122. člen SZ

Ustaljeno stališče sodne prakse je, da gre v primerih prodajnih pogodb, sklenjenih na podlagi določb SZ, za originarno pridobitev lastninske pravice. Za originarno pridobitev lastninske pravice je značilno, da se pravica pridobi neodvisno od volje (dosedanjega) imetnika. To pomeni, da pridobitelj pridobi lastninsko pravico, čeprav lastnik ni izrazil volje (opravil pravnega posla) z namenom, da bi na pridobitelja prenesel to pravico. Tudi Vrhovno sodišče je že pojasnilo, da je v primeru pogodb, sklenjenih na podlagi določb SZ, prodajalec že s sklenitvijo prodajne pogodbe izgubil lastninsko pravico (in posest) na prodanih nepremičninah.

Pri prepovedi odtujitve in obremenitve stanovanja, kupljenega po SZ, gre za pogodbeno, obligacijsko pravico, čeprav je določena z zakonom. Nastanek oziroma začetek učinkovanja te prepovedi zakon veže na pravno dejanje sklenitve prodajne pogodbe, ki je bodisi prostovoljna bodisi prisilna (tožba na izjavo volje). Če pogodba prepovedi ne ureja izrecno, jo v tem delu dopolnjuje zakon. Brez pogodbe, ki bi vsebovala prepoved odtujitve in obremenitve, možnost vknjižbe prepovedi odtujitve in obremenitve ostaja le na abstraktni ravni. Pritožbeni očitek, da določilo 2. odstavka 122. člena SZ učinkuje neposredno, zaradi česar overovitev podpisa kupcev na zemljiškoknjižnem dovolilu ni potrebna, ni utemeljen.

Za dopustnost ugotovitvene tožbe bi morala tožeča stranka izkazati, da (1) je njen pravni položaj ogrožen zaradi negotovosti glede obstoja zatrjevanega kupoprodajnega razmerja, ta negotovost pa je posledica toženčevega ravnanja, (2) in (3) nima učinkovitejšega pravnega sredstva za zavarovanje svojega pravnega položaja.

Za nastanek skupnega premoženja in za presojo deležev na njem ni pravno odločilna okoliščina, da to morda še ni v celoti odplačano v času nastanka spora med partnerjema. Pomembno tudi ni, kateri od njiju ga je odplačeval in koliko ga je odplačal v času življenjske skupnosti in koliko po njenem prenehanju. Zakonec ima namreč pravico terjati od drugega zakonca povračilo tega, kar je ob poravnavi dolga, ki bremeni oba zakonca, plačal več, kot znaša njegov del dolga. Nič drugačna situacija ni, če je bilo, tako kot v konkretnem primeru, stanovanje kupljeno po določilih SZ na obroke.

Četudi je prvotožena stranka s stanovanjem razpolagala v nasprotju z določili ZZZDR, ki urejajo premoženjska razmerja med zakonci, se ničnost pogodbe iz tega razloga ne more uveljaviti. Ničnost je skrajna sankcija, ki se praviloma uveljavi le, kadar so prizadeti širši družbeni interesi. Na drugo sankcijo odkazujejo določila ZZZDR, ki je v razmerju do ZOR specialni predpis, saj le-ta varujejo interese zakoncev v njunem medsebojnem razmerju, hkrati pa dajejo zakoncu možnost, da reagira na nedovoljeno razpolaganje drugega zakonca tako, da pravne posle sklenjene v nasprotju z določilom prvega odstavka 52. člena ZZZDR, po katerem zakonca s skupnim premoženjem upravljata in z njim razpolagata skupno in sporazumno, izpodbija. Kršitev 122. člena SZ ne more biti razlog za ničnost pogodbe o nadaljnji prodaji stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, saj ta zakonska prepoved varuje le prodajalca, ki je prodal stanovanje po določilih 117. člena in sledečih členov SZ. Četudi so pogodbene stranke kršile prepoved iz 122. člena SZ, je takšna prepoved manjšega pomena, saj zaradi naknadnega plačila preostanka kupnine, kršitev prepovedi sama po sebi ni imela nobenih ned

Pri prepovedi odtujitve stanovanja, kupljenega po Stanovanjskem zakonu, za pogodbeno, obligacijsko pravico, čeprav je določena z zakonom, je zaznamba glavni vpis, s katerim se opravi vpis oziroma izbris pravnih dejstev, za katere zakon določa, da se vpisuje v zemljiško knjigo. Ker prepoved, katere zaznambo želi predlagateljica doseči, ni pravno dejstvo, temveč temelji na obligacijski pravici, ki je določena v korist prodajalca, bi bila mogoča le njena vknjižba, seveda le ob izpolnitvi pogojev, ki jih za vknjižbe ZZK-1 določa.

