5. člen ZVKSES

ZVPot sicer precej podrobno ureja oglaševanje, vendar tega pojma izrecno ne opredeljuje. Ker pa je bila s tem zakonom v slovenski pravni red med drugim prenesena Direktiva Evropskega parlamenta in Sveta 97/55/ES z dne 6. oktobra 1997 o spremembi Direktive 84/450/EGS o zavajajočem oglaševanju, tako da vključuje primerjalno oglaševanje (8. točka 1. a člena ZVPot), je treba pri razlagi pojma "oglaševanje prodaje" iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES upoštevati opredelitev iz 2. člena te direktive. Po tej opredelitvi je oglaševanje kakršnakoli oblika predstavitve v zvezi s trgovsko, poslovno, obrtno dejavnostjo ali svobodno poklicno dejavnostjo, katere namen je spodbujanje prodaje blaga ali storitev, vključno z nepremičninami, pravicami in obveznostmi. V bistvenem enako opredelitev oglaševanja vsebujeta tudi zdaj veljavna ZVPot-1 in Direktiva 2006/114/ES. Ta opredelitev vzpostavlja jasno razmejitev med oglaševanjem in golim obveščanjem javnosti, na kakršno se sklicuje revidentka: bistveni element oglaševanja je spodbujanje prodaje. Vrhovno sodišče se zato strinja s presojo Upravnega sodišča, da dejanske okoliščine, ki kažejo na usmerjenost v prodajni proces oziroma njegovo spodb

Revizija se dopusti glede vprašanja: Ali je sodišče v konkretnem primeru pri uporabi prvega odstavka 5. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb materialnopravno pravilno napolnilo termin "oglaševanje prodaje"?

Tožnik je na spletni strani ponujal konkretna stanovanja, označena s številko, podatkom, ali so na voljo ali ne, tlorisom in izhodiščno ceno. Izrecne navedbe o tem, da se prodaja stanovanj še ni začela, na spletni strani ni bilo, takega zaključka tudi ne more napraviti povprečen potrošnik na podlagi navedbe, da bodo končne cene znane šele po začetku prodajnega procesa. Potrošnik zato lahko predstavljene informacije razume le kot oglaševanje prodaje stanovanj.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

ZPP ne pozna formalnih dokaznih pravil, kljub temu pa je prvo sodišče v zvezi z zatrjevanimi plačili D. H. edino "veljavno" dokazno pomoč pripisalo zgolj bančnim izpiskom, ne da bi izvedlo ostale predlagane dokaze. Ker prvo sodišče ni izvedlo dokazov, ki jih je predlagala tožena stranka (ob tem sploh ni pojasnilo, zakaj ni zaslišalo prič), in se ni opredelilo do vseh relevantnih trditev tožene stranke, slednji s tem ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem.

Tožnica kljub temu ni upravičena do plačila provizije za posredovanje, saj toženca ni seznanila z možnostjo nakupa stanovanja A2-S2 in ga ni obvestila, da so bili sprejeti splošni pogoji prodaje, opr. št. SV 175/08 z dne 25. 9. 2008, s sprejetjem katerih je predmetno stanovanje vstopilo na nepremičninski trg. Zgolj vzpostavitev stika med prodajalcem nepremičnine (tretjo osebo) in potencialnim kupcem (naročnikom) na splošno, brez sodelovanja pri pogajanj in pripravah za sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, nepremičninske družbe ne opravičuje do prejema plačila za posredovanje.

Trditveno in dokazno breme za dovoljenost revizije nosi revident. Po presoji Vrhovnega sodišča je iz določb prvega odstavka 1. člena, prvega odstavka 4. člena in prvega odstavka 98. člena ZVKSES jasno in nedvoumno razvidno, da za presojo, ali je treba pri prodaji posamezne nepremičnine uporabiti določbe ZVKSES, ni odločilno leto izgradnje nepremičnine in tudi ne trenutek uvedbe razpisa za prodajo nepremičnine, ampak je glede na prehodno določbo prvega odstavka 98. člena ZVKSES bistvena okoliščina, da je prodajna pogodba sklenjena po uveljavitvi zakona, to je dne 1. 8. 2004. Zato revidentovi vprašanji, ki se nanašata na razlago določb ZVKSES, nista pomembni pravni vprašanji v smislu 2. točke drugega odstavka 83. člena ZUS-1.

Tožnica je za nepremičnino s kupcem – fizično osebo sklenila prodajno pogodbo, pri čemer je iz enostanovanjske hiše, ki je predmet prodaje, izvzet posamezni del. Ker tako ne gre več za prodajo enotnega objekta, temveč posameznega dela, bi bilo na stavbi treba vzpostaviti etažno lastnino ter pripraviti splošne pogoje prodaje v smislu 3. točke prvega odstavka 5. člena ZVKSES. Ni pravilno tožbeno stališče, da se za obravnavani primer ne morejo uporabiti določbe ZVKSES, ker je bila ob sklepanju prodajne pogodbe nepremičnina že v celoti dokončana oziroma je bila dokončana pred uveljavitvijo ZVKSES. Glede na določbo prvega odstavka 98. člena ZVKSES se namreč določbe tega zakona uporabljajo za (vse) prodajne pogodbe, sklenjene po uveljavitvi zakona.

V primerih, ko je prodajalec nepremičnine pred odstopom kupca že izpolnil vse pogoje iz 5. člena ZVKSES – in tako dejansko odpravil vsa tista tveganja, zaradi varstva pred katerimi je zakonodajalec sploh predvidel možnost odstopa v vsakem trenutku – je treba upoštevati pri presoji upravičenosti in posledični učinkovitosti odstopa tudi splošna načela obligacijskega prava, zlasti svobodo pogodbenega dogovarjanja, načelo spoštovanja prevzetih obveznosti ter načelo vestnosti in poštenja.

Zakon je za primer kršitve obveznosti iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES določil odstopno upravičenje kupca. Pogodba, ki je bila sklenjena, ne da bi bili izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena, zavezuje prodajalca, ne pa tudi kupca. Tako upravičenje vzpostavlja visečnost pogodbenega razmerja in s tem negotovost prodajalčevega pravnega položaja. Ker ni izpolnil zakonskih obveznosti, nedoločeno dolgo ne ve, ali bo pogodba veljala ali ne, in posledično, ali sme razpolagati s predmetom obveznosti ali ne. Za odločitev v zadevi je treba odgovoriti (le) na vprašanje, ali ima kupec pravico odstopiti od pogodbe tudi, če in ko prodajalec v razumnem času po sklenitvi pogodbe in pred zapadlostjo pogodbenih obveznosti izpolni pogoje iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES. Ko so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES, so tveganja, povezana z nepravilno izpolnitvijo pogodbe, pred katerimi varuje navedena določba, odpravljena. Odtlej – ali vsaj po izteku razumnega časa, v katerem je kupcu še treba dati možnost, da odstopi od pogodbe – nadaljnje ohranjanje negotovosti v konkretnem pogodbenem razmerju ne služi več preprečitvi tveganj, pred uresničitvijo katerih varuje prvi odstav

Tožeča stranka za posamezne dele stavbe, zgrajene na podlagi spremembe gradbenega dovoljenja, ni določila splošnih pogojev prodaje v obliki notarskega zapisa, pogoji iz 1. odstavka 5. člena ZVKSES pa morajo biti izpolnjeni kumulativno.