10. člen SZ-1

Stanovanji ni mogoče šteti za neprimerni iz razloga, ker imata samo en prostor, saj je iz 10. člena SZ-1 razvidno, da v primeru garsonjere, za kar v konkretnem primeru gre, ni treba, da sta spalni in bivalni del ločena. Ostale tožničine navedbe so ostale zgolj na pavšalni ravni, zaradi česar jih sodišče ni moglo neupoštevati pri presoji, ali ponujeni stanovanji ustrezata tožničinim stanovanjskim potrebam.

Iz upravnega spisa izhaja, da je tožeča stranka prejela odločbo, s katero je bila obveščena o ocenitvi njene vloge na predmetnem javnem razpisu in na to, da je bila uvrščena na 53. mesto. Iz te odločbe izhaja, kako je tožena stranka ocenila posamezne navedbe glede življenjskih razmer tožeče stranke v oddani vlogi in zoper to odločbo oz. ocenitev bi se tožeča stranka lahko pritožila, pa tega ni storila.

Glede na ugotovljeno dejansko stanje, ki med strankami niti ni (več) sporno, to je, da B. B. živi v predmetnem nelegalnem prizidku ter da nima druge možnosti oziroma drugega primernega stanovanja (brunarica namreč ne predstavlja primernega stanovanja po merilih iz citiranega 10. člena SZ-1, saj nima kopalnice in notranjega stranišča), sodišče zaključuje, da je odločitev prvostopenjskega organa o odlogu izvršbe skladno s citirano prvo alinejo prvega odstavka 156.a člena ZGO-1 pravilna in zakonita.

Pravna in dejanska podlaga vseh zahtevkov je ista. Temeljijo na trditvah o istem najemnem razmerju in merijo na pravilno izpolnitev najemne pogodbe. Razlika med njimi je le v obsegu upravičenj, ki naj bi pripadala tožnikom iz tega razmerja. Razlika v pravnih podlagah zahtevkov je le navidezna. Tako kot izpolnitveni zahtevek, ki se po pritožbenih navedbah odraža v podredno postavljenih zahtevkih, je tudi zahteva za zagotovitev primernega stanovanja, na kateri temelji primarno postavljeni zahtevek, po svoji vsebini zahteva za (pravilno) izpolnitev najemne pogodbe. Tožnikova zahteva za zagotovitev stanovanja, ki bo ustrezalo standardu primernega stanovanja, kot je opredeljeno v SZ-1, nima podlage v zakonu. S sklenitvijo najemne pogodbe je tožnik sprejel predmet pogodbene obveznosti.

Sodišče mora, ko ocenjuje, ali je nadomestno stanovanje primerno, iskati sorazmerje med lastninsko pravico lastnika stanovanja in pravico najemnika do socialnega varstva in dostojanstva. Po 58. členu OZ lahko realizirana le pogodba, ki je bila sklenjena, vendar ne na predpisan oblični način. Sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da med pravdnima strankama dogovora o najemu stanovanja št. 2 ni bilo, te ugotovitve pa sodišče druge stopnje ni spremenilo. Ob tako ugotovljenih pravno pomembnih dejstvih je zato napačno materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, da je bila tudi za stanovanje št. 2 sklenjena najemna pogodba in je zato za oceno primernosti nadomestnega stanovanja treba upoštevati obe stanovanji. Pri oceni primernosti nadomestnega stanovanja je tako treba opraviti primerjavo le s stanovanjem št. 3, ki se nahaja v pritličju, za katerega je bila med lastnikom in prvim tožencem sklenjena najemna pogodba. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo, da se je prvi toženec ob sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje št. 214/5 v izmeri 39,50m2 strinjal, da ga bodo skupaj z njim uporabljale še žena in tri hčere. Zato zahteva sodišča druge stopnje, da bi moral lastnik

Ne organ ne tožena stranka nista izvedla posebnega ugotovitvenega postopka, kjer bi glede na tožnikovo invalidnost I. kategorije in njegovo gibalno omejenost organ preveril, ali je tožniku namenjeno stanovanje primerno za človeka s takšno gibalno omejitvijo, kot jo ima tožnik in v katerem bi lahko tožnik podal tako dejstva kot dokaze v zvezi z zatrjevanimi okoliščinami njegove invalidnosti v zvezi z dodeljenim stanovanjem. Tako organ kot tožena stranka sta za tožnikovo invalidnost vedela med upravnim postopkom. Tožena stranka je štela, da je tožnik prepozno uveljavljal dejstvo invalidnosti in nemožnosti dostopa do stanovanja, glede katerega mu pred dodelitvijo ni bilo omogočeno, da bi si ga ogledal oziroma ni bil zaslišan glede primernosti dodeljenega stanovanja glede na poznano okoliščino invalidnosti.

