VSRS Sklep II SM 1/2023

Predlog se zavrne.

1Prvi toženec je oddal enotno ponudbo za prodajo za enotno ceno več parcel, od katerih je bilo nekaj delno stavbnih delno kmetijskih, nekaj pa v celoti stavbnih. Pristojna upravna enota je odobrila sklenitev pogodbe med prvim tožencem kot prodajalcem in tožnikom kot kupcem glede kmetijskih površin, glede stavbnih površin pa je zahtevo za odobritev zavrgla. Prodajalec je sicer ponudbo umaknil, vendar jo je tožnik sprejel znotraj roka, ko je ponudba prodajalca še vezala.

2Za stavbna zemljišča je nato prvi toženec sklenil prodajno pogodbo z drugim tožencem in tretjo toženko ter jih obremenil s hipoteko v korist četrtega toženca.

3Tožnik zahteva, naj sodišče (1) ugotovi, da je bila s sprejemom prvotoženčeve ponudbe sklenjena med njim in prvim tožencem prodajna pogodba za vse parcele iz ponudbe za enotno kupnino v znesku 35.000 EUR, (2) naloži prvemu tožencu izdati mu zemljiškoknjižno dovolilo za vpis njegove lastninske pravice pri vseh parcelah, (3) ugotovi, da je prodajna pogodba, s katero je prvi toženec stavbna zemljišča prodal drugemu tožencu in tretji toženki nična, (4) ugotovi, da je vpis predznambe lastninske pravice v njuno korist neveljaven in se izbriše ter vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje in naj (5) ugotovi ničnost pravnih poslov, ki so bili podlaga za vpis hipoteke, neveljavnost vknjižbe hipoteke in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja.

4Toženci z nasprotno tožbo zahtevajo ugotovitev, da med tožnikom in prvim tožencem ni bila sklenjena prodajna pogodba, podredno pa zahtevajo njeno razveljavitev. Opozarjajo, da sporne nepremičnine v naravi obsegajo tri zgradbe, ves nepozidani del vseh parcel pa je funkcionalno zemljišče k stavbam. Stavbnega zemljišča je 1.079, 48 m2, kot kmetijske površine je prikazanih 383,52 m2, v resnici pa ta zemljišča niso primerna za kmetijsko obdelavo. Tožnik kot poznavalec stanja v naravi je moral vedeti, da za kupnino 35.000 EUR niso mogla biti ponujena v prodajo tudi stavbna zemljišča in objekti, ki vsaj nekajkrat presegajo prej navedeni znesek. Tožnik tudi ni predkupni upravičenec, ima le prednostno pravico. Za stavbna zemljišča ima predkupno pravico občina, ne tožnik.

5Sodišče prve stopnje je Vrhovnemu sodišču predlagalo, naj poda svetovalno mnenje glede pravnih vprašanj:

‒ ali ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč, v kateri so zajete tudi posamezne stavbne parcele (le štiri), vložena po določbah Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in v kateri ponudnik navede pogoj, da se prodaja izključno kot celota, ponudnika veže tudi glede vseh ostalih nepremičnin, tudi stavbnih;

‒ ali se v primeru paketne prodaje nepremičnin, v katerih so tudi stavbne parcele, režim prodaje za stavbne parcele podredi strožjemu režimu prodaje po ZKZ;

‒ ali je dopustno del paketne ponudbe, ki se nanaša na stavbna zemljišča, pravno obravnavati kot predlog oziroma vabilo k dajanju ponudb po tretjem odstavku 22. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in posledično šteti, da s sprejemom izjave o sprejemu ponudbe ni nastal zavezovalni pravni posel, zaradi česar ni obveznosti ponudnika za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

6V predlogu sodišče prve stopnje navaja, da je sodna praksa višjih sodišč glede navedenih pravnih vprašanj neenotna. Tako je Višje sodišče v Mariboru v odločbi I Cp 3849/2009 zavzelo stališče, da stavbnih zemljišč ni mogoče obravnavati kot zaključene celote z ostalimi hkrati prodajanimi kmetijskimi zemljišči in da obveznosti predkupnega zavezanca glede stavbnih zemljišč ni mogoče presojati po ZKZ. Višje sodišče v Kopru je v zadevi Cp 219/2013 navedenemu dodalo, da se za stavbna zemljišča uporabljajo splošne določbe OZ ter s sprejemom ponudbe za kmetijska zemljišča pogodba ni sklenjena tudi za stavbna zemljišča. Nasprotno stališče izhaja iz sodbe Višjega sodišča v Mariboru I Cp 1192/2008 in iz sodb Vrhovnega sodišča II Ips 349/2010 in II Ips 151/2012: s tem, ko ponudnik v ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, podano po ZKZ, vključi tudi stavbna, degradirana in nerodovitna zemljišča za enotno prodajno ceno, tudi nekmetijska zemljišča podvrže prisilnim predpisom ZKZ; za stavbna zemljišča sicer ni potrebna odobritev upravne enote, vendar se zaradi pogoja, da se zemljišča prodajajo v paketu, pogodba lahko sklepa le za vsa zemljišča obenem in tudi zemljiškoknjižna listina se izstavlja le za vsa zemljišča obenem. Sodišče prve stopnje poudarja, da je bila sodba Višjega sodišča v Kopru Cp 219/2013, ki temelji na stališču o različnem obravnavanju kmetijskih in stavbnih zemljišč, izdana kasneje kot prej navedeni sodbi Vrhovnega sodišča. Zoper sodbo Višjega sodišča v Kopru Cp 219/2013 je Vrhovno sodišče s sklepom II DoR 240/2013 dopustilo revizijo glede vprašanj, ki so predmet tu obravnavanega predloga. Revizija je bila vložena, a je bila s sklepom II Ips 15/2014 zavržena, zato na dopuščena vprašanja ni bilo odgovorjeno.