Toženka mora v vsakem primeru vrniti vtoževani znesek. Tako pri razveljavitvi kot pri razvezi pogodbe je treba prejeto vrniti, obveznost vrnitve pa obstaja tudi takrat, kadar za prejeto ni podlage: ali zato, ker se podlaga ni uresničila, ali zato, ker je pozneje odpadla. To pomeni, da bi bila toženka dolžna prejeto vrniti tudi v primeru, če bi pravočasno uveljavljala okoliščine o neobstoječem pravnem poslu.

Kršitev 122. člena SZ ni razlog za ničnost pogodbe o nadaljnji prodaji stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, saj ta zakonska prepoved varuje le prodajalca, ki je prodal stanovanje po določilih 117. člena in nasl. SZ.

Glede na izrecno določbo 118. člena SZ so torej že s samo sklenitvijo kupoprodajne pogodbe med toženo stranko in V.B., nanj prešle vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj. Čeprav je sicer res, da se v skladu z določbo 33. člena Zakona o temeljnih lastinskopravnih razmerjih (ZTLR) na podlagi pravnega posla pridobi lastninska pravica na nepremičnini z vpisom v zemljiško knjigo, je, glede na navedeno specialno določbo (118. člena) stanovanjskega zakona, v obravnavani zadevi utemeljevanje zgoraj navedene odločitve na določbi 33. člena ZTLR, napačno.

Sporazum med zakoncema o razdelitvi skupnega premoženja, ki ne upošteva prepovedi odtujitve kupljenega stanovanja pred dokončnim poplačilom kupnine iz 122. člena SZ, ni ničen. Namen prepovedi prodaje je v varovanju terjatve prodajalca stanovanja, zato lahko samo ta izpodbija tak sporazum.

Pri določbi 122. člena SZ gre za zaščito le prodajalčevih koristi. Iz razloga, ker je bilo stanovanje odtujeno pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, bi lahko pogodbo izpodbijal le prodajalec.

Prepoved prodaje stanovanja, ki jo je sedanji lastnik stanovanja dogovoril s prodajalcem ob nakupu, ne zajema tudi prepovedi izvršilnemu sodišču stanovanje prodati zaradi poplačila terjatev dolžnikovih upnikov. Prepoved odtujitve iz 122. člena SZ se namreč nanaša le na odtujitev s pogodbo ali drugim pravnim poslom, medtem, ko je podlaga prodaje v izvršilnem postopku sodna odločba.

Napak volje ob podpisovanju aneksa k prodajni pogodbi pri tožeči stranki ni bilo.

Imetnik stanovanjske pravice na službenem stanovanju ima pravico, da uredi stanovanjske razmere na tak način, kot je primerno zanj in za njegovo družino, toda lastniku službenega stanovanja ni mogoče naložiti večjega bremena, kot ga je predpisal zakonodajalec: prodajo stanovanja, na kakršnem ima kupec stanovanjsko pravico. To stanovanje ima določeno tržno vrednost in tožena stranka utemeljeno zatrjuje, da je mogoče poseči v njeno premoženjsko pravico samo v tem obsegu. Ker sodišči prve in druge stopnje tega nista upoštevali, nista dovolj popolno ugotovili omejitve, do katere sega obveznost tožene stranke.

Obe sodišči sta presojali, v čigavo korist je v 122. členu SZ določena prepoved nadaljnje prodaje stanovanja pred poplačilom celotne kupnine. Pravno podlago za tako presojo sta imeli v prvem odstavku 103. člena ZOR, po katerem je pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom, prisilnim predpisom ali družbeni morali, nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Povzeta zakonska določba je torej oblikovana tako, da najprej odkazuje na kako milejšo sankcijo, saj je ničnost le skrajna sankcija. Obe nižji sodišči sta pravilno zaključili, da gre pri določbi 122. člena SZ za zaščito le prodajalčevih koristi. Zato so pravilni tudi razlogi, da bi iz tega razloga le prodajalec lahko izpodbijal pogodbo.

Skupno premoženje zakoncev je kot družinskopravni premoženjski institut posebna premoženjskopravna kategorija, za katero je značilno, da so na njem deleži zakoncev nedoločeni ter da sta za njegovo pridobitev pravno upoštevni dve okoliščini: dejanski obstoj skupnosti in v času obstoja take skupnosti z dohodki (rednimi in izrednimi) obeh pridobljeno premoženje. Za nastanek skupnega premoženja ni pravno odločilna okolnost, da to morda še ni v celoti odplačano v času nastanka spora med partnerjema, ker je to vprašanje dolgov, katerih plačilo se po potrebi reši po pravilih obligacijskega prava.