Pri odločanju o tem, kdo od razvezanih zakoncev ostane v stanovanju, se upoštevajo stanovanjske potrebe prejšnjih zakoncev, njunih otrok ali drugih oseb, če skupaj živijo ter druge okoliščine primera. Sodišče je za te okoliščine pravilno štelo: premoženjsko stanje, zdravstveno stanje, stanovanjske potrebe in možnosti rešitve stanovanjskega problema. Primerjava vseh okoliščin primera pokaže, da je predlagateljica izkazala večje potrebe po dodelitvi najemniškega stanovanja.

Sporazum in najemno pogodbo je treba obravnavati kot celoto, saj je najemna pogodba izpeljava sporazuma. Sklicevanje tožeče stranke na določila SZ-1 o vrsti stanovanj je materialnopravno zmotno, saj v času sklepanja sporazuma in najemne pogodbe SZ-1 še ni bil sprejet. Sporazum in najemna pogodba sta morala biti sklenjena skladno z določili takrat veljavnega SZ.

Prvenstveno je treba izhajati iz besedila 10. člena SZ-1, ki govori o tem, da mora stanovanje, ne pa stanovanje skupaj s pripadajočimi pomožnimi prostori, ustrezati površinskim merilom za oddajo neprofitnega stanovanja v najem.

Sistem prekluzij res od strank zahteva skrbno pripravo na sodni postopek in jim nalaga odgovornost za zbiranje procesnega gradiva, vendar pa sodišče prekluzij ne sme razlagati tako togo, da bi njihova uporaba ogrozila vsebinsko pravilno odločanje o zadevi. Splošna dolžnost poučevanja stranke se nanaša na procesne pravice, medtem ko se materialno procesno vodstvo nanaša na zbiranje procesnega gradiva in predstavlja inštrument komunikacije med sodiščem in strankami. Pričo sodišče zaslišuje o tem, kar o stvari ve, torej o konkretnih okoliščinah oziroma dejstvih, ki jih je sama zaznala, medtem ko strokovno znanje sodišču posredujejo izvedenci, ki so hkrati njegovi pomočniki. V konkretnem primeru je bil izvedenec A. A. strokovni pomočnik stranke, ki ga je angažirala sama izven sodnega postopka. Ker odgovor na vprašanje, ali toženčevo stanovanje presega normativ po Pravilniku o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, odločilno vpliva na odločitev sodišča, je pritožbeno sodišče v razveljavitvenem sklepu zavzelo stališče, od katerega tudi danes ne odstopa, da gre za strokovno vprašanje, na katerega lahko da odgovor samo strokovnjak. Pogoj za odpoved najemnega

Predlog se zavrne.

Pritožbeno sodišče glede na ugotovljene okoliščine zadeve nima pomislekov v pravilnost presoje prvostopenjskega sodišča o obstoju krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe po petem odstavku 103. člena SZ-1. Tožeča stranka je dokazala, da je bil zakonec toženke v obdobju od nakupa nepremičnine do sklenitve darilne pogodbe s svojim sinom (torej od 8. 10. 2015 do 11. 1. 2018) lastnik drugega primernega stanovanja v D. Že same navedbe tožene stranke o tem, na kakšni podlagi naj bi bil dejanski lastnik stanovanja v D. toženkin svak, si nasprotujejo in ne potrjujejo, da toženka kot najemnica neprofitnega stanovanja nima oziroma ni imela na razpolago primernega stanovanja. Tudi v primeru, če S. H. kot tuj državljan (državljan Republike Črne Gore) res ne bi mogel formalno pridobiti lastninske pravice na stanovanju v D., kot zatrjuje tožena stranka, njegovo pooblastilo (punomoč z dne 8. 10. 2015) že po vsebini predstavlja predvsem dogovor o financiranju stanovanja. Lastnik stanovanja je na tej podlagi lahko postal zgolj toženkin zakonec.

Dejstvo, da so bile toženki na podlagi sklepa okrožnega sodišča St z dne 11.11.2016 odpuščene obveznosti za vse terjatve upnikov, ki so nastale do 28.12.2015, zadostuje za zavrnitev tožbenega zahtevka. Tožnica namreč ne more več terjati od toženke zapadle in neplačane najemnine (ki predstavljajo kršitev, zaradi katere tožnica s to tožbo zahteva odpoved najemne pogodbe), saj so ji te obveznosti odpuščene.