7Predlog ni utemeljen.

8Zakon o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v četrtem odstavku 206. člena določa, da lahko sodišče odredi prekinitev postopka, ko ugotovi, da bi moralo uporabiti pravno pravilo, glede katerega sodna praksa višjih sodišč ni enotna, sodne prakse Vrhovnega sodišča pa ni. V takem primeru Vrhovnemu sodišču predlaga izdajo svetovalnega mnenja. V predlogu navede dejansko in pravno ozadje zadeve. Če Vrhovno sodišče predloga za izdajo svetovalnega mnenja ne zavrne, s sklepom izda svetovalno mnenje, v katerem poda razlago pravnega pravila.

9V predlogu so sicer zastavljena tri vprašanja, a bistvo vseh je zajeto v prvih dveh; odgovor nanju daje odgovor tudi na tretje vprašanje (zastavljeno splošno, brez navedbe morebitnih posebnih okoliščin, ki bi terjale poseben odgovor ali odločilno vplivale nanj¹). Gre torej za dilemo, ali ponudnika prodaje kmetijskega zemljišča, ki v ponudbo po ZKZ vključi poleg kmetijskega tudi nekmetijsko zemljišče in pri tem pa določi pogoj nakupa vseh ponujenih zemljišč kot celote, ponudba veže tudi glede nekmetijskih zemljišč oziroma ali tudi za nekmetijska zemljišča velja režim ZKZ.

10Različnost sodne prakse višjih sodišč je izkazana. Zato bi bil predlog za izdajo svetovalnega mnenja utemeljen le pod nadaljnjim pogojem, da sodne prakse Vrhovnega sodišča o tem vprašanju ne bi bilo. Ta pogoj pa ni izpolnjen. Vrhovno sodišče je potem, ko se je o spornem vprašanju posredno izreklo že v sodbi II Ips 151/2012 z dne z dne 6. 12. 2012, iz katere izhaja tudi, da gre tudi v primeru stavbnih parcel za ponudbo in ne za vabilo k dajanju ponudb, v 15. točki sodbe II Ips 349/2010 z dne 16. 5. 2013 izrecno pojasnilo: »Pravilno je namreč stališče sodišča prve stopnje, da je tožena stranka s tem, ko je v obrazec ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda vpisala tudi stavbna zemljišča (parcela št. 967/6), degradirana območja in nerodovitne površine (parcele št. 1090/1, del parcele št. 1120, 1129, 84/4.S) za enotno prodajno ceno tudi te podvrgla prisilnim predpisom ZKZ. Za prodajo stavbnih zemljišč sicer ni potrebno soglasje upravne enote, vendar se zaradi pogoja, da se zemljišča prodajajo v paketu, pogodba lahko sklepa le za vsa zemljišča obenem in tudi zemljiškoknjižna listina izstavlja le za vsa zemljišča obenem.« Navedeno stališče je nato še večkrat ponovilo, na primer v 12. točki sklepa II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016: »Lastnik nepremičnine, ne glede na njen status, to lahko proda kot celoto. Pri prodaji celotne nepremičnine pa lastnik ne sme spregledati določb, predpisanih zaradi varstva njenega posameznega dela. To narekuje sklep, da za prodajo celotnega spornega zemljišča veljajo pravila o prodaji kmetijskega zemljišča, čeprav je to le delno kmetijsko.«

11Ker niso izpolnjeni pogoji za izdajo svetovalnega mnenja, je moralo Vrhovno sodišče predlog zavrniti.

12Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, ki je naveden v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

¹ Glej na primer odločbi II Ips 160/2016 z dne 26.1.2017, točka 10 in naslednje, II Ips 103/2016 z dne 15. 9. 2016, točka 18.