Sodišče druge stopnje pri tem pravilno poudarja, da SZ ne prepoveduje nadaljnjega razpolaganja s kupljenimi stanovanji in da ima takojšnja nadaljnja prodaja oziroma prodaja v določenem časovnem obdobju posledice le na davčnem področju. Sodišče prve stopnje je zato res nepravilno uporabilo materialno pravo iz prvega odstavka 103. člena ZOR, ko je ugotovilo ničnost obeh pogodb. Sodišče druge stopnje še ugotavlja, da sta pravdni stranki sicer res kršili prepoved iz prvega odstavka 122. člena SZ za razpolaganje s kupljenim stanovanjem pred dokončnim poplačilom kupnine, ker sta posojilno in kupno pogodbo sklenili istočasno in pred poplačilom kupnine iz prve kupne pogodbe med Mestno občino... kot prodajalcem in tožnikom kot kupcem, vendar je ta prepoved manjšega pomena. Kršitev te prepovedi ni imela nobene nedovoljene posledice, saj je bila kupnina iz prve pogodbe plačana v enkratnem znesku in v pogodbenem roku, torej pravočasno, pravočasno pa so bile plačane tudi vse davščine. Ker je bila kupna pogodba med pravdnima strankama realizirana, ta pravni posel na podlagi določbe drugega odstavka 107. člena ZOR konvalidiral in zato ne gre za ničnost.

Kar zadeva kupnino za stanovanja, ki so jih lastniki morali prodati prejšnim imetnikom stanovanjske pravice po določbah 117. in naslednjih členov stanovanjskega zakona (SZ), pa je ugotoviti, da določbe stanovanjskega zakona o oblikovanju kupnine niso prepovedovale pogodbenikom, da bi sporazumno dogovorili drugačno višino kupnine. V tem primeru je bila kupnina dogovorjena v tolarjih in v skladu z določbami predvsem 119. in 121. člena SZ. S tem pa, ko se je v tolarjih dogovorjena obveznost zavarovala z valutno klavzulo, se tolarska narava obveznosti ni spremenila v valutno obveznost. Kupnina se zaradi tega zavarovanja tudi ni spremenila oziroma zvišala. Z valutno klavzulo se je torej zgolj zavarovala realna vrednost v tolarjih dogovorjene kupnine s pomočjo tuje valute (pred negativnimi učinki morebitne inflacije). V zvezi z valutno klavzulo pa je še dodati, da je 5. člen zakona o deviznem poslovanju izrecno dovolil uporabo deviz kot vrednostne osnove v pogodbah med domačimi osebami (Ur. list RS, št. 1/91).

V 2. odstavku 74. člena ZOR je res določeno, da v primeru, ko je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem in se pogoj izpolni, pogodba učinkuje od trenutka sklenitve, vendar s pomembnim dodatkom, da to velja le, če iz zakona, narave posla ali volje strank ne izhaja kaj drugega. Ker 122. člen SZ prepoveduje sklenitev pogodbe pred plačilom celotne kupnine, je treba izhajati iz tega zakona, saj ta določa drugače kot splošno pravilo ZOR.

Toženec se ne more sklicevati na to, da je s sklenitvijo sporne pogodbe s tožnikom kršil svojo pogodbeno obveznost, sprejeto v drugem obligacijskem razmerju. Četudi se toženec v reviziji sklicuje le na pogodbeno prepoved odtujitve, v okviru uradnega preskusa uporabe materialnega prava v izpodbijani sodbi (386. člen ZPP) ni mogoče mimo tega, da enako prepoved odtujitve stanovanja, odkupljenega po privatizacijskih določbah SZ pred plačilom celotne kupnine vsebuje že določba 1. odstavka 122. člena SZ. Vendar pa ni mogoče na podlagi te zakonske določbe šteti, da je neveljavna (nična zaradi kršitve prisilnega predpisa v smislu 1. odstavka 103. člena ZOR) pogodba o prodaji stanovanja, privatiziranega po določbah 117. in 119. člena SZ (odkup s plačilom kupnine v enkratnem znesku v 60 dneh), sklenjena sicer pred plačilom celotne kupnine, vendar s tem, da je obveznost take prodajne pogodbe (pred plačilom privatizacijske odkupne cene sklenjene pogodbe) za prodajalca privatiziranega stanovanja odložena do plačila odkupne cene po pogodbi o odkupu stanovanja. Za odgovor na vprašanje, kakšna pogodba je bila sklenjena, je bistvena njena vsebina in ne njen naslov - saj se določila po