SZ-1 v primerih, ko najemnik neprofitnega stanovanja ne izpolnjuje več splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, dopušča spremembo določil najemne pogodbe zgolj in samo v delu, ki se nanašajo na višino in vrsto najemnine (najemnina se določi v višini tržne najemnine), ne spremeni pa se s tem avtomatično tudi vrsta najemnega stanovanja oziroma najemnega razmerja. Iz določbe petega odstavka 103. člena SZ-1 ne izhaja, da bi bila odpoved najemne pogodbe najemniku neprofitnega stanovanja mogoča (tudi) v primerih, ko vrednost premoženja (nepremičnin), ki ga ima v lasti najemnik (ali njegov zakonec oziroma zunajzakonski partner), presega določen cenzus (zaradi (so)lastništva katerihkoli nepremičnin). Iz navedene zakonske določbe je namreč razvidno, da je odpoved najemne pogodbe najemniku neprofitnega stanovanja možna le v primeru, če ima najemnik (ali njegov zakonec oziroma zunajzakonski partner) možnost dejanskega bivanja v drugem primernem stanovanju ali stanovanjski stavbi, pa te možnosti po lastni krivdi ne izkoristi. Vrednost morebitnih nepremičnin, ki jih ima v (so)lasti najemnik neprofitnega stanovanja, ni pravno pomemben kriterij za uveljavitev pravice do od

Lastnik, ki oddaja neprofitno stanovanje, sme odpovedati najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo. Želje in prioritete najemnika neprofitnega stanovanja, ki ima v lasti za življenje v njem primerno stanovanje, ne morejo pretehtati nad dolžnostjo lastnika neprofitnega stanovanja oddati tako stanovanje upravičencem do najema stanovanja za neprofitno najemnino.

Toženkine trditve, da ji solastnica ni dovolila uporabljati sporne nepremičnine in da nanjo (zaradi odklonitve soglasja) ni bilo moč priključiti vode in elektrike, zadoščajo za obrazloženo nasprotovanje primernosti stanovanja, ki ga poseduje najemnik in predstavlja krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe, sklenjene za neprofitno najemnino. Zakonska dikcija primernega stanovanja je široka in jo je treba napolniti glede na okoliščine vsakokratnega primera. Po oceni revizijskega sodišča pa postavlja pod vprašaj primernost stanovanja oziroma stavbe, v kateri ni (mogoče priklopiti) vode in elektrike ali v kateri ni drugih pogojev za običajno in človeku dostojno bivanje.

Uporaba analogij v škodo upravičenca na področju pravic socialnega varstva ni dovoljena. Če zakon jasne omejitve za priznanje pravice do socialnega varstva ne predvideva, potem je tudi sodišče ne sme upoštevati. Glavni namen subvencije najemnine ni podpiranje najemodajalcev (z zakonitim ali nezakonito zgrajenim objektom), temveč najemnikov, ki so v hudi socialni stiski.

Da v obravnavanem primeru ne gre za izjemne okoliščine v smislu 10. člena SZ-1 potrjuje tudi dejstvo, da ni zatrjevan in ugotovljen noben dogodek oz. okoliščina od katere bi lahko tekel 30 dnevni rok, potreben za ugotavljanje ali so izpolnjeni vsi pogoji iz prvega odstavka 104. člena SZ-1. Za presojo utemeljenosti zahtevka je treba presojati, ali so bili pogoji za odpoved najemne pogodbe in izselitev izpolnjeni na dan vložitve tožbe. Zato je napačen zaključek sodišča, da ni več pogojev za krivdni odpovedni razlog neplačila najemnin po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1, ker iz sklepa Okrožnega sodišča v Kopru St z dne 11.11.2016 izhaja, da so bile toženki odpuščene obveznosti za vse terjatve upnikov.

Za priznanje pravice do subvencioniranja najemnine sta odločilna višina dohodka najemnika in oseb, ki se upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja vlagatelja v skladu z 10. členom ZUPJS in dejstvo, da gre za najemnika v tržnem najemnem stanovanju.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je bilo ob predpostavki, da so bile navedbe tožene stranke takšne, kot izhajajo iz 2. točke prvostopenjske sodbe in 8. točke drugostopenjske sodbe, pravilno ravnanje nižjih sodišč, ki nista ugotavljali dejstev v luči 10. člena SZ-1.