnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VII Pg 365/97, z dne 13. 12. 2004 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cpg 381/2005, je bilo prvostopenjsko sodišče na ugotovitev ničnosti pogodbe z dne 05. 10. 1996 vezano, zato to vprašanje ni več predstavljalo predhodnega vprašanja, ki bi bilo predmet reševanja v okviru tega postopka.

Zaradi napake v predmetu pogodbe in zmote tožnikov je pogodba izpodbojna, ne pa nična.

Sodišče prve stopnje je prepričljivo utemeljilo, zakaj šteje, da sporni nepremičnini, ki sta bili predmet izpodbijane pogodbe, predstavljata funkcionalno zemljišče (to je stavbno zemljišče, potrebno za redno rabo objekta) in da zato drugotožena stranka s temi nepremičninami ne bi smela prosto razpolagati. Toženi stranki sta namreč z izpodbijano pogodbo razpolagali s funkcionalnim zemljiščem, ki sodi k stavbi tožnikov. Funkcionalno zemljišče ali njegov del pa nista v samostojnem pravnem prometu. Funkcionalno zemljišče sodi k stavbi, za katero je določeno, in tvori z njo neločljivo celoto. Funkcionalno zemljišče, ki naj zaokroži določeno stavbno zemljišče postane njegov sestavni del in ga potem ni več mogoče dodeljevati samostojno ali samo k delu nekdaj skupne parcele. Pogodba, s katero se s takim zemljiščem razpolaga ne v korist parcele, za katero je bilo funkcionalno zemljišče določeno, pa je nična. Gre namreč za razpolaganje s predmetom, ki ni več v samostojnem pravnem prometu (47. člen ZOR).

V pritožbi zoper sodbo, izdano v postopku majhne vrednosti, ni mogoče uveljavljati relativnih bistvenih kršitev pravdnega postopka in izpodbijati ugotovljenega dejanskega stanja. Tožnica bi lahko terjala toženko le, če bi dokazala, da je sama izpolnila svoje pogodbene obveznosti do toženke (1. odstavek 122. člena ZOR), plačilo bi smela zahtevati tudi vnaprej, če je bilo to dogovorjeno med pogodbenima strankama, in je bila toženkina izpolnitev odložena, pa rok izpolnitve ali odložni pogoj še ni nastopil. Če predmet obveznosti ni mogoč, je pogodba po 47. členu ZOR nična. Kadar je nemožnost izpolnitve nastopila šele po sklenitvi pogodbe, pa obveznost ugasne (1. odstavek 137. člena ZOR), razen če je nemožnost povzročila sama stranka; tedaj pogodbeno razmerje ostane v veljavi, druga stranka pa obdrži svojo terjatev (138. člen ZOR). Ker tožnica ni določno zatrjevala vsebine pogodbe, je brez pomena njeno sklicevanje na domnevo priznanja neprerekanih dejstev.